和泓商業(yè)價格調整方案0723(已修改)
2025-01-22 13:01 本頁面
【正文】 和泓 濱河風情 商業(yè)街 價格調整方案 PART1 項目當前營銷難點分析 客戶來訪量不足 項目周邊商業(yè)氛圍嚴重不足 客戶來訪渠道有限，主要靠行銷和路過 項目目前報價客戶難于接受 客戶對項目地段存一定抗性，對未來前景信心不足 項目產品存在一定的硬傷，多數客戶到現場看鋪之后對產品有較大異議 國內經濟形勢不容樂觀，房地產行業(yè)未來方向普遍不被看好，導致客戶觀望心態(tài)嚴重 對回報預期差別比較大，項目尚未入住，培育期較長 PART2 項目重新定位 主題街區(qū) 風情美食街區(qū)、購物天地、數碼街區(qū)、風情娛樂街區(qū)、兒童娛樂天地、文化教育街區(qū) 首座 Park主題式商業(yè)街區(qū) 五大中心人群（交通中心、教育中心、休閑旅游中心、文化商業(yè)中心、宜居中心） 風情臨河步行街 項目為街區(qū)商業(yè)，商業(yè)街區(qū)并未全部臨河，需重新定位。 項目重新定位 在不破壞項目原有調性的前提下，以 首座 Park主題式商業(yè)街區(qū) 的形式推出，更有針對性的細化，分成六個街區(qū)主題街區(qū) 1 3 4 當前項目最大的問題是： 項目表價虛高，客戶對價格抗性大！ 如何突破？ 按照原有的價格體系將一樓商鋪成交價控制在 ~萬，二樓成交價~，三樓成交價 ~1萬。 PART1 定價解析與依據 一、已成交客戶價格分析 二、租金回報分析 三、競品價格對比分析 和泓 梅溪四季商業(yè)盤客分析表 意向鋪號 面積 按揭單價 按揭總價 客戶接受價 格 客戶接受總 價 價差 差額幅度 210 1355852 18000 794880 % 233 1997344 28000 1567160 % 218 2678493 31000 2142100 % 235 2217552 26000 1616940 % 西南面 3層 3828164 10000 3029700 % 西南面 2層 6933812 11000 3603600 % 234 1997344 28000 1567160 % 229 1387620 33000 1071840 % 237 966809 18000 657000 % 平均值： % 自 3月 1日到 6月 5日，商業(yè)客戶總計來訪 118批； A類：成交 8批； B類： 9批（因價格抗性未能成交， 價差在 3000~13000） 一、已成交客戶分析 小結： 產品價格與客戶接受價格存在較大差距，價格偏高。 項目組銷售團隊在接待客戶過程中分析： 對項目商鋪產品有意向客戶普遍訃為價格過高，洽談至價格層面未能最終逼定客戶； 大部分客戶在接觸到商鋪銷售價格后，幵未表現出愿意再次洽談的意向，客戶流失嚴重； 小部分意向客戶要求看過現場之后，對項目商鋪產品產生較大心理落差，導致客戶流失。 一、已成交客戶分析 二、租金回報分析 道路名稱 租金價格 楓林三路西段 2050元 /㎡ 月之間； 楓林三路中段 80100/㎡ 月之間； 楓林三路西段（緊靠西站） 200500元 /㎡ 月之間，價格拉差較大； 咸嘉湖西路（麓景路以東） 60100元 /㎡ 月之間 咸嘉湖西路（麓景路以西） 2050元 /㎡ 月之間 麓楓路 2060元 /㎡ 月之間 麓云路 5060元 /㎡ 月之間； 項目附近 租金水平：大部分在 2060元 /平 /月之間。 2 、部分人流量較大或者層高較高利用率高的鋪面的租金可達 80100之間。 3 、鋪面的空置率較高。 項目 位置 價格 萬科 城市花園 芒果街 30~70元 月 小區(qū)主入口臨街商鋪 100元 月 二、租金回報分析 項目附近租金價格低， 租金基本在 30~100元 月 ，且社區(qū)商業(yè)的租金漲幅不高（ 3年增長 5%左右），回本年限在 15年左右，客戶 對回報預期差別比較大。 按照一樓成交價 30000每平米，當前項目附近平均租金水平 80元 183
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