【正文】 況良好，說明龍華已開始受到市場的關(guān)注。6）環(huán)境和質(zhì)素較好的大戶型住宅年內(nèi)由金地開發(fā)的金海灣花園的熱銷拉開了大戶型旺銷的序幕，相繼推出的華僑城錦繡花園、香蜜湖片區(qū)的東海二期，短期內(nèi)均取得了良好的銷售業(yè)績。但從總體來看，相對明確的主題定位或消費(fèi)人群定位仍然是突圍市場的有效方式，如：東門女人天地等。競爭激烈和記黃埔、漢國置業(yè)等境外大型地產(chǎn)商與新生力量的進(jìn)入，以及傳統(tǒng)本地大地產(chǎn)商如:振業(yè)集團(tuán)、萬科、招商、華僑城等的持續(xù)開發(fā)令2000年市場競爭的激烈程度遠(yuǎn)超往年。并將進(jìn)一步走向日常生活。從98年開始，住宅市場的主力消費(fèi)群已從私營老板轉(zhuǎn)變?yōu)橐呀?jīng)在深圳有幾年經(jīng)濟(jì)積累的知識階層，特別是從事高新科技開發(fā)研究的人員。工作的壓力也使得他們對購物環(huán)境有較高要求，希望能夠在享受和休閑中購物。由市規(guī)劃國土局和商報社主辦的第一屆深圳房地產(chǎn)香港展銷會，為深圳樓盤提供了第一次向港人集體展示的機(jī)會，現(xiàn)場成交情況也較為理想。88—92年，是深圳電子行業(yè)發(fā)展最快的幾年，到93年為止，華強(qiáng)北已成為深圳乃至珠江三角洲最大的電子零售和批發(fā)市場。88年城市總體規(guī)劃修編時，華強(qiáng)北的功能定位正式由工業(yè)區(qū)改變?yōu)樯虡I(yè)區(qū)。女人世界以明確的主題商場形象面市，開拓出華強(qiáng)北服裝主題商城的一片天。位于華發(fā)北路上的銅鑼灣廣場，以深圳第一家“MALL”大型購物商場進(jìn)行招商，先后推出了“流行總站”、“銅鑼灣百貨”等主題招租。商業(yè)業(yè)態(tài)齊全，自成體系。順電家居廣場、女人世界、男人世界、兒童世界、賽格電子廣場等，針對不同的業(yè)態(tài)和消費(fèi)者而確定的主題商場獲得了巨大的成功，從某種程度上看，為全市商業(yè)的發(fā)展提供了寶貴的經(jīng)驗(yàn)。近期華發(fā)路沿線商場的聚合趨勢可以明顯預(yù)見，其商業(yè)氛圍有望得到很大提高。5）華強(qiáng)北的住宅由于城市規(guī)劃中區(qū)域功能的限制，華強(qiáng)北的住宅面積相對較少，從在售和已售樓盤的情況來看，戶型以公寓為主（包括酒店式和商務(wù)公寓等）；普通住宅和大戶型單位，也多考慮了其商務(wù)用途。占地面積11,366M2，總建筑面積約145,000M2。戶型及面積（m2）均價（元/m2）推廣策略住宅7847500都市住宅、隔3層有空中花園3房29—76無商務(wù)公寓1260075%商務(wù)配套（6—26層）會務(wù)商務(wù)中心商場23000其總體推廣缺乏主題及系列性，現(xiàn)場包裝及銷售管理也較差。2）嘉匯新城項(xiàng)目的基本資料嘉匯新城位于深南大道上海賓館段的南向，緊臨福明路，與深南大道隔巴士站相臨。戶型及面積 （m2） 均價(元/m2)推廣策略2+1房59m27800都市住宅224660100%1806798%商務(wù)單位1877075%821層彈性辦公空間145002538層嘉匯新城也是在工程的形象進(jìn)度較差的條件下，采取低價入世的策略銷售的，其住宅部分的推廣主題是都市住宅。3)鼎盛時代項(xiàng)目的基本資料位于深南大道南側(cè)，福華路以北，西臨福虹路。十一期間拿出部分特價單位（3房以上）優(yōu)惠10萬元銷售。塔樓部分分為兩座。1）周邊原居民包括原來有房者和租客。他們或?qū)Ρ緟^(qū)域的依賴性較強(qiáng)，或鐘愛本區(qū)域。除地理位置外，他們比較看重樓盤自身配套如：是否有會務(wù)中心、商務(wù)中心等商務(wù)場所及泳池等生活場所，樓盤的品質(zhì)如電梯等及物業(yè)的名稱是否響亮，也是他們考慮的因素。綜上所述：本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶相對集中，他們大多具有種愛都市氛圍、關(guān)注物業(yè)品質(zhì)的特點(diǎn)。第二篇是主要的商貿(mào)區(qū)和辦公區(qū)。(優(yōu)劣勢)分析優(yōu)勢（S）：216。 屬于地鐵沿線物業(yè)。216。216。216。劣勢（W）：216。216。216。216。216。216。T（威脅）：216。216。根據(jù)項(xiàng)目的市場調(diào)查及地塊的SWOT分析，我們把項(xiàng)目定位為：事業(yè)、生活、休閑—盡享都市繁華的宜商宜住的物業(yè)。 駐深辦事處或與華強(qiáng)北有關(guān)聯(lián)的其它小型公司216。 投資客戶 ——圍繞區(qū)域的都市感、便利感、中心感、現(xiàn)代感、時尚感來展開。 區(qū)域內(nèi)同類物業(yè)的稀缺性。 建筑本體的會務(wù)、商務(wù)配套及商業(yè)化管理。 罕有復(fù)式單位送空中花園。 西向高層單位可見中心公園美景，北向高層單位可見筆架山山景。因此本項(xiàng)目成功的關(guān)鍵在于：挖掘、發(fā)揮和展示因區(qū)位帶來的巨大優(yōu)勢，另外，通過現(xiàn)場包裝、樓盤自身質(zhì)素的進(jìn)一步挖掘、展現(xiàn)，現(xiàn)場銷售人員的引導(dǎo)，來消除、克服項(xiàng)目的劣勢。北側(cè)地塊為華粵公司的破舊廠房（現(xiàn)正進(jìn)行方案招標(biāo)，規(guī)劃為一座3000平方米的幼兒園，2棟30層的高層住宅及6層商業(yè)用房），從現(xiàn)狀來看，客觀上它隔斷了地塊與女兒國的聯(lián)系?！?主題鮮明，具有相對唯一性。劣勢（W）：◆.四周的商業(yè)氛圍不濃厚。機(jī)會（O）：◆ 新人類主題商場是市場的空白點(diǎn)?！?銅鑼灣商業(yè)廣場以招租為主，勢必會分流客戶。從女人世界、男人世界、兒童世界、順電家居廣場到萬佳百貨一分店、紫荊城、曼哈商業(yè)廣場，區(qū)內(nèi)大大小小40余家商場星羅密布，華強(qiáng)北已成為深圳白領(lǐng)階層的購物必到之處。如果說2層商場的銷售無需主題也可以進(jìn)行，4樓商場的銷售或招租，確定主題就成了必然。發(fā)展到今天內(nèi)涵已很廣。它的位置在東門并不算好，業(yè)態(tài)定位也與其它商場差異性并不明顯，但經(jīng)營情況卻一路看漲。1999年開業(yè)，現(xiàn)在不僅名享廣州，而且揚(yáng)名深圳。b. 在人流逛街的疲憊尺度，如：50—80米，再設(shè)麥當(dāng)勞或游戲機(jī)室等。并且，勢頭之猛，讓人側(cè)目。如：女人世界等。吧在早期，也特別分散，現(xiàn)在已轉(zhuǎn)為成行成市了，如：南園路臺灣花園旁一棟舊樓就聚集了“本色吧”等5家。2樓商場業(yè)態(tài)范圍可以包括：從電腦、電視、手機(jī)等電子類，首飾、頭飾、飾品、化妝品等裝飾類、服裝（含休閑、內(nèi)衣、運(yùn)動等）類、鞋帽類、箱包類、圖書音響及視聽唱片類、食品類，到家私類、娛樂玩具類及各種吧類等。在考慮業(yè)態(tài)的具體分布樓層時，必須結(jié)合其需要的鋪位形式、對面積的需求大小、資金承受力及利潤率等綜合考慮。4層：吧類。在控制總價的基礎(chǔ)上，盡可能保持商場的檔次。216。敞鋪的面積控制在12—15平方米。216。特別是對遠(yuǎn)期樓花的銷售更是至關(guān)重要?！?四面臨街，且3面與其它商場相鄰。華強(qiáng)北的繁華被華強(qiáng)電子商場完全隔斷。宣傳和造勢都必須緊緊圍繞以上兩點(diǎn)?！?廣告宣傳及銷售推廣 項(xiàng)目入市時機(jī)的選擇要綜合考慮以下四個方面的因素：1)深圳房地產(chǎn)銷售的周期規(guī)律根據(jù)歷年的銷售統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)市場的銷售呈現(xiàn)明顯的周期性。2)項(xiàng)目的工程進(jìn)度根據(jù)本項(xiàng)目施工單位江蘇一建六處提供的“中昊源項(xiàng)目工程網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃”及實(shí)際施工進(jìn)度，完成轉(zhuǎn)換層施工的時間為2000年11月下旬，完成前廣場的回填土的時間在12月5日。4）客戶的購房心態(tài)深圳房地產(chǎn)市場在完成了由賣方市場到買方市場的轉(zhuǎn)移后，客戶的選擇面相對較廣，在購房時考慮和比較的因素也越來越多，其中，項(xiàng)目的工程進(jìn)度是他們考慮的重要因素之一。借會入市，可以節(jié)省廣告成本，也更易引起市場的關(guān)注。綜合元旦、春節(jié)等假日因素的影響，我們建議項(xiàng)目正式開盤日期是：2001年2月28日。而塔樓由于前一階段的推廣，也可以保持正常銷售速度。形式：噴繪。掛旗要跳躍、醒目?！羯虉霾糠值膯螐垺A強(qiáng)北商業(yè)的發(fā)展預(yù)測及新人類主題介紹。（風(fēng)格見附圖二）售樓處的設(shè)計(jì)要強(qiáng)調(diào)現(xiàn)代感、時代感，塑膠材質(zhì)的POP是一種可考慮的形式。連通空中花園的單位，采用落地大玻璃門或窗，營造出一方都市的靜園?！艏芸諏蛹皶芸諏迎h(huán)境設(shè)計(jì)需要全部施工完畢，包括會所的各功能房的裝修及環(huán)境部分的施工。◆樣板房——門前設(shè)置鞋套柜，換鞋坐椅?？梢哉故拘氯祟惖钠放啤⑸罘绞?、人物形象等。另一冊主要以介紹新人類的生活方式、領(lǐng)袖人物、新人類的生活品牌、知名店家的地址及主要娛樂場所的地址等，使之成為新人類朋友生活指南。（內(nèi)部認(rèn)購期）為了節(jié)約成本，本階段的銷售渠道相對單一，主要以現(xiàn)場包裝為主。（公開發(fā)售兼塔樓強(qiáng)銷期）本階段是樹立項(xiàng)目形象、實(shí)現(xiàn)銷售的關(guān)鍵階段。商場部分的推廣由于客戶群相對集中，投資客更相信現(xiàn)場感覺，因此商場部分推廣重點(diǎn)放在現(xiàn)場包裝及展示地塊的發(fā)展前景。因?yàn)楸卷?xiàng)目具有特質(zhì)性和獨(dú)有性，在市場接受后，相對在廣告上不需要大的投入量。② 第二階段：公開發(fā)售期（塔樓強(qiáng)銷期）時間：2001年3月1日——2001年6月1日主題：以樓盤售賣（形象廣告）為主，兼顧新人類概念的繼續(xù)推廣（軟文炒作）；住宅部分；媒體選擇：（周均1次）（周均1次）（2周1次）（共4次）（共60天每天30秒）、綜合類等網(wǎng)站作廣告。均價（萬元）次數(shù)特報全版、半版彩色12證券時報6投資導(dǎo)報合計(jì)單價（萬港幣）次數(shù)8424單價（萬元）次數(shù)60130100022日期：2001年6月1日—9月30日主題：新人類主題商場廣告安排及媒體選擇：視上二個階段的統(tǒng)計(jì)情況再作安排。1）地盤包裝地盤包裝表（一）費(fèi)用 項(xiàng)目數(shù)量280元/平方米導(dǎo)示牌4個250元/組條幅2500平方米800元/棵人行道整改600平方米250內(nèi)街160銷售中心是地盤包裝的重要組成部分，這里列舉的項(xiàng)目綜合包括了硬件和軟件兩大部分。展示會所可以按照交付使用的標(biāo)準(zhǔn)裝修，也不計(jì)入銷售包裝成本