【正文】 發(fā)展商及廣告公司共同完成。第五章 項(xiàng)目功能定位建議.一、整體規(guī)劃建議l 本項(xiàng)目作為地標(biāo)性建筑，總體布局強(qiáng)調(diào)完整大氣，體現(xiàn)完整社區(qū)的形象。l 盡可能地利用土地，力求經(jīng)濟(jì)、便捷、利于管理和使用。l 配套和非配套公建的布局應(yīng)便于購買者使用。l 采取大尺度的手法處理，追求小區(qū)形象的統(tǒng)一感。必要時(shí)可利用景觀軸線法加以控制。l 鑒于小區(qū)西南兩面臨街，應(yīng)盡可能考慮小區(qū)內(nèi)環(huán)境的營(yíng)造。l 提倡戶型細(xì)部設(shè)計(jì)，盡可能在戶型的單體設(shè)計(jì)方面挖掘設(shè)計(jì)潛力。二、外觀設(shè)計(jì)建議l 在建筑立面造型上形成真正的特色，是提升小區(qū)品質(zhì)事半功倍的方法。建成后可成為區(qū)域內(nèi)的地標(biāo)性建筑，易于識(shí)別。l 立面造型追求樸素、精致、注重細(xì)節(jié)的風(fēng)格。通過設(shè)計(jì)達(dá)到的高品質(zhì)的感覺。l 考慮到北京客戶的接受能力遠(yuǎn)高于建筑師的期望值，建議在立面造型上進(jìn)行較為現(xiàn)代的探索，但要注意新穎不等于怪誕，分寸和風(fēng)格的把握極為重要。l 在立面造型設(shè)計(jì)上不要賦予建筑過多的理念，注重細(xì)節(jié)的精致和合理是較為明智的。l 我公司根據(jù)目前市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)和項(xiàng)目形象定位建議： 寫字樓外墻 采用鋁扣板結(jié)合淡藍(lán)色或灰色雙層玻璃。 公寓外墻底層采用大理石、花崗巖貼面，上部采用高檔外墻磚。三、戶型設(shè)計(jì)建議l 公寓的主力戶型，主要空間控制在下列面積范圍之內(nèi)較為合理：一居室：60平方米建筑面積。兩居室：100平方米建筑面積 l 在產(chǎn)品設(shè)計(jì)中，基本遵循上述面積指標(biāo)，不追求夸張的居室面積。l 在某些空間設(shè)計(jì)中，如果確有極強(qiáng)烈的特點(diǎn)，在市場(chǎng)上會(huì)有較好反響，也可以不必墨守上述指標(biāo)，在戶型內(nèi)部保留靈活調(diào)整的余地。 單位：平方米一室戶兩室戶客廳 202535餐廳810廚房3558衛(wèi)生間5668主臥13151618次臥1013 儲(chǔ)藏室224四、配套設(shè)施建議寫字樓必要的硬件設(shè)施：l 總體結(jié)構(gòu)：采用柱網(wǎng)式結(jié)構(gòu)，以提高樓層使用率。l 層面積：10001500平米，這樣可以保證較合理的使用率。l ；l ，以便用作高科技公司的Ramp。D中心實(shí)驗(yàn)室或安裝客戶的UPS等l 樓板承載力：某些樓層樓板承載力可以達(dá)到或超過400千克/平方米，以適應(yīng)高科技企業(yè)及研發(fā)機(jī)構(gòu)設(shè)置服務(wù)器/數(shù)據(jù)中心等的承重要求。l 空調(diào)：建議四管制FCU或VAV空調(diào)系統(tǒng)，新風(fēng)量不低于50立方米/人/小時(shí)，可以提供24小時(shí)服務(wù)以滿足IT公司加班頻繁的要求。l 電力：≥100瓦/平方米，多路或至少雙路供電，有后備電機(jī)/UPS保證24小時(shí)不間斷供電。（高科技企業(yè)尤其軟件企業(yè)的Ramp。D中心對(duì)電力供應(yīng)和不間斷供電要求很高）l 電梯：保證高峰時(shí)等候時(shí)間不超過30秒l 樓面：設(shè)架高地臺(tái)，高度約1015厘米。某些樓層于樓層間預(yù)留可拆卸樓板，便于租用二層或多層客戶設(shè)置內(nèi)部樓梯，例如嘉里中心在高層樓層的同一位置預(yù)留3米X 4米可拆卸樓板。l 通訊：樓內(nèi)鋪設(shè)光纜進(jìn)行語音、數(shù)據(jù)和圖象多種信號(hào)傳輸與寬帶網(wǎng)連接（IP或ATM），充足數(shù)量的DDN（E1，T1）、ISDN、DID（所有分機(jī)擁有直線號(hào)碼）等獨(dú)立的無線通訊，衛(wèi)星通訊設(shè)施。l 自然采光：樓層進(jìn)深不超過15米，以避免自然采光不足。l 樓面布局：應(yīng)采用柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)，用作孵化器的樓層應(yīng)易于分割成80400平方米。 寫字樓必要的智能化系統(tǒng)A） 樓宇設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)l 供熱、通風(fēng)和空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)l 給排水及中水系統(tǒng)l 照明設(shè)備系統(tǒng)l 電梯監(jiān)控系統(tǒng)B） 停車場(chǎng)管理系統(tǒng)C） 廣播音響系統(tǒng)（緊急廣播疏散）D） 保安監(jiān)控系統(tǒng)l 保安監(jiān)視系統(tǒng)l 巡更系統(tǒng)l 防盜系統(tǒng) E）消防自動(dòng)化系統(tǒng)l 消防報(bào)警系統(tǒng)l 噴淋滅火系統(tǒng)l 通風(fēng)排煙系統(tǒng) F）辦公自動(dòng)化系統(tǒng)l 共享信息系統(tǒng)l 辦公與文件處理流程自動(dòng)化管理系統(tǒng)l 物業(yè)管理輔助系統(tǒng)l 電子郵件系統(tǒng)l 設(shè)備共享系統(tǒng) G）信息自動(dòng)化系統(tǒng)l 網(wǎng)絡(luò)通訊系統(tǒng)l 電視通訊系統(tǒng)l 無線通訊系統(tǒng)l 程控電話用戶交換系統(tǒng)公寓必要的智能設(shè)施l 出入口的管理l 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)l 對(duì)講防盜系統(tǒng)l 水、電、氣等遠(yuǎn)程抄表l 住戶報(bào)警系統(tǒng)l 物業(yè)計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)l 信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)l 車輛出入、停車管理系統(tǒng)。五、裝修標(biāo)準(zhǔn)建議寫字樓平面布局及裝修標(biāo)準(zhǔn)的建議。平面布局：l 標(biāo)準(zhǔn)層建議采用全開間形式l 以電梯間或某個(gè)公共區(qū)域?yàn)榉指魠^(qū)，將整個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層分為兩大部分，在設(shè)計(jì)上預(yù)留上下水管道l 根據(jù)業(yè)主的要求，開發(fā)商可在大的分區(qū)內(nèi)進(jìn)行規(guī)則性的排列。裝修標(biāo)準(zhǔn)：n 大堂、電梯間：磨光花崗巖地面，大理石墻面n 內(nèi)墻為立邦墻面乳膠漆n 地面為水泥砂漿找平配地毯n 石膏板天花吊頂n 塑鋼雙層真空內(nèi)外開窗戶公寓裝修標(biāo)準(zhǔn)的建議 建議裝修價(jià)格加室內(nèi)配套設(shè)施，單價(jià)為800 元/平方米。 室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)：n 戶門：高級(jí)裝飾三防門或高級(jí)木門n 廚房：墻面采用高級(jí)瓷磚；地面鋪設(shè)防滑地磚；鋁扣板吊頂n 配送高級(jí)櫥柜，洗盆、龍頭，抽油煙機(jī)n 衛(wèi)生間：配送高檔洗手盆、座便器、浴盆、淋浴、龍頭、花灑。地面鋪設(shè)高級(jí)防滑地磚、墻面采用高級(jí)瓷磚n 外窗：鋁合金雙層中空噴塑n 室內(nèi)： 墻面：高級(jí)環(huán)保乳膠漆n 地面：鋪設(shè)優(yōu)質(zhì)實(shí)木地板。六、配套服務(wù)建議寫字樓配套服務(wù)設(shè)施根據(jù)功能的不同可分為商業(yè)設(shè)施、娛樂設(shè)施和商務(wù)設(shè)施三大部分。 商業(yè)配套設(shè)施l 大型倉儲(chǔ)超市l(wèi) 便利店l 精品專賣店娛樂配套設(shè)施（可設(shè)于商場(chǎng)頂層） l 健身休閑l 娛樂設(shè)施商務(wù)配套設(shè)施 l 銀行l(wèi) 商務(wù)中心l 服務(wù)快遞l 機(jī)票代理建議首層設(shè)置：銀行、商務(wù)中心、代理服務(wù)。 公寓的服務(wù)配套設(shè)施l 會(huì)所是小區(qū)的形象中心和心理中心，配套設(shè)施應(yīng)設(shè)置于會(huì)所中，以便于使用。l 配套設(shè)施：游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、健身房、商務(wù)中心、員工食堂、24小時(shí)便利店七、物業(yè)管理建議l 物業(yè)管理的水平能影響項(xiàng)目及企業(yè)形象，產(chǎn)品的價(jià)格。l 物業(yè)管理的水平高低將對(duì)客戶最終消費(fèi)起重要的影響l 知名的物業(yè)管理公司將成為項(xiàng)目預(yù)售的賣點(diǎn)，并帶來部分客戶資源。第六章 價(jià)格策略在房地產(chǎn)營(yíng)銷過程中，定價(jià)是最敏感、最重要的事，方案能否達(dá)到預(yù)期的利潤(rùn)，全在定價(jià)一舉。價(jià)格定高了，不會(huì)被購房者所接受而滯銷；如果定低了，雖然能在很短的時(shí)間內(nèi)搶購一空，但發(fā)展商就會(huì)少賺很多利潤(rùn)。在具體制訂房地產(chǎn)價(jià)格的過程中，要考慮諸多因素，如何充分利用天時(shí)、地利、人和，從而更全面地體現(xiàn)整體地營(yíng)銷戰(zhàn)略極為重要。一、 定價(jià)原則l 市場(chǎng)定位決定物業(yè)價(jià)格 l 價(jià)格要符合市場(chǎng)環(huán)境l 價(jià)格要符合經(jīng)營(yíng)指標(biāo)l 價(jià)格要保持一定的競(jìng)爭(zhēng)性二、 定價(jià)方式 l 成本加成定價(jià)l 市場(chǎng)比較定價(jià)l 客戶感受定價(jià)三、 本項(xiàng)目定價(jià)建議根據(jù)以上分析我公司建議：l 寫字樓均價(jià)：10000元/㎡l 公寓均價(jià)： 7500元/㎡ l 商場(chǎng)價(jià)格：首層13000元/㎡，二層10000元/㎡，三層8000元/㎡，四層6000元/㎡第七章 銷售策略一、 推廣方式21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)是全球最大的房地產(chǎn)綜合服務(wù)提供商。全球第一的房地產(chǎn)代理品牌，認(rèn)知度高達(dá)60%。歷經(jīng)30多年的房地產(chǎn)銷售，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)不僅具備常規(guī)的房地產(chǎn)推廣方式，同時(shí)還具有一套不同于目前國(guó)內(nèi)地產(chǎn)代理公司的操作手段。 常規(guī)方式：l 現(xiàn)場(chǎng)接待（坐盤銷售）l 巡展方式（行商）l 以拍賣代銷售 特有方式：l Century21系統(tǒng)擁有成熟的電子商務(wù)系統(tǒng)l Tower軟件系統(tǒng)：銷售策略修正；電子樓書；現(xiàn)場(chǎng)展示；虛擬閱覽等l SIS銷售信息管理系統(tǒng)l Relocation客戶推薦系統(tǒng)二、 銷售渠道l Century21系統(tǒng)資源共享，可聯(lián)合銷售l 北京：10家加盟店l 全國(guó)：上海、廈門