某房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)及產(chǎn)品力策劃報(bào)告(已修改)
2025-08-13 22:50 本頁(yè)面
【正文】 合肥金大陸項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)及產(chǎn)品力策劃報(bào)告我們不僅僅是在賣(mài)房子，而是在推銷(xiāo)一種時(shí)代現(xiàn)象，傳播一種時(shí)代趨向。這是一種銜接時(shí)代與未來(lái)，處在經(jīng)濟(jì)與文化邊界的時(shí)代現(xiàn)象，一種綜合的經(jīng)濟(jì)文化和時(shí)尚生活的趨向。本項(xiàng)目從規(guī)模來(lái)說(shuō)是屬于小樓盤(pán)性質(zhì)，但我們要做到規(guī)模雖小，聲音卻不小的現(xiàn)象，即所謂“小樓盤(pán)要大聲說(shuō)話”，達(dá)到以小博大的市場(chǎng)效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)迅速銷(xiāo)售的目的。目 錄第一部分 項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)一、 項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)理念二、目標(biāo)消費(fèi)群生活形態(tài)分析三、項(xiàng)目的市場(chǎng)定位四、項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)五、項(xiàng)目命名第二部分 總體規(guī)劃建議第三部分 建筑設(shè)計(jì)建議第四部分 園林設(shè)計(jì)建議第五部分 戶型設(shè)計(jì)建議第六部分 服務(wù)體系及配套設(shè)施建議第一部分 項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)一、 項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)理念（一）合肥房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)影響合肥房地產(chǎn)現(xiàn)象合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)大多數(shù)樓盤(pán)整體風(fēng)格都是采用一種“大開(kāi)大合”式的風(fēng)格，它追求一種大氣的感覺(jué)，這就要求它有比較大的占地面積，才能對(duì)它所追求的風(fēng)格有一個(gè)充分的展示。而在合肥一些占地面積在幾十畝的小型樓盤(pán)，而它們沒(méi)有認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)，導(dǎo)致項(xiàng)目綜合素質(zhì)相對(duì)較低。合肥房產(chǎn)升級(jí)的產(chǎn)品從房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，住宅業(yè)已經(jīng)悄然掀起革命性的飛躍，由一個(gè)單純居住的概念到社區(qū)的概念。市場(chǎng)需求的不再是具有單一功能的產(chǎn)品，而是符合人居環(huán)境的理想、可持續(xù)性的居所。本項(xiàng)目出現(xiàn)，是區(qū)別于現(xiàn)有市場(chǎng)而開(kāi)創(chuàng)的一種新型房地產(chǎn)發(fā)展模式。產(chǎn)品整體素質(zhì)決定一切合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于一個(gè)快速發(fā)展期。市場(chǎng)上不斷涌現(xiàn)具有鮮明賣(mài)點(diǎn)和亮點(diǎn)的產(chǎn)品，占據(jù)目前市場(chǎng)相當(dāng)?shù)牡匚?。隨著房地產(chǎn)進(jìn)一步趨向成熟，市場(chǎng)的產(chǎn)品更新?lián)Q代也愈來(lái)愈快，每一個(gè)項(xiàng)目的賣(mài)點(diǎn)也層出不窮。事實(shí)證明：?jiǎn)慰恳粋€(gè)概念或者一個(gè)賣(mài)點(diǎn)一招致勝的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去。能夠真正地受到市場(chǎng)歡迎，買(mǎi)家追捧的物業(yè)應(yīng)該是項(xiàng)目整體素質(zhì)的超越。因此，本項(xiàng)目必須是整體素質(zhì)的超越，同時(shí)又具有鮮明的賣(mài)點(diǎn)，二者合一形成強(qiáng)有力的產(chǎn)品力來(lái)支持產(chǎn)品的形象力。（二）項(xiàng)目本身因素的影響 地段自身地段、周邊配套、面積、形狀的影響（1）項(xiàng)目處于合肥市最新的開(kāi)發(fā)區(qū)，鄰瑤海高尚住宅區(qū)，周邊好美家、定文裝飾廣場(chǎng)、醫(yī)院、超市、生活市場(chǎng)具有，生活交通相對(duì)便利。是具有開(kāi)發(fā)相當(dāng)發(fā)展?jié)摿Φ男滦臀飿I(yè)產(chǎn)品的區(qū)域條件。（2）但我們也應(yīng)看到，項(xiàng)目所處的具體位置是在與成熟住宅區(qū)相隔一條張得路。目前項(xiàng)目所處地塊的配套設(shè)施還未體現(xiàn)，呈現(xiàn)于世的還是一片臟亂差現(xiàn)象。這將在項(xiàng)目前期照成消費(fèi)者對(duì)生活環(huán)境懷疑的態(tài)度。（3）項(xiàng)目占地20畝，地形呈L形，由于地塊自身面積及形狀的因素，決定了項(xiàng)目不可能采用的“大開(kāi)大合”式的一種風(fēng)格。轉(zhuǎn)而可根據(jù)地塊本身的特征，把它的園林作的精致、作細(xì)、注意每一個(gè)細(xì)節(jié)，使“每一個(gè)角落都令人陶醉的不同景色”。項(xiàng)目的全面領(lǐng)先型策略項(xiàng)目能夠成為瑤海區(qū)同地段的標(biāo)志性、升級(jí)換代的產(chǎn)品，其主要的一點(diǎn)是產(chǎn)品的整體素質(zhì)必須全面領(lǐng)先。與周邊其他樓盤(pán)相比較，制造差異化是為了提升產(chǎn)品的整體素質(zhì)，同時(shí)保持產(chǎn)品的適度超前，又能夠迎合市場(chǎng)，走在市場(chǎng)的前面。項(xiàng)目不僅僅是為了尋找產(chǎn)品差異化，而是全面領(lǐng)先的策略，保證產(chǎn)品創(chuàng)新而又能得到市場(chǎng)的認(rèn)同。符合目標(biāo)消費(fèi)群需求據(jù)市調(diào)，市場(chǎng)有一批相對(duì)年青的購(gòu)買(mǎi)群（25—35歲），需要購(gòu)買(mǎi)價(jià)位在20—25萬(wàn)的住宅，是當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)未能給予充分滿足的。從央行透露的消息可知，國(guó)家越來(lái)越鼓勵(lì)人們首次置業(yè)，而對(duì)二次置業(yè)及投資者在按揭的比例及利息上均可能出臺(tái)具有一定限制性的政策。順應(yīng)這一趨勢(shì)，本項(xiàng)目可以從首次置業(yè)的消費(fèi)者著手，滿足這一消費(fèi)群體的需求。二、目標(biāo)消費(fèi)群生活形態(tài)分析針對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)理念及合肥本地的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求為前提，在對(duì)本項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群的分析中，通過(guò)以下的目標(biāo)消費(fèi)群模式可以更清楚了解項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群的明確位置。46—5536—45收入水平高低中25—35 如上圖所示，設(shè)收入水平指標(biāo)，按低、中、高三個(gè)水平層次，以及三個(gè)年齡層25—35歲、36—45歲、46—55歲，陰影部分為本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群。 由圖可見(jiàn)，項(xiàng)目的消費(fèi)群由以下組群構(gòu)成：25—35歲中等收入的消費(fèi)階層。A、目標(biāo)客戶群特征分析：（A）收入水平： 以平均面積100平方米、23002500元/m八成三十年按揭計(jì)算，銀行按揭月供款將近1100元，按一般規(guī)律，月供款約占家庭月收入的三分之一至一半以上，因此目標(biāo)消費(fèi)者的家庭月收入應(yīng)在2200元—3300元左右。（B）職業(yè)類(lèi)型： 如上所述，目標(biāo)客戶群的家庭月收入為每月2200元以上，即年收入在3萬(wàn)元以上的人群，以此推算能達(dá)到此階層的人士應(yīng)有以下幾種為主： 本地及來(lái)自外地的個(gè)體商戶； 私營(yíng)企業(yè)白領(lǐng)；專(zhuān)業(yè)技能人士（醫(yī)生、教師、技術(shù)人員等）；政府公務(wù)員；效益較好的企事業(yè)單位職員；投資用途的人士。（C）區(qū)域構(gòu)成： 根據(jù)客戶居住及工作的區(qū)域分布情況分析得出，首期為項(xiàng)目地塊周邊的原居民為主，隨后以本項(xiàng)目所在地為中心向周邊地區(qū)輻射。（D）年齡層次： 主力消費(fèi)群體年齡段應(yīng)在25—35歲之間，可稱之為七十年代出生的一代。（E）文化水平： 文化水平較高，一般都具有大專(zhuān)以上學(xué)歷，其中不乏有一定的本科學(xué)歷及研究生。（F）家庭組成形態(tài)： 家庭結(jié)構(gòu)以三口之家為主，孩子年齡應(yīng)是在3—8歲之間。 有些新婚不久或新潮的“丁克”家庭，甚至是單身貴族。 （G）生活方式和消費(fèi)心理：l 有一定的儲(chǔ)蓄，家庭儲(chǔ)蓄總額應(yīng)該是在5萬(wàn)元以上。l 收入相對(duì)較高且穩(wěn)定，同時(shí)有相當(dāng)范圍的社會(huì)交際圈，因而就造成了該部分消費(fèi)者的傳播力量較強(qiáng)
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