【正文】 湖塘“水漾年華”策劃報(bào)告常州新區(qū)鴻森房產(chǎn)營銷代理有限公司 目 錄一、湖塘房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀二、項(xiàng)目簡介三、項(xiàng)目SWOT分析四、競爭對(duì)手分析五、項(xiàng)目整體定位六、項(xiàng)目形象主題定位七、目標(biāo)客戶定位分析八、項(xiàng)目整體規(guī)劃與建筑建議九、戶型建議十、物業(yè)配套及景觀設(shè)想十一、開發(fā)流程及銷售安排十二、初步營銷推廣策略十三、項(xiàng)目VI系統(tǒng)作品展示一、湖塘房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 宏觀經(jīng)濟(jì)分析素有“蘇南五虎”之一的武進(jìn)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，多次躋身全國百強(qiáng)縣十強(qiáng)之列，而湖塘系武進(jìn)區(qū)政府所在地，湖塘全鎮(zhèn)人口13萬多，2002年全鎮(zhèn)農(nóng)民人均收入6185元，職工人平均工資11758元，人均儲(chǔ)蓄額21355元。湖塘素有紡織之鄉(xiāng)的美譽(yù)，日出萬匹，經(jīng)緯天下，紡織造就了湖塘包括湖塘周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)眾多的富翁，有雄厚的購房消費(fèi)潛力。武進(jìn)目前定位為常州城市副中心，大常州居住中心開始南移，湖塘正面臨新一輪的發(fā)展機(jī)遇，城市建設(shè)正發(fā)生著日新月異的變化，放眼二三年內(nèi)，這里將是一片嶄新的天地，這里將上演新城市的傳奇。湖塘房地產(chǎn)市場研究216。 需求量隨著常州特大型城市建設(shè)力度加大，城市拆遷量劇增，今年常州房地產(chǎn)市場需求量急劇擴(kuò)大，加之今年商品房竣工面積減少因素的影響，房地產(chǎn)市場整體呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀況，價(jià)格不斷攀升，炒房現(xiàn)象出現(xiàn)。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，110月份全市竣工房屋面積95萬平方米，%，%，商品房現(xiàn)房成交價(jià)每平方米為2284元，%，而商品房平均銷售也達(dá)到了每平方米3000元以上。在大常州的宏偉規(guī)劃藍(lán)圖中，武進(jìn)被定位為“大常州的城市副中心”，大常州居住中心南移，而湖塘首當(dāng)其沖。湖塘版塊，自1999年年底開始升溫，直至現(xiàn)在，價(jià)位從當(dāng)初的800元每平方米升到2400每平方米，漲幅尤以今年最高，但炒房程度遠(yuǎn)不如常州市區(qū)，整體是非常健康的。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2003年上半年武進(jìn)開發(fā)面積達(dá)29萬平方米，銷售面積17萬平方米。湖塘價(jià)格上漲一是全國性的大環(huán)境的驅(qū)使，二是常州政府以南北發(fā)展為重點(diǎn)的規(guī)劃使然，運(yùn)河改道、淹城森林公園、大學(xué)城、高速公路、常武十里景觀大道、武進(jìn)高新區(qū)的建設(shè)等等，這些都加重了人們選擇湖塘?xí)r的砝碼。2002至2003年開盤銷售的住宅類項(xiàng)目，新城芳草苑、新城花苑、四季新城、中涼六期、豐樂公寓均已售磬，足以說明今后幾年湖塘區(qū)域購房需求量很大。但就整個(gè)常州來說，新北區(qū)均價(jià)接近3000元/平方米，而常州老城區(qū)均價(jià)已經(jīng)超過3000元/平方米，而湖塘均價(jià)不超過2300元/平方米，說明湖塘房地產(chǎn)業(yè)潛力很大，前景十分看好。支付能力湖塘由于紡織業(yè)比較發(fā)達(dá)，消費(fèi)能力較為雄厚，尤以中產(chǎn)階層消費(fèi)需求巨大，購房者中以二次購房的居多。根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果顯示，100130平方米、三房二廳的戶型、總價(jià)在30萬以內(nèi)的房子最為搶手。216。 項(xiàng)目規(guī)模層次2002至2003年開盤銷售的住宅類項(xiàng)目有，新城芳草苑、新城花苑、四季新城、中涼六期、豐樂公寓，除分幾期開發(fā)的四季新城50萬平方米建筑規(guī)模外，其余均為中等偏下規(guī)模，一般在15萬平方米以下，檔次大多定位中檔次，其中新城芳草園系武進(jìn)區(qū)第一個(gè)純小高層社區(qū)，檔次較高宣傳突出前公園后超市，與教育聯(lián)姻,較有特色。今后，武進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展將堅(jiān)持“成片開發(fā)、規(guī)模開發(fā)”的思路，催生了一些超級(jí)大盤。比如，2004年湖塘房產(chǎn)界將要上市的新樓盤有：新城南都，政法廣場南金橋房產(chǎn)地塊，新城房產(chǎn)夏雷村500畝地塊 。其中新城房產(chǎn)的兩個(gè)項(xiàng)目一個(gè)南都占盡規(guī)模優(yōu)勢(shì)、一個(gè)夏雷村地塊緊臨本案，將成為本項(xiàng)目未來主要競爭對(duì)手。216。 主力戶型導(dǎo)向湖塘地區(qū)紡織業(yè)發(fā)達(dá)，一般私營業(yè)主老板多是“有車一族”，以在常州市區(qū)購房為榮，實(shí)際在湖塘購房的多是機(jī)關(guān)單位企業(yè)中層階層，因此，在湖塘100130平方米之間，以經(jīng)濟(jì)實(shí)用為主的大小三房為主打戶型也是一種必然。其中新城芳草園105平方米三房一廳一衛(wèi)戶型十分好銷，說明經(jīng)濟(jì)實(shí)用、功能齊全的房型深受市場歡迎。住宅區(qū)域調(diào)查報(bào)告216。 戶型結(jié)構(gòu)湖塘樓市以多層、小高層住宅為主，多層為磚混結(jié)構(gòu)，小高層為框架結(jié)構(gòu)，建筑形態(tài)、多為板式住宅。產(chǎn)品戶型豐富多樣，精巧兩房、適用大小三房、尊榮四房、豪華五房，空中別墅可滿足不同層次消費(fèi)群的購房需求。市場主打戶型為100130平方米的大小三房。216。 交付標(biāo)準(zhǔn)湖塘樓市的交付標(biāo)準(zhǔn)基本同常州相同，基本是毛坯房，目前還沒有出現(xiàn)全裝修概念。交付時(shí)，各種管線預(yù)設(shè)到位，一般單元電子防盜門、進(jìn)戶防撬門安裝到位，有線、寬帶端口預(yù)留，業(yè)主基本裝修后就可入住。216。 承受總價(jià)30萬是常州樓市的一個(gè)分水嶺。一般工薪階層購房多選擇100130平方米的大小三房，總價(jià)25萬左右。私營業(yè)主等高端消費(fèi)總價(jià)則在40萬以上。216。 付款方式湖塘購房付款方式與常州基本相同，一次性、銀行按揭、公積金貸款、分期付款方式多樣靈活自由，但湖塘人付款方式大多選擇一次性付款和銀行按揭兩種，分期付款基本沒有。216。 戶型細(xì)節(jié)在戶型的設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)上，體現(xiàn)人本關(guān)懷，基本做到全明設(shè)計(jì)、動(dòng)線合理、功能分區(qū)、公私分開、干濕分離。具體到細(xì)節(jié)方面，主要表現(xiàn)在房型一般大開間、短進(jìn)深，南北通透、采光良好，主臥、客廳多朝陽并有觀景陽臺(tái)，陽臺(tái)形式變化多樣，主臥配有衛(wèi)生間，衛(wèi)生間多為明衛(wèi)等。復(fù)式空中花園多設(shè)計(jì)有陽光花房、觀景露臺(tái)等，彰顯舒適綠色生活主張。216。 購房計(jì)劃盡管湖塘樓市供不應(yīng)求，房價(jià)不斷拉升，但炒房比例很少，購房者80%以上均是自主，但以二次購房者為主，投資購房用于出租者約占10%。這說明湖塘的樓市還是自給自足型，還處于剛剛起步、迅猛發(fā)展階段。不過，23年后，隨著運(yùn)河改道、“城市副中心”建設(shè)加快，湖塘版塊認(rèn)同度趨強(qiáng)，投資炒房比例肯定會(huì)有所上升。二、項(xiàng)目簡介項(xiàng)目位置項(xiàng)目位于武宜路以東、金雞路南側(cè)，原為武進(jìn)拖拉機(jī)廠、塑料廠、居民區(qū)等，區(qū)政府規(guī)劃為大型居住區(qū)域。周邊配套交通：緊臨武宜路和改擴(kuò)建金雞路，距汽車站500米，家門口武宜路上有14路直通市中心，另有5031313319通往武進(jìn)各地，交通十分便捷；商業(yè)：家門口就有信特超市，與在建中的陽湖廣場（富甲一方）隔河相望；學(xué)校：金太陽幼兒園、湖塘橋中心小學(xué)、橋北初級(jí)中學(xué)、武進(jìn)電大醫(yī)院：常州市第三人民醫(yī)院、武進(jìn)中醫(yī)院菜場：聚湖農(nóng)貿(mào)綜合市場地塊分析本地塊原為工業(yè)小區(qū)，周邊散落民居，規(guī)模較大，北有金雞路，南有大通河，周邊配套較為齊全，十分適宜居住。但目前周邊現(xiàn)狀破爛不堪，散落民居、閑置菜地、河水污濁，出租戶多，影響樓盤的居住檔次。由于本區(qū)域規(guī)劃為湖塘未來大型居住區(qū)，因此放眼23年后，金雞路拓寬、工業(yè)區(qū)搬離、河水污染源減少并得到治理，以及大量房屋拆遷后，這里將會(huì)出現(xiàn)嶄新的一片天地。三、項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)216。 湖塘經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，城市拆遷量大，需求量大、購房能力較強(qiáng)；216。 地處湖塘與蘭陵的交界點(diǎn)，臨近312國道，緊依金雞路、在武宜路與常漕路中間，交通十分便利；216。 周邊為成熟生活區(qū)，小區(qū)配套的菜場、醫(yī)院、學(xué)校、銀行、超市等都為現(xiàn)成資源，適宜居??；216。 金雞路改造工程在即，政府規(guī)劃金雞路以南、項(xiàng)目家門口為綠化區(qū)，足以使土地價(jià)值脫胎換骨；216。 緊臨大通河，有天然河景優(yōu)勢(shì)，可充分宣傳“水居時(shí)代”概念； 216。 項(xiàng)目規(guī)模較大，產(chǎn)品有規(guī)劃宣傳后天優(yōu)勢(shì)；216。 地塊多為工業(yè)小區(qū)，拆遷較為容易，項(xiàng)目啟動(dòng)快。劣勢(shì)216。 地處老式民房區(qū)，周邊的房屋降低項(xiàng)目檔次；216。 周邊民房內(nèi)多為租住戶，擇鄰而居的觀念會(huì)影響本項(xiàng)目的銷售；216。 大通河河水污染較為嚴(yán)重，政府綜合治理較為棘手；216。 近幾年武進(jìn)區(qū)政府的發(fā)展方向在湖塘橋以南，目前湖塘橋北面少受人關(guān)注。機(jī)會(huì)216。 金雞路拓寬為30米，是本項(xiàng)目的最大利好消息；216。 湖塘作為大常州南翼中心，必將引發(fā)新一輪城市建設(shè)，湖塘區(qū)域前景看好；216。 湖塘樓市目前推案少，可售房基本沒有，房價(jià)攀升，市場供不應(yīng)求。威脅216。 湖塘南部區(qū)域大盤比如新城南都規(guī)模大，區(qū)域外環(huán)境好，發(fā)展?jié)摿Υ?，為市場看好，將直接威脅本案銷售；216。 房地產(chǎn)業(yè)國家政策性強(qiáng)，準(zhǔn)入門檻高、規(guī)范嚴(yán)格，給開發(fā)帶來一定難度與限制；216。 項(xiàng)目規(guī)模較大，拆遷量較大，開發(fā)周期較長，容易出現(xiàn)一些不確定因素。四、競爭對(duì)手分析新 城 南 都新城南都位于武宜與長虹中路交界處，占地面積700畝，體現(xiàn)了武進(jìn)房地產(chǎn)界“堅(jiān)持成片開發(fā)，提高房地產(chǎn)規(guī)模檔次”的發(fā)展戰(zhàn)略，由實(shí)力雄厚業(yè)績卓著口碑良好的新城房產(chǎn)開發(fā)，其金字招牌具有相當(dāng)?shù)奶?hào)召力。新城南都定位“常州南翼新都會(huì)，國際生活示范城”，系武進(jìn)出現(xiàn)的最大的高尚住宅項(xiàng)目。規(guī)劃有大型商業(yè)街，過萬平方米獨(dú)立會(huì)所、沿河（里底河）泛會(huì)所等。并邀請(qǐng)世界著名的貝爾高林公司及悒德國際等進(jìn)行園林規(guī)劃和建筑規(guī)劃。項(xiàng)目周邊環(huán)繞著淹城森林公園、惲南田購物公園、花園街商業(yè)步行街等多個(gè)大型項(xiàng)目。新城南都雄厚的開發(fā)商實(shí)力、超前的規(guī)劃、大家的手筆、完善的配套、便利的交通，均具有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，將成為本項(xiàng)目最大的競爭對(duì)手。由于新城南都目前沒有售樓處，沒有樓書戶型等宣傳資料，因此我們對(duì)新城南