【正文】 域，位于老中央生活區(qū)內(nèi)，周邊配套較為齊全，此區(qū)域政府規(guī)劃為湖塘橋北大型生活居住區(qū)，但居住層次多以工薪階層為主，因此本項(xiàng)目不適宜做頂級樓盤，因?yàn)闆]有一個(gè)高檔的居住氛圍，因此我們給項(xiàng)目的定位是：集購物、娛樂、休閑、居住、餐飲于一體的中高檔社區(qū)。廣告語朗朗上口，富有詩意，給人以無窮的遐想，充分體現(xiàn)本案大空間、雙水景特征?！敖稹奔戎附痣u路，又暗喻此區(qū)位乃“寸金之地”，同時(shí)又暗示該項(xiàng)目擁有“金”質(zhì)的內(nèi)涵。陽 湖 春 曉金雞啼暢/春滿陽湖 14萬平方米雙水景中央生活特區(qū)釋義：其一：本案名“陽湖春曉”富有江南特色，給人以無窮美的遐想；其二：“陽湖春曉”之陽湖是沿用千年湖塘的別名，案名方位明確易記；其三：本案北鄰擴(kuò)建中金雞路，新金雞路的開通，為項(xiàng)目最大利好，恰如詩中“雄雞一唱天下白”所言，將喚醒陽湖之春曉。陽 湖 暢 園 14萬平方米雙水景中央生活特區(qū)釋義：一個(gè)“暢”字，寓意無窮。案名簡單易記、易于傳播。副標(biāo)題中央生活特區(qū)示意該項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，交通便利，配套成熟齊全，為區(qū)政府規(guī)劃湖塘橋北未來大型中央生活區(qū)；雙水景突出項(xiàng)目的環(huán)境優(yōu)勢，家外有河，“園”內(nèi)有溪，彰顯生態(tài)住宅特色。是江南傳統(tǒng)文化與江南園林美景集大成者。與其它樓盤廣告語區(qū)別明顯，使消費(fèi)者不會產(chǎn)生雷同感或模糊記憶。 項(xiàng)目周邊老新村換房居民，為項(xiàng)目主力客群之一；（項(xiàng)目周邊有老壩村、烈帝村、夏雷村等村落，計(jì)5千7百多戶家庭，1萬三千多人口。）252。 部分投資者252。 追求生活品質(zhì)，對都市生活向往；252。 能承受25萬左右的總價(jià)。大門建議設(shè)在原拉絲車間附近，建議人車分流設(shè)計(jì)，一條主干道貫通小區(qū)南北，將小區(qū)一分為二，在小區(qū)主入口處設(shè)計(jì)大型主題廣場，導(dǎo)入“疊水瀑布”匯入沿主干道蜿蜒相依的一條小溪內(nèi)，組團(tuán)景觀散落在小區(qū)建筑內(nèi)。目前，在各大城市社區(qū)中，小區(qū)內(nèi)會所經(jīng)營管理一直是老大難問題，如果只對小區(qū)內(nèi)服務(wù)，經(jīng)營難以為繼服務(wù)水平不高，成為開發(fā)商一個(gè)包袱，如果對外經(jīng)營，小區(qū)出入人員雜亂難以管理。我們之所以建議添加歐洲新古典主義建筑風(fēng)格元素設(shè)計(jì)，主要有如下幾點(diǎn)考慮：其一，我項(xiàng)目建筑形態(tài)為多層、小高層設(shè)計(jì)，適宜做成類似“TOWNHOUSE”的產(chǎn)品風(fēng)格；我們之所以選擇歐洲新古典主義建筑風(fēng)格，而擯棄“巴洛克”和“洛可可”歐洲建筑風(fēng)格，就是考慮新古典主義風(fēng)格是在舊古典主義對稱、秩序、均衡、理性、嚴(yán)格的建筑風(fēng)格上添加現(xiàn)代時(shí)尚的音符，符合中國人的居住習(xí)慣；其二，在房屋結(jié)構(gòu)基本不變的前提下，增加歐式風(fēng)格，建筑成本相差無幾；其三，“TOWNHOUSE”正成為一種“城市造鎮(zhèn)”計(jì)劃的主打產(chǎn)品，受到市場歡迎，如常州奧林匹克花園就有“TOWNHOUSE”產(chǎn)品。③玻璃采用與小區(qū)內(nèi)整體氛圍相統(tǒng)一的色彩。③ 底墻面可采用具有文化底蘊(yùn)的浮雕設(shè)計(jì)。② 在立面上避免單調(diào)重復(fù)，將其分段配合色彩變化，使大面積墻壁富于變化。l 車庫設(shè)計(jì) 由于小區(qū)規(guī)模大且定位中高檔社區(qū)，因此建議人車分流，車庫泊位按1：，既有地上臨時(shí)停車位，又需要有地下車庫，地下車庫建議設(shè)計(jì)在小區(qū)北部廣場下，可直接從車庫通往小高層，出入十分方便。l 主力戶型小戶型熱銷是今年常州樓市的一大主題，也反映了由于房價(jià)不斷攀生，為控制購房總價(jià)，消費(fèi)者在保證功能齊全的情況下，對經(jīng)濟(jì)實(shí)用的100130平方米中小戶型更獨(dú)有情鐘，新城芳草園105平方米小三房熱銷就說明了這一點(diǎn)?？蛷d： ，不少于4米，客廳設(shè)計(jì)最忌諱所有房間繞廳布置，造成開門太多，通行線路交叉，不利于廳內(nèi)家具的布置和使用，也影響休息區(qū)的私密性和安靜。儲藏室：建議既可設(shè)計(jì)成“走入式”，也可在臥室內(nèi)設(shè)計(jì)“嵌入式”壁櫥。公用衛(wèi)生間建議浴廁與洗手分離，先是“洗手間”，里面是“浴廁間”。以步道路作為紐帶，建立三級網(wǎng)絡(luò)道路系統(tǒng)，車行路、單元路、景觀人性小徑相結(jié)合，達(dá)到出行方便、散步達(dá)到視覺上移步換景的連續(xù)感。216。本地塊南鄰大通河，自然的河道，像人的血液一樣，流動顯示生命活力。為照顧景觀的均好性，以弱化位置不好房子的銷售抗性，建議設(shè)計(jì)組團(tuán)景觀，做到戶戶有景，家家見綠。比如浣紗女等。建議設(shè)計(jì)一條慢跑道，把小區(qū)串聯(lián)在一起利于晨練。 背景音樂小區(qū)建議設(shè)置背景音樂，兼做緊急廣播之用。即局部不同風(fēng)格的園林與建筑風(fēng)格融合一致，相輔相成，形成數(shù)個(gè)園區(qū)，而每個(gè)園區(qū)均有其相應(yīng)的主題，為其塑造特殊的文化背景，別具一格，趣味無窮。比如以代表江南特色的“梅、蘭、竹、菊”命名，組團(tuán)名分為梅園、蘭園、竹園、菊園。另外分期開發(fā)，鋪攤面較小，資金壓力小、回籠快。后推別墅主要出于以下考慮：一是有錢人目前對此區(qū)域認(rèn)同度不高銷售有抗性，二是臨河開發(fā)較晚，三是多層、小高層入市容易可先為項(xiàng)目聚集人氣，四是屆時(shí)大通河由于無工業(yè)污染，水質(zhì)可能得到一定程度改善，環(huán)境優(yōu)勢可進(jìn)一步得到彰顯。 銷售初步設(shè)想本項(xiàng)目是雙益房產(chǎn)開發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目，我司認(rèn)為，本項(xiàng)目成功不僅僅體現(xiàn)在良好銷售業(yè)績上，更重要的是通過本樓盤高尚的品質(zhì)，來彰顯開發(fā)商實(shí)力與形象，以此樹立開發(fā)商良好的市場口碑，為繼續(xù)開發(fā)奠定基礎(chǔ)。在宣傳推廣上，采用細(xì)節(jié)感動業(yè)主，讓細(xì)節(jié)彰顯樓盤品質(zhì)，用事實(shí)說話的方式打動業(yè)主，并且能夠優(yōu)先做好的盡量提前做好，讓業(yè)主明明白白消費(fèi)。比如重點(diǎn)宣傳本項(xiàng)目區(qū)域?yàn)檎?guī)劃大型生活區(qū)，一條路一條河一個(gè)家的賣點(diǎn)演繹，突出雙水景的環(huán)境優(yōu)勢等，來提升項(xiàng)目“14萬平方米雙水景中央生活特區(qū)“的整體形象。216。 常用方式：①廣告營銷（報(bào)紙、電視、電臺等）②促銷活動營銷（開盤活動、公益活動、房展會等）③優(yōu)惠手段營銷（折扣等）④工地營銷（工地形象塑造、工地管理等）⑤其他營銷方式216。 硬性銷售包裝⑴工地包裝：工地作為買家關(guān)注和行人注目的地方，是宣傳最經(jīng)濟(jì)和最直接的媒體。⑵接待中心包裝： 售樓處形象包括室外和室內(nèi)兩部分，兩者均不可偏，室外部分是一個(gè)整體的樓盤視覺引導(dǎo)系統(tǒng)，旨在營造出醒目、濃重的銷售氛圍，該部分內(nèi)容有：室外展示：①大型戶外廣告展示牌：小區(qū)整體效果圖展示②燈箱展示：展示小區(qū)繁華的景象。①售樓資料的準(zhǔn)備如售樓書、宣傳單張、認(rèn)購協(xié)議書、付款方式價(jià)目表和辦證程序等，全面介紹樓盤的情況和購樓者相關(guān)注意事項(xiàng)。⑥所有售樓人員的穿著顏色與樓盤的主色調(diào)保持一致性。 定價(jià)方式：①根據(jù)項(xiàng)目與附近樓盤評估比較表可以得出比較系數(shù)，由此來確定本案的價(jià)格，這種方式比較科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)，不會發(fā)生方向性錯(cuò)誤，符合市場發(fā)展趨勢。 項(xiàng)目與周邊樓盤價(jià)值比較表項(xiàng)目名稱欣達(dá)園豐樂公寓四季新城新城芳草園本案地段89999檔次78899規(guī)模89989景觀88999工程進(jìn)度99998配套設(shè)施88999交通99999外部環(huán)境88898戶型設(shè)計(jì)89999間隔設(shè)計(jì)99999綜合8286888988項(xiàng)目均價(jià)評估：①比較系數(shù)=項(xiàng)目評估得分/比較項(xiàng)目評估得分②可調(diào)均價(jià)=每個(gè)比較項(xiàng)目的比較系數(shù)比較項(xiàng)目的均價(jià)③項(xiàng)目評估均價(jià)：每個(gè)比較項(xiàng)目的可調(diào)均價(jià)之和/比較項(xiàng)目個(gè)數(shù)樓盤名稱均價(jià)元/㎡比較系數(shù)可調(diào)均價(jià)元/㎡評估均價(jià)豐樂公寓20002040欣達(dá)園18001926新城芳草園24002376四季新城三期200012000本案2085元/㎡252。⑶鑒于市場對本案的熱情度不高，需要促銷活動期間建議可采?。航M合貸款付款方式（限制一定名額）首付一成，二成開發(fā)商一年免息貸款，七成二十年銀行組合貸款。盡管湖塘目前炒房現(xiàn)象較少，但隨著大常州南翼版塊的崛起，湖塘以后炒房現(xiàn)象肯定會有所增加。媒體策略252。報(bào)紙廣告分為軟文和平面廣告兩種，可以較詳細(xì)的傳播項(xiàng)目信息。電視廣告：信息傳播范圍廣、效果直接，但費(fèi)用較高，適時(shí)選擇。但關(guān)鍵要打通電視臺的關(guān)系，比如我市大型首善生活區(qū)“都市桃源”就采用的這種電視推廣手段。戶外和車身廣告：針對某個(gè)點(diǎn)或某條路線的人群，進(jìn)行宣傳。樓書：針對目標(biāo)顧客，傳播詳細(xì)的樓盤信息，塑造項(xiàng)目和開發(fā)商的品牌形象。252。④建筑藝術(shù)：融合現(xiàn)代時(shí)尚主義建筑風(fēng)格與歐式新古典主義元素，高貴內(nèi)斂、富有文化品位。u 廣告總策略常州炒房隱藏著樓市虛火上升，上漲到底能持續(xù)多久？推廣階段應(yīng)根據(jù)市場行情以動制動，趕在市場漲勢去化項(xiàng)目，取得利潤最大化！因此項(xiàng)目宣傳重在前期預(yù)熱階段，投放重兵，一鳴驚人！然而由于項(xiàng)目營建周期較長，因此本案還要作好按部就班宣傳推廣的心理準(zhǔn)備！因此按階段宣傳推廣很有必要，也是必然，所不同的是：應(yīng)適時(shí)調(diào)整宣傳方向。將14萬平米雙水景中央生活特區(qū)以軟文形式做一次廣告宣傳。第二期廣告主題：水漾年華盛情綻放針對開盤當(dāng)天廣告做一次宣傳，將開盤當(dāng)天排隊(duì)瘋狂搶購場面加以宣傳。u 廣告效果的監(jiān)控與評估對廣告推廣實(shí)施必要的效果監(jiān)控，通過現(xiàn)場銷售的客戶資料收集(表格登記)、處理(歸納出客戶的信息來源)和反饋(匯總)，得出各類廣告的有效性，并及時(shí)作出相應(yīng)的調(diào)整策略