【正文】 房地產(chǎn)項目工程策劃報告項目概況 項目位置及周邊環(huán)境此處插入項目區(qū)位圖本項目廣佛地鐵海 八 路南海大道桂瀾路本項目地塊位于**市**區(qū)**路，具體區(qū)位如上圖所示。地塊*側(cè)道路為**路，該道路可作為首期項目施工進出工地的主要通道之一。地塊*側(cè)道路為**路，是本項目的次入口，該道路也是今后本項目施工期間進出工地的主要通道之一。地塊東側(cè)是高鐵，帶來便利交通的同時也為小區(qū)帶來較大的環(huán)境噪音，望引起有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的重視并加以妥善解決。 項目概況項目總占地面積為**萬平方米，建筑密度**，容積率**，總建筑面積為**萬平方米,由**棟高層建筑組成，最大建筑高度**米，其中地上部分**萬平方米,地下部分**萬平方米，商業(yè)部分**萬平方米，配套設(shè)施包括**學(xué)校、幼兒園等。此處插入項目的效果圖小區(qū)主入口設(shè)在東側(cè)燈湖西路，次入口設(shè)在小區(qū)南側(cè)的海七路，整個項目地下室均為一層。詳見附件一：項目分區(qū)及水電接駁點圖。主要設(shè)計面積指標(biāo)為：用地面積平方米商 業(yè)平方米地上容積率面積平方米配 套平方米住 宅平方米地下室萬平方米幼兒園平方米規(guī)劃車位數(shù)個本項目地塊于**年**月**日從**市土地交易中心處掛牌競得，位于**市新城區(qū)，周邊配套設(shè)施完善，交通便利，建成后將成為該市規(guī)模最大的住宅小區(qū)。 市政配套216。 給水：項目地塊**側(cè)臨**路有DN**的給水管可接駁，可以滿足生產(chǎn)及生活用水需要。216。 排水：項目地塊西側(cè)、南側(cè)正式道路的人行道上均有雨水及污水排水井，可用于小區(qū)的雨、污水排放接駁。216。 臨電：地塊西北距離約**米的變電站可作用項目臨時用電的接駁點。此處附圖，在總平面上標(biāo)明給排水、臨電接駁點的位置 地質(zhì)狀況項目地塊部分原為**地質(zhì)，地形平整開闊，根據(jù)地質(zhì)勘察報告，巖（土）層自上而下為：（此處根據(jù)地勘報告詳細填寫）216。 填土216。 淤泥質(zhì)粘土、淤泥質(zhì)砂土、粉質(zhì)粘土、粉砂、細砂、中砂、礫砂216。 殘積土216。 強風(fēng)化泥質(zhì)粉砂巖216。 中風(fēng)化泥質(zhì)粉砂巖216。 微風(fēng)化泥質(zhì)粉砂巖32 項目組織架構(gòu) 組織架構(gòu)此處插入項目組織架構(gòu)圖（此處根據(jù)項目公司的實際情況編寫）總經(jīng)理副總經(jīng)理（工程）副總經(jīng)理（設(shè)計）副總經(jīng)理（成本）副總經(jīng)理（人力）項目部1項目部2設(shè)計部成本部人力行政部開發(fā)部財務(wù)管理部11 崗位職責(zé)（需要重新描述）項目經(jīng)理工程師、文員等崗位職責(zé) 人員配置圖類別階段 階段類別建設(shè)初期建設(shè)期建設(shè)后期備注基礎(chǔ)階段地下室階段結(jié)構(gòu)階段裝修階段項目工程經(jīng)理111111項目工程副經(jīng)理111111土建工程師122441機電工程師11221裝修工程師11市政工程師11景觀工程師11項目文員11111合計37712137說明：（以下為舉例，項目根據(jù)實際情況填寫人員實際配置情況），共設(shè)四名土建工程師，每個土建工程師負(fù)責(zé)一個片區(qū)，2樓、售樓部、開放區(qū)為一個片區(qū)，8樓為一個片區(qū)，114樓為一個片區(qū)，地庫為一個片區(qū)。地庫階段及建設(shè)后期根據(jù)現(xiàn)場工作量情況人數(shù)作相應(yīng)調(diào)整。、電專業(yè)各1人，負(fù)責(zé)整個一期工程的機電工程。，以及廚師、保安、清潔工等后勤人員。3 項目分期情況及銷售賣場要求 項目分期情況項目全期共**棟高層住宅，計**、**等共**棟，全期滿鋪一層地下室。項目西側(cè)為配套商業(yè)，配套設(shè)施包括學(xué)校（幼兒園），建筑面積**平方米。根據(jù)項目體量及營銷要求，項目共分*期開發(fā)，一期為南側(cè)自東向西的*棟高層及附屬的裙樓商業(yè)和幼兒園，包括塔樓以北的大部分地庫。二期為南側(cè)一期西邊的*棟高層，共*棟塔樓及其附屬的商業(yè)和地庫。三期為二期西側(cè)的共*棟高層及其附屬的商業(yè)和地庫。具體分布詳見附件一：項目分期及水電接駁圖。各期面積詳見下表（單位：平方米）一期二期三期住宅部分地下室商鋪幼兒園合計各期的開發(fā)進度為：第一期于**年*月開工，第二期計劃開工日期**年*月、第三期計劃開工日期**年*月、第四期計劃開工日期**年*月。如遇市場情況有重大變化時開發(fā)周期將作相應(yīng)調(diào)整。 銷售賣場要求由于本項目體量較大，資金成本壓力較大，項目應(yīng)盡快對外銷售，盡早實現(xiàn)資金回籠。而且本項目定位為區(qū)域高端項目，因此相應(yīng)地在對外銷售時現(xiàn)場應(yīng)能提供出最好的賣場條件來支持、配合營銷。根據(jù)上述情況及經(jīng)營銷售部關(guān)于賣場的建議，提出以下相關(guān)要求：216。 項目一期計劃于**年*月正式開售。216。 銷售時配套的售樓區(qū)及小區(qū)主入口、一期范圍內(nèi)的中心園區(qū)全部完成，中心園林區(qū)包括商務(wù)休閑中心、游泳池及周邊區(qū)域。216。 盡早完成售樓中心裝修并投入使用。216。 結(jié)合產(chǎn)品差異，盡早完成樣板房的施工和精裝，保證展示效果，具體銷售通道擬定為銷售中心→小區(qū)主入口→中心園林區(qū)→各棟樣板房。此處需要 附樣板展示區(qū)的總平面圖（含銷售中心和樣板房的位置）4 項目工程施工的重點和難點 資金成本壓力較大，項目開售要求前提項目資金壓力較大，因此早一天對外銷售將早一天減輕資金成本壓力。根據(jù)公司要求本項目一期工程需于2014年*月正式對外銷售，進度壓力極大。由于主體施工進度，特別是地上結(jié)構(gòu)的施工進度可壓縮的幅度較小，而主要可壓縮的施工工期集中在土建進場前的土方開挖及邊坡支護工程和樁基工程方面，如能控制好工序搭接并及時插入施工，可使土建進場時間大大提前，此項工作應(yīng)作為本工程之重點控制內(nèi)容?；舆吰轮ёo工程和樁基工程應(yīng)對設(shè)計方案進行合理優(yōu)化，應(yīng)在確保工程質(zhì)量和安全的前提下盡量采用施工方法相對簡單的設(shè)計方案。主體施工中地下結(jié)構(gòu)施工階段有一定的壓縮空間，需重點控制。項目前期的設(shè)計進度及合約招標(biāo)進度是確保項目能早日開工的前提，項目部應(yīng)重點關(guān)注，必須密切跟進設(shè)計及合約招標(biāo)進度。 銷售賣場要求較高，對施工總平面布置影響較大同時在多棟設(shè)置樣板房，樣板房及開放區(qū)施工量大，進度壓力大；銷售中心到樣板房的距離較長，對施工區(qū)場地及總平面布置影響較大。銷售賣場對外開放時，為達到較理想的賣場環(huán)境，需要將中心園林區(qū)域、小區(qū)主入口、各樣板房所在樓棟的首層大堂、參觀通道即自小區(qū)主入口至各樣板房首層大堂全部完善。上述要求對現(xiàn)場的場地布置和施工帶來很大影響。同時為達到此目的，地庫結(jié)構(gòu)、賣場土方回填、市政管網(wǎng)、園林綠化的開始施工時間較以往項目大大提前。相應(yīng)地設(shè)計及合約分判工作也提前，尤其是設(shè)計壓力將大大增加。樣板房設(shè)置的樓層為達到較好的景觀效果，擬提前施工，結(jié)構(gòu)及樣板房施工進度壓力均較大。 項目自身特點體現(xiàn)在工程施工方面的困難和難點。 分期體量大一期工程總建筑面積超過**萬平方米，地上高層住宅及附屬商業(yè)建筑面積超過**萬平方米，地下滿鋪地庫，建筑面積約**萬平方米，工程體量相當(dāng)大。相應(yīng)將存在以下難度：216。 總平面面積大，雖然主樓主體施工材料堆場有優(yōu)勢，但離塔吊較遠端的地庫區(qū)域的施工平面布置及安排存在一定困難。216。 相工程體量較