【正文】 橫崗的商業(yè)和住宅主要分布在橫崗中心區(qū)，即塘坑站和松柏站 本項目 橫崗鎮(zhèn)政府 龍洲百貨 六聯(lián)舊改項目 新世界廣場 南城百貨 中海怡美山莊 信義錦繡花園 志健時代廣場 PartⅠ 宏觀市場主要結(jié)論 國民經(jīng)濟增長快速對于龍崗區(qū)未來商業(yè)的發(fā)展非常有利，但從龍崗人均零售額較低現(xiàn)象可見，目前龍崗消費力水平和意識尚處于較低水平。 ? 舊城改造后多數(shù)會建成大面積的住宅，其中在橫崗中心區(qū)和龍崗中心城的舊改項目將會規(guī)劃數(shù)量較大的商業(yè)設施。 橫崗周邊未來軌道交通規(guī)劃圖 地鐵三號線 地鐵五號線 本項目 資料來源：深圳市交通規(guī)劃 20232023 塘坑站 六約站 土地市場狀況 PartⅠ 宏觀市場 橫崗土地供應少，單宗地塊面積大 5548682 5 2 0 0 5 . 78 6 5 7 7 4 . 3 55 3 1 5 2 7 . 9 23 3 2 0 5 8 . 4 55 1 8 1 5 6 . 3 7010000020230030000040000050000060000070000080000090000010000002023 2023 2023 2023 2023 20231 0 0 %5 0 %0%50%100%150%200%250%300%20232023年龍崗區(qū)土地供應面積 平方米 20232023年龍崗區(qū)土地供應區(qū)域分布 ? 龍崗區(qū)的商住用地主要采取招拍掛的形式，協(xié)議出讓土地主要集中在工業(yè)用地上 （尚有其他形式的私下土地交易無法統(tǒng)計） 。 ? 所有道路網(wǎng)絡規(guī)劃在 2023年之前完工，屆時橫崗對外交通聯(lián)絡將會更加便利。但總體而言，人口的增加將刺激橫崗住宅、商業(yè)的需求。 資料來源： 《 2023龍崗區(qū)統(tǒng)計年鑒 》 《 2023年深圳市統(tǒng)計年鑒 》 人口發(fā)展狀況 PartⅠ 宏觀市場 外來人口比例高，刺激住宅、商業(yè)需求 街道名稱 年末常住人口（人） 總?cè)丝? 戶籍人口 暫住人口 合計 1839200 321803 1517397 平湖 242803 16792 226011 布吉 558914 101912 457002 橫崗 253417 22822 230595 龍崗中心城 135182 69119 66063 龍崗 257170 39770 217400 坪地 80310 11915 68395 坪山 117088 24856 92232 坑梓 70764 9104 61660 葵涌 65447 10789 54658 大鵬 43619 7798 35821 南澳 14486 6926 7560 2023龍崗區(qū)各街道辦人口狀況 ? 橫崗街道的人口數(shù)量居全龍崗區(qū)第三，僅次于布吉街道和龍崗街道。 資料來源： 《 2023年龍崗區(qū)統(tǒng)計年鑒 》 各區(qū) 2023年社會發(fā)展公報 人均收入高、消費少，人均零售額較低 龍崗區(qū) 深圳市 占比 人均可支配收入 19328 21494 90％ 人均消費性支出 15056 15912 95％ 人均零售額 9364 17368 54％ 238052150020360 19328 19770176791569017088 170511505616110139300500010000150002023025000福田 南山 羅湖 龍崗 寶安 鹽田人均可支配收入 人均消費性支出2023龍崗區(qū)人均可支配收入與消費性支出 元 2023龍崗與深圳人均可支配收入與消費性支出對比 ? 龍崗區(qū)的人均可支配收入和人均消費性支出與深圳市其他區(qū)域相差不大。 ? 龍崗區(qū)的人均可支配收入和人均消費性支出分別相當于深圳市水平的 90％和95％，但人均零售額只相當與深圳市水平的 54％。從 1999年 2023年，年均增長 人。 資料來源： 《 2023年龍崗區(qū)統(tǒng)計年鑒 》 萬人 交通網(wǎng)絡現(xiàn)狀與規(guī)劃 PartⅠ 宏觀市場 清平高速二期 龍沙路改造 龍鹽路 深惠路改造 橫坪路 東部過境通道 ? 如圖所示，未來橫崗的公路交通網(wǎng)絡主要會形成“三縱三橫”的局面。 橫崗周邊未來道路交通規(guī)劃圖 資料來源：深圳市交通規(guī)劃20232023 本項目 未來路網(wǎng)規(guī)劃改善橫崗片區(qū)交通 軌道交通帶來商業(yè)發(fā)展新機遇 ? 根據(jù)現(xiàn)有的規(guī)劃信息顯示，規(guī)劃中通過橫崗的軌道線路有地鐵三號線和五號線，兩線在塘坑站換乘。 ? 20232023年，橫崗總共出讓了兩宗商住用地，總面積為 679250平方米，面積居龍崗區(qū)第二，由此可見，橫崗土地的供應宗數(shù)并不多，但面積較大，同時以住宅用地為主，只有少量的商業(yè)用地作為配套出讓。 資料來源：龍崗區(qū)舊改辦統(tǒng)計 《 深圳市近期規(guī)劃 20232023》 區(qū)域組團定位 PartⅠ 宏觀市場 橫崗中心區(qū)被定位為商住配套服務區(qū) ? 根據(jù) 《 深圳市組團規(guī)劃 》 中的資料顯示，橫崗片區(qū)被規(guī)劃為中部物流組團，主要發(fā)展現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)。 截至 2023年末，橫崗街道的人口數(shù)量為 253417，居全龍崗區(qū)第三。 根據(jù)政府規(guī)劃和未來舊改項目的信息顯示，橫崗未來的商業(yè)和住宅供應主要集中在橫崗中心區(qū)，即橫崗鎮(zhèn)政府和橫崗大廈周邊地區(qū)，顯示橫崗未來發(fā)展的重心在該片區(qū)。 PartⅡ 區(qū)域商業(yè)狀況 龍崗整體商業(yè)供應量大 龍崗人均商業(yè)面積＝商業(yè)經(jīng)營面積３２８萬平方米／龍崗 252萬人口（含流動人口及常住人口） ＝ （數(shù)據(jù)來源：龍崗政府 2023年底統(tǒng)計數(shù)據(jù)） 深圳市人均商業(yè)面積＝商業(yè)經(jīng)營面積 ／ 深圳 1000萬人口 （含流動人口及常住人口） ＝ （數(shù)據(jù)來源： 《 深圳市商業(yè)網(wǎng)點普查報告 》 在 2023年 8月統(tǒng)計中） 香港及發(fā)達國家健康商業(yè)市場人均商業(yè)面積為＝ 按以上人均商業(yè)面積看： 龍崗人均商業(yè)面積＞健康商業(yè)市場人均商業(yè)面積， 人均零售額只相當與深圳市水平的 54％。 ?品牌商家少，大型商業(yè)主力商家以超市及百貨為主，超市人流量大于百貨。 ?日均人流量約２萬人次。） 點評 ? 整個社區(qū)規(guī)劃較大，總占地面積近 20萬平方米，規(guī)劃建筑總面積為 54萬平方米，共將有約千套的獨院住宅（ Townhouse）、疊加住宅、豪華復式等其中一期占地約21萬平米，建筑面積約 18萬平米，有約 600套獨院住宅，未來入住后，巨大社區(qū)消費需求支撐項目商業(yè)，但是就目前而言，人氣尚未形成，因此商業(yè)仍需守望 35年的時間； ? 充分利用地鐵的利好，項目的住宅及商業(yè)均打出地鐵 3號線的信息，由此可見地鐵的帶動在橫崗住宅及商業(yè)都起到了極其重要的作用。Exun訊 。聯(lián)想 其他為一般品牌及無品牌服飾精品，價位 40120參差不齊。 橫崗整體商業(yè)以超市、百貨、專業(yè)市場為主，其中超市業(yè)態(tài)受消費者歡迎，人流量也大于其他業(yè)態(tài)，說明橫崗消費以本地日常生活消費為主。 商場集中，商品價格，商品種類是消費者都選擇購物區(qū)域最重要的考慮因素。 消費觀念尚未完全打開，消費意識有待提高。 資源優(yōu)勢，鄰近人民公園，具有獨一無二的自 然資源。 根據(jù)龍崗區(qū)的發(fā)展和城市規(guī)劃，項目位于橫崗 商業(yè)核心區(qū)域，未來的商業(yè)價值將日趨明顯。 S W O T 打造差異化產(chǎn)品 聯(lián)動稀缺自然資源 最具特色的商業(yè)街 完善規(guī)劃設計 一二期商業(yè)作為整體考慮 項目發(fā)展策略 人流互動 建築互動 功能互動 項目特有雙首層概念，首一層、首二層、二層商鋪分割銷售 三、四層引進品牌餐飲、娛樂，建議持有經(jīng)營 銷售性 經(jīng)營性 VS 一期商業(yè)運作模式 項目發(fā)展策略 項目發(fā)展策略 人民公園現(xiàn)狀 —— 收費公園 改變?yōu)?—— 與 人民公園形成互動的開放空間，構(gòu)造獨一無二的“ shopping park” —— 具濃郁自然風情的開放式休閑購物街。 一期在定位上要樹立形象，在定位上要高于二期。 ? Shopping公園使購物行為成為一種放松的休閑行為，這是有其它購物場所不具備的。 兩大特色功能 服飾 精品 特色美食街 “橫崗新天地 ” （延續(xù)原有商脈，一期考慮為精品店） “橫崗錦里” （參考成都錦里，特色餐飲） 特色餐飲作為區(qū)域市場空白和本項目的特色，是項目提升競爭力和吸引力的重要環(huán)節(jié)，也是本項目延續(xù)商業(yè)經(jīng)營時間提升經(jīng)營潛力的有力支持！ “特色美食街”建議 ? 設計在一、二期銜接處，直通到公園； ? 在建筑設計考慮一定的特色（參考上海新天地、成都錦里、陽朔西街等，塑造橫崗獨一無二的特色美