【正文】 形差異，營造多層次、擁有豐富空間感的購物空間。 （3）、它應該擺脫對功能的生硬分割，允許和支持多種功能有機共存，并保證功能互動機制的順利運行，從而有效、充分地發(fā)揮購物中心的綜合效應。建筑總體設(shè)計（1）、以盡可能滿足消費者的各種需求為目的，利用各種技術(shù)手段營造出具有魅力的綜合性建筑環(huán)境。（2）、現(xiàn)代建筑風格立面上輕盈飄逸，色彩上跳躍鮮艷，易于吸引消費者眼球，從而達到快速吸引人氣的目的。它主張建筑擺脫傳統(tǒng)建筑形式的束縛，強調(diào)建筑的實用功能和經(jīng)濟效應，主張積極采用新材料、新結(jié)構(gòu)，并在建筑設(shè)計中發(fā)揮新材料、新結(jié)構(gòu)的特性；主張堅決擺脫過時的建筑樣式，放手創(chuàng)造新的建筑風格；提倡新的建筑美學原則，強調(diào)表現(xiàn)手法和建造手段的統(tǒng)一，強調(diào)建筑形體和內(nèi)部功能的配合，建筑形象的邏輯性；崇尚采用靈活均衡的非對稱構(gòu)圖，簡潔的處理手法和純凈的體型，從而在建筑外觀上獲得新的視覺效果。? 酒 店 式 公 寓 改 設(shè) 三 層 專 業(yè) 市 場 。? 卸 貨 區(qū) ： 兩 處 ： 一 處 設(shè) 于 雪 花 路 與 青 屏 路 的 交 叉 處 ， 為 整 個 綜 合 購 物 中心 服 務 ； 一 處 設(shè) 于 主 力 店 北 側(cè) ， 為 主 力 店 服 務 。 適 當 考 慮 自 行 車 和 摩 托 車 停 車 位 。? 停 車 泊 位 ： 根 據(jù) 新 密 市 的 城 市 特 點 ， 我 們 建 議 項 目 內(nèi) 部 設(shè) 置 250外 停 車泊 位 ： 北 部 和 南 部 停 車 場 ， 滿 足 部 分 有 私 密 性 要 求 的 高 端 消 費 者 停 車 需要 。? “特 色 滋 味 街 ”： 設(shè) 于 項 目 東 側(cè) 雪 花 路 ， 組 成 一 條 具 有 河 南 地 方 特色 餐 飲 、 小 食 特 點 的 商 業(yè) 步 行 街 。 此 類 物 業(yè) 在 新 密 為 市 場 空 白 ， 且 有 市 場需 求 ， 可 以 滿 足 部 分 商 人 的 宜 商 宜 居 的 從 商 需 求 和 臨 時 性 酒 店 住 宿 ； 其經(jīng) 營 模 式 可 參 照 深 圳 的 旭 飛 公 寓 的 管 理 模 式 ， 實 行 酒 店 式 管 理 ， 無 人 居住 時 由 酒 店 統(tǒng) 一 管 理 ， 投 資 者 只 需 收 取 租 金 ， 輕 松 獲 取 投 資 回 報 。? 小 高 層 酒 店 式 公 寓 ： 設(shè) 置 在 項 目 北 側(cè) ， 小 高 層 ， 項 目 及 周 邊 區(qū) 域 的 標 志性 建 筑 。具 體 功 能 分 區(qū) 如 下 ：A、 臨 長 樂 路 和 青 屏 大 街 以 東 和 以 南 區(qū) 域 布 置 相 對 高 檔 和 安 靜 的 業(yè) 態(tài) ， 而 臨 西 大街 和 雪 花 路 以 北 和 以 西 區(qū) 域 所 分 布 的 業(yè) 態(tài) 相 對 較 為 平 民 化 消 費 和 熱 鬧 喧 嘩 。 總 體 規(guī) 劃 布 局（ 1） 、 技 術(shù) 經(jīng) 濟 指 標 建 議 ：參 考 新 密 市 城 市 規(guī) 劃 局 的 規(guī) 劃 設(shè) 計 要 點 說 明 書 的 要 求 ， 我 們 建 議 ：A、 建 筑 密 度 ： 40%；B、 容 積 率 ： C、 退 道 路 紅 線 距 離 ： 按 規(guī) 劃 設(shè) 計 要 求 執(zhí) 行 。（4）、注重生態(tài)資源的保護與利用，在開發(fā)的同時盡可能保護現(xiàn)有的植被樹木，同時充分利用場地特有的自然資源，組織場地內(nèi)部氣流，達到自然通風。（六）、規(guī)劃布局定位規(guī)劃設(shè)計要點綜合考慮地塊自然、人文、環(huán)境及開發(fā)周期等因素，總體規(guī)劃有如下要點：（1）、注重文化的發(fā)掘與營造，塑造“文化商業(yè)購物中心”特有的形象，建立市域的文化性中心，營造項目自身的文化氛圍；（2）、注重景觀環(huán)境與區(qū)域內(nèi)的建筑環(huán)境的協(xié)調(diào)與融合，充分利用場地地形（臺地與坡地）的變化，順勢而為，使建筑與山地背景融合，形成豐富的空間層次變化。? 因勢利導、順勢而為是節(jié)約成本、實現(xiàn)低成本運營的最佳途徑?！暗统杀靖咂肺弧崩砟? 高 品 位 并 不 意 味 著 高 成 本 ， 追 求 開 發(fā) 商 利 潤 的 最 大 化 永 遠 是 我 們 的 策 劃宗 旨 。“規(guī)劃前瞻性”理念? 我 們 打 造 的 是 一 個 具 有 相 當 超 前 性 的 商 業(yè) 產(chǎn) 品 ， 融 入 新 型 的 規(guī) 劃 設(shè) 計 理念 和 商 業(yè) 經(jīng) 營 理 念 ， 力 求 使 之 十 年 之 內(nèi) 不 落 后 于 新 密 的 商 業(yè) 市 場 。? 我 們 追 求 方 便 、 快 捷 的 購 物 設(shè) 施 ， 提 高 新 密 市 民 的 生 活 便 捷 度 ?！笆孢m、便捷、均好”理念? 我 們 追 求 購 物 的 “舒 適 、 便 捷 、 均 好 ”， 力 爭 創(chuàng) 造 一 種 新 的 商 業(yè) 購 物 模式 ， 實 現(xiàn) 多 種 業(yè) 態(tài) 的 組 合 ， 打 造 金 城 地 產(chǎn) 在 新 密 的 企 業(yè) 品 牌 。 我 們 構(gòu) 筑 一 個 相 互 的 溝 通平 臺 ， 一 種 親 密 的 、 平 等 的 、 互 融 的 溝 通 平 臺 。5 、用加權(quán)平均法列表計算估價對象銷售價格A屏峰商場B亞太商場 C香港大廈 D地塊周邊街鋪交 易 價 格 5760元 6480元 7800元 2520元交易情況修正100———100100———100100———100100———100交易日期修正100———100100———100100———100100———100區(qū)域狀況修正100———113100———112100———109100———102房地產(chǎn)狀況修正實物狀況修正100———95100———93100———98100———88修 正 價 格 5366元 6221元 7302元 2807元比較權(quán)種系數(shù) 10% 10% 10% 70%參 考 價 格 5366*10%+6221*10%+7302*10%+2807*70%=3854元各樓層平均售價一樓：3854元/㎡二樓：2312元/㎡注：。（5）、房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)A、區(qū)域狀況修正系數(shù) 本項目 A屏峰商場 B亞太商場 C香港大廈D地塊周邊街鋪繁華程度 20 30 30 29 25交通便捷度 20 25 25 24 20車位停放 20 17 17 17 17臨街狀態(tài) 20 18 17 17 20配套設(shè)施 20 23 23 22 20合 計 100 113 112 109 102區(qū)域狀況修正系數(shù)說明：屏峰商場、亞太商場、香港大廈的繁華度、交通便捷度、臨街面及車位停放狀況有相似性，均比本項目有優(yōu)勢，僅配套設(shè)施有差異，因此區(qū)域修正系數(shù)分別為100/11100/112 、100/109；地塊周邊商鋪在車位停放及配套設(shè)施上與本項目有一定的差距，因此區(qū)域修正系數(shù)為100/102。（3）、交易情況修正系數(shù)屏峰商場、亞太商場、香港大廈、地塊周邊街鋪均為正常交易，故交易情況修正系數(shù)為100/100/100/100。（2）、建立價格可比基礎(chǔ)建立以統(tǒng)一付款方式，統(tǒng)一采用單價，統(tǒng)一幣種和貨幣單位，統(tǒng)一面積內(nèi)涵，統(tǒng)一面積單位為基礎(chǔ)的可比價格?？偨Y(jié)：作為鄭州后花園的新密市，(RMB)，平均15人擁有一部車，百萬以上的有錢人占總?cè)丝诘?% 。? 根據(jù)本項目的特點及本身的實際情況，可考慮市場比較法或成本法，但考慮到成本法的一些不明確因素，因此最終選取市場比較法作為本次價格評估的基本方法。（3）、市場背景分析目前新密商業(yè)仍集中在西大街片區(qū)，大部分商場經(jīng)營面積在1500～3000㎡，業(yè)態(tài)較合理、功能分區(qū)較混亂、購物環(huán)境較差，經(jīng)營檔次較低，均為租賃，市場需要一個集中式、有品味、高檔次的消費場所。價格因素分析（1）、個別因素分析A、本地塊規(guī)劃為純商業(yè)用地，擬建23層建筑，預計可售面積為65000㎡，具備地面停車場；B、項目位于新密市城市重點規(guī)劃區(qū)——城西組團，目前此區(qū)域無大型配套商業(yè)，僅少量臨街街鋪及一大型酒店，項目周邊商業(yè)氛圍冷淡；C、項目規(guī)模大，適合多種商業(yè)業(yè)態(tài)的組合，結(jié)構(gòu)適應性強，可填補市場高檔次消費及一站式購物的空白點；D、項目四面臨街，有良好的展示面，部分商鋪可以設(shè)為街鋪，實現(xiàn)商鋪價值的最大化。第三商圈支撐 5%左右的消費人群。? 第三商圈輻射區(qū)域及半徑：新密市周邊縣市（如：新鄭、禹州、登封、滎陽、鄭州、鞏義等）輻射半徑約4050公里，輻射人口約300萬人。我司認為： ? 第一商圈輻射區(qū)域及半徑：新密市區(qū)（主要為東區(qū)和西區(qū)）輻射半徑約56公里，輻射人口約15萬人。按照購物中心規(guī)模分級為大型購物中心。新密項目的商圈就是以項目為中心，項目能夠?qū)οM者的消費行為產(chǎn)生直接影響的范圍。在業(yè)態(tài)布局方面也將脫離傳統(tǒng)的業(yè)態(tài)布局，采用目前國內(nèi)最流行的業(yè)