【正文】 后海乃至大梅沙已成為深圳地產(chǎn)市場的熱點。而從更大的眼光來看，粵港一體化已成為現(xiàn)實，寶安的戰(zhàn)略地位將上升為粵港一體化的重要節(jié)點，在粵港一體化進程不斷深入的背景下，寶安也將獲得更寬廣的發(fā)展空間。在特區(qū)城市效應的帶動下，寶安、龍崗兩抵的城市化水平將得到一個飛速發(fā)展的引擎，城市形象、城市面貌、城市功能等將得到充分的提升。l 深圳城市功能溢出效應明顯經(jīng)過二十多年的發(fā)展，深圳市的城市建設(shè)進入了一個新的歷史發(fā)展時期，城市空間將不斷擴展。中國城市化的階段位置世界城市發(fā)展史上，有一個共同規(guī)律——這就是被描述為“納瑟姆S曲線”的城市化規(guī)律：所有發(fā)達國家的城市化大體上都經(jīng)歷了類似正弦波線上升階段的過程。在未來幾年這一情況將有所改變，按照深圳未來的城市規(guī)劃，深圳將發(fā)展7個衛(wèi)星城鎮(zhèn)：寶安區(qū)的新安中心城、龍華新城、沙井新城、公明新城和龍崗中心城、布吉新城、橫崗新城。各項城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)齊全，城市環(huán)境優(yōu)美，道路交通暢通，寶安正處于城市化飛速發(fā)展的階段，未來幾年，龍華新城、寶安中心區(qū)、公明衛(wèi)星城以及沙井新城的建設(shè)將如火如荼，寶安正全面建設(shè)21世紀的小康社會。區(qū)政府駐新安鎮(zhèn)（原寶安縣城），與南山區(qū)一關(guān)之隔。于1992年11月11日建制。51 / 51金泓雅苑項目市場研究策劃一、寶安區(qū)態(tài)勢分析21世紀的寶安，與特區(qū)逐漸融合，寶安的發(fā)展是深圳持續(xù)前進的必然結(jié)果，寶安中心區(qū)將成為深圳濱海城市的形象代表，天時與地利將使寶安城市發(fā)展迅速升溫，房地產(chǎn)業(yè)迎來一個黃金周期。區(qū)政府駐新安（原寶安縣城）。寶安經(jīng)濟發(fā)展狀況寶安區(qū)國民經(jīng)濟保持快速發(fā)展，2002年完成國內(nèi)生產(chǎn)總值433億元，%，%，人均GDP26959元，超過3000美元。l 工業(yè)化水平高寶安因為地廣人稀，一直是深圳工業(yè)發(fā)展的重要基地。未來，深圳將形成以特區(qū)為核心，以交通干線為指向，向北呈西、中、東放射的三條城鎮(zhèn)發(fā)展軸，寶安中心區(qū)作為深圳的次區(qū)域中心，服務于寶安片區(qū)及特區(qū)的周邊區(qū)域，與前海形成優(yōu)美的濱海城區(qū)，未來的寶安與特區(qū)的關(guān)系將逐漸緊密起來。這個過程包括三個時期：即初期的平緩準備階段，中期的高速發(fā)展階段，后期的平緩成熟階段；各階段對應的城鎮(zhèn)化水平分別為：小于30%、位于30％～70％之間和大于70％之后；所對應的工業(yè)化進程為啟動時期、高速發(fā)展時期，工業(yè)實現(xiàn)現(xiàn)代化時期。深圳市的城市化水平已超過了70%，處于城市化發(fā)展平緩階段、工業(yè)實現(xiàn)現(xiàn)代化時期，城市進入了平緩發(fā)展期，在這階段，中心城市的城市效應逐漸向周邊衛(wèi)星城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，最終形成中心城市與衛(wèi)星城鎮(zhèn)聯(lián)合發(fā)展，整體協(xié)調(diào)的城市發(fā)展趨勢。l 深圳、香港與珠三角聯(lián)結(jié)的節(jié)點寶安位于深圳的西部，是深圳與東莞、廣州、珠海、佛山等城市連接的必經(jīng)之路，107國道、廣深公路、沿海高速公路等均經(jīng)過寶安境內(nèi)，深圳機場也位于寶安，可以說，深圳與珠三角聯(lián)系的紐帶，有80%都位于寶安。l 濱海中心城區(qū)浮出水面21世紀是海洋的世紀，21世紀的中國沿海城市也將走向海洋。寶安中心區(qū)的建設(shè)與城市濱?；慕ㄔO(shè)區(qū)域深刻融合，高度契合，以國際級的規(guī)劃和建設(shè)，成為深圳21世紀濱海城市的樣板。中心區(qū)的規(guī)劃以海洋生活形態(tài)為標準，在規(guī)劃結(jié)構(gòu)上形成四大特點：一是沿濱海大道內(nèi)側(cè)設(shè)置一個連續(xù)的帶狀城市公園，沿核心區(qū)外圍營造一個郁郁蔥蔥的都市綠環(huán)；二是設(shè)置兩條主軸線，中央綠軸以中央廣場、中央公園、海濱廣場為主線，發(fā)展主軸以購物廣場、步行街為主線；三是由行政、文化、商業(yè)金融及商務辦公組成的核心區(qū)、商業(yè)和商住混合組成的混合區(qū)、居住和居住配套設(shè)施組成的居住區(qū)組成；四是地鐵一號線經(jīng)由深南大道至新湖路下通過中心區(qū)，并在區(qū)內(nèi)設(shè)置了三個站點，周圍形成四個商業(yè)中心。最大的表現(xiàn)將是住宅需求將從居家型向舒適型轉(zhuǎn)變。我們可以從這些地區(qū)經(jīng)驗中總結(jié)出房地產(chǎn)市場發(fā)展的幾個階段：市場發(fā)育程度短缺市場 供求平衡、相對飽和 過剩市場（全面短缺、結(jié)構(gòu)性短缺） （結(jié)構(gòu)性過剩、全面過剩）產(chǎn)品提升階段地段 家居 環(huán)境 服務管理 文化生活方式買家認識階段認地段 認家居 認環(huán)境 認服務管理 認品牌競爭層面提升資源（土地） 銷售 設(shè)計 資源整合 全方位競爭（企業(yè)競爭）企業(yè)狀態(tài)提升項目公司 專業(yè)公司 管理公司 全能冠軍追求境界提升看得見摸得著 看得見摸不著 看不見摸不著但感受得到寶安 廣州、特區(qū)注：粗虛線代表寶安房地產(chǎn)市場目前所處的階段， 細虛線代表廣州、深圳特區(qū)房地產(chǎn)市場目前所處的階段。相反將有大批的中下游開發(fā)商被市場淘汰。小結(jié)：從寶安房地產(chǎn)市場發(fā)展的階段論看，要使本項目引領(lǐng)潮流，脫穎而出，必須：跨越整體市場的賣家居階段，進入賣環(huán)境階段和賣生活方式中間階段。l 自1996年至2000年，寶安的房地產(chǎn)價格指數(shù)呈現(xiàn)出不斷下降的趨勢，但下降幅度不是很大，表明寶安的房地產(chǎn)市場價格比較平穩(wěn)，波動幅度不大。l 產(chǎn)品素質(zhì)不高,升級換代不明顯 寶安地區(qū)文化略為傳統(tǒng)和保守，不僅僅表現(xiàn)在生活習俗上，還表現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)方面，大量的借鑒港式的建筑設(shè)計風格，小區(qū)環(huán)境只有綠化沒有園林,處于粗放的開發(fā)方式,注重細節(jié)的精品社區(qū)至今沒有出現(xiàn)，只是近來開發(fā)的產(chǎn)品有一些新的建筑符號出現(xiàn)，但本質(zhì)上還沒有革命性的產(chǎn)品升級換代。l 新安均價寶安最高在寶安新安地區(qū)，房地產(chǎn)價格也逐漸走高，從市場表現(xiàn)來看，2003年區(qū)域平均價格已在5000左右，高于寶安其他各個區(qū)域，包括龍華區(qū)域。但也為未來價格提升留下了足夠的空間。比如泰華就占據(jù)前進路兩側(cè)的路燈旗位置，其他樓盤就不能在前進路上發(fā)布路燈旗廣告。而發(fā)展商開發(fā)時，也對教育資源的整合特別看重，要么毗鄰名校，要么自己建校，或者合作辦學，千方百計強調(diào)良好的教育資源。l 土地資源的絕對優(yōu)勢，會使得市場供應量持續(xù)上揚《深圳房地產(chǎn)市場發(fā)展戰(zhàn)略（1999—2010）》指出，、。l 三大企業(yè)統(tǒng)治市場的局面將被打破l 中國最大的資料庫下載因為離市中心較遠，早期深圳特區(qū)城市化的大發(fā)展對于寶安的影響力很小，應該說南山板塊的崛起到如今成熟并趨于飽和才帶動了寶安房地產(chǎn)市場的興起，所以，寶安房地產(chǎn)市場相對落后于特區(qū)，主要的市場被泰華、鴻榮源、富通三大發(fā)展商瓜分，其他中、小企業(yè)只能夠長期采取跟進策略，而如今這種局面即將被打破。中心區(qū)將成為市場的熱點，在二、三年內(nèi)將有150萬平方米左右的量上市，大約有10家左右的樓盤、企業(yè)將在中心區(qū)擺下戰(zhàn)場。l 品牌意識較強從寶安三大龍頭企業(yè)泰華等的市場占有率不斷提高既可看出消費者品牌意識很強烈，對企業(yè)品牌、企業(yè)實力比較注重。這與新安的主要消費群大多為寶安本地人有關(guān)系。l 口碑相傳，群居生活 寶安人的生活更多的是小城鎮(zhèn)生活，在二十年前，還處于家族群居的時代，人與人之間的關(guān)系緊密，到今天，仍有群居的思想傳統(tǒng)。但寶安客戶的經(jīng)濟實力卻不低，2002年人均國民生產(chǎn)總值達到26959元，超過3000美元。（2）未來發(fā)展趨勢l 居家型需求將向舒適型轉(zhuǎn)變從目前市場供應看，居家型住房已經(jīng)供應過剩，而一些偏大戶型卻顯示了較好的市場反映，表明下一階段，再次置業(yè)者的需求必然將轉(zhuǎn)向舒適型的住房，其換房的目的在于提升現(xiàn)有居住條件，因此在戶型上將偏向于中大戶型，需求有一個更為舒適、寬敞的住房，同時對小區(qū)的硬軟件要求也將大大提高。作為深圳最早興起郊區(qū)化居住的熱潮城鎮(zhèn)，布吉能夠?qū)⑦@股熱潮堅持到底，則是因為萬科四季花城、中海怡翠花園、中城康橋花園、桂芳園等大項目對布吉住宅市場的持續(xù)拉動。巨大的價差使得大量在關(guān)內(nèi)無法置業(yè)的小白領(lǐng)選擇了在關(guān)外置業(yè)，與福田羅湖最近的龍華和布吉因此成了選擇的重點。近兩年來這一問題越來越嚴重，很多關(guān)內(nèi)客戶由于這一原因而不愿在關(guān)外置業(yè)，影響了關(guān)外房地產(chǎn)市場的發(fā)展。根據(jù)不同項目，房地產(chǎn)與教育有不同的嫁接方式，具體表現(xiàn)為：l 自主辦學房地產(chǎn)商自身不僅出資金，還得承擔辦學任務，這種情況一般會出現(xiàn)在遠郊大盤，其因為區(qū)位原因，無法吸引足夠的消費者維持項目的銷售，必須尋找一個拉動市場的砝碼，教育應該是其中的一個選擇，在深圳，桃源居是一個典型的例子，由當初一個問題項目到引進清華實驗學校來共同辦學后，成為深圳銷售面積冠軍，充分發(fā)揮了教育泛地產(chǎn)的核心能力。鼎太風華就屬于這種。目前深圳樓市普遍采用輔助辦學的模式，整合教育資源。特點配套歲寶社區(qū)店，一站式教育（幼兒園，小學，南山實驗中學）中央主體公園社區(qū)商業(yè)街，陽光小學、幼兒園、南山人民醫(yī)院社區(qū)服務中心社區(qū)商業(yè)街，北大附中主力戶型（平方米）三房95128三房103—121三房88126價格（萬元）52—70—傳播主題成熟的家庭生活，健康于教育地中海風情文化，教育，健康保健超大規(guī)模，配套全，教育總結(jié)：從目前市場反映來看，陽光棕櫚園定位準確，營銷傳播方式比較獨特，效果也最好；鼎太風華定位及傳播都很好，但是糾紛太多，有一定影響，不過其教育體系的打造成功，會帶來較好的反映；星海名城相對前兩個項目檔次較低，性價比不高，且主要的拉動引擎—學校收費過貴，目前基本處于劣勢，只能走低價路線。l 價格競爭能力價格是最主要的競爭手段，任何產(chǎn)品到最后都離不開價格戰(zhàn)，前海能在近兩年成為一大熱點區(qū)域，價格是一個重要的因素。l 獨特的產(chǎn)品優(yōu)勢前海的三個代表作在產(chǎn)品上均有獨特的優(yōu)點：鼎太以小區(qū)環(huán)境出名，整個社區(qū)環(huán)境非常出色，意境深遠，韻味十足。（3）前海樓盤的缺陷l 交通由于前海片區(qū)屬于新開發(fā)區(qū)域，開發(fā)之前僅深圳西站位于前海，整個區(qū)域的交通條件很不理想，大中巴士僅兩三條線路，甚至連的士也很少，這一點制約了很多客戶的選擇，這與其中小白領(lǐng)的定位有著很大的差距。未來二、三年內(nèi)，寶安中心區(qū)的開發(fā)量將有一個大幅度的越升，上市量將超過150萬平方米，樓盤數(shù)量將達到10個左右?？傮w規(guī)劃面積約為400公頃，未來開發(fā)面積將超過500萬平方米，將是這幾年深圳房地產(chǎn)開發(fā)最集中的區(qū)域，近兩年將推出超過250萬平方米住宅。l 新湖東路以北區(qū)域新湖東路以北是中心區(qū)的形象門戶，政府一直希望先期啟動，新湖路也是中心區(qū)未來交通便利的地段，與新城大道、新湖路相鄰，地鐵直線通過，同時還是商業(yè)最發(fā)達的地段，市場前景很好，但是由于區(qū)域內(nèi)地塊相對較碎，沒有知名發(fā)展商帶動，地鐵更是遠期概念，如果新關(guān)以及深南大道的延伸線不快速建成，形成熱點的難度較大。四、基地分析項目位于中心區(qū)N8地塊，呈長條形，總面積約150畝。是中心區(qū)基礎(chǔ)配套最齊全區(qū)域?？拷w育場、中心綠化帶，海景資源豐富，規(guī)模大，容積率低。N850萬高層、小高層高端定位，二次置業(yè)者靠近關(guān)口，交通節(jié)點，配套最全SWOT分析本項目最大優(yōu)勢在于生活配套的齊全，而最大的劣勢則在于新圳河的影響，機會點在于項目的影響力可以跨越特區(qū)與寶安兩地，有可能成為新安地區(qū)關(guān)內(nèi)客戶的首選樓盤。l 項目自身216。216。216。216。l 市場劣勢216。216。216。小結(jié)：項目的劣勢比較明顯，尤其是新圳河的環(huán)境污染以及交通便利帶來的噪音污染對項目的影響很大，但是都是可以改善和削弱的，所以一定要妥善處理。 新圳河的覆蓋可以為項目帶來更多的空間和綠地，間接降低了項目的容積率216。216。216。小結(jié)：無論政府如何加快中心區(qū)的投資和速度，都是對項目有利的，但是這些機遇都是共享的，機會均等，把握這些機遇，成為寶安房地產(chǎn)市場的黑馬，是我們的目標。 二是，寶安目前的市場空間還很大，一定要抓住這一機遇，為寶安人打造他們想要的心水樓。 西鄉(xiāng)地區(qū)的市場也處于上升勢頭，目前多個項目均已啟動，勢必分流部分客戶，大項目同期啟動，也具有很強的吸引力。 深業(yè)、深發(fā)是關(guān)內(nèi)品牌企業(yè)，與屹海達相比，具有更強的號召力。 作為一個小型房地產(chǎn)企業(yè)，如何在中心區(qū)激烈的市場競爭中出品牌、出團隊、出效應。按照中心區(qū)的規(guī)劃，整個中心區(qū)的總建筑面積將達到600—700萬平方米，其中商品住宅的總建筑面積將達到300萬平方米以上，商品住宅的個案數(shù)量將超過二十個，這些個案將在未來五年內(nèi)逐漸上市，如此大的開發(fā)數(shù)量、銷售面積，要順利消化，必須有超常規(guī)的開發(fā)思路，以及獨特的產(chǎn)品定位，各個樓盤應有相應的錯位經(jīng)營，避免同質(zhì)競爭，共同托起市場。根據(jù)中心區(qū)規(guī)劃，項目周邊區(qū)域是整個寶安中心區(qū)配套最完善的區(qū)域，擁有學校、醫(yī)院、地鐵、游艇碼頭、關(guān)口、道路交通、商業(yè)中心等眾多的生活、娛樂、商業(yè)資源，如何將項目周邊的資源整合，形成樓盤唯一性、排他性、權(quán)威性的賣點，是本案成功的關(guān)鍵，也是本案打造項目品牌的關(guān)鍵。最終產(chǎn)品的價位是這幾個因素互相平衡的結(jié)果。l 如何吸引關(guān)內(nèi)的客戶購房，形成本項目重要的客戶群？項目雖處于寶安，但良好的交通條件——地鐵、公交、道路系統(tǒng)以及關(guān)口使得項目的影響力卻跨越關(guān)內(nèi)、關(guān)外兩界。企業(yè)的戰(zhàn)略選擇（1）戰(zhàn)略選擇之一——在未來三、五年內(nèi)，發(fā)展成為寶安一流的、在特區(qū)有影響的優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)。而寶安本地的一些中下地產(chǎn)也在尋求突破，這個模式將不同于本地三大主流地產(chǎn)商走的路，這些中小房地產(chǎn)企業(yè)將順應市場的變化、行業(yè)的變化、以及經(jīng)濟環(huán)境的變化，立足于地塊的特性和優(yōu)勢，根據(jù)自身的資源和素質(zhì)，因時、因地、因人，走出一條個性化的道路。在現(xiàn)時最可行的途徑即依托項目開發(fā)，帶動企業(yè)品牌，最終實現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。（2）戰(zhàn)略選擇之二——與企業(yè)的發(fā)展緊密結(jié)合：短期內(nèi)投入與產(chǎn)出持平，長期內(nèi)追求利潤最大化品牌是企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的基石，財務目標才是企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵，不同的時期有不同的財務目標，不同的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略也決定了不同的財務目標。在這一戰(zhàn)略的指導下，屹海達公司下階段的工作中心就是——搶占先機，做形象、樹品牌。這一模式利潤較高，風險也較高，但容易一炮打響，只要有良好的開局表現(xiàn)，既可轟動市場，樹立品牌，實現(xiàn)企業(yè)的超常規(guī)發(fā)展。這一節(jié)奏的利益點是：216。216。快做的風險是：216。l 慢做慢做的策略就是以穩(wěn)妥的方式開發(fā)項目，隨時關(guān)注中心區(qū)其他樓盤的情況，精