【正文】 并正式委托北京泛華及居易兩家加盟店，代表所有21世紀不動產(chǎn)體系的北京加盟店具體操作本項目。發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)，不僅可以為社會提供足夠、適銷的商用與民用住房，更重要的是能夠刺激個人消費和投資，從而為國民經(jīng)濟帶來新的增長。國內(nèi)生產(chǎn)總值實現(xiàn)67227億元，%，呈現(xiàn)出持續(xù)穩(wěn)定增長的態(tài)勢。二、 當前宏觀經(jīng)濟運行對房地產(chǎn)投資的影響2001年17月，%，投資旺盛，并繼續(xù)以加速度增長。2001年17月，比上年同期增長34%，%；，%，%。全市完成房地產(chǎn)投資540億元，%。增長19%，增副形勢尤為顯著。否則，就要產(chǎn)生結(jié)構(gòu)性的矛盾，出現(xiàn)空置現(xiàn)象，企業(yè)也會遭到市場的無情淘汰。一些規(guī)模較小、管理水平低、技術落后、人才匱乏、效益低下的房地產(chǎn)企業(yè)恐怕要遭淘汰。作為發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)的龍頭——房地產(chǎn)業(yè)，只有及時、準確地把握每項政策的精神實質(zhì)，才能為國家發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)做出貢獻，為企業(yè)求得可觀效益。二、把握使百姓“買得起房”的有關政策雖然個人買房已成為社會共識，但許多大中城市的房價與收入比仍在6倍以上，普通工薪階層買不起房；居民收入預期與支出預期反差大，使許多人不敢出手買房。2000年6月28日，由建設部組織，在北京人民大會堂舉行了“放心房、放心中介聯(lián)合宣言大會”。政策對于所有房地產(chǎn)企業(yè)都是平等的，早“把握”者早“受益”。第三節(jié) 2002年北京房地產(chǎn)市場預測l 北京房地產(chǎn)市場目前處于高位盤整階段，但2002年市場發(fā)展趨勢總體樂觀，預計下半年市場表現(xiàn)將比較活躍。l 客戶購房將更為慎重，低價位項目中，以自住為目的的購房者比例將會增加，高價位項目中，投資型客戶比例將會上升。l 2002年北京房地產(chǎn)市場供需存在錯位的矛盾，但高檔物業(yè)市場的供需矛盾有望率先得到緩解，中檔物業(yè)市場將面臨較大的壓力，低檔物業(yè)市場的供需矛盾2002年無法得到較大改觀。l 入世后市場的外資總量會有一定程度的增加，但不會出現(xiàn)大量外資涌入的現(xiàn)象，國外開發(fā)商也不會直接參與房地產(chǎn)的開發(fā)與建設。 二、周邊物業(yè)狀況購物：京客隆、天客隆、普爾斯馬特、王府井海文商廈學校：勁松一中、工大附中，垂楊柳一中、勁松一小等娛樂：北人娛樂中心、勁松電影院、宏榮保齡球、首圖新館銀行：商業(yè)銀行、工商銀行、建設銀行郵政：勁松中街郵政局、雙井郵局。在調(diào)查過程中發(fā)現(xiàn)，大部分樓盤缺乏前期一個詳細的、嚴謹?shù)捻椖空{(diào)查論證的過程，在項目的客戶定位方面缺乏有效的細分和針對性的調(diào)查。這種現(xiàn)象表明在項目前期設計的過程中缺乏對客戶群體的分析和對戶型產(chǎn)品的研究。主要集中表現(xiàn)在客廳的開間尺寸比較小，170平方米的四房戶型，這不僅使客廳感覺狹長、使用不方便，同時也極大的浪費房屋的面積。中心花園里的網(wǎng)球場、門球場、運動器械，社區(qū)老年活動中心、醫(yī)療中心、托幼、學?！C合分析：小區(qū)配套完善，入市價格合理，升值空間較大。戶型： 采用大開設計，自由組合。消防自控系統(tǒng)樓宇自控系統(tǒng)停車管理系統(tǒng)保安監(jiān)控系統(tǒng)大廈衛(wèi)生潔具采用進口產(chǎn)品裝修標準：外墻 花崗巖、高級面磚。l 設計尚未開始，可以根據(jù)市場變動情況，重新定位，以降低項目的風險。l 周邊在售樓盤較多，對今后的銷售有一定壓力。l 市場對投資型的物業(yè)寄求增加。l 區(qū)域內(nèi)大型樓盤的推出對本項目會產(chǎn)生一定影響。反映出年輕的置業(yè)主體將會是未來2—3年北京房地產(chǎn)的重要客戶。%，表明隨著房改的深入，大部分居民已接受購房的觀念，并計劃在近期買房，因此未來的2—3年內(nèi)北京居民對住宅的需求仍較大。因此開發(fā)商在開發(fā)新項目時，應注重房屋價格便宜、地理位置好、交通方便并配有服務良好的物業(yè)管理公司，提高其性能價格比，以贏得客戶。 購房時戶型選擇分析表明二居室是最受歡迎的單位，其次才是三居室。二、貸款額度選擇 付款方式三、首期的承受能力 首付能力上述分析表明，目前北京市購房者的觀點與幾年前相比，已經(jīng)發(fā)生了很大的變化。l 整個社區(qū)采用圍合式建筑方案l 公寓采用板式高層l 圍合社區(qū)中央空間l 用地西側(cè)從北至南依次擺放商業(yè)配套、寫字樓的一部分；用地南側(cè)從西至東依次坐落另一部分寫字樓和公寓1號樓；用地北側(cè)設計為公寓2號樓；社區(qū)西側(cè)與東側(cè)保持完整外立面。從外觀上，在西側(cè)與南側(cè)保持完整連接，成為：勁松商圈地標性建筑。l 盡可能地利用土地，力求經(jīng)濟、便捷、利于管理和使用。l 鑒于小區(qū)西南兩面臨街，應盡可能考慮小區(qū)內(nèi)環(huán)境的營造。l 立面造型追求樸素、精致、注重細節(jié)的風格。l 我公司根據(jù)目前市場標準和項目形象定位建議： 寫字樓外墻 采用鋁扣板結(jié)合淡藍色或灰色雙層玻璃。l 在某些空間設計中，如果確有極強烈的特點，在市場上會有較好反響，也可以不必墨守上述指標，在戶型內(nèi)部保留靈活調(diào)整的余地。D中心實驗室或安裝客戶的UPS等l 樓板承載力：某些樓層樓板承載力可以達到或超過400千克/平方米，以適應高科技企業(yè)及研發(fā)機構(gòu)設置服務器/數(shù)據(jù)中心等的承重要求。D中心對電力供應和不間斷供電要求很高）l 電梯：保證高峰時等候時間不超過30秒l 樓面：設架高地臺，高度約1015厘米。l 樓面布局：應采用柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)，用作孵化器的樓層應易于分割成80400平方米。裝修標準：n 大堂、電梯間：磨光花崗巖地面，大理石墻面n 內(nèi)墻為立邦墻面乳膠漆n 地面為水泥砂漿找平配地毯n 石膏板天花吊頂n 塑鋼雙層真空內(nèi)外開窗戶公寓裝修標準的建議 建議裝修價格加室內(nèi)配套設施，單價為800 元/平方米。 商業(yè)配套設施l 大型倉儲超市l(wèi) 便利店l 精品專賣店娛樂配套設施（可設于商場頂層） l 健身休閑l 娛樂設施商務配套設施 l 銀行l(wèi) 商務中心l 服務快遞l 機票代理建議首層設置：銀行、商務中心、代理服務。第六章 價格策略在房地產(chǎn)營銷過程中，定價是最敏感、最重要的事，方案能否達到預期的利潤，全在定價一舉。全球第一的房地產(chǎn)代理品牌，認知度高達60%。商場應考慮整體招商，寫字樓考慮有一定工程形象進度后銷售。在確認本項目在市場中的定位后，廣告媒體可將我們的主張傳播于客戶群，并通過業(yè)務、企劃交流之后與其觀念融合在一起。配合銷售工作的開展，完成預定銷售指標，為整個項目的銷售工作全面開展奠定堅實的基礎。l 具有較高的性能價格比，投資置業(yè)兩相宜。全面攻擊戰(zhàn)略正式開盤后采用報紙、雜志、廣播等大眾傳播媒體為主媒體，廣為宣傳，制造聲勢，塑造物業(yè)形象。促銷性戰(zhàn)略為使消費者對本案有特別深刻印象，并促使消費者能立刻抵達現(xiàn)場參觀，須在適當時機進行促銷活動，吸引大量人潮，以期創(chuàng)造銷售高峰（特別是針對商鋪部分）；同時，當項目推廣工作達到一定階段時，為促使猶豫不決之客戶早下決心，或期望通過已成交客戶帶來新客戶時，亦應舉辦適當?shù)拇黉N活動。為了向中國大陸的消費者提供國際水準的房地產(chǎn)相關服務，協(xié)同政府和業(yè)界促進行業(yè)規(guī)模發(fā)展，真正實現(xiàn)與國際接軌，21世紀中國不動產(chǎn)集合了一支國際化的專家隊伍，憑借21世紀全球30年的先進管理經(jīng)驗，致力于以特許加盟的方式組建全國市場營銷網(wǎng)絡，考察并接納合適的房地產(chǎn)相關機構(gòu)及投資者加入21世紀不動產(chǎn)連鎖經(jīng)營體系，為消費者提供超值滿意的專業(yè)服務。 從業(yè)人員自我價值實現(xiàn)我們的規(guī)劃是：216。21世紀不動產(chǎn)北京區(qū)現(xiàn)有10家加盟店，120名專業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀人。 二、本項目主創(chuàng)人員介紹Mr. Kenneth William Hunt 21世紀中國不動產(chǎn)總裁 21世紀不動產(chǎn)體系資深經(jīng)營管理專家1969年 作為自營業(yè)主進入房地產(chǎn)行業(yè)1978年 加入21世紀不動產(chǎn)體系，取得了名列前茅的業(yè)績1987年 加入21世紀不動產(chǎn)總部投身推廣21世紀不動產(chǎn)體系成功經(jīng)驗工作1990—1993年 任21世紀不動產(chǎn)新西蘭執(zhí)行總裁，3年中使新西蘭區(qū)域發(fā)展成當?shù)刈畲蟮姆康禺a(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)。1998—2000年 任21世紀不動產(chǎn)中美洲執(zhí)行總裁，領導哥斯達黎加、委內(nèi)瑞拉工作，5個月的時間使21世紀不動產(chǎn)在當?shù)爻蔀樽畲蟮牟?