【正文】 作，才有了今天的凝聚力；雖然不是同一階段開盤，但星河不知不覺間又走到了以前谷埠街國際商貿(mào)城的老路上，一樣在經(jīng)歷曾經(jīng)谷埠街經(jīng)歷的痛苦市場修復(fù)期，目前還前景渺茫，一個(gè)核心商業(yè)地段的核心樓盤，被錯(cuò)位的經(jīng)營定位搞死在了別樣的風(fēng)景里： 谷埠街當(dāng)初的定位的商業(yè)思路很超前， 05 年就預(yù)見性了商業(yè)格局的發(fā)展模式將發(fā)生巨大轉(zhuǎn)變，南寧的萬達(dá)就是這樣一個(gè)商業(yè)主體轉(zhuǎn)變的思想，柳州谷埠街可以做的很好的，前期在沿街鋪面租賃價(jià)格上把價(jià)格定在了 500700元／㎡，比當(dāng)時(shí)柳州最貴的五星商圈沿街鋪面好稍微貴些，幾乎持平，盲目的想回收商業(yè)投資，缺乏商業(yè)管理理念，一下子就想調(diào)個(gè)金龜婿，最后一個(gè)商家都不敢入駐，逼著一步步下調(diào)租金價(jià)格，已經(jīng)在商圈造成了很惡略的影響，到了最后不得不放棄短期盈利思想，對(duì)于主力店免租 2 年，對(duì)于一線品牌免租 年，對(duì)于一般品牌免租 ，熬了 3 年才從新把市場培育起來， 才開始逐漸收租金收物業(yè)管理費(fèi)，要是從一開始就放低升價(jià)招商引資， 不管從經(jīng)營品類上和商業(yè)布局上、收益上都要比今天成功很多，或許能成為和五星商圈匹敵的一個(gè)新生業(yè)態(tài)百貨圈也極有可能。 服務(wù)品質(zhì)差，對(duì)商家采取打壓的方式，惡意壓制貨 款，造成了圈子里很惡劣的影響，好一些的品牌商紛紛撤柜，其定位大打 折扣。 由 聯(lián)營經(jīng)營模式調(diào)整為保底租金方式，解決了開發(fā)商商鋪收益，又間接優(yōu)惠了品牌商，互惠互利。 缺乏對(duì)柳州當(dāng)?shù)厥袌龅南M(fèi)分析，在 2020 年物價(jià)水平還不是很高，基本消費(fèi)力在50200區(qū)間的居多，賣的品牌服裝少則上 300，多則幾千，對(duì)于 大部分市民來講難以接受，那么能接受這個(gè)區(qū)間價(jià)格的消費(fèi)群也偏向工貿(mào)，畢竟是本土百貨也有很好的口碑，也形成消費(fèi)習(xí)慣了，所以東都在當(dāng)時(shí)的市場地位不是互補(bǔ)的，前期的招商失敗是必然。 東都 百貨： 東都 百貨是 我曾經(jīng)打拼過的陣地，感受很深， 剛開始也沒太多經(jīng)驗(yàn)，聘請(qǐng)的是夢之島的商業(yè)團(tuán)隊(duì)過來管理，這里出現(xiàn)了一個(gè)很嚴(yán)重的問題，差點(diǎn)造成東都百貨 陣亡 ，后來調(diào)整了經(jīng)營思路逐步發(fā)展了 2 年才確立了柳州精品女裝主導(dǎo)的地位。 同質(zhì)化競爭嚴(yán)重，在定位和品牌檔次上應(yīng)該錯(cuò)位經(jīng)營，可以確保一個(gè)層次上的定位，但是在經(jīng)營的品類上應(yīng)盡量不同，這樣才能更好互補(bǔ)，相互發(fā)展共贏。同時(shí)采聯(lián)方式統(tǒng)一經(jīng)營管理賣場，對(duì)服務(wù)終端起到了保障，提高了售后質(zhì)量， 提升了口碑價(jià)值。 定位精準(zhǔn)，不好高騖遠(yuǎn)走高檔品牌路線，而是貼合市場需求做好商業(yè)定位，根據(jù)市場發(fā)展需求逐步調(diào)整商業(yè)結(jié)構(gòu)，從剛開始的精品小百貨開始發(fā)展到現(xiàn)在以高檔次品牌帶動(dòng)二、三線品牌 經(jīng)營 的商業(yè)格局，經(jīng)歷了 10 多年的時(shí)間，始終貼合市場步伐發(fā)展壯大 。 地緣優(yōu)勢和文化底蘊(yùn)沉積造成了一個(gè)文化氣息濃郁的商業(yè)核心百貨店， 同時(shí)工貿(mào)也是柳州市政府的形象工程 ，不管從政策上還是經(jīng)濟(jì)上都得到政府部門的強(qiáng)力后援，人脈關(guān)系便利，招商上非常強(qiáng)勢。 1 前期的商業(yè)規(guī)劃盡可能的符合業(yè)態(tài)發(fā)展的趨勢，互補(bǔ)周圍商圈的文化氣息， 避免資源從疊和惡性競爭。 1 在商業(yè)設(shè)計(jì)上注重色彩的運(yùn)用，注重觀賞性，體現(xiàn)建筑和色調(diào)的協(xié)調(diào)。 里面規(guī)劃要同周邊的其它商業(yè)形成差異化，有我們自己獨(dú)特的風(fēng)格，強(qiáng)調(diào)可識(shí)別性。 品牌規(guī)劃 必須尊重品牌市場發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃 ，尊重商場的地位，盲目求高是不現(xiàn)實(shí)的，應(yīng)該客觀規(guī)劃切實(shí)可行的目標(biāo)品牌計(jì)劃。 我們?cè)谶M(jìn)行布局設(shè)計(jì)前要與工程部門進(jìn)行充分的溝通，詳細(xì)掌握工程中空調(diào)間、消防間、消防設(shè)施、變電室、衛(wèi)生間等分布情況，以便于在平面布局規(guī)劃師做以充分的避讓，避免將來工程問題對(duì)總體商業(yè)經(jīng)營帶來影響。 專業(yè)的商業(yè)招商管理團(tuán)隊(duì)入駐，會(huì)對(duì)我們商業(yè)樓盤有一個(gè)良好的品牌定位，他們一般都有很豐富的客戶背景資源可以 調(diào)動(dòng)。對(duì)此， 做好前期商業(yè)規(guī)劃 ，對(duì)樓盤定位和今后的 品牌 布局 會(huì)起到事半功倍效果 ： 要有合理的項(xiàng)目名稱項(xiàng)目定位與招商品類相呼應(yīng)。大江郡 商務(wù)、高檔住宅、寫字計(jì)劃2020 年推盤，什么都沒定 ／ 商鋪部分建成，要到明年中旬推盤，內(nèi)部銷售人員答復(fù)1F 商鋪售價(jià)／ ／ 柳州白沙路 2號(hào) ／ 樓、商鋪 在 ／㎡左右 金沙角 商業(yè)、寫字樓、高檔住宅 ／ ／ 暫未推盤，了解內(nèi)部商鋪均價(jià)預(yù)定在 4W／㎡ ／ ／ 文惠橋北側(cè) ／ 現(xiàn)代收獲大廈 寫字樓、商鋪 9988／㎡ ／ 4W／㎡ ／ 不詳 紅光橋頭 ／ 錦業(yè)城市廣場 綜合性商貿(mào)中心 不詳，暫未推出 ／ 通過打聽關(guān)系了解其沿街鋪面定售價(jià)為 6W／㎡ ／ ／ 原八一小廣場 ／ 德才大廈 寫字樓、商鋪 8250／㎡ 不詳 5W／㎡ ／ ／ 五星街尾 ／ 柳州風(fēng)情港 高檔公寓、寫字樓、商鋪 不詳， 內(nèi)定不對(duì)外 不詳 透過建委朋友了解其商鋪絕大部分政府部門官員內(nèi)定，內(nèi)外鋪價(jià)不一致，內(nèi)部訂購均價(jià) 3W，對(duì)外放消息5W，按平方計(jì) ／ ／ 柳江1 橋旁 ／ 龍城地下商業(yè)街 商鋪 ／ ／ 6W／㎡ ／ 500900 元／㎡ 龍城路 ／ 星河大廈 寫字樓、商鋪 8800 元／㎡ 均價(jià) 20元／㎡ 1 層沿街67W， 2 層3W， 3 層 ／ 沿街320每平方， 2層 60每平方 龍城路 ／ 地王國際財(cái)富中心 高檔寫字樓、不詳，打聽到2020 年不詳 商業(yè)主體部分不賣，已經(jīng)聘請(qǐng)了南／ ／ 人民 路 ／ 商業(yè)中心建筑群 才推寫字樓，預(yù)定價(jià)格區(qū)間在W 之間 寧過來的商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)全程招商 河南片 谷埠街國際商貿(mào)城 高檔寫字樓、商業(yè)中心建筑群 售窯，價(jià)格區(qū)間60008000／㎡ 寫字樓部分 25元／㎡， 1 層300360， 2 層120250， 3 層80120， 4 層4560 售窯，沿街鋪價(jià)格 ／㎡，內(nèi)鋪3W／㎡ ／ 租金每平方米沿街漲到200300 元 飛鵝路 ／ 港匯國際廣場 商住樓 ／ ／ 小商鋪，就56間左右，價(jià)格比較便宜， ／㎡ ／ ／ 柳石 路 ／ 金盛廣場 商住樓 ／ ／ 統(tǒng)一招商，部分沿街鋪面價(jià)格區(qū)間3W4W 不詳 不詳 東環(huán) 路 五星商業(yè)百貨入駐其中，增加了該盤的升值空間 我們恒通商業(yè)樓盤的地理位置優(yōu)越，該區(qū)域又是 柳州市新政府行政中心輻射區(qū)域，周邊坐落即將建立起來的商業(yè)格局既有主體零售百貨業(yè)態(tài)，又有街鋪包容力，同時(shí)兼并高檔寫字樓、酒吧餐館、 5 星級(jí)賓館、金融體系融于一個(gè)大的陽光 100商業(yè)圈內(nèi)， 黃金地價(jià)，身份尊貴，對(duì)于今后定價(jià)上可以參考中高端低價(jià)策略，寫字樓價(jià)格區(qū)間 ，商鋪均價(jià)在 8W左右考量，根據(jù)市場變化制定銷售策略，合理運(yùn)用價(jià)格杠桿調(diào)節(jié)市價(jià)平衡，不影響商業(yè)樓盤的前提下創(chuàng)造最大化效益。 透過了解現(xiàn)階段商鋪（寫字樓）性價(jià)比較， 對(duì)于我們今后擬定銷售方案、定位商業(yè)檔次起到積極的引導(dǎo) 作用，畢竟一個(gè)賣價(jià)很高的鋪面做低端的品類業(yè)態(tài)顯然不符合身份，以下 是近 2 周來 對(duì) 一些 商業(yè)樓盤商鋪狀況進(jìn)行市調(diào)匯總： 區(qū)域 項(xiàng)目 樓盤類型 商鋪（寫字樓）均價(jià) 地址 其它 寫字樓（售） 寫字樓（租） 1F 沿街鋪（售） 各樓層鋪（售） 鋪?zhàn)? 河?xùn)|區(qū) 窯缶古鎮(zhèn) 3 層商鋪 ／ ／ 初步內(nèi)定價(jià)格一樓鋪面6 萬／㎡，目前未對(duì)外推盤 ／ ／ 東堤南路 1 層賣，23 層實(shí)行統(tǒng)一招商 陽光100 城市廣場 商住、寫字樓 摩爾城 6套寫字樓，均價(jià)定到了W／㎡， 均價(jià) 45元／㎡ 前期基本售完，僅剩少量沿街鋪面，價(jià)格飆到 8W／㎡ 不詳 沿街見個(gè)別商鋪3040㎡招租2020元／月 柳州市新政府對(duì)面 目前陽光100 商鋪地下層均價(jià) 3 萬／㎡，較難賣，沿街街鋪?zhàn)獠黄饍r(jià)，商業(yè)人氣是關(guān)鍵 中央美地 商住樓 暫未推盤 暫未推盤 初步了解商鋪推 盤價(jià)內(nèi) ／ 不詳 ／ ／ 定為 56W／㎡ 中房 我們?cè)诳疾焐虡I(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí) ，要對(duì)交通狀況、區(qū)域消費(fèi) 競爭對(duì)手等要素加以分析。而政府在規(guī)劃時(shí)考慮的更多的是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目提升城市形象的作用，完善城市功能的作用等，風(fēng)險(xiǎn)自然落到了開發(fā)商頭上。 項(xiàng)目位置的確定一定要掌握市場規(guī)劃與政府發(fā)展重心。可見項(xiàng)目選址的重要程度。 ⑤ 消費(fèi)者的購物方 式 購物方式 隨便逛，看到喜歡再買 生活需求去買 其它 刺激性購買 比例 53% 46% 1% 5% 隨機(jī)性購買和目的性購買各占幾乎一半，因此，我們商業(yè)方案的招商人氣入駐率不足，商業(yè)氛圍不成熟的前提下定位于本土特色化的主力店，精品店模式，至少確保商場有 24 家全國知名的連鎖企業(yè)能聚集人氣的商業(yè)體，不僅提升商業(yè)品味，還能大量刺激聚集人氣，這樣一種思路為后續(xù)的商圈繁榮利于不敗之地奠定了基礎(chǔ)。 月逛街購物次數(shù) 1 2 3 4 比例 10% 24% 21% 45% ③ 消費(fèi)者購物逗留時(shí)間 五星商業(yè) 區(qū) 河南 區(qū) 河?xùn)|、高新 區(qū) 次區(qū)域商 區(qū) 24 小時(shí) 2 小時(shí) 1 小時(shí)內(nèi) 1 小時(shí)內(nèi) 休閑購物娛樂，無針對(duì)性購物計(jì)劃 休閑購物娛樂，有一定針對(duì)性 主要超市購物，無特殊人氣賣場吸客 專業(yè)市場購物，針對(duì)性強(qiáng) 咱們通過分析可以清晰了解商業(yè)配套設(shè)施完善是商圈繁榮的一個(gè)基礎(chǔ)，人氣聚集需要一個(gè)過程沉淀積累，河?xùn)|以陽光 100 為輻射軸心的商圈業(yè)態(tài)規(guī)劃