【正文】 橫崗的商業(yè)和住宅主要分布在橫崗中心區(qū)，即塘坑站和松柏站 本項(xiàng)目 橫崗鎮(zhèn)政府 龍洲百貨 六聯(lián)舊改項(xiàng)目 新世界廣場(chǎng) 南城百貨 中海怡美山莊 信義錦繡花園 志健時(shí)代廣場(chǎng) PartⅠ 宏觀市場(chǎng)主要結(jié)論 國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)快速對(duì)于龍崗區(qū)未來(lái)商業(yè)的發(fā)展非常有利，但從龍崗人均零售額較低現(xiàn)象可見，目前龍崗消費(fèi)力水平和意識(shí)尚處于較低水平。 ? 舊城改造后多數(shù)會(huì)建成大面積的住宅，其中在橫崗中心區(qū)和龍崗中心城的舊改項(xiàng)目將會(huì)規(guī)劃數(shù)量較大的商業(yè)設(shè)施。 橫崗周邊未來(lái)軌道交通規(guī)劃圖 地鐵三號(hào)線 地鐵五號(hào)線 本項(xiàng)目 資料來(lái)源：深圳市交通規(guī)劃 20232023 塘坑站 六約站 土地市場(chǎng)狀況 PartⅠ 宏觀市場(chǎng) 橫崗?fù)恋毓?yīng)少，單宗地塊面積大 5548682 5 2 0 0 5 . 78 6 5 7 7 4 . 3 55 3 1 5 2 7 . 9 23 3 2 0 5 8 . 4 55 1 8 1 5 6 . 3 7010000020230030000040000050000060000070000080000090000010000002023 2023 2023 2023 2023 20231 0 0 %5 0 %0%50%100%150%200%250%300%20232023年龍崗區(qū)土地供應(yīng)面積 平方米 20232023年龍崗區(qū)土地供應(yīng)區(qū)域分布 ? 龍崗區(qū)的商住用地主要采取招拍掛的形式，協(xié)議出讓土地主要集中在工業(yè)用地上 （尚有其他形式的私下土地交易無(wú)法統(tǒng)計(jì)） 。 ? 所有道路網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃在 2023年之前完工，屆時(shí)橫崗對(duì)外交通聯(lián)絡(luò)將會(huì)更加便利。但總體而言，人口的增加將刺激橫崗住宅、商業(yè)的需求。 資料來(lái)源： 《 2023龍崗區(qū)統(tǒng)計(jì)年鑒 》 《 2023年深圳市統(tǒng)計(jì)年鑒 》 人口發(fā)展?fàn)顩r PartⅠ 宏觀市場(chǎng) 外來(lái)人口比例高，刺激住宅、商業(yè)需求 街道名稱 年末常住人口（人） 總?cè)丝? 戶籍人口 暫住人口 合計(jì) 1839200 321803 1517397 平湖 242803 16792 226011 布吉 558914 101912 457002 橫崗 253417 22822 230595 龍崗中心城 135182 69119 66063 龍崗 257170 39770 217400 坪地 80310 11915 68395 坪山 117088 24856 92232 坑梓 70764 9104 61660 葵涌 65447 10789 54658 大鵬 43619 7798 35821 南澳 14486 6926 7560 2023龍崗區(qū)各街道辦人口狀況 ? 橫崗街道的人口數(shù)量居全龍崗區(qū)第三，僅次于布吉街道和龍崗街道。 資料來(lái)源： 《 2023年龍崗區(qū)統(tǒng)計(jì)年鑒 》 各區(qū) 2023年社會(huì)發(fā)展公報(bào) 人均收入高、消費(fèi)少，人均零售額較低 龍崗區(qū) 深圳市 占比 人均可支配收入 19328 21494 90％ 人均消費(fèi)性支出 15056 15912 95％ 人均零售額 9364 17368 54％ 238052150020360 19328 19770176791569017088 170511505616110139300500010000150002023025000福田 南山 羅湖 龍崗 寶安 鹽田人均可支配收入 人均消費(fèi)性支出2023龍崗區(qū)人均可支配收入與消費(fèi)性支出 元 2023龍崗與深圳人均可支配收入與消費(fèi)性支出對(duì)比 ? 龍崗區(qū)的人均可支配收入和人均消費(fèi)性支出與深圳市其他區(qū)域相差不大。 ? 龍崗區(qū)的人均可支配收入和人均消費(fèi)性支出分別相當(dāng)于深圳市水平的 90％和95％，但人均零售額只相當(dāng)與深圳市水平的 54％。從 1999年 2023年，年均增長(zhǎng) 人。 資料來(lái)源： 《 2023年龍崗區(qū)統(tǒng)計(jì)年鑒 》 萬(wàn)人 交通網(wǎng)絡(luò)現(xiàn)狀與規(guī)劃 PartⅠ 宏觀市場(chǎng) 清平高速二期 龍沙路改造 龍鹽路 深惠路改造 橫坪路 東部過境通道 ? 如圖所示，未來(lái)橫崗的公路交通網(wǎng)絡(luò)主要會(huì)形成“三縱三橫”的局面。 橫崗周邊未來(lái)道路交通規(guī)劃圖 資料來(lái)源：深圳市交通規(guī)劃20232023 本項(xiàng)目 未來(lái)路網(wǎng)規(guī)劃改善橫崗片區(qū)交通 軌道交通帶來(lái)商業(yè)發(fā)展新機(jī)遇 ? 根據(jù)現(xiàn)有的規(guī)劃信息顯示，規(guī)劃中通過橫崗的軌道線路有地鐵三號(hào)線和五號(hào)線，兩線在塘坑站換乘。 ? 20232023年，橫崗總共出讓了兩宗商住用地，總面積為 679250平方米，面積居龍崗區(qū)第二，由此可見，橫崗?fù)恋氐墓?yīng)宗數(shù)并不多，但面積較大，同時(shí)以住宅用地為主，只有少量的商業(yè)用地作為配套出讓。 資料來(lái)源：龍崗區(qū)舊改辦統(tǒng)計(jì) 《 深圳市近期規(guī)劃 20232023》 區(qū)域組團(tuán)定位 PartⅠ 宏觀市場(chǎng) 橫崗中心區(qū)被定位為商住配套服務(wù)區(qū) ? 根據(jù) 《 深圳市組團(tuán)規(guī)劃 》 中的資料顯示，橫崗片區(qū)被規(guī)劃為中部物流組團(tuán)，主要發(fā)展現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)。 截至 2023年末，橫崗街道的人口數(shù)量為 253417，居全龍崗區(qū)第三。 根據(jù)政府規(guī)劃和未來(lái)舊改項(xiàng)目的信息顯示，橫崗未來(lái)的商業(yè)和住宅供應(yīng)主要集中在橫崗中心區(qū)，即橫崗鎮(zhèn)政府和橫崗大廈周邊地區(qū)，顯示橫崗未來(lái)發(fā)展的重心在該片區(qū)。 PartⅡ 區(qū)域商業(yè)狀況 龍崗整體商業(yè)供應(yīng)量大 龍崗人均商業(yè)面積＝商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積３２８萬(wàn)平方米／龍崗 252萬(wàn)人口（含流動(dòng)人口及常住人口） ＝ （數(shù)據(jù)來(lái)源：龍崗政府 2023年底統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)） 深圳市人均商業(yè)面積＝商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積 ／ 深圳 1000萬(wàn)人口 （含流動(dòng)人口及常住人口） ＝ （數(shù)據(jù)來(lái)源： 《 深圳市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)普查報(bào)告 》 在 2023年 8月統(tǒng)計(jì)中） 香港及發(fā)達(dá)國(guó)家健康商業(yè)市場(chǎng)人均商業(yè)面積為＝ 按以上人均商業(yè)面積看： 龍崗人均商業(yè)面積＞健康商業(yè)市場(chǎng)人均商業(yè)面積， 人均零售額只相當(dāng)與深圳市水平的 54％。 ?品牌商家少，大型商業(yè)主力商家以超市及百貨為主，超市人流量大于百貨。 ?日均人流量約２萬(wàn)人次。） 點(diǎn)評(píng) ? 整個(gè)社區(qū)規(guī)劃較大，總占地面積近 20萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑總面積為 54萬(wàn)平方米，共將有約千套的獨(dú)院住宅（ Townhouse）、疊加住宅、豪華復(fù)式等其中一期占地約21萬(wàn)平米，建筑面積約 18萬(wàn)平米，有約 600套獨(dú)院住宅，未來(lái)入住后，巨大社區(qū)消費(fèi)需求支撐項(xiàng)目商業(yè)，但是就目前而言，人氣尚未形成，因此商業(yè)仍需守望 35年的時(shí)間； ? 充分利用地鐵的利好，項(xiàng)目的住宅及商業(yè)均打出地鐵 3號(hào)線的信息，由此可見地鐵的帶動(dòng)在橫崗住宅及商業(yè)都起到了極其重要的作用。Exun訊 。聯(lián)想 其他為一般品牌及無(wú)品牌服飾精品，價(jià)位 40120參差不齊。 橫崗整體商業(yè)以超市、百貨、專業(yè)市場(chǎng)為主，其中超市業(yè)態(tài)受消費(fèi)者歡迎，人流量也大于其他業(yè)態(tài)，說明橫崗消費(fèi)以本地日常生活消費(fèi)為主。 商場(chǎng)集中，商品價(jià)格，商品種類是消費(fèi)者都選擇購(gòu)物區(qū)域最重要的考慮因素。 消費(fèi)觀念尚未完全打開，消費(fèi)意識(shí)有待提高。 資源優(yōu)勢(shì)，鄰近人民公園，具有獨(dú)一無(wú)二的自 然資源。 根據(jù)龍崗區(qū)的發(fā)展和城市規(guī)劃，項(xiàng)目位于橫崗 商業(yè)核心區(qū)域，未來(lái)的商業(yè)價(jià)值將日趨明顯。 S W O T 打造差異化產(chǎn)品 聯(lián)動(dòng)稀缺自然資源 最具特色的商業(yè)街 完善規(guī)劃設(shè)計(jì) 一二期商業(yè)作為整體考慮 項(xiàng)目發(fā)展策略 人流互動(dòng) 建築互動(dòng) 功能互動(dòng) 項(xiàng)目特有雙首層概念，首一層、首二層、二層商鋪分割銷售 三、四層引進(jìn)品牌餐飲、娛樂，建議持有經(jīng)營(yíng) 銷售性 經(jīng)營(yíng)性 VS 一期商業(yè)運(yùn)作模式 項(xiàng)目發(fā)展策略 項(xiàng)目發(fā)展策略 人民公園現(xiàn)狀 —— 收費(fèi)公園 改變?yōu)?—— 與 人民公園形成互動(dòng)的開放空間，構(gòu)造獨(dú)一無(wú)二的“ shopping park” —— 具濃郁自然風(fēng)情的開放式休閑購(gòu)物街。 一期在定位上要樹立形象，在定位上要高于二期。 ? Shopping公園使購(gòu)物行為成為一種放松的休閑行為，這是有其它購(gòu)物場(chǎng)所不具備的。 兩大特色功能 服飾 精品 特色美食街 “橫崗新天地 ” （延續(xù)原有商脈，一期考慮為精品店） “橫崗錦里” （參考成都錦里，特色餐飲） 特色餐飲作為區(qū)域市場(chǎng)空白和本項(xiàng)目的特色，是項(xiàng)目提升競(jìng)爭(zhēng)力和吸引力的重要環(huán)節(jié)，也是本項(xiàng)目延續(xù)商業(yè)經(jīng)營(yíng)時(shí)間提升經(jīng)營(yíng)潛力的有力支持！ “特色美食街”建議 ? 設(shè)計(jì)在一、二期銜接處，直通到公園； ? 在建筑設(shè)計(jì)考慮一定的特色（參考上海新天地、成都錦里、陽(yáng)朔西街等，塑造橫崗獨(dú)一無(wú)二的特色美