某房地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)價(jià)格調(diào)整報(bào)告研討-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 始回落。第一個(gè)指標(biāo)是“國(guó)房景氣指數(shù)”，它反應(yīng)的是行業(yè)景氣度，尤其體現(xiàn)開發(fā)商對(duì)于市場(chǎng)的預(yù)期和投資意愿。其中，經(jīng)濟(jì)適用住房投資638億元，%，說(shuō)明很多地政府依然沒有開足馬力推進(jìn)住房保障建設(shè)。截止到9月末，%。由于我國(guó)的房地產(chǎn)銷售均價(jià)與房屋成交結(jié)構(gòu)關(guān)系較大，不能較好的反應(yīng)房?jī)r(jià)短期演變軌跡。二、全國(guó)一二線城市形勢(shì)有所差異，但皆有比較明顯的下跌接下來(lái)，分析一下全國(guó)主要區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況，為了研究的方便性，在此把城市分為三類，一線城市、二線城市和三線城市。價(jià)格表現(xiàn)方面，全國(guó)大部分城市房?jī)r(jià)均出現(xiàn)了下滑的跡象，打折優(yōu)惠幅度有所擴(kuò)大。但成交情況非常不理想，前三季度該類城市商品住宅皆下降五成左右。北京房?jī)r(jià)下跌勢(shì)頭明顯，樓盤打折力度再度擴(kuò)大。而9月份，成交表現(xiàn)非常糟糕，大部分城市成交量?jī)H為去年同期二三成水平，合肥、福州、武漢等城市同比下降幅度均超過(guò)了70%，南京、蘇州等城市同比降幅均在80%左右。華南福州出現(xiàn)了新一輪降價(jià)的風(fēng)潮。大連房地產(chǎn)市場(chǎng)是遼寧省甚至東北地區(qū)的領(lǐng)頭羊。其中主要的因素是國(guó)家改革和發(fā)展戰(zhàn)略的重點(diǎn)已從上世紀(jì)八十年代的珠三角（深圳、珠海為代表的特區(qū)開發(fā)）、九十年代的長(zhǎng)三角（浦東為代表的新區(qū)開發(fā)），轉(zhuǎn)入到環(huán)渤海地區(qū)（天津?yàn)I海為代表的新區(qū)開發(fā)）。年末各城市紛紛步入調(diào)整期，成交量萎縮，房?jī)r(jià)漲幅放緩，個(gè)別城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)一定程度的回調(diào)，市場(chǎng)逐漸轉(zhuǎn)向理性化發(fā)展，客戶購(gòu)房也趨于理性。在市場(chǎng)交易低迷的情況下，開發(fā)商拿地態(tài)度謹(jǐn)慎。9月開始下跌，%，之所以出現(xiàn)這種大幅下跌，既有打折促銷成風(fēng)的原因，也有中低檔房源占比增加的因素。全國(guó)10個(gè)典型城市的房?jī)r(jià)收入比情況 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局從成交量分析，今年前三季度同比去年劇降43%。市場(chǎng)低迷期，知名企業(yè)的知名大盤賣得較好，市場(chǎng)集中度進(jìn)一步提高。四、低迷市場(chǎng)中，依然有四類樓盤實(shí)現(xiàn)熱銷即使是在樓市極度低迷的時(shí)候，仍然有一定的成交量，而且這些成交大部分被大盤和名盤所瓜分，知名地產(chǎn)商的明星樓盤的市場(chǎng)占有率明顯超過(guò)市場(chǎng)繁榮期。從全國(guó)市場(chǎng)來(lái)看，近期有四類樓盤取得較好銷售業(yè)績(jī)。其中尤其以萬(wàn)科和恒大為典型代表。在市場(chǎng)整體低迷的情況下，剛性需求成為市場(chǎng)銷售的中堅(jiān)力量。市場(chǎng)需求主力是那些首次置業(yè)的剛性需求。比如，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)以開發(fā)銷品茂等綜合性商業(yè)項(xiàng)目為主，大部分項(xiàng)目是所在城市或區(qū)域內(nèi)的商業(yè)中心和地標(biāo)，其配套建設(shè)的住宅產(chǎn)品升值潛力得到了投資者的認(rèn)可。國(guó)際金融風(fēng)暴繼續(xù)肆虐，世界各國(guó)都受到波及，歐美地區(qū)受災(zāi)尤其嚴(yán)重，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)亦受其負(fù)面影響，出口下滑，經(jīng)濟(jì)下行，外資撤離。國(guó)際方面，主要國(guó)家聯(lián)合救市，有助于抑制金融風(fēng)暴的進(jìn)一步惡化，能夠在一定程度上減輕我國(guó)經(jīng)濟(jì)和樓市面臨的外部壓力。今年9月中旬后，以百年金融大佬雷曼兄弟的倒閉為起點(diǎn)，美國(guó)次債危機(jī)迅速升級(jí)為金融風(fēng)暴，美國(guó)政府陸續(xù)做出接管“兩房”和AIG、7000億美元援助計(jì)劃、降息等諸多救市動(dòng)作，但多少有些出人意料的是，一邊是政府步步緊逼地救市，另一邊是股市難以扼制地節(jié)節(jié)敗退。由此證明，在經(jīng)濟(jì)整體下行的市場(chǎng)預(yù)期下，無(wú)論美國(guó)股市，還是中國(guó)股市，都不領(lǐng)“政府救市之情”。可另外還有一個(gè)事實(shí)：即使救市，短期內(nèi)市場(chǎng)也不會(huì)見底，房?jī)r(jià)還將繼續(xù)回落。若進(jìn)一步往深處探究，則會(huì)發(fā)現(xiàn)政策顯效的內(nèi)因是市場(chǎng)主體（尤其是買方）的心理預(yù)期發(fā)生改變。這一節(jié)點(diǎn)的到來(lái)，也正是全國(guó)或上海房地產(chǎn)市場(chǎng)底部的到來(lái)。改革開放以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了三個(gè)周期，第一個(gè)周期（1979—1990年）的高峰出現(xiàn)在1984年（%），低谷出現(xiàn)在1990年（%）。經(jīng)驗(yàn)之二，樓市具有自身運(yùn)行的規(guī)律。但我國(guó)的問(wèn)題是近幾年房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)超發(fā)達(dá)國(guó)家歷史水平，“冒進(jìn)主義”的結(jié)果，必然市場(chǎng)調(diào)整，2—3年低潮期是必須的。
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