某房地產(chǎn)項目商業(yè)價格調(diào)整報告研討(已修改)
2025-08-13 22:50 本頁面
【正文】 11 / 11鞍山道項目商業(yè)價格調(diào)整參考調(diào)研報告前 言2008年9月以來，隨著雷曼兄弟倒閉、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成經(jīng)濟危機，并迅速波及全球。在此國際背景下，國內(nèi)經(jīng)濟亦不容樂觀，第三季度GDP增幅回落至9%，中央宏觀調(diào)控方針正由“一保一控”轉(zhuǎn)向首先防止經(jīng)濟快速下滑，45天內(nèi)連續(xù)三次降息，頻率之高歷史罕見。11月中央出臺“4萬億投資計劃”，吹響了拯救經(jīng)濟的號角，但是也從側(cè)面反映出了國內(nèi)經(jīng)濟形式的嚴峻性。在國內(nèi)外經(jīng)濟形勢不容樂觀的情況下，國內(nèi)樓市走向也更令人擔(dān)憂。今年以來，多數(shù)城市房屋成交量已出現(xiàn)大幅萎縮，從第三季度開始，房價亦開始下跌。針對這種情況，從5月份開始，成都、重慶、西安、南京、杭州等18個城市紛起救市，而財政部和央行亦在10月下旬陸續(xù)出臺相關(guān)救市措施。鑒于經(jīng)濟大環(huán)境的復(fù)雜多變，本部認為有必要針對本案周邊商業(yè)價格變動狀況進行新一輪的市場調(diào)研，并結(jié)合近期房地產(chǎn)市場背景分析制定本案商業(yè)出售價格調(diào)整方案。一、不容樂觀的全國房地產(chǎn)市場總體形勢從去年年底開始，中國房地產(chǎn)市場開始調(diào)整，今年以來下行速度加快，下滑幅度加大，隨之房地產(chǎn)價格也開始回落。從區(qū)域上講，以深圳、廣州為代表的珠三角城市最先開始調(diào)整，接著長三角、華北、中西部也開始調(diào)整。總體來看，目前全國市場呈現(xiàn)量價齊跌的形態(tài)。接下來主要從國家統(tǒng)計局的兩個指標來分析全國房地產(chǎn)市場的狀況。第一個指標是“國房景氣指數(shù)”，它反應(yīng)的是行業(yè)景氣度，尤其體現(xiàn)開發(fā)商對于市場的預(yù)期和投資意愿。由下圖可知，2007年11月達到高點，其后一路下滑，，步入不景氣區(qū)間。全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)趨勢圖數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局前三季度，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資21278億元，%，%的增幅，明顯回落。住宅完成投資15508億元，%。其中，經(jīng)濟適用住房投資638億元，%，說明很多地政府依然沒有開足馬力推進住房保障建設(shè)。，%。前三季度，%，%稍稍回落。其中，%；辦公樓施工面積8150萬平方米，%，%明顯回落；商業(yè)營業(yè)用房施工面積25026萬平方米，增長12%。截止到9月末，%。其中，空置商品住宅6641萬平方米，%。這是非常值得擔(dān)心的一個指標，空置房面積的明顯增長，意味著滯銷房屋增加，企業(yè)資金回籠影響較大。第二個重要指標是全國70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)。由于我國的房地產(chǎn)銷售均價與房屋成交結(jié)構(gòu)關(guān)系較大，不能較好的反應(yīng)房價短期演變軌跡。而拿這一房價指數(shù)做分析，更能反映房價真實走勢。全國70個大中城市房屋銷售價格增幅演變 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局分析上圖可知，以月度房價同比漲幅來看，2008年1月達到高點，%，其后增幅加速遞減，%，預(yù)計11月或12月份，將由正增長變?yōu)樨撛鲩L。由于同比的時間跨度是一年，并不能反映近況，相較而言，月度房價環(huán)比增長情況更能說明近期走勢，環(huán)比增幅的高點出現(xiàn)在去年9月，其后遞減，直至今年8月份首次由正增長變?yōu)樨撛鲩L，價格拐點正式出現(xiàn)，也即全國房價正式開始下跌，9月份繼續(xù)下滑，這一下跌態(tài)勢將會持續(xù)到明年下半年，甚至2010年。二、全國一二線城市形勢有所差異，但皆有比較明顯的下跌接下來，分析一下全國主要區(qū)域房地產(chǎn)市場的情況，為了研究的方便性，在此把城市分為三類，一線城市、二線城市和三線城市。根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)數(shù)據(jù)，在30多個大中城市中，半數(shù)以上城市9月成交量較8月出現(xiàn)了不同程度的反彈，但反彈力度普遍較小。而另一半城市成交量不升反跌，成交繼續(xù)萎縮。整體來看，絕
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