【正文】 河南新密商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目定位報(bào)告作者：日期：目 錄一、項(xiàng)目定位 ..............................................................................３（一）、品牌形象定位 ................................................................３（二）、業(yè)態(tài)定位 ........................................................................４（三）、商圈定位 ........................................................................６（四）、價(jià)格定位 ........................................................................８（五）、規(guī)劃設(shè)計(jì)理念定位 ........................................................18（六）、規(guī)劃布局定位 ................................................................21（七）、建筑設(shè)計(jì)定位 ................................................................27（八）、交通系統(tǒng)定位 ................................................................33二、目標(biāo)客戶群定位 ..................................................................36（一）、消費(fèi)者 ............................................................................36（二）、經(jīng)營(yíng)者 ............................................................................38（三）、投資者 ............................................................................38三、營(yíng)銷(xiāo)推廣定位 ......................................................................39（一）、名稱定位 ........................................................................39（二）、營(yíng)銷(xiāo)策略定位 ................................................................41（三）、營(yíng)銷(xiāo)主題定位 ................................................................42（四）、產(chǎn)品差異化定位 ............................................................43（五）、宣傳推廣定位 ................................................................45四、經(jīng)營(yíng)管理定位 ......................................................................47（一）、經(jīng)營(yíng)管理策略 ................................................................47（二）、經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)設(shè)計(jì) ........................................................47（三）、經(jīng)營(yíng)管理限制條件 ........................................................48（四）、經(jīng)營(yíng)管理效果測(cè)評(píng) ........................................................48A.一、項(xiàng)目定位（一）、品牌形象定位集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲為一體的大型SHOPPING MALL一個(gè)好的產(chǎn)品必須有其鮮明的定位，才容易被市場(chǎng)認(rèn)可和接受。本項(xiàng)目將匯聚市場(chǎng)上最流行的時(shí)尚品牌，包括服飾、飲食、娛樂(lè)、休閑等。在業(yè)態(tài)布局方面也將脫離傳統(tǒng)的業(yè)態(tài)布局，采用目前國(guó)內(nèi)最流行的業(yè)態(tài)組合模式，根據(jù)時(shí)尚、潮流的元素進(jìn)行不規(guī)則性分布，即以主力店、品牌旗艦店等的規(guī)則分布帶動(dòng)其它同檔次不同類型業(yè)態(tài)的不規(guī)則分布，使消費(fèi)者在這里充分體驗(yàn)到“逛的樂(lè)趣”和“ 發(fā)現(xiàn)的樂(lè)趣”，突破純購(gòu)物商場(chǎng)的概念，增加娛樂(lè)休閑和餐飲業(yè)態(tài)的分布比例，真正把本項(xiàng)目打造成新密的商業(yè)航母、時(shí)尚購(gòu)物公園，使之成為人們休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物的首選。? 打造新密市全新的商業(yè)模式? 提升新密市整體商業(yè)的經(jīng)營(yíng)水平、改善當(dāng)?shù)刭?gòu)物環(huán)境? 滿足新密及周邊縣、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)多層次居民的消費(fèi)需求? 形成一種可以復(fù)制的商業(yè)模式，進(jìn)行可持續(xù)經(jīng)營(yíng)與（二）、業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)比例定位購(gòu)物（40%）、休閑娛樂(lè)（25%）、餐飲（25%）、配套及其他（10% ）業(yè)態(tài)細(xì)化定位購(gòu)物中心業(yè)態(tài)細(xì)化表業(yè)態(tài) 內(nèi)容 比例購(gòu)物 主力店：綜合超市次主力店及一般品牌散戶：品牌服飾、家電專賣(mài)、兒童用品、音影圖書(shū)、家居家飾、建材裝潢、通訊器材等40%休閑娛樂(lè) 洗浴中心、KTV、多影廳電影院、健身中心、攀巖、美容美發(fā)、演藝吧、游戲中心、桌球室、棋牌室等25%餐飲 特色餐飲：美食廣場(chǎng)、風(fēng)味餐廳、酒吧、茶藝館 25%購(gòu) 物 中 心 業(yè) 態(tài) 比 例 圖購(gòu) 物40%休 閑 娛 樂(lè)25%餐 飲25%配 套 及 其 他10%購(gòu) 物休 閑 娛 樂(lè)餐 飲配 套 及 其 他、咖啡吧、西餐廳、快餐廳等高檔餐飲：酒樓、茶樓等配套及其他 咨詢處、醫(yī)療點(diǎn)、銀行、郵政、證券、汽車(chē)展廳等10%（三）、商圈定位一般來(lái)說(shuō)，一個(gè)Mall的有效商圈達(dá) 200～300 公里，它的形成還將帶動(dòng)人流、物流、信息流、資金流全面匯集，對(duì)一個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生巨大的帶動(dòng)作用。新密項(xiàng)目的商圈就是以項(xiàng)目為中心，項(xiàng)目能夠?qū)οM(fèi)者的消費(fèi)行為產(chǎn)生直接影響的范圍。根據(jù)產(chǎn)生影響的直接程度，可以分為核心商圈（第一商圈）、次要商圈（第二商圈）和輔助商圈（第三商圈）；新密項(xiàng)目現(xiàn)規(guī)劃商業(yè)面積為65000平方米。按照購(gòu)物中心規(guī)模分級(jí)為大型購(gòu)物中心。根據(jù)大型購(gòu)物中心第一商圈交通距離為10分鐘，第二商圈為15分鐘，第三商圈為30分鐘的劃分標(biāo)準(zhǔn)。我司認(rèn)為： ? 第一商圈輻射區(qū)域及半徑：新密市區(qū)（主要為東區(qū)和西區(qū)）輻射半徑約56公里，輻射人口約15萬(wàn)人。? 第二商圈輻射區(qū)域及半徑：新密市周邊各個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（13個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)）輻射半徑約2025公里，輻射人口約80萬(wàn)人。? 第三商圈輻射區(qū)域及半徑：新密市周邊縣市（如：新鄭、禹州、登封、滎陽(yáng)、鄭州、鞏義等）輻射半徑約4050公里，輻射人口約300萬(wàn)人。商圈內(nèi)消費(fèi)群體支撐程度：第一商圈支撐6570%的消費(fèi)人群；第二商圈支撐2530%的消費(fèi)人群。第三商圈支撐 5%左右的消費(fèi)人群。（四）、價(jià)格定位價(jià)格依據(jù)條件（1）、以現(xiàn)階段市場(chǎng)價(jià)格狀況為基礎(chǔ)；（2）、以現(xiàn)有市場(chǎng)資料評(píng)估出本項(xiàng)目第一層的價(jià)格；（3）、本價(jià)格的分析、結(jié)論只供現(xiàn)階段參考，隨著工程、銷(xiāo)售、招商工作的開(kāi)展，會(huì)對(duì)售價(jià)做相應(yīng)調(diào)整；（4）、所述金額均以人民幣為單位。價(jià)格因素分析（1）、個(gè)別因素分析A、本地塊規(guī)劃為純商業(yè)用地，擬建23層建筑，預(yù)計(jì)可售面積為65000㎡，具備地面停車(chē)場(chǎng)；B、項(xiàng)目位于新密市城市重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)——城西組團(tuán)，目前此區(qū)域無(wú)大型配套商業(yè)，僅少量臨街街鋪及一大型酒店，項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍冷淡；C、項(xiàng)目規(guī)模大，適合多種商業(yè)業(yè)態(tài)的組合，結(jié)構(gòu)適應(yīng)性強(qiáng)，可填補(bǔ)市場(chǎng)高檔次消費(fèi)及一站式購(gòu)物的空白點(diǎn)；D、項(xiàng)目四面臨街，有良好的展示面，部分商鋪可以設(shè)為街鋪，實(shí)現(xiàn)商鋪價(jià)值的最大化。（2）、區(qū)域因素分析A、項(xiàng)目北面以餐飲為主，有少量辦公用品；東面以休閑、餐飲為主；南面為青屏廣場(chǎng)，周邊分布酒店、洗浴城、咖啡西餐廳、家飾品店、服飾等；B、商鋪均為租賃，租金在20～30元/㎡之間；C、項(xiàng)目周邊商鋪經(jīng)營(yíng)面積較大，其中洗浴城3層，經(jīng)營(yíng)面積在2022㎡以上，其它餐飲經(jīng)營(yíng)面積也多在200㎡以上。（3）、市場(chǎng)背景分析目前新密商業(yè)仍集中在西大街片區(qū)，大部分商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積在1500～3000㎡，業(yè)態(tài)較合理、功能分區(qū)較混亂、購(gòu)物環(huán)境較差，經(jīng)營(yíng)檔次較低，均為租賃，市場(chǎng)需要一個(gè)集中式、有品味、高檔次