某房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告(已修改)
2025-03-13 14:52 本頁面
【正文】 目錄 營銷策略 4. 項(xiàng)目定位 3. 客群分析 2. 市場分析 1. 市場分析 城市感知 市場研判 ?第一節(jié)：城市感知 讓我看看你的城市，我就能說出這個(gè)城市的居民在追求的是什么。 —— 美國著名城市學(xué)家伊里爾 沙里寧 乾安基本情況概述 乾安縣位于 吉林省 的西北部， 松原市 西部，屬松花江第二和第三階地，有?乾安臺(tái)地?之稱。全縣幅員面積 ，全縣轄 18個(gè)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、場、園區(qū)），有 164個(gè) 行政村 ， 296個(gè)自然屯，總?cè)丝?34萬，其中農(nóng)業(yè)人口 23萬，乾安鎮(zhèn)人口 11萬。 受到地質(zhì)影響，乾安縣農(nóng)業(yè)狀況一般，但乾安縣自然資源豐富，礦產(chǎn)資源眾多，因此其工業(yè)發(fā)展優(yōu)于農(nóng)業(yè)，近年來隨著油田的開采挖掘，其城市經(jīng)濟(jì)快速增長，在吉林省內(nèi)已經(jīng)名列前茅。 乾安風(fēng)貌 乾安是一座繁榮富強(qiáng)的城市 乾安是一座宜居而美麗的城市 …… 市場分析 城市感知 市場研判 ?第二節(jié)：市場研判 樹欲靜而風(fēng)不止 …… 國內(nèi)市場及政策綜述 從調(diào)控政策的影響來看，國家對于剛性需求與改善性客戶需求的松綁已經(jīng)蔚然成風(fēng)，通過購房優(yōu)惠、公積金、稅費(fèi)減免、房源解禁、低首付等多個(gè)層面，對于市場的回暖奠定了基礎(chǔ)。 2023年 3月以來，微調(diào)措施配合開發(fā)商降價(jià)以及首套房貸的破冰，積壓的剛需得以釋放，樓市成交回暖，樓市升溫的背后，購房者預(yù)期也發(fā)生變化，加快入市腳步，房價(jià)又出現(xiàn)微張，因此中央政府會(huì)繼續(xù)抑制投機(jī)性購房，以防市場再度失控，因此穩(wěn)定是下半年的大趨勢，切勿盲目樂觀！ 房地產(chǎn)市場大環(huán)境變幻莫測 ,異軍突起！ 市場變化直接影響客戶購買信心及買房入市時(shí)機(jī)選擇。 區(qū)域市場簡析 —— 乾安目前市場競爭激烈，預(yù)計(jì)年內(nèi)開發(fā)總量逾 35萬平； —— 市場中在售產(chǎn)品多以高層小高層為主，多層產(chǎn)品稀缺； —— 整個(gè)銷售產(chǎn)品中以 70平 — 90平兩房銷售最為緊俏首次置業(yè)占據(jù)主導(dǎo)； —— 在售項(xiàng)目除田園錦繡外多數(shù)難以形成獨(dú)立全封閉社區(qū)規(guī)模較?。? —— 整體市場處于起步階段，缺乏專業(yè)的營銷與對客戶的引導(dǎo)； —— 客戶逐漸開始對園區(qū)景觀、物業(yè)等有所認(rèn)知； —— 在售產(chǎn)品中整體市場均價(jià)在 2900元 /平。 在售項(xiàng)目一覽 市場小結(jié) 市場開發(fā)量較大，競爭異常激烈 乾安房地產(chǎn)市場處于起步階段，挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存 …… 目錄 營銷策略 4. 項(xiàng)目定位 3. 客群分析 2. 市場分析 1. 5% 10% 60% 25% 客源分析 本案的客源結(jié)總結(jié)構(gòu)如下所示，主要針對區(qū)域內(nèi)的中高端收入人群 本地自用客 外來自用客 本地投資客 縣市客群進(jìn)城 ? 周邊地區(qū)來本地區(qū)定居的購買者 ?外來打工者 ? 附近企業(yè) ? 改善居住環(huán)境的換房者 ? 新婚一族 ?養(yǎng)老族 ?區(qū)域內(nèi)政府公務(wù)人員 ? 周邊地區(qū)來本地區(qū)購買的投資者 主力客源 ?首次改善型購房 客群分析 由于城市框架較小，城市中心區(qū)與周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人群均為本項(xiàng)目潛在客戶進(jìn)行考察。 區(qū)域 核心競爭力 客戶構(gòu)成 客戶基本特征 需求驅(qū)動(dòng)因素 城市中心區(qū) 區(qū)域發(fā)展成熟，配套齊全、口碑較好 公務(wù)員、企事業(yè)單位職工、中小型私營業(yè)主、教師 ? 生活習(xí)慣與生活圈子于此，依賴市中心教育，醫(yī)療和商業(yè)配套； ? 易納新，有較強(qiáng)的購買力。 ? 公務(wù)員、教師、周邊小型私營業(yè)主等對更高品質(zhì)物業(yè)有強(qiáng)烈需求 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn) 看重項(xiàng)目的質(zhì) 量、規(guī)模、物業(yè)服務(wù)等因素 改善居住條件的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)教師、公務(wù)員及村鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)程購房 ? 城市化水平稍低 ,好面子、對于景觀、物業(yè)等因素比較關(guān)注 ? 務(wù)實(shí)、較貪圖小便宜 ? 有強(qiáng)烈的換房需求，希望能擁有更好的居住品質(zhì) 依賴成熟區(qū)域配套，中高層級，有一定支付能力，追求高品質(zhì)居住生活的客戶。 層級中等，尋求更好改善性居住條件，務(wù)實(shí)謹(jǐn)慎的客戶。 客戶區(qū)域分析 結(jié)論 城市外圍鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民進(jìn)城購房 改善居住環(huán)境 區(qū)域內(nèi)剛性需求客群、養(yǎng)老、婚房等 整個(gè)城市高端收入人群、政府機(jī)關(guān)人員、 公務(wù)員、教師、醫(yī)生等 區(qū)域附近企事業(yè)單位、個(gè)體經(jīng)營業(yè)主、公務(wù)員、機(jī)關(guān)單位等 重點(diǎn)客群 核心客群 偶得客群 潛在客群 關(guān)注與把握 核心客群 與 重點(diǎn)客群 的購房需求與消費(fèi)習(xí)慣是我們研究的重點(diǎn) 城市中產(chǎn)階級，單位白領(lǐng)與私營企業(yè)主 地段、價(jià)格 至上，中高端客群逐步開始關(guān)注 產(chǎn)品品質(zhì) ， 如景觀、社區(qū)環(huán)境等。 但目前當(dāng)?shù)乜蛻魧τ诋a(chǎn)品品質(zhì)的理解尚處于初級階段，僅限于感官層面，而對于 智能化系統(tǒng)、物業(yè)管理服務(wù)等理性品質(zhì)，需要引導(dǎo)。此外，在特殊置業(yè)原因中， 子女上學(xué)所占比重較大，因此， 教育設(shè)施配套 也是部分購房者所關(guān)注的要點(diǎn)。 購房目的以 自住 為主， 90%為剛性需求，買房市場呈現(xiàn)較為理性的狀態(tài)，投 資置業(yè)所占比重較?。?
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