【正文】 3) 項(xiàng)目規(guī)劃為未來(lái)南部副中心定位，區(qū)域未來(lái)發(fā)展前景潛力大；4) 項(xiàng)目靠近寧滬高速公路出口，距離上海比較近，交通條件比較優(yōu)越；5) 項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)定為不受“國(guó)六條”的影響；6) 周邊地區(qū)具有一定的產(chǎn)業(yè)支撐，且距離市區(qū)只有6公里的路程，生活便利。7) 按《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》配置相應(yīng)的公建設(shè)施；物業(yè)管理用房、建設(shè)規(guī)模為小區(qū)總建筑面積千分之五；㎡/戶配套社區(qū)用房，無(wú)償提供且出入口直接對(duì)外。3) 沿銀河路適當(dāng)布置點(diǎn)式高層住宅。規(guī)模開發(fā)也有利于節(jié)約成本，提高競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，但是從另外一個(gè)角度來(lái)考慮，開發(fā)周期過長(zhǎng)也為本項(xiàng)目的開發(fā)帶來(lái)了一定的風(fēng)險(xiǎn)性。３、沿銀河路適當(dāng)布置點(diǎn)式高層住宅。人家” 58 方案二：產(chǎn)品命名手法——御景東方 598 品牌核心推廣語(yǔ)定位 599 主題策劃方案二：項(xiàng)目核心開發(fā)理念 61 核心開發(fā)理念提出 61 主題導(dǎo)入模式 62 主題引入 63 主題理解——伊麗雅特灣 63 伊麗雅特灣（Elliott Bay）—一個(gè)被譽(yù)為最適宜人類居住的地方 63 伊麗雅特灣（Elliott Bay）—集歐洲建筑之精華 63 伊麗雅特灣（Elliott Bay）—生態(tài)之城，自然之城 64 伊麗雅特灣（Elliott Bay）—休閑動(dòng)感的生活之城 64 伊麗雅特灣（Elliott Bay）人文精神內(nèi)涵 65 伊麗雅特灣（Elliott Bay）——主題核心表現(xiàn) 65 繼承西方建筑人文精粹核心表現(xiàn)——西班牙建筑風(fēng)情 65 動(dòng)感之城，生活之城——全方位立體運(yùn)動(dòng)系統(tǒng)設(shè)定 69 全城首創(chuàng)運(yùn)動(dòng)商務(wù)休閑會(huì)所——戴維營(yíng)商務(wù)運(yùn)動(dòng)休閑會(huì)所 69 風(fēng)景優(yōu)美的自然風(fēng)情園林——地中海風(fēng)情運(yùn)動(dòng)主題園林 70 全城獨(dú)創(chuàng)的50畝運(yùn)動(dòng)休閑養(yǎng)生運(yùn)動(dòng)公園 74 充滿異國(guó)情調(diào)的西班牙風(fēng)情主題商業(yè)街 74 4萬(wàn)平方米西班牙主題風(fēng)情購(gòu)物小鎮(zhèn) 75 其它核心表現(xiàn) 76 伊麗雅特灣（Elliott Bay）——項(xiàng)目定位 76 項(xiàng)目主題定位 76 項(xiàng)目主題定位理解 77 品牌命名 77 方案一：品牌聯(lián)想法——“伊麗雅特灣” 77 方案二：總結(jié)提升法——“嶺秀江南” 78 品牌核心推廣語(yǔ)定位 7810 分階段發(fā)展策略 79 分階段發(fā)展原則 79 項(xiàng)目限制 79 市場(chǎng)依據(jù) 80 分階段原則 81 分階段發(fā)展計(jì)劃 82 階段劃分 82 各階段指標(biāo) 8311 價(jià)格定位 84 市場(chǎng)需求 84 競(jìng)爭(zhēng)者價(jià)格 84 價(jià)格定位的原則 85 一期小高層初步價(jià)格范圍建議 86 一期聯(lián)排別墅初步價(jià)格范圍建議 8712 參考設(shè)計(jì)戶型建議 90根據(jù)項(xiàng)目前期市場(chǎng)調(diào)研的分析結(jié)果，透視、挖掘項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力，鎖定項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群，并在此基礎(chǔ)上分析目標(biāo)客戶群的消費(fèi)特點(diǎn)，并設(shè)定項(xiàng)目的品牌定位和產(chǎn)品定位。４、小區(qū)建筑風(fēng)格應(yīng)與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)。 另外本項(xiàng)目還有3萬(wàn)平方米左右的購(gòu)物小鎮(zhèn)以及政府要求建造的一個(gè)50畝的城市公園以及要求建造一個(gè)4個(gè)班的幼兒園，這些對(duì)本項(xiàng)目都具有很好的促進(jìn)和推動(dòng)作用。4) 小區(qū)建筑風(fēng)格應(yīng)與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)。8) 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案報(bào)市規(guī)劃局審批，沿街立面單獨(dú)審批。 項(xiàng)目劣勢(shì)1) 項(xiàng)目區(qū)域配套嚴(yán)重不足，需要3～5年的發(fā)展期；2) 板塊整體潛在供應(yīng)量大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，項(xiàng)目銷售壓力較大；3) “居住向西，產(chǎn)業(yè)向東”的整體城市規(guī)劃使得本項(xiàng)目在短期內(nèi)難于取得重大的突破；4) 項(xiàng)目容積率高，產(chǎn)品規(guī)劃突破難度大；5) 開發(fā)商首次進(jìn)軍房地產(chǎn)，當(dāng)?shù)刭Y源整合需要過程。各產(chǎn)品類型的有機(jī)結(jié)合可以大大提高本項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力，提升項(xiàng)目的整體競(jìng)爭(zhēng)素質(zhì)，區(qū)別于一般的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 項(xiàng)目周邊樓盤與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手因素本項(xiàng)目周邊主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手基本上還是以價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)為主，由于區(qū)域局限性難以突破，低廉的價(jià)格成為該區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵。分析小結(jié)：雖然目前張浦鎮(zhèn)區(qū)整體競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)，在消費(fèi)者心目中仍然是一個(gè)新城區(qū)，但是隨著城市化的進(jìn)程必然淡化，另外由于其規(guī)劃的領(lǐng)先性以及政府給予良好的招商引資政策，這在一定的程度上促進(jìn)區(qū)域的整體發(fā)展，產(chǎn)業(yè)的不斷完善，必然促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這對(duì)本項(xiàng)目的開發(fā)起到關(guān)鍵的促進(jìn)作用。綜合分析：由于經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，這在一定的程度上促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，預(yù)計(jì)未來(lái)昆山的房地產(chǎn)消費(fèi)主要呈現(xiàn)改善性居住以及自住型居住的消費(fèi)特點(diǎn)。綜合分析：本區(qū)域基本上沒有大型的就業(yè)中心和商業(yè)中心，區(qū)域局限性比較強(qiáng)，因此在后續(xù)定位過程當(dāng)中如何提高項(xiàng)目高性價(jià)比的產(chǎn)品定位，突破區(qū)域局限購(gòu)買是關(guān)鍵。金色港灣）n 產(chǎn)品比較優(yōu)越，戶型、園林等做得比較好；n 性價(jià)比比較高的產(chǎn)品，價(jià)格比較合理；（恒源廣場(chǎng)、格林陽(yáng)光等）n ……經(jīng)過以上綜合分析，本項(xiàng)目需要在產(chǎn)品創(chuàng)新、差異化定位以及品牌效應(yīng)上進(jìn)行突破。 周邊樓盤與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手1) 張浦鎮(zhèn)作為一個(gè)開發(fā)新區(qū)，新區(qū)規(guī)劃優(yōu)勢(shì)明顯，但是市政基礎(chǔ)建設(shè)剛剛起步，因此，區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有的樓盤不多，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格低廉，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯；另外昆山經(jīng)過前兩年的房地產(chǎn)高潮進(jìn)入調(diào)整期后，隨著城市化發(fā)展的加快，昆山房地產(chǎn)市場(chǎng)更加趨于成熟，預(yù)計(jì)在未來(lái)2~3年內(nèi)，城鄉(xiāng)之間的隔閡將會(huì)逐漸淡化，有利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；2) 據(jù)調(diào)查得知，區(qū)域內(nèi)有定位最高檔的世茂累計(jì)注冊(cè)私營(yíng)企業(yè)1106家，投產(chǎn)私營(yíng)企業(yè)873家，注冊(cè)超過500萬(wàn)元的內(nèi)資項(xiàng)目達(dá)72家。企業(yè)應(yīng)努力搞清顧客最關(guān)心的問題作為定位決策的依據(jù)。由此可見，了解目標(biāo)消費(fèi)客戶的實(shí)質(zhì)要求對(duì)于產(chǎn)品定位具有重要的指導(dǎo)意義。又名景山，以土堆成山阜，高4丈余，周長(zhǎng)約180丈。 項(xiàng)目SWOT分析根據(jù)我司對(duì)于本項(xiàng)目的深入研判，特做SWOT分析如下：1) S——優(yōu)勢(shì)strength216。 地塊周邊有兩條公交線路直達(dá)市區(qū)；216。 地塊自身有水系、公園綠地等有利條件，具備差異化開發(fā)基礎(chǔ)條件。 地產(chǎn)市場(chǎng)去年受宏觀政策影響嚴(yán)重，將對(duì)我項(xiàng)目銷售具有一定的影響；216。3) O——機(jī)會(huì)Opportunity 216。 整體市場(chǎng)開發(fā)水平有限，從建筑產(chǎn)品到營(yíng)銷推廣尚有較大空間有待發(fā)掘。 城市商業(yè)業(yè)種業(yè)態(tài)比較單一，缺乏大型集中商業(yè)的創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)模式，項(xiàng)目存在相當(dāng)市場(chǎng)空間。 整體區(qū)域物業(yè)同質(zhì)化較嚴(yán)重，板塊消費(fèi)力正被快速瓜分。其二是大量的同質(zhì)化的產(chǎn)品提前進(jìn)入市場(chǎng)，另外對(duì)于本項(xiàng)目3萬(wàn)平方米左右的商業(yè)用房是一大利好，但是由于人氣不足，未來(lái)經(jīng)營(yíng)業(yè)備受質(zhì)疑。 新區(qū)開發(fā)，市場(chǎng)低廉的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；216。 大規(guī)模開發(fā)有利于節(jié)約成本，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；216。綜合分析：由此可見，本項(xiàng)目作為一個(gè)新的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目，如何塑造項(xiàng)目品牌差異性將是提高市場(chǎng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力的關(guān)鍵；這一切都為本項(xiàng)目的開發(fā)提供了有利的市場(chǎng)抗風(fēng)險(xiǎn)保障。 周邊產(chǎn)業(yè)外來(lái)打工的高知分子——新昆山人；216。綜合闡述：該定位能夠準(zhǔn)確描述目前昆山房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍人群特征，有利于得到目標(biāo)客戶群的廣泛認(rèn)同和引起共鳴。4) 項(xiàng)目?jī)?nèi)部資源整合因素：本項(xiàng)目主要有住宅、商業(yè)、公園以及幼兒園等產(chǎn)品組成，因此我司認(rèn)為如何有效整合內(nèi)部資源將是十分重要的。 本案產(chǎn)品定位經(jīng)過上述的綜合分析，我們可以清晰看到，本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位主要是以小高層住宅產(chǎn)品以及少量聯(lián)排別墅產(chǎn)品定位為主；同時(shí)結(jié)合4萬(wàn)平方米商業(yè)用房為主的產(chǎn)品組合，主要產(chǎn)品組合如下：住宅商業(yè)備注物業(yè)類型聯(lián)排別墅小高層主力店街鋪凈地面積30000（33%）60000（67%）10000（50%）10000(50%)2層主力店，街鋪主要以兩層為主局部三層；住宅小高層基本上以18層為主容積率指標(biāo)31總建筑面積（平方米）338681354743000010000所占比例20%80%75%25%合計(jì)1693434000020多萬(wàn)平方米 定位支持經(jīng)過上述的綜合研究以及結(jié)合市場(chǎng)和項(xiàng)目自身的情況進(jìn)行分析，以上定位最直接的支持體現(xiàn)如下：1) 市場(chǎng)定位依據(jù)，現(xiàn)階段市場(chǎng)消化產(chǎn)品基本上以“高性價(jià)比產(chǎn)品”以及“高端產(chǎn)品”消費(fèi)為主，市場(chǎng)兩極消費(fèi)現(xiàn)象明顯；2) 符合項(xiàng)目所在的區(qū)域特征以及項(xiàng)目主題定位特點(diǎn)；3) “自住型產(chǎn)品”市場(chǎng)差異性明顯，市場(chǎng)反應(yīng)良好；4) 另一方面，從昆山房地產(chǎn)的發(fā)展水平來(lái)看，市場(chǎng)上仍然缺乏高素質(zhì)的產(chǎn)品，市場(chǎng)缺口較大，高檔居住生活社區(qū)可以作為市場(chǎng)有利的突破點(diǎn)。根據(jù)我司上述市場(chǎng)調(diào)查研究，我司認(rèn)為本項(xiàng)目前期產(chǎn)品定位為：“高性價(jià)比的中高檔住宅社區(qū)”作為核心開發(fā)思路。 城西板塊項(xiàng)目建筑風(fēng)格推廣主題果嶺上的日子現(xiàn)代生活就像GOLF時(shí)代中央社區(qū)現(xiàn)代CLD國(guó)際生態(tài)特區(qū)森林半島歐式森林板塊中心生活帶東方曼哈頓現(xiàn)代都市生活、座擁天下清風(fēng)華院美式在森林中享受陽(yáng)光三疊生活TOP凱迪城 現(xiàn)代收藏一座25萬(wàn)平方米的城中城天地華城 現(xiàn)代當(dāng)代建筑未來(lái)生活金色森林 現(xiàn)代原生態(tài)領(lǐng)地、森林私享家216。上海星城歐式海派生活一脈相承長(zhǎng)順另外在內(nèi)容訴求上基本上還是以森林主題、生態(tài)主題、山水主題、建筑主題、大上海概念等定位，因此如何進(jìn)行差異化產(chǎn)品以及主題定位將是決定本項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵。精心打造具有“東方神韻”的自然人文生態(tài)社區(qū)，附以“東方人居智慧”之豐富文化內(nèi)涵，全面詮釋東方的倫理、道德、價(jià)值觀及文化藝術(shù)，滿足人們?cè)谖镔|(zhì)生活改善后，追求文化藝術(shù)享受的高層次需求。 主題的理解既然我司對(duì)本項(xiàng)目提出了“東方智慧人居，鄰里親情回歸”的核心開發(fā)理念，我們主要是針對(duì)我們的目標(biāo)客戶群，為他們?cè)趧?chuàng)造財(cái)富之后營(yíng)造一個(gè)“高品質(zhì)的中式人文社區(qū)”，我們希望把我們的產(chǎn)品品質(zhì)設(shè)計(jì)成為一個(gè)減壓社區(qū)，讓我們的目標(biāo)客戶“高知一族”在承受重大的社會(huì)壓力之后，回到家里能夠享受一個(gè)溫馨、和諧、休閑和快樂的社區(qū)。因此，我司認(rèn)為本項(xiàng)目在整體規(guī)劃設(shè)計(jì)中應(yīng)該遵循“現(xiàn)代東方建筑與生活”的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念。（整體效果圖示意） 舒適型東方主題文化會(huì)所根據(jù)地塊的形狀，我司規(guī)劃本項(xiàng)目為雙會(huì)所設(shè)定： 設(shè)立建筑面積約3000平方米的東方詩(shī)意文化主題會(huì)所，會(huì)所功能風(fēng)格以東方詩(shī)意文化為主題，如民族樂曲培訓(xùn)、藝術(shù)沙龍、多功能文化展覽廳、私塾、陶藝及雕塑工作室、陶窯等。同時(shí)還提供一個(gè)酒店式生態(tài)電梯大堂，陽(yáng)光、清風(fēng)穿堂而過。主要表現(xiàn)如光纖入戶、指紋入戶大堂、紅外線安防系統(tǒng)、Estock股票即時(shí)交易系統(tǒng)入戶等等。（新現(xiàn)代中式建筑）（現(xiàn)代中式建筑）（現(xiàn)代中式建筑）（現(xiàn)代中式建筑，聯(lián)排別墅+小高層） 舒適型東方園林藝術(shù)該項(xiàng)目定位為部分聯(lián)排別墅及大量18層小高層住宅產(chǎn)品為主，建筑密度為28%，由此可見，我司建議除了組團(tuán)間的集中綠地設(shè)計(jì)外，還應(yīng)該考慮局部架空首層花園，這樣有利于提高社區(qū)整體綠化率以及通透感，提高社區(qū)整體品質(zhì)，還有利于增加公共交流空間，如增加老年人對(duì)弈廊、兒童沙池、兒童作業(yè)坊等配套，提高社區(qū)生活品質(zhì)。 　（景觀得設(shè)計(jì)需要充分考慮與溪流的結(jié)合來(lái)考慮。因此我們?yōu)榱烁犹岣咚麄兊墓ぷ魇孢m性，我們還特意設(shè)定了，“母子親情居”，在一個(gè)樓層里面設(shè)定一套100120平方米子女居，以及一套6080平方米的父母居。 主入口規(guī)劃建議經(jīng)過我司的綜合考慮，我司對(duì)本項(xiàng)目主入口的規(guī)劃主要遵循以下原則：1） 整體性原則；要求能夠體現(xiàn)三塊地塊的統(tǒng)一性，突出項(xiàng)目的規(guī)模效應(yīng)；另外與商業(yè)結(jié)合在一起考慮；2） 互動(dòng)性原則；希望能夠與周邊主要交通要道結(jié)合在一起等；3） 標(biāo)志性原則；希望最好能夠?qū)⒅魅肟诮ㄖ蔀橐粋€(gè)標(biāo)志性的建筑，有利于提高項(xiàng)目的整體市場(chǎng)識(shí)別力和氣勢(shì)；結(jié)合以上三個(gè)主要方面的考慮，我司建議如下，詳細(xì)見圖示：將本項(xiàng)目的住宅主入口設(shè)計(jì)在景觀大道銀河路上，建設(shè)成具有中式風(fēng)格的建筑，會(huì)所及樣板區(qū)安排在主入口旁。（主入口規(guī)劃建議） 戶型配比建議根據(jù)上述對(duì)市場(chǎng)以及項(xiàng)目的實(shí)際情況進(jìn)行綜合分析，我司認(rèn)為本項(xiàng)目17萬(wàn)㎡住宅規(guī)模產(chǎn)品類型規(guī)劃具體如下：（70%90平方米以下產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)）開發(fā)類型產(chǎn)品類型總百分比總開發(fā)量戶型面積開發(fā)量(萬(wàn)㎡)所占比例備注住宅產(chǎn)品（小高層）經(jīng)濟(jì)型公寓產(chǎn)品40%㎡7090㎡（2+1+1）57000100%不做頂躍產(chǎn)品，建議在設(shè)計(jì)階段全部改為平層設(shè)計(jì)母子親情居60%約8萬(wàn)㎡60—80㎡（2+1+1）6400080%不做頂躍產(chǎn)品，建議在設(shè)計(jì)階段全部改為平層設(shè)計(jì)110—130㎡（3+2+2）1600020%聯(lián)排別墅經(jīng)濟(jì)型聯(lián)排別墅100%約33000㎡180200㎡2300070%盡量控制總面積，面積范圍盡可能取最小值。首層架空，相連兩棟樓宇之間的架空層設(shè)計(jì)成園林中的“內(nèi)庭院”，營(yíng)造充滿歸家親切感的院落生活文化。（現(xiàn)場(chǎng)銷售中心入口）（銷售中心內(nèi)部裝修表現(xiàn)）（銷售中心內(nèi)庭院） 樣板房裝修風(fēng)格表現(xiàn)根據(jù)主題定位，我司也對(duì)本項(xiàng)目的樣板房設(shè)計(jì)風(fēng)格給予以下的設(shè)計(jì)參考。 在外立面上，整個(gè)小區(qū)的建筑將延續(xù)傳統(tǒng)的江南民居風(fēng)格；216。 還特別設(shè)有“母子親情居”，讓中國(guó)民族傳統(tǒng)文化再次得到最好的傳承。 設(shè)計(jì)生活陽(yáng)臺(tái)方便業(yè)主擺設(shè)洗衣機(jī)、雜物等，體現(xiàn)貼心人性化設(shè)計(jì)。根據(jù)以上種種研究，這樣的方式是否真正保證項(xiàng)目成功開市？是否符合一個(gè)大型樓盤的長(zhǎng)久發(fā)展戰(zhàn)略？經(jīng)過綜合分析以上的方式都可能在一定的程度上實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的短期成功，但是對(duì)于一個(gè)超過20萬(wàn)平方米的超級(jí)大型項(xiàng)目來(lái)