房地產(chǎn)項(xiàng)目定位方法(完整版)
【正文】 機(jī)會(huì)n 實(shí)施營(yíng)銷(xiāo)組合n 組織生產(chǎn)和服務(wù)n 提高效率和效益n 提高聲譽(yù)和品牌n 房地產(chǎn)市場(chǎng)可能的細(xì)分因子n （人口、地理、心理、行為）n （ 1）人口細(xì)分年齡性別收入職業(yè)所受教育宗教信仰社會(huì)階層家庭成員家庭生命循環(huán)n (2)根據(jù) 地理因素 細(xì)分定位 （潛在購(gòu)房者地理分布狀況）n 影響生活方式，需求偏好n 居住區(qū) :區(qū)分為市區(qū)、郊區(qū)、鄉(xiāng)村等、或老市區(qū)、新發(fā)展區(qū)等。 目標(biāo)市場(chǎng)選擇應(yīng)該考慮的因素n 市場(chǎng)規(guī)模n 資源條件n 環(huán)境條件n 政策性因素n 盈利性因素n 風(fēng)險(xiǎn)性因素目標(biāo)市場(chǎng)選擇的模式(1)單一市場(chǎng)集中化 最簡(jiǎn)單的模式是企業(yè)只選擇一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)。因?yàn)榧词蛊渲幸粋€(gè)細(xì)分市場(chǎng)喪失了吸引力，企業(yè)還可以在其他細(xì)分市場(chǎng)上繼續(xù)盈利。當(dāng)采用這種營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略時(shí)，企業(yè)通常通過(guò)無(wú)差異性營(yíng)銷(xiāo)和差異性營(yíng)銷(xiāo)兩種途徑全面進(jìn)人整個(gè)市場(chǎng)。 本項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)群細(xì)分主要根據(jù)定價(jià)來(lái)推算月均還款額，再根據(jù)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)來(lái)推算能夠承擔(dān)該月均還款額的家庭年收入，以收入指標(biāo)來(lái)區(qū)分目標(biāo)客戶(hù)群六、目標(biāo)客戶(hù)群定位的案例二：根據(jù)承付能力推算的目標(biāo)客戶(hù)收入水平戶(hù)型面積單價(jià) 總價(jià)貸款本金月均還款家庭月收入家庭年收入80 3600 288000 230400 1525 3813 45750 100 3600 360000 288000 1907 4768 57210 120 3600 432023 345600 2288 5720 68640 140 3600 504000 403200 2670 6675 80100 根據(jù)承付能力推算的目標(biāo)客戶(hù)收入水平戶(hù)型面積 單價(jià) 總價(jià) 貸款本金 月均還款 家庭月收入 家庭年收入80 3900 312023 249600 1653 4133 49590 100 3900 390000 312023 2066 5165 61980 120 3900 468000 374400 2479 6198 74370 140 3900 546000 436800 2892 7230 86760 根據(jù)收入界定的本案目標(biāo)客戶(hù)群216。 被訪者最?？吹某啥茧娨暸_(tái)是 CDTV1，最?？吹乃拇娨暸_(tái)是 SCTV5，最?？吹碾娨暀谀渴切侣?lì)惞?jié)目和電視劇 六、 產(chǎn)品定位尋找產(chǎn)品 市場(chǎng)區(qū)隔？市場(chǎng)區(qū)隔就是要打造自己在市場(chǎng)上的差異性。 金沙西園的戶(hù)型配比比較好地符合需求結(jié)構(gòu)，是其熱銷(xiāo)的一個(gè)重要支撐消費(fèi)者主力需求結(jié)構(gòu)216。 保姆房、工人房及其衛(wèi)生間基本不用考慮216。 由上圖可知， 80%的目標(biāo)消費(fèi)人群理想購(gòu)房總價(jià)在 2040萬(wàn)元，能夠承付 41萬(wàn)元以上總價(jià)的目標(biāo)消費(fèi)人群不足 10%216。 可以是質(zhì)量、價(jià)格、功能、特色、造型定位要點(diǎn)： 市場(chǎng)化 適銷(xiāo)對(duì)路 差異化 變通和優(yōu)化、對(duì)市場(chǎng)的引領(lǐng) 前瞻性 推理和預(yù)測(cè)n 產(chǎn)品定位點(diǎn)？（ 1）定位于使用功能奧林匹克花園：運(yùn)動(dòng)就在家門(mén)口 n 光大花園：大榕樹(shù)下，健康人家（ 2）定位于檔次王府花園：頂級(jí)生活的體驗(yàn)（ 3）定位于情感n 華潤(rùn)翡翠城： “ 一城美善 一家人 ” （ 4）定位于個(gè)性麗景灣：水邊的香格里拉 現(xiàn)代城：你準(zhǔn)備 SOHO了嗎？鑫苑： “ 非主流，因?yàn)楣珗@才建房、開(kāi)寶馬的我不睬、不說(shuō)自己比較貴、人人都是運(yùn)動(dòng)員 ” （ 5）定位于文化、生活方式白云高爾夫：尋常人家的高爾夫生態(tài)園n (6)屬性、利益定位n SOHO—— 城市年輕百領(lǐng)階層（廣告設(shè)計(jì)師、經(jīng)濟(jì)人、軟件工程師、自由職業(yè)者） n 工作中生活、生活中工作n 老齡公寓 —— 老人生活的屬性特征n （ 7）價(jià)格、性能定位n
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