【正文】 大西安 新中心景泰城項(xiàng)目商業(yè)營銷方案謹(jǐn)呈：景泰富PART1 ｜區(qū)域市場分析龍首商圈【 傳統(tǒng)商業(yè)的沿襲 】 ——龍首商圈位于鐘樓商圈與經(jīng)開商圈之 間， 屬于區(qū)域級(jí)的小商圈。項(xiàng)目名稱 經(jīng)營業(yè)態(tài) 營業(yè)面積 銷售價(jià)格 租金價(jià)格 經(jīng)營狀況盛龍廣場大型購物中心 +大型品牌家居40萬㎡ 未定 未定 一般公園壹號(hào) 超市 +百貨 +零售8萬㎡ 36萬 200元 /月㎡ 較好龍首商業(yè)步行街 小型服裝城 3萬㎡ / 220元 /月㎡ 一般?龍首商圈是北關(guān)以北商業(yè)較為密集的區(qū)域，屬于較 有歷史基礎(chǔ)的老商圈之一 。龍首十字為核心周邊 5公里半徑內(nèi)常住居民極多，具有一定購買能力。 隨著盛龍廣場、公園壹號(hào)的成熟，也逐漸具備了商業(yè)綜合體的屬性。?目前以 【 龍首商業(yè)街 】 的經(jīng)營氛圍最好。其臨街店面服裝商鋪?zhàn)饨鹂蛇_(dá) 270元 /㎡，集中商業(yè)租金約 150200元 /㎡之間。龍首商圈 核心物業(yè) ——【 盛龍廣場 】 盛龍廣場，位于未央路與放欣路交匯處，其規(guī)劃總建面達(dá)到 100萬㎡，商業(yè)面積達(dá)到 40萬㎡，其中：?位于項(xiàng)目北側(cè)的商業(yè)面積達(dá)到 15萬㎡， 紅星美凱龍 家居賣場已入駐。?位于項(xiàng)目南側(cè)的商業(yè)樓面積 15萬㎡，已與 華潤萬家、民生百貨、國美電器 等商家簽約。即將打造成該區(qū)域最大的 shoppingmall?另外還將在兩個(gè)商業(yè)中間開設(shè)一條高檔的奢侈品家居文化一條街 。鳳二商圈【 經(jīng)開大門 】 ——商業(yè)發(fā)展已逐步成熟，模式主要以沿街商鋪和空中商業(yè)為主，可供商業(yè)使用的物業(yè)較少 制約其深入發(fā)展。項(xiàng)目名稱 經(jīng)營業(yè)態(tài) 營業(yè)面積 租金價(jià)格 經(jīng)營狀況崇尚百貨 超市 +百貨 ㎡ 150元 /月㎡ 好崇尚百貨（第五國際店）百貨 ㎡ 150元 /月㎡ 好利君養(yǎng)生源 會(huì)所 1萬㎡ / 一般華東服飾廣場 專業(yè)服裝市場 1萬㎡ 130元 /月㎡ 一般街邊商鋪 餐飲、服飾、零售 /200300元 /月㎡好 核心物業(yè) ——【 崇尚百貨 】鳳二商圈定位：潮流女性主題樓層業(yè)態(tài)劃分1F 珠寶玉器、化妝品、名表 2F 青春女裝、時(shí)尚配飾、頭飾 3F 精品侍女裝、內(nèi)衣、美發(fā)、飾品、孕婦裝 4F 童裝童鞋、床用家具、玩具、童車童床、羊絨羊毛、健身器材、兒童樂園 由于可供租賃的物業(yè)較少，周邊住宅入住率較高、商辦物業(yè)逐漸成熟。鳳城二路商圈的臨街門面平均租金水平較高，絕大多數(shù)商鋪一層 租金已經(jīng)突破 100元，部分租金更是突破 200元 甚至更高水平，反應(yīng)出鳳二商圈的整體發(fā)展。鳳五商圈【 經(jīng)開核心 】 ——從商業(yè)項(xiàng)目聚集度來看，鳳城五路與未央路十字已經(jīng)成為 【 鳳五商圈 】 中商業(yè)密度最高的區(qū)域，是名副其實(shí)的核心商圈。鳳城五路未 央 路 鳳五路黃金十字為圓心 500米半徑圈內(nèi)集合了多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，是一個(gè) 定位高端的全新城市級(jí)商圈 。以賽高國際街區(qū)、雅荷國際等地鐵上蓋商業(yè)為核心的商圈呈放射狀向外發(fā)散。 此外，未央路沿線的 “ 空中商業(yè) ” 十分繁盛，即大量的培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、茶秀、健身房、美容中心、早教中心等業(yè)態(tài)在 soho辦公樓里隨處可見。一是因?yàn)榇罅康木幼∪丝诋a(chǎn)生的需求效應(yīng)，二是因?yàn)榇蟠蟮陀谏啼伒淖饨饍r(jià)格，吸引小成本業(yè)主選擇以此種形式開展業(yè)務(wù)。鳳五商圈 核心物業(yè) ——【 賽高國際街區(qū) 】?賽高國際街區(qū)占據(jù)經(jīng)開商圈核心，未央大道與鳳城五路黃金十字。?項(xiàng)目汲取世界先進(jìn)的 BLOCK城市人居模式，以 24萬平米城市綜合體包容住宅，公寓，商務(wù)寫字樓，集中商業(yè)，商業(yè)步行街等。 賽高成功之處：一有商業(yè)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)；二是城北居住氛圍濃厚，消費(fèi)人口眾多，并且很多商家看好城北區(qū)域發(fā)展前景；三商業(yè)配比較為合適，周邊的消費(fèi)人群能夠支撐商業(yè)的供給。四、地鐵的無縫連接。樓層 業(yè)態(tài)劃分南側(cè) 14F 世紀(jì)金花 南側(cè)負(fù) 1F 美食城 北側(cè)負(fù) 11F 時(shí)尚街區(qū) 北側(cè) 23F 沃爾瑪北側(cè) 4F 影城太華商圈【 新城的崛起 】 ——這里有近 200萬的商業(yè)面積，有成規(guī)模的建材專業(yè)市場群；這里即將孕育為城北商業(yè)、居住的新核心?！? 太華路商圈依托大明宮國家遺址保護(hù)公園，充分利用區(qū)域城市功能升級(jí)，城市價(jià)值充分彰顯的大好機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)太華路商業(yè)改造升級(jí)和業(yè)態(tài)調(diào)整。 以大明宮建材家居精品商場改造升級(jí)、大連萬達(dá)城市綜合體建設(shè)為契機(jī)，引進(jìn)高端百貨、精品店、高檔酒店、大型超市、餐飲、娛樂、寫字樓等項(xiàng)目。至 2023年，太華路商圈商業(yè)面積將達(dá)到 。 此外眾多的國家一線品牌包括華遠(yuǎn)、龍湖、金地、綠地等房企也紛紛入駐。太華商圈 核心物業(yè) ——【 萬達(dá)第五城 】項(xiàng)目地址：城北二環(huán)與太華北路交匯 處向北 200米物業(yè)類別： 住宅 ,商鋪 ,寫字樓 ,公寓占地面積： 100000㎡ 建筑面積： 650000㎡ 總 戶 數(shù)： 3500戶商鋪銷售價(jià)格： 4000060000元 /平米商鋪面積區(qū)間： 80400交付時(shí)間： 2023年大明宮萬達(dá)廣場作為萬達(dá)在西安市場重資投建項(xiàng)目，建筑體量、產(chǎn)品業(yè)態(tài)組合、品牌商戶合作超過前期所開發(fā)項(xiàng)目，更是萬達(dá)在中國西北項(xiàng)目之最。 65萬平米國際級(jí)城市綜合體，包含已開發(fā)項(xiàng)目的購物中心、商鋪、精裝 SOHO外，還首次引入城市豪宅、 5A寫字樓。太華商圈項(xiàng)目價(jià)值品牌價(jià)值配套價(jià)值板塊價(jià)值城市價(jià)值萬達(dá)廣場、城市商業(yè)、精裝 SOHO、城市豪宅、 5A寫字樓等豐富業(yè)態(tài)規(guī)劃，力圖打造西安首屈一指的新地標(biāo)。太華路商圈、大明宮板塊、未央?yún)^(qū)三圈核心區(qū)位，集文化、旅游、商業(yè)等多重優(yōu)勢。萬達(dá)集團(tuán) 24年品牌實(shí)力，打造西安國際級(jí)新城市核。后發(fā)優(yōu)勢、超前規(guī)劃，超過 2500億市政資金投入，打造西安城市商務(wù)中心、人流中心。北城大發(fā)展的新驅(qū)動(dòng)引擎，西安國際化崛起核心動(dòng)力。 大明宮萬達(dá)廣場是萬達(dá)地產(chǎn)在西安體量最大的項(xiàng)目，未來也將是西北最大的城市綜合體，在萬達(dá)地產(chǎn)的品牌帶動(dòng)下，該項(xiàng)目必將成為該區(qū)域的領(lǐng)跑者與形象標(biāo)桿。核心物業(yè) ——【 萬達(dá)第五城 】核心物業(yè) ——【 四海唐人街 】太華商圈項(xiàng)目地址：太華北路與鳳城三路交匯西南角物業(yè)類別： 住宅 ,商鋪 ,寫字樓 ,公寓占地面積： 113畝建筑面積： 42萬 ㎡ 在售房源：一期 7樓商業(yè) +9棟住宅商鋪銷售價(jià)格： 一層 4萬，二、三層 3萬，四層 /㎡商鋪優(yōu)惠方式： 10萬抵 20萬商鋪面積區(qū)間： 20350㎡交付時(shí)間： 2023年項(xiàng)目定位 ：以風(fēng)情街區(qū)為載體的情景式主題街區(qū)，立志打造成 “ 關(guān)中第九景 ” 的國家地標(biāo)級(jí)商業(yè)。項(xiàng)目在業(yè)態(tài)規(guī)劃上并無亮點(diǎn)，但是將旅游概念引入城市商業(yè)，以錦里、寬窄巷子等著名商業(yè)景點(diǎn)為模仿標(biāo)桿，依托陜旅集團(tuán)的旅游資源。必將成為改區(qū)域最為特色的商業(yè)項(xiàng)目。7樓層 業(yè)態(tài)劃分B1F 超市 +潮流店鋪 +家居生活1F 國際名品服飾 +風(fēng)尚餐飲2F 兒童娛樂 +家電 +輕餐飲3F 高端餐飲 +家電4F IMAX影院 +酒吧會(huì)所 +西餐區(qū)域市場小結(jié)：1. 未央路沿線的商業(yè)模式主要以沿街商鋪和空中商業(yè)為主，發(fā)展已較為成熟，但可供商業(yè)使用的物業(yè)較少制約其深入發(fā)展。2. 太華路沿線商業(yè)在萬達(dá)廣場、四海唐人街等大型商業(yè)綜合體的帶動(dòng)下，在大明宮板塊的區(qū)域升值驅(qū)動(dòng)下，在地跌帶來的便利交通下必將成為城北乃至西安商家必爭之地，人流匯聚之所。3. 在西安商圈升級(jí)的大環(huán)境下