【正文】 ? 根據(jù)現(xiàn)有的規(guī)劃信息顯示，規(guī)劃中通過橫崗的軌道線路有地鐵三號線和五號線，兩線在塘坑站換乘。 資料來源：龍崗區(qū)舊改辦統(tǒng)計 《 深圳市近期規(guī)劃 20232023》 區(qū)域組團定位 PartⅠ 宏觀市場 橫崗中心區(qū)被定位為商住配套服務(wù)區(qū) ? 根據(jù) 《 深圳市組團規(guī)劃 》 中的資料顯示，橫崗片區(qū)被規(guī)劃為中部物流組團，主要發(fā)展現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)。 根據(jù)政府規(guī)劃和未來舊改項目的信息顯示，橫崗未來的商業(yè)和住宅供應主要集中在橫崗中心區(qū)，即橫崗鎮(zhèn)政府和橫崗大廈周邊地區(qū)，顯示橫崗未來發(fā)展的重心在該片區(qū)。 ?品牌商家少，大型商業(yè)主力商家以超市及百貨為主，超市人流量大于百貨。） 點評 ? 整個社區(qū)規(guī)劃較大，總占地面積近 20萬平方米，規(guī)劃建筑總面積為 54萬平方米，共將有約千套的獨院住宅（ Townhouse）、疊加住宅、豪華復式等其中一期占地約21萬平米，建筑面積約 18萬平米，有約 600套獨院住宅，未來入住后，巨大社區(qū)消費需求支撐項目商業(yè)，但是就目前而言，人氣尚未形成，因此商業(yè)仍需守望 35年的時間； ? 充分利用地鐵的利好，項目的住宅及商業(yè)均打出地鐵 3號線的信息，由此可見地鐵的帶動在橫崗住宅及商業(yè)都起到了極其重要的作用。聯(lián)想 其他為一般品牌及無品牌服飾精品，價位 40120參差不齊。 商場集中，商品價格，商品種類是消費者都選擇購物區(qū)域最重要的考慮因素。 資源優(yōu)勢，鄰近人民公園，具有獨一無二的自 然資源。 S W O T 打造差異化產(chǎn)品 聯(lián)動稀缺自然資源 最具特色的商業(yè)街 完善規(guī)劃設(shè)計 一二期商業(yè)作為整體考慮 項目發(fā)展策略 人流互動 建築互動 功能互動 項目特有雙首層概念，首一層、首二層、二層商鋪分割銷售 三、四層引進品牌餐飲、娛樂，建議持有經(jīng)營 銷售性 經(jīng)營性 VS 一期商業(yè)運作模式 項目發(fā)展策略 項目發(fā)展策略 人民公園現(xiàn)狀 —— 收費公園 改變?yōu)?—— 與 人民公園形成互動的開放空間，構(gòu)造獨一無二的“ shopping park” —— 具濃郁自然風情的開放式休閑購物街。 ? Shopping公園使購物行為成為一種放松的休閑行為，這是有其它購物場所不具備的。 正如董特首在開幕式上所說，朗豪坊將會啟動整個旺角區(qū)的持續(xù)更新效應，以及成為日后其他重建項目的典范之一。 ? 目前設(shè)計的雙中庭未能有效積聚人流，建議只設(shè)計一個中庭。同時商業(yè)街道路設(shè)計與公園相融合，形成空間自然過渡。 產(chǎn)生溢價空間 內(nèi)鋪售價： /平方米 志健時代廣場內(nèi)鋪價格： /平方米 參考價值 差異價值 產(chǎn)生溢價空間 銷售周期預測 時間 市場預熱期 項目熱銷期 項目強銷期 07 12月 08 5月 08 3月 08 1月 07 8月 銷售50% 銷售75% 銷售95% 尾盤消化期 銷售周期：約 6個月 銷售總額：約 計算依據(jù)：首一層、首二層、二層銷售，每層面積 4000㎡ ，首一層、首二層街鋪各 1500㎡ ，內(nèi)鋪各 2500㎡ ，首一層、首二層街鋪均價 5萬元 /㎡ ，首一層、首二層內(nèi)鋪均價 /㎡ ，二層均價 2萬元 /㎡ 。 酒店經(jīng)營模式：采用酒店式代租管經(jīng)營模式 會所相關(guān)功能和商業(yè)街的經(jīng)營項目也都需要和酒店公寓的經(jīng)營和業(yè)主的使用配合考慮，達到業(yè)主，住客，公司的權(quán)益均衡的目的 。 主力店先行 符合項目定位 ?若部分內(nèi)鋪采用帶租約銷售或返租銷售，招商需符合項目定位 。 商業(yè)街與公園互動建議二 商業(yè)街與公園形成互動 ? 戶外空間的利用，營造休閑氣氛； ?商業(yè)街向公園的延伸，自然過渡； ? 杭州西湖天地是具有杭州歷史文化的休閑旅游景區(qū)，它以杭州獨特的園林、歷史建筑為基礎(chǔ)；以自然與時尚的融合、歷史與現(xiàn)代的對話為表現(xiàn)形式，改造成具有國際水平的集餐飲、零售、文化、娛樂的綜合性時尚地標。 ? 目前商業(yè)中庭設(shè)計的位置與入口未能有效呼應，未能起到較大程度展示不同商家的效果，建議重新布置中庭位置，使中庭與入口緊密相連，并起到聚集人流，刺激人流向各層均勻分布的作用。 同時要綜合考慮酒店及寫字樓： 酒店與商場的出入口設(shè)置，歸避商場人流對酒店的影響。 Shopping公園里有酒吧、書吧、特色飾品店、特色工作室、特色餐廳等，這些都構(gòu)成了它豐富的文化內(nèi)涵。 PartⅤ 項目定位 成熟的商業(yè)基礎(chǔ)保證經(jīng)營的穩(wěn)定，提升購物環(huán)境，適當提升經(jīng)營商品的檔次，保持并發(fā)展現(xiàn)有的商脈。 項目本身規(guī)劃有酒店，與本項目形成配套互補 目前的燈光夜市已形成較濃的商業(yè)氛圍 配套上，本項目車位數(shù) 個，對于一個集 商業(yè)、 酒店及寫字樓于一體的高檔物業(yè)明 顯不足。 消費群體特征 周邊企業(yè)、工廠 私營、個體企業(yè) 本地人口 因在本地置業(yè) 新增人口 周邊人群 普通工薪族 普通白領(lǐng)：管理、技術(shù) 高級管理人員、港澳臺 私營企業(yè)主、個體業(yè)主 本地居民 因購房新增常住人口 周邊區(qū)域消費群體 中低端客戶群 中高端客戶群 樂于 接受新的 產(chǎn) 品，追求 時尚 和 個 性 。 PartⅡ 區(qū)域商業(yè)狀況主要結(jié)論 龍崗整體人均商業(yè)面積為 ，大于香港及國外人均商業(yè)面積 商業(yè)發(fā)展水平，高于深圳人均商業(yè)面積 ．但龍崗人均零售額只相當與深圳市水平的 54％，可見龍崗區(qū)消費意識有待提升，大型商業(yè)單位營業(yè)額較低。 商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)查表 項目名稱 樓 層 面 積 (平方米 ) 業(yè)態(tài)分布 業(yè)態(tài)比例 備注 新世界廣場 (12期 ) 一層 13500 女性服裝 皮鞋 /箱包 內(nèi)衣 /襪子 女性精品 童裝 美容 /化妝品 手機通信 /MP3(諾基亞專賣 ) 藥店 (海王星辰 ) 肯德雞 深圳農(nóng)村商業(yè)銀行 30% 8% 3% 8% 10% 15% 8% 5% 10% 3% 品牌類有： 化妝品：連鎖樹之一派；色彩地帶 箱包：米奇 皮鞋：金盾 服飾： B9JOJO；藍色空間；山野韓國服飾 。 業(yè)態(tài)顏色注釋 ： 百貨、超市 購物中心 其他類專業(yè)市場 社區(qū)商業(yè) 橫崗商業(yè)分析 —— 龍洲百貨 商業(yè)類型 百貨 開業(yè)時間 2023年 地址 深惠路橫崗鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府對面 商業(yè)面積 30000平方米 業(yè)態(tài)分布 一樓 超市 二樓 精品女服 三樓 男裝、休閑裝 四樓 家電、兒童用品、書店、床上用品 經(jīng)營點評 ?超市經(jīng)營狀況較好好，主要原因是周邊社區(qū)眾多，但是卻缺少大型的商業(yè)物業(yè)； ?百貨人流量較少，商品檔次低、品種少； ?商品檔次中等，符合當?shù)叵M者的檔次 ?日均日流量約２ .5萬人次。但未來的交通規(guī)劃了多條線路，可望改善片區(qū)的交通狀況。 中部組團用地規(guī)劃圖 資料來源： 《 深圳市組團規(guī)劃 》 橫崗中心區(qū) 地鐵項目 振業(yè)城 128舊改項目 橫崗中心區(qū) 商業(yè)和住宅主要集中在橫崗中心區(qū) ? 本項目周邊已有振業(yè)城項目和 128舊改項目規(guī)劃中的 19萬平方米商業(yè)，商業(yè)體量較大。 ? 本項目臨近橫崗中心區(qū)站點－塘坑站，尤其需要注意規(guī)避其帶來的影響。這部分人在橫崗首先要解決的是住房問題，其用于購房上的花費應大于其服務(wù)性消費支出 。謹呈：港信達投資發(fā)展公司 橫崗項目商業(yè)思考 華祥地產(chǎn) 商業(yè)成功推廣 吸引投資者 吸引經(jīng)營者 吸引消費者 商場的投資潛力 商場的經(jīng)營潛力 商場的消費潛力 賣商場實質(zhì)就是賣潛力，商場潛力關(guān)鍵在于定位！ 項目定位思路 本項目如何定位？ 業(yè)態(tài)組合 ***** ***** ***** 宏觀經(jīng)濟分析 區(qū)域商業(yè)狀況 消費者群體分析 鎖定消費群 項目發(fā)展策略 ******** ******** 項目定位 規(guī)劃設(shè)計 銷售與招商 策劃思路 整體經(jīng)濟及居民收支情況 PartⅠ 宏觀市場 商業(yè)市場處于快速發(fā)展初期階段 1624718474203482138422473253253010036657441015152401000020230300004000050000600001996 1997 1998 1999 2023 2023 2023 2023 2023 20230%5%10%15%20%25%人均 G D P 年增長率1123919000369400623635152435891020230400006000080000100000120230南山 福田 鹽田 羅湖 龍崗