某房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售計(jì)劃報(bào)告-預(yù)覽頁
【正文】 地方將會(huì)出現(xiàn)真空現(xiàn)象。三：項(xiàng)目定位優(yōu)勢(shì)（S）劣勢(shì)（W）★受寶鋼輻射帶動(dòng)★宏觀調(diào)控效應(yīng)明顯★區(qū)域路網(wǎng)相對(duì)發(fā)達(dá)★項(xiàng)目周期市場情況難以預(yù)測★綠化高,容積綠底★只能公司購買局限性強(qiáng)★園區(qū)稅收支持★產(chǎn)品建筑形式單一,客戶選擇性不強(qiáng)★獨(dú)棟商辦兩用別墅★地理位置偏遠(yuǎn),配套設(shè)施設(shè)施不完善機(jī)會(huì)（O）威脅（T）★政府規(guī)劃完善★政策性因素不明朗★面積小,總價(jià)底★客戶群分流★工業(yè)園區(qū)內(nèi)缺少同類產(chǎn)品沒有競爭★客源不明確優(yōu)勢(shì)－ 受寶鋼輻射帶動(dòng)本案距寶鋼只有3公里,在此范圍內(nèi)有眾多有實(shí)力的依靠寶鋼生存的中小型存在，這部分企業(yè)將會(huì)成為本案的購買主要群體。－只能公司購買局限性強(qiáng) 本項(xiàng)目房源只能以公司名義購買,客戶局限性強(qiáng),直接客戶少.－產(chǎn)品建筑形式單一,客戶選擇性不強(qiáng)目前項(xiàng)目只有一種房型,客戶沒有選擇空間,使客戶沒有對(duì)比空間.－地理位置偏遠(yuǎn),配套設(shè)施設(shè)施不完善 地理位置偏遠(yuǎn),周遍沒有生活,交通,教育等一系列配套設(shè)施,使得本案,極其不利于居住.機(jī)會(huì)－ 政府規(guī)劃完善本案屬于寶山工業(yè)園區(qū)內(nèi)重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域，在上海市“十一五”規(guī)劃中也有所體現(xiàn)，可以預(yù)見該地塊將得到政府方面的有力支持，前景樂觀。－客戶群分流 項(xiàng)目正好位于,滬太路和南北高架延伸段當(dāng)中,使得眾多客戶在經(jīng)過本項(xiàng)目之前就已經(jīng)從滬太路和南北高架延伸段分流,能真正經(jīng)過本項(xiàng)目的客戶是少之又少.分析總結(jié)從以上整體分析可以看出，本項(xiàng)目面臨的仍然是機(jī)會(huì)略微大于威脅。工業(yè)類項(xiàng)目的固有特性決定了該類產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)性較小，而經(jīng)過綜合評(píng)價(jià)可以明顯發(fā)現(xiàn)該地塊現(xiàn)階段優(yōu)劣比較均衡，再經(jīng)過深入的潛力挖掘更可以提高產(chǎn)品的自身品質(zhì)，我們認(rèn)為將該地塊的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較小。電子通訊和研發(fā)類企業(yè)面積需求都在200600平方米之間，金融保險(xiǎn)和國外公司的面積需求都過大在3000平方米以上。(2)二級(jí)客戶群外地剛進(jìn)入上海不久的中小型企業(yè)和為工業(yè)園區(qū)內(nèi)企業(yè)服務(wù)的公司，金融保險(xiǎn)內(nèi)企業(yè)需求面積過大所以不被列入本案目標(biāo)客戶。:采取分段式推廣模式目前本案一期推出70例房源，由于上市量大，顯示不出本案的稀缺性，所以建議首先推出42例,在首先上市的42例房可以選擇22例地理位置較好、銷售價(jià)格較高的房源，和20例地理位置較差、銷售價(jià)格較底的房源搭配銷售，這樣只有40例上市可以顯示本案的稀缺性而且在開盤初期首先銷售位置較差價(jià)格較底的樓盤可以早市場上引起底價(jià)銷售的風(fēng)潮。一是廣告氣勢(shì)要大，媒體配合到位，時(shí)間周期長。3） 選擇專業(yè)有名氣的媒體報(bào)道，請(qǐng)專業(yè)人員評(píng)點(diǎn)。3） 要懂的抓住市場熱門話題，配合話題，切入進(jìn)去把本案和熱門話題結(jié)合在一起。7） 爭取獲得幾個(gè)設(shè)計(jì)部門或有關(guān)權(quán)威部門頒發(fā)的市場認(rèn)可的大獎(jiǎng)。 、連貫性、持續(xù)性。最終形成北上海唯一一個(gè)國際生態(tài)大型辦公研發(fā)園區(qū).,綠化率高，密度低，自然環(huán)境幽雅。 建筑物獨(dú)立,綠化高,符合現(xiàn)代化辦公用房標(biāo)準(zhǔn).——劣勢(shì)：地段遠(yuǎn),配套差.只能以公司名義購買。累積有效客戶。價(jià)格摸底。面積總套數(shù)銷售套數(shù)銷售百分比3004001210%401—5004237%60170043%501—6005041%28001總合10991100%中邦MOHO目前主打面積是在400—600平方米之間，這部分房源占總銷的85%★該盤距浦東川沙鎮(zhèn)1km，距上海浦東國際機(jī)場僅10km，距上海虹橋機(jī)場38km，距外高橋港區(qū)19km，距規(guī)劃中洋山深水港60km，距上海外環(huán)線3km，內(nèi)環(huán)線12km，空運(yùn)、海運(yùn)、陸運(yùn)較為便捷?；A(chǔ)配套設(shè)施比較完善，水、電、煤、寬帶、有線均有設(shè)置。經(jīng)初步估算該項(xiàng)目樓面地價(jià)（即每平米建面內(nèi)所包含的土地成本）達(dá)2000余元，%。其業(yè)態(tài)為獨(dú)立（聯(lián)體）花園式小樓，單體面積為450980平方米。★凡注冊(cè)在該項(xiàng)目的企業(yè)，享受松江工業(yè)園區(qū)扶持企業(yè)發(fā)展的稅收優(yōu)惠政策。(3):寶蓮城中央商務(wù)區(qū)寶蓮城——乃目前寶山區(qū)最大的現(xiàn)代服務(wù)型中央商務(wù)集群，項(xiàng)目整體布局由南向北依次分為三個(gè)區(qū)：辦公商務(wù)區(qū)，主要由９棟各類辦公樓組成；中央花園廣場區(qū)，由一矩形中央噴泉廣場和具有寶山標(biāo)志的建筑組成；商業(yè)商務(wù)區(qū)，是以綜合服務(wù)建筑為主，集各種娛樂功能于一體的大型綜合服務(wù)樓，為用戶提供一個(gè)便利的消費(fèi)環(huán)境?！镌摫P交房標(biāo)準(zhǔn)為精裝修，裝修標(biāo)準(zhǔn)在3000元/平米左右。 樓盤06年1季度2季度3季度4季度07年1季度2季度中邦MOHO13187181618寶蓮城050000東方環(huán)球企業(yè)園000006浦慶國際機(jī)電數(shù)碼園00091013總合13237272637圖表顯示 根據(jù)上圖顯示可知所調(diào)查樓盤銷量在2006年3季度有明顯回落，到4季度銷量又穩(wěn)固上漲，06年3季度銷量回落是因?yàn)闁|方環(huán)球企業(yè)園當(dāng)時(shí)還未開盤，浦慶國際機(jī)電數(shù)碼園所當(dāng)時(shí)已無房可售，所以銷量大幅度回落。二:價(jià)格測算1:市場比較法修正法比較內(nèi)容權(quán)重（A）中邦MOHO(B)東方環(huán)球企業(yè)園(C) 張江智能孵化樓（指標(biāo)）擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)地理位置25%1建筑外觀8%11配套設(shè)施15%人文環(huán)境7%11園區(qū)經(jīng)濟(jì)優(yōu)惠11%11周邊環(huán)境10%11智能化設(shè)施8%111裝修10%小區(qū)綠化6%1合計(jì)100% 各比較對(duì)象的市場價(jià)格經(jīng)比較系數(shù)修正后得出此項(xiàng)目的參考定價(jià)：以項(xiàng)目A為參考： 8300*＝8690元/平方米以項(xiàng)目B為參考： 12568*＝9777元/平方米以項(xiàng)目C為參考： 9300*＝9216元/平方米目標(biāo)案價(jià)格推算： 9227元/平方米2:收益法:通過對(duì)園區(qū)內(nèi)廠房租賃市場的
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