【正文】 分石材和木材等，既節(jié)約建筑成本，又可以建筑外形上突出河南本土文化特色。 深圳市同致業(yè)房地產(chǎn)顧問有限公司 第 27 頁 有明確的特征和一貫性； （ 2）、 注意發(fā)揮結(jié)構(gòu)構(gòu)成本身的形式美，造型簡(jiǎn)潔，反對(duì)多余裝飾；（ 3）、 崇尚合理的構(gòu)成工藝，尊重材料的性能，講究材料自身的質(zhì)地和色彩的配置效果； （ 4）、 以功能布局為依據(jù) 采用 不對(duì)稱構(gòu)圖手法 突出建筑風(fēng)格。 建筑外立面設(shè)計(jì) （ 1）、講究明快、新穎，各建筑元素組織簡(jiǎn)潔，構(gòu)件細(xì)部簡(jiǎn)明完整， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （ 5）、充分發(fā)揮坡地建筑特點(diǎn)和地形差異，營(yíng)造多層次、擁有豐富空間感的購(gòu)物空間。 （ 3）、它應(yīng)該擺脫對(duì)功能的生硬分割，允許和支持多種功能有機(jī)共存，并保證功能互動(dòng)機(jī)制的順利運(yùn)行，從而有效、充分地發(fā)揮購(gòu)物中心的綜合效應(yīng)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 建筑總體設(shè)計(jì) （ 1）、以盡可能滿足消費(fèi)者的各種需求 為目的，利用各種技術(shù)手段營(yíng)造出具有魅力的綜合性建筑環(huán)境。 （ 2）、現(xiàn)代建筑風(fēng)格立面上輕盈飄逸，色彩上跳躍鮮艷，易于吸引消費(fèi)者眼球，從而達(dá)到快速吸引人氣的目的。它主張建筑擺脫傳統(tǒng)建筑形式的束縛，強(qiáng)調(diào)建筑的實(shí)用功能和經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，主張積極采用新材料、新結(jié)構(gòu)，并在建筑設(shè)計(jì)中發(fā)揮新材料、新結(jié)構(gòu)的特性；主張堅(jiān)決擺脫過時(shí)的建筑樣式，放手創(chuàng)造新的建筑風(fēng)格；提倡新的建筑美學(xué)原則，強(qiáng)調(diào)表現(xiàn)手法和建造手段的統(tǒng)一，強(qiáng)調(diào)建筑形體和內(nèi)部功能的配合，建筑形象的邏輯性；崇尚采用靈活均衡的非對(duì)稱構(gòu)圖，簡(jiǎn)潔的處理手法和純凈的 體型，從而在建筑外觀上獲得新的視覺效果。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 酒店式公寓改設(shè)三層專業(yè)市場(chǎng)。 ? 卸貨區(qū)： 兩處：一處設(shè)于雪花路與青屏路的交叉處，為整個(gè)綜合購(gòu)物中心服務(wù)；一處設(shè)于主力店北側(cè)，為主力店服務(wù)。適當(dāng)考慮自行車和摩托車停車位。 深圳市同致業(yè)房地產(chǎn)顧問有限公司 第 24 頁 置 250 外停車泊位：北部和南部停車場(chǎng)，滿足部分有私密性要求的高端消費(fèi)者停車需要。 ? 停車泊位： 根據(jù)新密市的城市特點(diǎn)，我們建議項(xiàng)目?jī)?nèi)部設(shè) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ? “特色滋味街”： 設(shè)于項(xiàng)目東側(cè)雪花路，組成一條具有河南地方特色餐飲、小食特點(diǎn)的商業(yè)步行街。此類物業(yè)在新密為市場(chǎng)空白，且有市場(chǎng)需求，可以滿足部分商人的宜商宜居的從商需求和臨時(shí)性酒店住宿；其經(jīng)營(yíng)模式可參照深圳的旭飛公寓的管理模式，實(shí)行酒店式管理， 無人居住時(shí)由酒店統(tǒng)一管理，投資者只需收取租金，輕松獲取投資回報(bào)。 ? 小高層酒店式公寓： 設(shè)置在項(xiàng)目北側(cè)，小高層，項(xiàng)目及周邊區(qū)域的標(biāo)志性建筑。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 具體功能分區(qū)如下： A、臨長(zhǎng)樂路和青屏大街以東和以南區(qū)域布置相對(duì)高檔和安靜的業(yè)態(tài)，而臨西大街和雪花路以北和以西區(qū)域所分布的業(yè)態(tài)相對(duì)較為平民化消費(fèi)和熱鬧喧嘩。 深圳市同致業(yè)房地產(chǎn)顧問有限公司 第 22 頁 A、建筑密度： 40%； B、容積率： C、退道路紅線距離：按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求執(zhí)行。 總體規(guī)劃布局 （ 1）、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)建議： 參考新密市城市規(guī)劃局的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)說明書的要求，我們建議： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （ 4）、注重 生態(tài)資源的保護(hù)與利用，在開發(fā)的同時(shí)盡可能保護(hù)現(xiàn)有的植被樹木，同時(shí)充分利用場(chǎng)地特有的自然資源，組織場(chǎng)地內(nèi)部氣流，達(dá)到自然通風(fēng)。 深圳市同致業(yè)房地產(chǎn)顧問有限公司 第 21 頁 （六）、規(guī)劃布局定位 規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn) 綜合考慮地塊自然、人文、環(huán)境及開發(fā)周期等因素，總體規(guī)劃有如下要點(diǎn)： （ 1）、注重 文化的發(fā)掘與營(yíng)造，塑造 “ 文化 商業(yè)購(gòu)物中心” 特有的形象，建立 市 域的文化性中心，營(yíng)造 項(xiàng)目 自身的 文化氛圍 ； （ 2）、注重 景觀環(huán)境 與 區(qū)域內(nèi)的建筑 環(huán)境 的協(xié)調(diào)與融合，充分利用場(chǎng)地地形 （ 臺(tái)地與坡地 ） 的 變化， 順勢(shì)而為， 使建筑與山地背景融合，形成豐富的空間層次變化。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ? 因勢(shì)利導(dǎo)、順勢(shì)而為是節(jié)約成本、實(shí)現(xiàn)低成本運(yùn)營(yíng)的最佳途徑。 深圳市同致業(yè)房地產(chǎn)顧問有限公司 第 20 頁 我們的策劃宗旨。 “低成本高品位”理念 ? 高品位并不意味著高成本，追求開發(fā)商利潤(rùn)的最大化永遠(yuǎn)是 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 “規(guī)劃前瞻性”理念 ? 我們打造的是一個(gè)具有相當(dāng)超前性的商業(yè)產(chǎn)品，融入新型的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念和商業(yè) 經(jīng)營(yíng)理念，力求使之十年之內(nèi)不落后于新密的商業(yè)市場(chǎng)。 ? 我們追求方便、快捷的購(gòu)物設(shè)施，提高新密市民的生活便捷度。 深圳市同致業(yè)房地產(chǎn)顧問有限公司 第 19 頁 “舒適、便捷、均好”理念 ? 我們追求購(gòu)物的“舒適、便捷、均好 ” ， 力爭(zhēng)創(chuàng)造一種新的商業(yè)購(gòu)物模式，實(shí)現(xiàn)多種業(yè)態(tài)的組合，打造金城地產(chǎn)在新密的企業(yè)品牌。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。我們構(gòu)筑一個(gè)相互的溝通平臺(tái)，一種親密的、平等的、互融的溝通平臺(tái)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 深圳市同致業(yè)房地產(chǎn)顧問有限公司 第 17 頁 各樓層平均售價(jià) 一樓： 3854 元 /㎡ 二樓： 2312 元 /㎡ 注：二樓與一樓的價(jià)格比為 。 5 、用加權(quán)平均法列表計(jì)算估價(jià)對(duì)象銷售價(jià)格 A屏峰商場(chǎng) B 亞太商場(chǎng) C 香港大廈 D地塊周邊街鋪 交 易 價(jià) 格 5760 元 6480 元 7800 元 2520 元 交易情況修正 100 ——— 100 100 ——— 100 100 ——— 100 100 ——— 100 交易日期修正 100 ——— 100 100 ——— 100 100 ——— 100 100 ——— 100 房地產(chǎn)狀 況修 正 區(qū)域狀況修正 100 ——— 113 100 ——— 112 100 ——— 109 100 ——— 102 實(shí)物狀況修正 100 ——— 95 100 ——— 93 100 ——— 98 100 ——— 88 修 正 價(jià) 格 5366 元 6221 元 7302 元 2807 元 比較權(quán)種系數(shù) 10% 10% 10% 70% 參 考 價(jià) 格 5366*10%+6221*10%+7302*10%+2807*70%=3854 元 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 深圳市同致業(yè)房地產(chǎn)顧問有限公司 第 15 頁 （ 5）、房地產(chǎn)狀況修正系數(shù) A、區(qū)域狀況修正系數(shù) 本項(xiàng)目 A 屏峰商場(chǎng) B 亞太商場(chǎng) C 香港大廈 D 地塊周邊街鋪 繁華程度 20 30 30 29 25 交通便捷度 20 25 25 24 20 車位停放 20 17 17 17 17 臨街狀態(tài) 20 18 17 17 20 配套設(shè)施 20 23 23 22 20 合 計(jì) 100 113 112 109 102 區(qū)域狀況修正系數(shù)說明： 屏峰商場(chǎng)、亞太商場(chǎng)、香港大廈的繁華度、交通便捷度、臨街面及車位停放狀況有相似性，均比 本項(xiàng)目有優(yōu)勢(shì)，僅配套設(shè)施有差異，因此區(qū)域修正系數(shù)分別為 100/11 100/11100/109；地塊周邊商鋪在車位停放及配套設(shè)施上與本項(xiàng)目有一定的差距，因此區(qū)域修正系數(shù)為 100/102。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （ 3）、交易情況修正系數(shù) 屏峰商場(chǎng)、亞太商場(chǎng)、香港大廈、地塊周邊街鋪 均為正常交易，故交易情況修正系數(shù)為 100/100/100/100。 （ 2）、建立價(jià)格可比基礎(chǔ) 建立以統(tǒng)一付款方式，統(tǒng)一采用單價(jià)，統(tǒng)一幣種和貨幣單位，統(tǒng)一面積內(nèi)涵，統(tǒng)一面積單位為基礎(chǔ)的可 比價(jià)格。 深圳市同致業(yè)房地產(chǎn)顧問有限公司 第 14 頁 作為鄭州后花園的新密市，總?cè)丝跒? 萬， GDP 達(dá) 萬元(RMB)，民用車輛達(dá) 萬輛，平均 15 人擁有一部車，百萬以上的有錢人占總?cè)丝诘?8%。 總結(jié)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 根據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn)及本身的實(shí)際情況，可考慮市場(chǎng)比較法或成本法，但考慮到成本法的一些不明確因素，因此最終選取 市場(chǎng)比較法作為本次價(jià)格評(píng)估的基本方法。 （ 3）、市場(chǎng)背景分析 目前新密商業(yè)仍集中在西大街片區(qū)，大部分商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面 積在1500～ 3000 ㎡，業(yè)態(tài)較合理、功能分區(qū)較混亂、購(gòu)物環(huán)境較差，經(jīng)營(yíng)檔次較低，均為租賃，市場(chǎng)需要一個(gè)集中式、有品味、高檔次的消費(fèi)場(chǎng)所。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 價(jià)格因素分析 （ 1）、個(gè)別因素分析 A、本地塊規(guī)劃為純商業(yè)用地，擬建 23 層建筑，預(yù)計(jì)可售面積為65000 ㎡，具備地面停車場(chǎng)； B、項(xiàng)目位于新密市城市重點(diǎn)規(guī)劃區(qū) —— 城西組團(tuán)，目前此區(qū)域無大型配套商業(yè)，僅少量臨街街鋪及一大型酒店，項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍冷淡； C、項(xiàng)目規(guī)模大，適合多種商業(yè)業(yè)態(tài)的組合，結(jié)構(gòu)適應(yīng) 性強(qiáng)，可填補(bǔ)市場(chǎng)高檔次消費(fèi)及一站式購(gòu)物的空白點(diǎn)； D、項(xiàng)目四面臨街，有良好的展示面，部分商鋪可以設(shè)為街鋪，實(shí)現(xiàn)商鋪價(jià)值的最大化。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第三商圈支撐 5%左右的消費(fèi)人群。 ? 第三商圈輻射區(qū)域及半徑：新密市周