【正文】 價(jià)格或價(jià)值的方法。（四）、價(jià)格定位價(jià)格依據(jù)條件（1）、以現(xiàn)階段市場(chǎng)價(jià)格狀況為基礎(chǔ)；（2）、以現(xiàn)有市場(chǎng)資料評(píng)估出本項(xiàng)目第一層的價(jià)格；（3）、本價(jià)格的分析、結(jié)論只供現(xiàn)階段參考，隨著工程、銷售、招商工作的開展，會(huì)對(duì)售價(jià)做相應(yīng)調(diào)整；（4）、所述金額均以人民幣為單位。? 第二商圈輻射區(qū)域及半徑：新密市周邊各個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（13個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)）輻射半徑約2025公里，輻射人口約80萬人。根據(jù)產(chǎn)生影響的直接程度，可以分為核心商圈（第一商圈）、次要商圈（第二商圈）和輔助商圈（第三商圈）；新密項(xiàng)目現(xiàn)規(guī)劃商業(yè)面積為65000平方米。本項(xiàng)目將匯聚市場(chǎng)上最流行的時(shí)尚品牌，包括服飾、飲食、娛樂、休閑等。在業(yè)態(tài)布局方面也將脫離傳統(tǒng)的業(yè)態(tài)布局，采用目前國(guó)內(nèi)最流行的業(yè)態(tài)組合模式，根據(jù)時(shí)尚、潮流的元素進(jìn)行不規(guī)則性分布，即以主力店、品牌旗艦店等的規(guī)則分布帶動(dòng)其它同檔次不同類型業(yè)態(tài)的不規(guī)則分布，使消費(fèi)者在這里充分體驗(yàn)到“逛的樂趣”和“ 發(fā)現(xiàn)的樂趣”，突破純購(gòu)物商場(chǎng)的概念，增加娛樂休閑和餐飲業(yè)態(tài)的分布比例，真正把本項(xiàng)目打造成新密的商業(yè)航母、時(shí)尚購(gòu)物公園，使之成為人們休閑、娛樂、購(gòu)物的首選。按照購(gòu)物中心規(guī)模分級(jí)為大型購(gòu)物中心。? 第三商圈輻射區(qū)域及半徑：新密市周邊縣市（如：新鄭、禹州、登封、滎陽、鄭州、鞏義等）輻射半徑約4050公里，輻射人口約300萬人。價(jià)格因素分析（1）、個(gè)別因素分析A、本地塊規(guī)劃為純商業(yè)用地，擬建23層建筑，預(yù)計(jì)可售面積為65000㎡，具備地面停車場(chǎng)；B、項(xiàng)目位于新密市城市重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)——城西組團(tuán)，目前此區(qū)域無大型配套商業(yè)，僅少量臨街街鋪及一大型酒店，項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍冷淡；C、項(xiàng)目規(guī)模大，適合多種商業(yè)業(yè)態(tài)的組合，結(jié)構(gòu)適應(yīng)性強(qiáng)，可填補(bǔ)市場(chǎng)高檔次消費(fèi)及一站式購(gòu)物的空白點(diǎn)；D、項(xiàng)目四面臨街，有良好的展示面，部分商鋪可以設(shè)為街鋪，實(shí)現(xiàn)商鋪價(jià)值的最大化。? 根據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn)及本身的實(shí)際情況，可考慮市場(chǎng)比較法或成本法，但考慮到成本法的一些不明確因素，因此最終選取市場(chǎng)比較法作為本次價(jià)格評(píng)估的基本方法。（2）、建立價(jià)格可比基礎(chǔ)建立以統(tǒng)一付款方式，統(tǒng)一采用單價(jià)，統(tǒng)一幣種和貨幣單位，統(tǒng)一面積內(nèi)涵，統(tǒng)一面積單位為基礎(chǔ)的可比價(jià)格。（5）、房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)A、區(qū)域狀況修正系數(shù) 本項(xiàng)目 A屏峰商場(chǎng) B亞太商場(chǎng) C香港大廈D地塊周邊街鋪繁華程度 20 30 30 29 25交通便捷度 20 25 25 24 20車位停放 20 17 17 17 17臨街狀態(tài) 20 18 17 17 20配套設(shè)施 20 23 23 22 20合 計(jì) 100 113 112 109 102區(qū)域狀況修正系數(shù)說明：屏峰商場(chǎng)、亞太商場(chǎng)、香港大廈的繁華度、交通便捷度、臨街面及車位停放狀況有相似性，均比本項(xiàng)目有優(yōu)勢(shì)，僅配套設(shè)施有差異，因此區(qū)域修正系數(shù)分別為100/11100/112 、100/109；地塊周邊商鋪在車位停放及配套設(shè)施上與本項(xiàng)目有一定的差距，因此區(qū)域修正系數(shù)為100/102。 我 們 構(gòu) 筑 一 個(gè) 相 互 的 溝 通平 臺(tái) ， 一 種 親 密 的 、 平 等 的 、 互 融 的 溝 通 平 臺(tái) 。? 我 們 追 求 方 便 、 快 捷 的 購(gòu) 物 設(shè) 施 ， 提 高 新 密 市 民 的 生 活 便 捷 度 ?！暗统杀靖咂肺弧崩砟? 高 品 位 并 不 意 味 著 高 成 本 ， 追 求 開 發(fā) 商 利 潤(rùn) 的 最 大 化 永 遠(yuǎn) 是 我 們 的 策 劃宗 旨 。（六）、規(guī)劃布局定位規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)綜合考慮地塊自然、人文、環(huán)境及開發(fā)周期等因素，總體規(guī)劃有如下要點(diǎn)：（1）、注重文化的發(fā)掘與營(yíng)造，塑造“文化商業(yè)購(gòu)物中心”特有的形象，建立市域的文化性中心，營(yíng)造項(xiàng)目自身的文化氛圍；（2）、注重景觀環(huán)境與區(qū)域內(nèi)的建筑環(huán)境的協(xié)調(diào)與融合，充分利用場(chǎng)地地形（臺(tái)地與坡地）的變化，順勢(shì)而為，使建筑與山地背景融合，形成豐富的空間層次變化。 總 體 規(guī) 劃 布 局（ 1） 、 技 術(shù) 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo) 建 議 ：參 考 新 密 市 城 市 規(guī) 劃 局 的 規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 要 點(diǎn) 說 明 書 的 要 求 ， 我 們 建 議 ：A、 建 筑 密 度 ： 40%；B、 容 積 率 ： C、 退 道 路 紅 線 距 離 ： 按 規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 要 求 執(zhí) 行 。? 小 高 層 酒 店 式 公 寓 ： 設(shè) 置 在 項(xiàng) 目 北 側(cè) ， 小 高 層 ， 項(xiàng) 目 及 周 邊 區(qū) 域 的 標(biāo) 志性 建 筑 。? “特 色 滋 味 街 ”： 設(shè) 于 項(xiàng) 目 東 側(cè) 雪 花 路 ， 組 成 一 條 具 有 河 南 地 方 特色 餐 飲 、 小 食 特 點(diǎn) 的 商 業(yè) 步 行 街 。 適 當(dāng) 考 慮 自 行 車 和 摩 托 車 停 車 位 。? 酒 店 式 公 寓 改 設(shè) 三 層 專 業(yè) 市 場(chǎng) 。（2）、現(xiàn)代建筑風(fēng)格立面上輕盈飄逸，色彩上跳躍鮮艷，易于吸引消費(fèi)者眼球，從而達(dá)到快速吸引人氣的目的。 （3）、它應(yīng)該擺脫對(duì)功能的生硬分割，允許和支持多種功能有機(jī)共存，并保證功能互動(dòng)機(jī)制的順利運(yùn)行，從而有效、充分地發(fā)揮購(gòu)物中心的綜合效應(yīng)。建筑外立面設(shè)計(jì)（1）、講究明快、新穎，各建筑元素組織簡(jiǎn)潔，構(gòu)件細(xì)部簡(jiǎn)明完整，有明確的特征和一貫性；（2）、注意發(fā)揮結(jié)構(gòu)構(gòu)成本身的形式美，造型簡(jiǎn)潔，反對(duì)多余裝飾；（3）、崇尚合理的構(gòu)成工藝，尊重材料的性能，講究材料自身的質(zhì)地和色彩的配置效果；（4）、以功能布局為依據(jù)采用不對(duì)稱構(gòu)圖手法突出建筑風(fēng)格。建筑內(nèi)部空間設(shè)計(jì)內(nèi)部空間的組織，是商業(yè)建筑設(shè)計(jì)的一項(xiàng)重要內(nèi)容。（2）、凹凸變化：在出入口的設(shè)計(jì)上，可以做成凹入處理，目的是突出其位置或留出過渡空間；在室內(nèi)，凹與凸的變化能產(chǎn)生一種“陰角”空間，可用作休息、綠化或分隔之用。（5）、水平引導(dǎo)利用地面或頂棚的形式差異、材料對(duì)比、色彩變化以及照明設(shè)計(jì)、彎曲的墻面、標(biāo)志牌、序列組織等，對(duì)顧客起水平引導(dǎo)的作用。規(guī) 劃 建 議 如 下 ：（ 1） 人 流 導(dǎo) 入 建 議 ：? 入 口 直 接 臨 近 公 交 車 站 和 人 流 集 中 處 。一 般 來 說 ， 承 租 戶 銷 售 額 與 經(jīng) 過 商 店 門 口 的 人 流 數(shù) 量 成 正 比 關(guān) 系 。 這 樣 既 可 避免 人 流 車 流 的 交 叉 ， 同 時(shí) 也 強(qiáng) 化 了 高 端 消 費(fèi) 群 的 停 車 私 密 性 。為 此 ， 我 們 建 議 設(shè) 置 兩 個(gè) 停 車 場(chǎng) ， 滿 足 有 私 密 性 要 求 的 高 端 客 戶 的 停 車 需 要， 并 在 青 屏 路 和 長(zhǎng) 樂 路 各 設(shè) 置 一 個(gè) 車 流 的 出 入 口 以 方 便 車 輛 的 出 入 。年齡構(gòu)成（1）、18歲以下的人群受支付能力的限制。相反，他們對(duì)品位、舒適更加看中。第三集團(tuán)：工薪階層、服務(wù)行業(yè)員工和其他。（三）、投資者新密本地投資客比例約占80%；新密周邊縣、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)比例約占15%；鄭州市比例約占5%。備選案名（1）、金色年華購(gòu)物中心（2）、金色年華購(gòu)物公園（3）、新時(shí)代購(gòu)物中心（4）、曼哈時(shí)代廣場(chǎng)（5）、大世界購(gòu)物中心（6）、馨蜜/新地購(gòu)物休閑中心（7）、金仕/金士領(lǐng)空（8）、翡翠天堂購(gòu)物中心（9）、歡樂園（10）、星光同樂（11）、新天美地購(gòu)物中心（12）、捷樂福購(gòu)物中心（13）、金成而且，主力商家的租金水平和進(jìn)駐條件苛刻，招商難度比較大。為了保證經(jīng)營(yíng)定位思路的正確執(zhí)行，避免無原則性對(duì)商場(chǎng)規(guī)劃布局的任意調(diào)整（否則無法保證早期預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)效果），需要堅(jiān)持早期經(jīng)營(yíng)策劃思路下的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)規(guī)劃布局。有效直銷策略為避免招商廣告浪費(fèi)，集中強(qiáng)勢(shì)營(yíng)銷積蓄力量。相反，會(huì)隨著項(xiàng)目周邊商業(yè)的不斷發(fā)展成熟而不斷升值。摩爾購(gòu)物公園新密人將體驗(yàn)一種前所未有的全新購(gòu)物方式，購(gòu)物的同時(shí)消費(fèi)者也會(huì)體驗(yàn)逛公園的那份休閑。? 低廉的價(jià)格：SHOPPING MALL實(shí)行統(tǒng)一采購(gòu)，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，以降低成本，因此，本項(xiàng)目銷售的商品在價(jià)格上同樣也具有很大的優(yōu)勢(shì)。? 超前的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念：人流車流的自然導(dǎo)入營(yíng)造出流暢的購(gòu)物空間。（五）、宣傳推廣定位宣傳推廣總體策略立體營(yíng)銷 精確轟炸在新密地區(qū)引進(jìn)世界上最新的商業(yè)模式——Shopping Mall，要順利實(shí)現(xiàn)受眾對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)知、認(rèn)可和贊譽(yù)，全方位的立體營(yíng)銷是必不可少的，真正做到讓項(xiàng)目深入人心、大快民意。（3）、廣度營(yíng)銷充分利用當(dāng)?shù)馗鞣N媒體的有機(jī)組合，采用戶外廣告、圍墻包裝、單片（宣傳單張/海報(bào)）、樓書、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、車體、廣播等方式，對(duì)目標(biāo)受眾進(jìn)行立體轟炸。分散經(jīng)營(yíng)：在統(tǒng)一管理的基礎(chǔ)上，各商家自主經(jīng)營(yíng)，各自收銀，自負(fù)盈虧。? 在本地區(qū)商業(yè)中建立標(biāo)志性商業(yè)的地位。? 聘請(qǐng)專業(yè)的購(gòu)物中心管理公司進(jìn)行管理。經(jīng)營(yíng)管理效果測(cè)評(píng)包括以下五個(gè)指標(biāo)：購(gòu)物中心的人流量人流量是購(gòu)物中心對(duì)消費(fèi)者吸引力重要指標(biāo)，也是購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)好壞的重要指標(biāo)。鋪位租金的年遞增率鋪位租金的年遞增率