某房地產(chǎn)項目銷售計劃報告-預(yù)覽頁
【正文】 地方將會出現(xiàn)真空現(xiàn)象。三：項目定位優(yōu)勢（S）劣勢（W）★受寶鋼輻射帶動★宏觀調(diào)控效應(yīng)明顯★區(qū)域路網(wǎng)相對發(fā)達(dá)★項目周期市場情況難以預(yù)測★綠化高,容積綠底★只能公司購買局限性強(qiáng)★園區(qū)稅收支持★產(chǎn)品建筑形式單一,客戶選擇性不強(qiáng)★獨(dú)棟商辦兩用別墅★地理位置偏遠(yuǎn),配套設(shè)施設(shè)施不完善機(jī)會（O）威脅（T）★政府規(guī)劃完善★政策性因素不明朗★面積小,總價底★客戶群分流★工業(yè)園區(qū)內(nèi)缺少同類產(chǎn)品沒有競爭★客源不明確優(yōu)勢－ 受寶鋼輻射帶動本案距寶鋼只有3公里,在此范圍內(nèi)有眾多有實力的依靠寶鋼生存的中小型存在，這部分企業(yè)將會成為本案的購買主要群體。－只能公司購買局限性強(qiáng) 本項目房源只能以公司名義購買,客戶局限性強(qiáng),直接客戶少.－產(chǎn)品建筑形式單一,客戶選擇性不強(qiáng)目前項目只有一種房型,客戶沒有選擇空間,使客戶沒有對比空間.－地理位置偏遠(yuǎn),配套設(shè)施設(shè)施不完善 地理位置偏遠(yuǎn),周遍沒有生活,交通,教育等一系列配套設(shè)施,使得本案,極其不利于居住.機(jī)會－ 政府規(guī)劃完善本案屬于寶山工業(yè)園區(qū)內(nèi)重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域，在上海市“十一五”規(guī)劃中也有所體現(xiàn)，可以預(yù)見該地塊將得到政府方面的有力支持，前景樂觀。－客戶群分流 項目正好位于,滬太路和南北高架延伸段當(dāng)中,使得眾多客戶在經(jīng)過本項目之前就已經(jīng)從滬太路和南北高架延伸段分流,能真正經(jīng)過本項目的客戶是少之又少.分析總結(jié)從以上整體分析可以看出，本項目面臨的仍然是機(jī)會略微大于威脅。工業(yè)類項目的固有特性決定了該類產(chǎn)品的風(fēng)險性較小，而經(jīng)過綜合評價可以明顯發(fā)現(xiàn)該地塊現(xiàn)階段優(yōu)劣比較均衡，再經(jīng)過深入的潛力挖掘更可以提高產(chǎn)品的自身品質(zhì)，我們認(rèn)為將該地塊的開發(fā)風(fēng)險較小。電子通訊和研發(fā)類企業(yè)面積需求都在200600平方米之間，金融保險和國外公司的面積需求都過大在3000平方米以上。(2)二級客戶群外地剛進(jìn)入上海不久的中小型企業(yè)和為工業(yè)園區(qū)內(nèi)企業(yè)服務(wù)的公司，金融保險內(nèi)企業(yè)需求面積過大所以不被列入本案目標(biāo)客戶。:采取分段式推廣模式目前本案一期推出70例房源，由于上市量大，顯示不出本案的稀缺性，所以建議首先推出42例,在首先上市的42例房可以選擇22例地理位置較好、銷售價格較高的房源，和20例地理位置較差、銷售價格較底的房源搭配銷售，這樣只有40例上市可以顯示本案的稀缺性而且在開盤初期首先銷售位置較差價格較底的樓盤可以早市場上引起底價銷售的風(fēng)潮。一是廣告氣勢要大，媒體配合到位，時間周期長。3） 選擇專業(yè)有名氣的媒體報道，請專業(yè)人員評點(diǎn)。3） 要懂的抓住市場熱門話題，配合話題，切入進(jìn)去把本案和熱門話題結(jié)合在一起。7） 爭取獲得幾個設(shè)計部門或有關(guān)權(quán)威部門頒發(fā)的市場認(rèn)可的大獎。 、連貫性、持續(xù)性。最終形成北上海唯一一個國際生態(tài)大型辦公研發(fā)園區(qū).,綠化率高，密度低，自然環(huán)境幽雅。 建筑物獨(dú)立,綠化高,符合現(xiàn)代化辦公用房標(biāo)準(zhǔn).——劣勢：地段遠(yuǎn),配套差.只能以公司名義購買。累積有效客戶。價格摸底。面積總套數(shù)銷售套數(shù)銷售百分比3004001210%401—5004237%60170043%501—6005041%28001總合10991100%中邦MOHO目前主打面積是在400—600平方米之間，這部分房源占總銷的85%★該盤距浦東川沙鎮(zhèn)1km，距上海浦東國際機(jī)場僅10km，距上海虹橋機(jī)場38km，距外高橋港區(qū)19km，距規(guī)劃中洋山深水港60km，距上海外環(huán)線3km，內(nèi)環(huán)線12km，空運(yùn)、海運(yùn)、陸運(yùn)較為便捷?；A(chǔ)配套設(shè)施比較完善，水、電、煤、寬帶、有線均有設(shè)置。經(jīng)初步估算該項目樓面地價（即每平米建面內(nèi)所包含的土地成本）達(dá)2000余元，%。其業(yè)態(tài)為獨(dú)立（聯(lián)體）花園式小樓，單體面積為450980平方米?！锓沧栽谠擁椖康钠髽I(yè)，享受松江工業(yè)園區(qū)扶持企業(yè)發(fā)展的稅收優(yōu)惠政策。(3):寶蓮城中央商務(wù)區(qū)寶蓮城——乃目前寶山區(qū)最大的現(xiàn)代服務(wù)型中央商務(wù)集群，項目整體布局由南向北依次分為三個區(qū)：辦公商務(wù)區(qū)，主要由９棟各類辦公樓組成；中央花園廣場區(qū)，由一矩形中央噴泉廣場和具有寶山標(biāo)志的建筑組成；商業(yè)商務(wù)區(qū)，是以綜合服務(wù)建筑為主，集各種娛樂功能于一體的大型綜合服務(wù)樓，為用戶提供一個便利的消費(fèi)環(huán)境?！镌摫P交房標(biāo)準(zhǔn)為精裝修，裝修標(biāo)準(zhǔn)在3000元/平米左右。 樓盤06年1季度2季度3季度4季度07年1季度2季度中邦MOHO13187181618寶蓮城050000東方環(huán)球企業(yè)園000006浦慶國際機(jī)電數(shù)碼園00091013總合13237272637圖表顯示 根據(jù)上圖顯示可知所調(diào)查樓盤銷量在2006年3季度有明顯回落，到4季度銷量又穩(wěn)固上漲，06年3季度銷量回落是因為東方環(huán)球企業(yè)園當(dāng)時還未開盤，浦慶國際機(jī)電數(shù)碼園所當(dāng)時已無房可售，所以銷量大幅度回落。二:價格測算1:市場比較法修正法比較內(nèi)容權(quán)重（A）中邦MOHO(B)東方環(huán)球企業(yè)園(C) 張江智能孵化樓（指標(biāo)）擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)地理位置25%1建筑外觀8%11配套設(shè)施15%人文環(huán)境7%11園區(qū)經(jīng)濟(jì)優(yōu)惠11%11周邊環(huán)境10%11智能化設(shè)施8%111裝修10%小區(qū)綠化6%1合計100% 各比較對象的市場價格經(jīng)比較系數(shù)修正后得出此項目的參考定價：以項目A為參考： 8300*＝8690元/平方米以項目B為參考： 12568*＝9777元/平方米以項目C為參考： 9300*＝9216元/平方米目標(biāo)案價格推算： 9227元/平方米2:收益法:通過對園區(qū)內(nèi)廠房租賃市場的
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