某房地產(chǎn)項目銷售計劃報告-wenkub
2022-08-29 22:52:04 本頁面
【正文】 ★臨時、流動的展示廳★在各大工業(yè)園區(qū)內(nèi)發(fā)傳單(DM）二:本案推廣建議：，遠景規(guī)劃600畝的超大規(guī)模獨立生態(tài)辦公研發(fā)園區(qū)。:廣告設(shè)計 樓盤廣告設(shè)計一定要包含以下幾點 、特點、唯一性、概念。5） 請社會公認的專家、學者、政府為項目說話。“術(shù)”1） 采用經(jīng)典的推廣主題及廣告語，以引起市場和媒體的關(guān)注。三是要有大量有效的新聞炒作。:宣傳推廣心態(tài)把握在宣傳推廣過程中應(yīng)該了解買家的心理，抓住買家的心理，排除他們的擔憂才能達到共同互利的雙贏局勢.目前買家主要心態(tài)表現(xiàn)為“怕、貪、夢”三種不同心態(tài) “怕”的心態(tài) 1） 怕質(zhì)量不好 2） 怕不能準時交房 3） 怕配套設(shè)施不到位 4） 怕物業(yè)管理不專業(yè) 5） 怕物業(yè)管理費用昂貴 6） 怕今后沒有實力支付供款 7） 怕買貴了 8） 怕沒有升值空間 9） 怕房型結(jié)構(gòu)不好 10） 怕市政配套不到位 11） 怕不能獲得銀行貸款 12） 怕車位不夠 13） 怕沒有足夠的活動休息空間 14） 怕裝修不合理 15） 怕裝修費用過高 16） 怕不能注冊公司 17） 怕得不到政策優(yōu)惠活動 18） 怕智能化系統(tǒng)配套不先進 “貪”的心態(tài) 1） 房價得到更多的優(yōu)惠 2） 免費得到大量停車位 3） 減免物業(yè)管理費 4） 租金回報得到保證 5） 裝修費用的減免 6） 得到工業(yè)園區(qū)的稅收優(yōu)惠政策 “夢”的心態(tài) 1） 物業(yè)能保證有良好的市場抗跌性 2） 高效的投資回報率 3） 物業(yè)有巨大的升值空間 4） 購買之后物業(yè)有所升值后在轉(zhuǎn)賣，作為投資使用要做好推廣不但要解決上述三種不同的不良心態(tài)外還要把握好“時”、“勢”、“術(shù)”三個方面 “時” 1） 項目推廣之前要有明確的思路，并做好相應(yīng)的推廣計劃和時間表2） 推廣之前首先準備好一切事宜，關(guān)鍵部分有，售樓處的裝修、樣板房的裝修、銷售人員的培訓、工地外墻包裝、模型、宣傳動畫等 3） 選擇最佳時機開盤 4） 正式推出要有鮮明的主題概念。由于市場競爭的加劇和各大公司對樓盤的包裝推廣投入的增加，導致包裝推廣的策略、概念、技巧、風格、手段、形式、分配比例等方面都越來越專業(yè)化?！飶臄?shù)據(jù)分析來看500平方米以下的工業(yè)地產(chǎn)比較受歡迎，因為這部分房源的總價比較低，企業(yè)購買后承擔壓力比較小★由于暢銷房面積比較小所以對行業(yè)的局限性比較大，因此這部分購買客戶群體主要是電子通信和研發(fā)類企業(yè)為主要群體。/另一部分購買企業(yè)主要為依靠大型企業(yè)存或的服務(wù)類公司（這類購買群體的面積需求在50300平方米，選擇都以商住樓為主，或配備居住環(huán)境的辦公樓為主） 客戶成交特點分析區(qū)域內(nèi)環(huán)以內(nèi)內(nèi)中環(huán)中外環(huán)外環(huán)以外總計面積(萬平方米)面積比例%%%100%客戶數(shù)量397358170客戶比例%%%100%圖表顯示：客戶行業(yè)電子通訊金融保險國外公司研發(fā)企業(yè)其它總計客戶數(shù)量3618233459170客戶比例%%%20%%100%所需面積2006005000以上3000以上20010001003000圖表顯示：面積范圍300以下301400401500501以上總計客戶數(shù)量28564640170客戶比例%%27.%%100%圖表顯示：根據(jù)以上數(shù)據(jù)所發(fā)現(xiàn)/,這兩個區(qū)域的成交總量高達85%以上. 內(nèi)環(huán)以內(nèi)沒有成交，由此可見上海工業(yè)地產(chǎn)主要集中在中環(huán)至外環(huán)還有外環(huán)以外的地區(qū),小部分在內(nèi)環(huán)至中環(huán)間，內(nèi)環(huán)以內(nèi)目前上海還沒有工業(yè)地產(chǎn)項目。但政府對該區(qū)域開發(fā)的導向性，為本項目提供了一個良好的契機。－面積小,總價底 本項目面積小,銷售總價相對較底,相比其它同類樓盤總價底很多,眾多小企業(yè)都能接受.威脅－ 政策性因素不明朗中央在逐步加大對房地產(chǎn)宏觀調(diào)空，目前上海市還沒有做出回應(yīng)，政府倒向不明確。－園區(qū)稅收支持 只要購買本項目的企業(yè),都會獲得園區(qū)內(nèi)一定程度的稅收優(yōu)惠,有利于企業(yè)發(fā)展,壯大.－獨棟商辦兩用別墅本項目房型和功能配套即適用與居住和辦公,這樣的建筑結(jié)構(gòu)受到眾多小企業(yè)的青睞.劣勢－ 宏觀調(diào)控效應(yīng)明顯從06年5月份國家開始新的一輪宏觀調(diào)控政策，房地產(chǎn)整體形勢不明朗，近期整體市場銷售價格及銷售量低迷,連眾多工業(yè)地產(chǎn)項目也遭受影響。3. 工業(yè)地產(chǎn)今后發(fā)展趨勢WTO和世博無疑促進了上海的國際化，未來的上海會有更多的外籍公司入駐，大量的外籍公司進入市場將會對上海辦公樓有著前所未有的高要求，所以上海寫字樓在產(chǎn)品的功能、質(zhì)量、物業(yè)管理、環(huán)境綠化等眾多方面都有待全面提高. 環(huán)境幽雅的生態(tài)形辦公場所在不久的將來將會倍受青睞隨著新興經(jīng)濟的發(fā)展，互聯(lián)網(wǎng)、電子商務(wù)的廣泛應(yīng)用和人們對回歸自然的天性，使得對好寫字樓的判斷將會從黃金地段轉(zhuǎn)向為高綠化、生態(tài)環(huán)境好、空氣好的新型總部辦公園區(qū)所代替。,隨著國內(nèi)經(jīng)濟迅速增長，國內(nèi)其它地方也有眾多企業(yè)也紛紛進入上海，使得國內(nèi)自身需求量也非常巨大。(2)：周邊環(huán)境描述項目緊鄰多條交通要道其中滬太路、中環(huán)高架、環(huán)北高架、汶水路、都在本案500米范圍內(nèi)，滬嘉高速等諸多交通要道為本案奠定了基礎(chǔ)交通網(wǎng)絡(luò)。(3)：項目規(guī)模與經(jīng)濟技術(shù)指標地 塊 面積150畝總建筑面積：10萬平方米容 積 率：綠 化 率：50%停 車 位：216個地下停車位)功 能 規(guī)劃：2幢高層研發(fā)樓，7幢多層研發(fā)樓，109幢獨立辦公樓。2. 上海工業(yè)地產(chǎn)將形成三足鼎立趨勢，南面（浦東新區(qū)）西面（閔行區(qū)，松江區(qū)）和北面（嘉定區(qū)、寶山區(qū)）根據(jù)現(xiàn)在已上市樓盤和土地儲備量來看，上海未來工業(yè)地產(chǎn)上市量可達10
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