【正文】 并正式委托北京泛華及居易兩家加盟店，代表所有21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)體系的北京加盟店具體操作本項(xiàng)目。發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)，不僅可以為社會(huì)提供足夠、適銷的商用與民用住房，更重要的是能夠刺激個(gè)人消費(fèi)和投資，從而為國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶來新的增長(zhǎng)。國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn)67227億元，%，呈現(xiàn)出持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。二、 當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行對(duì)房地產(chǎn)投資的影響2001年17月，%，投資旺盛，并繼續(xù)以加速度增長(zhǎng)。2001年17月，比上年同期增長(zhǎng)34%，%；，%，%。全市完成房地產(chǎn)投資540億元，%。增長(zhǎng)19%，增副形勢(shì)尤為顯著。否則，就要產(chǎn)生結(jié)構(gòu)性的矛盾，出現(xiàn)空置現(xiàn)象，企業(yè)也會(huì)遭到市場(chǎng)的無情淘汰。一些規(guī)模較小、管理水平低、技術(shù)落后、人才匱乏、效益低下的房地產(chǎn)企業(yè)恐怕要遭淘汰。作為發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)的龍頭——房地產(chǎn)業(yè)，只有及時(shí)、準(zhǔn)確地把握每項(xiàng)政策的精神實(shí)質(zhì)，才能為國(guó)家發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)做出貢獻(xiàn)，為企業(yè)求得可觀效益。二、把握使百姓“買得起房”的有關(guān)政策雖然個(gè)人買房已成為社會(huì)共識(shí)，但許多大中城市的房?jī)r(jià)與收入比仍在6倍以上，普通工薪階層買不起房；居民收入預(yù)期與支出預(yù)期反差大，使許多人不敢出手買房。2000年6月28日，由建設(shè)部組織，在北京人民大會(huì)堂舉行了“放心房、放心中介聯(lián)合宣言大會(huì)”。政策對(duì)于所有房地產(chǎn)企業(yè)都是平等的，早“把握”者早“受益”。第三節(jié) 2002年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)l 北京房地產(chǎn)市場(chǎng)目前處于高位盤整階段，但2002年市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)總體樂觀，預(yù)計(jì)下半年市場(chǎng)表現(xiàn)將比較活躍。l 客戶購(gòu)房將更為慎重，低價(jià)位項(xiàng)目中，以自住為目的的購(gòu)房者比例將會(huì)增加，高價(jià)位項(xiàng)目中，投資型客戶比例將會(huì)上升。l 2002年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)供需存在錯(cuò)位的矛盾，但高檔物業(yè)市場(chǎng)的供需矛盾有望率先得到緩解，中檔物業(yè)市場(chǎng)將面臨較大的壓力，低檔物業(yè)市場(chǎng)的供需矛盾2002年無法得到較大改觀。l 入世后市場(chǎng)的外資總量會(huì)有一定程度的增加，但不會(huì)出現(xiàn)大量外資涌入的現(xiàn)象，國(guó)外開發(fā)商也不會(huì)直接參與房地產(chǎn)的開發(fā)與建設(shè)。 二、周邊物業(yè)狀況購(gòu)物：京客隆、天客隆、普爾斯馬特、王府井海文商廈學(xué)校：勁松一中、工大附中，垂楊柳一中、勁松一小等娛樂：北人娛樂中心、勁松電影院、宏榮保齡球、首圖新館銀行：商業(yè)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行郵政：勁松中街郵政局、雙井郵局。在調(diào)查過程中發(fā)現(xiàn)，大部分樓盤缺乏前期一個(gè)詳細(xì)的、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)捻?xiàng)目調(diào)查論證的過程，在項(xiàng)目的客戶定位方面缺乏有效的細(xì)分和針對(duì)性的調(diào)查。這種現(xiàn)象表明在項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)的過程中缺乏對(duì)客戶群體的分析和對(duì)戶型產(chǎn)品的研究。主要集中表現(xiàn)在客廳的開間尺寸比較小，170平方米的四房戶型，這不僅使客廳感覺狹長(zhǎng)、使用不方便，同時(shí)也極大的浪費(fèi)房屋的面積。中心花園里的網(wǎng)球場(chǎng)、門球場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)器械，社區(qū)老年活動(dòng)中心、醫(yī)療中心、托幼、學(xué)?！C合分析：小區(qū)配套完善，入市價(jià)格合理，升值空間較大。戶型： 采用大開設(shè)計(jì)，自由組合。消防自控系統(tǒng)樓宇自控系統(tǒng)停車管理系統(tǒng)保安監(jiān)控系統(tǒng)大廈衛(wèi)生潔具采用進(jìn)口產(chǎn)品裝修標(biāo)準(zhǔn)：外墻 花崗巖、高級(jí)面磚。l 設(shè)計(jì)尚未開始，可以根據(jù)市場(chǎng)變動(dòng)情況，重新定位，以降低項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。l 周邊在售樓盤較多，對(duì)今后的銷售有一定壓力。l 市場(chǎng)對(duì)投資型的物業(yè)寄求增加。l 區(qū)域內(nèi)大型樓盤的推出對(duì)本項(xiàng)目會(huì)產(chǎn)生一定影響。反映出年輕的置業(yè)主體將會(huì)是未來2—3年北京房地產(chǎn)的重要客戶。%，表明隨著房改的深入，大部分居民已接受購(gòu)房的觀念，并計(jì)劃在近期買房，因此未來的2—3年內(nèi)北京居民對(duì)住宅的需求仍較大。因此開發(fā)商在開發(fā)新項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)注重房屋價(jià)格便宜、地理位置好、交通方便并配有服務(wù)良好的物業(yè)管理公司，提高其性能價(jià)格比，以贏得客戶。 購(gòu)房時(shí)戶型選擇分析表明二居室是最受歡迎的單位，其次才是三居室。二、貸款額度選擇 付款方式三、首期的承受能力 首付能力上述分析表明，目前北京市購(gòu)房者的觀點(diǎn)與幾年前相比，已經(jīng)發(fā)生了很大的變化。l 整個(gè)社區(qū)采用圍合式建筑方案l 公寓采用板式高層l 圍合社區(qū)中央空間l 用地西側(cè)從北至南依次擺放商業(yè)配套、寫字樓的一部分；用地南側(cè)從西至東依次坐落另一部分寫字樓和公寓1號(hào)樓；用地北側(cè)設(shè)計(jì)為公寓2號(hào)樓；社區(qū)西側(cè)與東側(cè)保持完整外立面。從外觀上，在西側(cè)與南側(cè)保持完整連接，成為：勁松商圈地標(biāo)性建筑。l 盡可能地利用土地，力求經(jīng)濟(jì)、便捷、利于管理和使用。l 鑒于小區(qū)西南兩面臨街，應(yīng)盡可能考慮小區(qū)內(nèi)環(huán)境的營(yíng)造。l 立面造型追求樸素、精致、注重細(xì)節(jié)的風(fēng)格。l 我公司根據(jù)目前市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)和項(xiàng)目形象定位建議： 寫字樓外墻 采用鋁扣板結(jié)合淡藍(lán)色或灰色雙層玻璃。l 在某些空間設(shè)計(jì)中，如果確有極強(qiáng)烈的特點(diǎn)，在市場(chǎng)上會(huì)有較好反響，也可以不必墨守上述指標(biāo)，在戶型內(nèi)部保留靈活調(diào)整的余地。D中心實(shí)驗(yàn)室或安裝客戶的UPS等l 樓板承載力：某些樓層樓板承載力可以達(dá)到或超過400千克/平方米，以適應(yīng)高科技企業(yè)及研發(fā)機(jī)構(gòu)設(shè)置服務(wù)器/數(shù)據(jù)中心等的承重要求。D中心對(duì)電力供應(yīng)和不間斷供電要求很高）l 電梯：保證高峰時(shí)等候時(shí)間不超過30秒l 樓面：設(shè)架高地臺(tái)，高度約1015厘米。l 樓面布局：應(yīng)采用柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)，用作孵化器的樓層應(yīng)易于分割成80400平方米。裝修標(biāo)準(zhǔn)：n 大堂、電梯間：磨光花崗巖地面，大理石墻面n 內(nèi)墻為立邦墻面乳膠漆n 地面為水泥砂漿找平配地毯n 石膏板天花吊頂n 塑鋼雙層真空內(nèi)外開窗戶公寓裝修標(biāo)準(zhǔn)的建議 建議裝修價(jià)格加室內(nèi)配套設(shè)施，單價(jià)為800 元/平方米。 商業(yè)配套設(shè)施l 大型倉(cāng)儲(chǔ)超市l(wèi) 便利店l 精品專賣店娛樂配套設(shè)施（可設(shè)于商場(chǎng)頂層） l 健身休閑l 娛樂設(shè)施商務(wù)配套設(shè)施 l 銀行l(wèi) 商務(wù)中心l 服務(wù)快遞l 機(jī)票代理建議首層設(shè)置：銀行、商務(wù)中心、代理服務(wù)。第六章 價(jià)格策略在房地產(chǎn)營(yíng)銷過程中，定價(jià)是最敏感、最重要的事，方案能否達(dá)到預(yù)期的利潤(rùn)，全在定價(jià)一舉。全球第一的房地產(chǎn)代理品牌，認(rèn)知度高達(dá)60%。商場(chǎng)應(yīng)考慮整體招商，寫字樓考慮有一定工程形象進(jìn)度后銷售。在確認(rèn)本項(xiàng)目在市場(chǎng)中的定位后，廣告媒體可將我們的主張傳播于客戶群，并通過業(yè)務(wù)、企劃交流之后與其觀念融合在一起。配合銷售工作的開展，完成預(yù)定銷售指標(biāo)，為整個(gè)項(xiàng)目的銷售工作全面開展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。l 具有較高的性能價(jià)格比，投資置業(yè)兩相宜。全面攻擊戰(zhàn)略正式開盤后采用報(bào)紙、雜志、廣播等大眾傳播媒體為主媒體，廣為宣傳，制造聲勢(shì)，塑造物業(yè)形象。促銷性戰(zhàn)略為使消費(fèi)者對(duì)本案有特別深刻印象，并促使消費(fèi)者能立刻抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)參觀，須在適當(dāng)時(shí)機(jī)進(jìn)行促銷活動(dòng)，吸引大量人潮，以期創(chuàng)造銷售高峰（特別是針對(duì)商鋪部分）；同時(shí)，當(dāng)項(xiàng)目推廣工作達(dá)到一定階段時(shí)，為促使猶豫不決之客戶早下決心，或期望通過已成交客戶帶來新客戶時(shí)，亦應(yīng)舉辦適當(dāng)?shù)拇黉N活動(dòng)。為了向中國(guó)大陸的消費(fèi)者提供國(guó)際水準(zhǔn)的房地產(chǎn)相關(guān)服務(wù)，協(xié)同政府和業(yè)界促進(jìn)行業(yè)規(guī)模發(fā)展，真正實(shí)現(xiàn)與國(guó)際接軌，21世紀(jì)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)集合了一支國(guó)際化的專家隊(duì)伍，憑借21世紀(jì)全球30年的先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，致力于以特許加盟的方式組建全國(guó)市場(chǎng)營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)，考察并接納合適的房地產(chǎn)相關(guān)機(jī)構(gòu)及投資者加入21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)連鎖經(jīng)營(yíng)體系，為消費(fèi)者提供超值滿意的專業(yè)服務(wù)。 從業(yè)人員自我價(jià)值實(shí)現(xiàn)我們的規(guī)劃是：216。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京區(qū)現(xiàn)有10家加盟店，120名專業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。 二、本項(xiàng)目主創(chuàng)人員介紹Mr. Kenneth William Hunt 21世紀(jì)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)總裁 21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)體系資深經(jīng)營(yíng)管理專家1969年 作為自營(yíng)業(yè)主進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)1978年 加入21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)體系，取得了名列前茅的業(yè)績(jī)1987年 加入21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)總部投身推廣21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)體系成功經(jīng)驗(yàn)工作1990—1993年 任21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)新西蘭執(zhí)行總裁，3年中使新西蘭區(qū)域發(fā)展成當(dāng)?shù)刈畲蟮姆康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。1998—2000年 任21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)中美洲執(zhí)行總裁，領(lǐng)導(dǎo)哥斯達(dá)黎加、委內(nèi)瑞拉工作，5個(gè)月的時(shí)間使21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)在當(dāng)?shù)爻蔀樽畲蟮牟?