【正文】 。未來15年內(nèi)要建立起綜合競爭力較強、具有明顯地區(qū)優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)體系；生態(tài)環(huán)境優(yōu)良、人民生活富足、社會保障健全的生活體系；統(tǒng)一開放、競爭有序的市場體系；高效廉潔、勤政務(wù)實、協(xié)調(diào)規(guī)范的行政管理體系。中 山 市是 偉 大 的 民 主 革 命 先 驅(qū) 孫 中 山 先 生 的 故 鄉(xiāng) ，全 國 唯 一 以 偉 人 名 字 命 名 的 城 市，又是著名的僑鄉(xiāng)，有旅居世界五大洲87個國家和地區(qū)的海外僑胞、港澳臺同胞80多萬人。這里社會穩(wěn)定、經(jīng)濟發(fā)達、民風(fēng)淳樸、治安良好、生活殷實，整個城市洋溢著文明、祥和、健康向上的氛圍。　　文化環(huán)境 中山作為民主革命先驅(qū)孫中山先生的故鄉(xiāng)，在中國近現(xiàn)代史上曾寫下了光輝的一頁，也留下了不少頗具科學(xué)價值的歷史名人文物。中山民間藝術(shù)豐富，其中有中山民歌、舞龍獅鶴鳳、崖口飄色等。小欖五金、古鎮(zhèn)燈飾、沙溪休閑服、大涌紅木家具、南頭空調(diào)、黃圃食品等區(qū)域特色經(jīng)濟蓬勃發(fā)展，產(chǎn)品在全國占有較大的市場分額。從中山港往香港航程僅需75分鐘。%；，%；，%。；。工業(yè)三廢治理成果得到進一步鞏固。綠化建設(shè)大大地提高了城市的環(huán)境質(zhì)量和文化品味。7%）10萬平方公里（占全國的1%）4萬平方公里（占全國的0。廣東珠江西岸和東岸的經(jīng)濟經(jīng)二十年高速發(fā)展，目前已呈現(xiàn)較大差異，其中深圳東莞以比鄰香港的優(yōu)勢，已遠遠超越改革開放初期同水平的珠海中山，20年后的今天，西岸已遠遠落后于東岸，如下表分析：珠江東西岸的發(fā)展比較經(jīng)濟發(fā)展指標(biāo)珠江東岸（深圳、東莞）珠江西岸（珠海、中山、江門）GDP總量（1988年）GDP總量（2001年）比1988年GDP總量增長261倍47倍西岸比東岸+11%50%目前，珠江三角洲東、西兩岸在引進外資發(fā)展出口加工企業(yè)和外向型經(jīng)濟方面差距也很明顯。三、中山市經(jīng)濟發(fā)展總體態(tài)勢分析中山市200年經(jīng)濟發(fā)展迅速，工業(yè)生產(chǎn)、外貿(mào)出口、民營經(jīng)濟、農(nóng)村收入保持高速增長，主要經(jīng)濟指標(biāo)全面攀升。但是，中山的發(fā)展依然與珠江東岸地區(qū)以及相鄰的地區(qū)相比還有很大的差距，還需要進一步提升城市實力。中山市處在珠江西岸，比鄰佛山和廣州，南連珠海，因珠海地域狹小而顯然成為兩個最容易一體化的城市。二、中山市城市歷史定位分析（一）、中山城市歷史定位中山市依仗廣大的海外華僑文化及自身努力，經(jīng)濟發(fā)展在區(qū)位并不優(yōu)越的珠江西岸，能取得如今成就和較大優(yōu)勢，難能可貴、相當(dāng)不易?！獨v史的定位和經(jīng)營策略，可謂相當(dāng)正確、相當(dāng)聰明和得體。第二章、中山市城市發(fā)展趨勢分析一、珠江東西岸發(fā)展優(yōu)劣勢比較長期以來，東岸因與香港的地理優(yōu)勢關(guān)系，決定了經(jīng)濟的長足發(fā)展，而東岸因偏居珠江西部一隅，得不到大力發(fā)展的機遇。而反觀珠三角西岸，巨大的土地資源，良好的勞動力素質(zhì)，巨大的可持續(xù)發(fā)展空間和巨大的低成本的吸引力——都無一例外地吸引著資本和昭示著良好的強勁動力。根據(jù)“港珠澳大橋”Y型方案，跨海大橋連接香港、澳門兩個特別行政區(qū)和珠海經(jīng)濟特區(qū)。大珠三角地區(qū)的經(jīng)濟腹地也因此得到延伸和拓展，有利于該地區(qū)國際競爭力的提高和升級。這是中山發(fā)展歷史上最大、最優(yōu)越的一次契機。隨著“珠港澳大橋”打通整個西岸大通道，中山將成為深圳或者至少成為東莞，成為珠三角和中國最具發(fā)展?jié)摿桶l(fā)展條件的城市。第三部分 中山市城市規(guī)劃態(tài)勢分析第一章、中山城市規(guī)劃歷史、現(xiàn)狀、趨勢分析一、中山市城市規(guī)劃歷史分析 中山市位于珠三角經(jīng)濟區(qū)重心位置，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，空氣清新、氣候宜人，城市基礎(chǔ)設(shè)施建筑比較完善，配套設(shè)施齊全，人文氣息濃厚，城市整體環(huán)境非常優(yōu)良。東南二面環(huán)山，西北二面是水鄉(xiāng)平原。從城市實際發(fā)展現(xiàn)狀，老城區(qū)又分為很明顯的西南北三個區(qū)域。南區(qū)作為工業(yè)的老區(qū)只能想大多數(shù)中國工業(yè)小鎮(zhèn)一樣，在很長一段時間內(nèi)維持當(dāng)年深圳八卦嶺似的現(xiàn)狀，不能在城市主要功能中的商貿(mào)居住領(lǐng)域里扮演重要角色。三、中山市城市規(guī)劃趨勢方向分析從“一縱（興中路）二橫（孫文路、中山路）老城區(qū)模式”，向“一縱（長江路）一橫（博愛路）”新城區(qū)模式優(yōu)化的規(guī)劃趨勢思想。往東走的原因是城市自然發(fā)展的必然選擇，加上中山要充分發(fā)展成為一個港口城市，呼應(yīng)和連接已開發(fā)富有成效的火炬區(qū)。中山必將建成類似珠海卻比珠海更具經(jīng)濟實力的海洋港口城市。（4）、東區(qū)的發(fā)展趨勢小結(jié)未來中山的城市CBD和文化中心，類似于廣州天河北，是中山發(fā)展的核心。其余配套居住用地結(jié)合金字山、三角塘等自然山體，因山就勢，建設(shè)成中低密度的、高低錯落的、景觀層次豐富的新興居住社區(qū)。一、中山房地產(chǎn)市場總體交易情況分析自房改政策出臺后，中山房地產(chǎn)飛速發(fā)展，市場十分活躍，超過國內(nèi)其它同等城市發(fā)展水平。但至2002年，本地房地產(chǎn)整體消費疲軟，加上香港經(jīng)濟滑坡使外銷市場下降，中山一手房市場呈下降趨勢。第二章、中山房地產(chǎn)主要競爭樓盤比較分析一、各主要競爭樓盤基本資料樓盤水云軒奕翠園雍逸廷優(yōu)雅山房陽光花地藍波灣地址東區(qū)起灣道東側(cè)東區(qū)柏苑路東區(qū)博愛路博愛四路38號北區(qū)東明路西區(qū)發(fā)展商中山市華鴻房地產(chǎn)新鴻基地產(chǎn)雅居樂集團盈豐創(chuàng)建地產(chǎn)中山東盛房地產(chǎn)華策置地規(guī)劃設(shè)計中山市設(shè)計院珠江外資設(shè)計院雅居樂集團加拿大設(shè)計公司——廣州美院園林設(shè)計廣東棕櫚園林公司貝爾高林雅居樂集團NAK（加拿大）——廣州美院物業(yè)管理戴德梁行康業(yè)雅居樂物業(yè)港基物業(yè)天英物業(yè)華策物業(yè)占地面積㎡㎡㎡100050㎡81788㎡433550㎡總建面積130000㎡535047㎡198977㎡126000㎡175860㎡700000㎡建筑密度——%%%——23%容積率綠化率68%55%%60%%55%規(guī)劃形態(tài)點式圍合：中心景觀小高層湖景園林花園洋房歐陸小鎮(zhèn)加拿大風(fēng)格，低密度設(shè)計碟式樓體，顯現(xiàn)陽光和綠色兩大主題全環(huán)境江景社區(qū)總戶數(shù)6803794（總）93891010582413車位數(shù)770戶數(shù)比1：1931約60010581960二、各主要競爭樓盤定位分析樓盤總體定位定位差異顧客差異形象體現(xiàn)規(guī)劃體現(xiàn)之差異奕翠園高檔定位綜合高檔盤本地、香港高檔顧客綜合優(yōu)良綜合高水平，歐陸風(fēng)雍逸廷高檔定位綜合高檔盤本地、香港高檔顧客綜合優(yōu)良綜合高水平，歐陸風(fēng)凱茵新城森林度假社區(qū)周末居所、第二居所本地、珠三角、香港高檔顧客森林風(fēng)光借山水之利勢優(yōu)雅山房高檔定位休閑、北美風(fēng)格本地、香港高檔顧客北美休閑雅致北美休閑之自然、朗闊水云軒高檔定位“空中別墅”本地高檔顧客戶型特色欲以水營造而實際未達陽光花地中高檔定位綜合中高檔盤本地大眾化中高檔顧客綜合較好規(guī)劃實在、能打動顧客藍波灣中高檔定位江景、郊外中高檔盤本地普通化顧客綜合平常規(guī)劃不佳，綜合水準(zhǔn)低三、各主要競爭樓盤區(qū)位分析樓盤區(qū)位社會人文現(xiàn)狀分析區(qū)域發(fā)展趨勢評估奕翠園周邊環(huán)境不佳，雜亂；配套較少東區(qū)發(fā)展?jié)摿Υ?，該盤發(fā)展用地較大雍逸廷處于文化、景觀的較佳區(qū)位；但商業(yè)配套不力屬于已建成區(qū)，已無發(fā)展空間。表現(xiàn)在部分樓盤戶型過分偏大，有的樓盤戶型又過分偏小，而中山房地產(chǎn)市場對戶型面積的要求以中小戶型為主。各樓盤暢銷戶型則各有千秋，原因主要在于：（1）、戶型的設(shè)計、定位符合部分客戶群體的消費水平、消費心理和消費需要；（2）、景觀好，產(chǎn)品整體質(zhì)素高是部分戶型暢銷的最主要原因；（3）、朝向好、間隔合理、樓間距較寬；（4）、價格控制比較合理；（5）、產(chǎn)品的某個細部（如產(chǎn)品的設(shè)計、定位等）成為打動消費者的亮點；八、樓盤園林景觀分析樓盤園林特色園林風(fēng)格水云軒以水為主，配以名貴植物品種，熱帶風(fēng)情風(fēng)格，配合嶺南風(fēng)情花草雍逸廷小區(qū)綠化率達52%，精致高雅歐式風(fēng)格優(yōu)雅山房人造山和水錯落有致加拿大北美風(fēng)格，規(guī)劃十個主題花園組成，由一條不規(guī)則湖景貫穿陽光花地中心景觀創(chuàng)造良好古典韻味的日式園林藍波灣倚江而打造的江景園林現(xiàn)代中國的園林設(shè)計格局小結(jié)：中山樓盤的園林景觀在中小城市中屬于較好雖同大城市相比有差距，但園林的打造已代表了中小城市的一種先進。實際上會所以實用為好，大而豪華的會所，會成為明日黃花。引進專業(yè)品牌的物業(yè)管理公司，是大中城市房地產(chǎn)開發(fā)商增加樓盤賣點的貫常做法。歷史和實力；本地資源；綜合運作水平規(guī)?；⒓瘓F化發(fā)展；以品牌和知名度號令市場，內(nèi)外銷相結(jié)合發(fā)展高端產(chǎn)品，重點轉(zhuǎn)向廣州雅居樂集團是中山開發(fā)規(guī)模最大、知名度最高、市場影響力最深遠的第一大品牌。隨著新鴻基集團的加入，中山房地產(chǎn)市場更加趨向白熱化。第五章、中山房地產(chǎn)顧客分析一、中山房地產(chǎn)顧客分類分析（一）、中山房地產(chǎn)顧客分類分析分類年限評估區(qū) 域1999年2000年房地產(chǎn)市場消費者市區(qū)與外來人口各占62%、38%，市內(nèi)購房群體規(guī)模有擴大的趨勢；首次置業(yè)與二次置業(yè)的比例約為4：6，二次置業(yè)更有增長的可能；行為特征更多地強調(diào)個性和生活品味，張揚自己，注重健康、文化、娛樂、休閑。隨著市場消費觀念的引導(dǎo)，帶電梯的小高層逐步為市民所接受，錯層、躍式、復(fù)式等新穎格局受到追捧；地理位置合理，交通方便、配套設(shè)施齊全對有一定年齡的本地人更具吸引力；現(xiàn)代人越來越重視子女的教育，附近有名校的住宅小區(qū)倍受客戶青睞；引進新的技術(shù)設(shè)備，如直飲水、寬帶上網(wǎng)、可視對講機等，會更愛業(yè)主的歡迎；為業(yè)主的健康著想，綠色環(huán)保的小區(qū)、產(chǎn)品是SARS后住宅消費者居住追求的理想；居住朝向一般強調(diào)坐北向南，南北對流。二年銷售不過200萬平米以內(nèi)。戶型、面積、價格分化中山房地產(chǎn)市場分化最明顯的特征表現(xiàn)在超小戶型和超大戶型的分化十分明顯：陽光花地一房為45㎡；凱茵新城二房、三房最低面積為60～80㎡；頤和山莊、雍和廷則為大戶型。這是因為在雅居樂集團的帶動下，新鴻基等其它港澳、本地、外地品牌發(fā)展商齊聚中山，大面積圈地，大規(guī)模開發(fā)，品牌制衡、品牌競爭，使中山比其它同等規(guī)模城市更早地進入大盤時代，市場發(fā)育提前成熟。這是提供給新進入企業(yè)的思考點和1必須面對的機會點。二、城區(qū)地產(chǎn)將直面最殘酷的競爭城區(qū)人口三十萬，年銷售極其有限，而新鴻基500畝和雅居樂的強勢品牌必將使城區(qū)地產(chǎn)競爭到白熱化。所以，如何走出同質(zhì)化，成為可能。項目地塊南面環(huán)山，北臨中山主干道博愛路，東為通往珠海的起灣道。第二章、項目地塊區(qū)位分析如前面對東區(qū)的分析所示，項目地塊所處于中山城市規(guī)劃重點的“紫馬嶺南片區(qū)”，且可連接老城區(qū)。本項目位于東區(qū)，定位于一個大眾化的精品盤，充滿著機遇和挑戰(zhàn)。東區(qū)競爭樓盤狀況分析表樓盤占地面積總建筑面積容積率目標(biāo)客戶均價凱茵新城200 萬平方米160萬平方米0．8中高收入群體、港澳客、珠三角客戶3100元/㎡雍逸廷21萬平方米32．8萬平方米1．56港澳客、珠三角客戶3500元/㎡優(yōu)雅山房10萬平方米10．7萬平方米1．07休閑性中高端客戶3500元/㎡水云軒5．9萬平方米13萬平方米1．78白領(lǐng)、私營企業(yè)主、老總3600元/㎡奕翠園34．8萬平方米53．5萬平方米1．5私營企業(yè)主、白領(lǐng)、港澳客4100元/㎡從上表可知，東區(qū)各樓盤堅持規(guī)模化大盤開發(fā)，把目標(biāo)市場鎖定為中高端客戶群，全面打造高檔精品盤，成為本項目的主要競爭樓盤。面積達513畝，是東區(qū)內(nèi)較有實力的樓盤。本項目是該規(guī)劃中的一部分，生態(tài)環(huán)境較好，是高尚住宅板塊，在市民中享有良好的居住口碑，區(qū)位好。周邊社會環(huán)境已初步形成本項目周邊區(qū)域已建的政府職能部門及事業(yè)單位大樓有中山市法院綜合樓、中山公安交警大樓、中山軍分區(qū)、廣東省建筑工程監(jiān)督站中山分站、中國平安保險公司中山分公司、中國移動通信中山分公司、博愛醫(yī)院、中山電視臺等，還有規(guī)劃中的紫馬嶺南片區(qū)開發(fā)在即。（四）、項目地塊商業(yè)等配套設(shè)施缺乏、生活環(huán)境遠不成熟本項目地塊周邊商業(yè)等環(huán)境處于原始，生活配套設(shè)施遠沒跟上，缺乏如大型超市、市場等，居民生活環(huán)境遠不成熟。（二）、項目區(qū)域缺少一個“大眾化精品住宅”的盤項目周邊要么是和景花園的低檔，要么是雅居樂、新鴻基的高檔盤，作為一個新生的人文區(qū)域，發(fā)展一個“大眾化精品住宅”的中高檔盤是絕好的機會。已開發(fā)在售的樓盤有奕翠園一期、華鴻水云軒二期、凱茵新城；項目附近的優(yōu)雅山房三期已開發(fā)并正式發(fā)售。第二章、項目開發(fā)定位一、項目開發(fā)定位“大眾化精品住宅社區(qū)。一、按常規(guī)走路，我們吃虧，我們到底該怎么辦？走常規(guī)思路,復(fù)雜吃力。第二部分、做什么樣的產(chǎn)品來打動房地產(chǎn)消費者？第一章、項目的成功是從根本上擊敗對手綜觀中國十幾年來的房地產(chǎn)，我們可以得到啟示：大量的樓盤、公司，在建筑某方面謀取戰(zhàn)勝競爭對手，而很少跳出去真正想想，有沒有比這更好的策略方法？所以，星河灣、南國奧林匹克、萬科這些較成功的企業(yè)，往往跳出它們那個時代、哪個圈子，進行別樣的創(chuàng)新。第二章、萬科的啟示從萬科身上，我們得到房地產(chǎn)項目成功的經(jīng)驗：一、尋找最根本的差異化才能打動消費者二、細心打造消費者生活所需、最人性化的產(chǎn)品，而不是炒作差異化的運動健康加上產(chǎn)品所以也成為中國房地產(chǎn)的里程碑，企業(yè)在稍稍創(chuàng)新的同時賺取和贏得了巨大的經(jīng)濟效益和發(fā)展機遇.三、炒作是必須的、藝術(shù)化的、作用最大的，但前提是有實實在在的產(chǎn)品為核心四、我們唯一相信的房地產(chǎn)之到和理由就是：“創(chuàng)新”所以,我們相信：市場上以一個項目成名天下、至少可以獲得根本擊敗競爭對手的方法還有，所以