【正文】 磚混516小 計　4377　　　0264810195635四、項目定位該項目位于龍口鎮(zhèn)規(guī)劃中的商住圈核心地段，一是交通便利，南為龍口主干道東風(fēng)大道，是往來洪湖與咸寧地區(qū)的車輛必經(jīng)之路；二是工作環(huán)境優(yōu)美，西面為龍口信用社，與鎮(zhèn)政府也相隔不遠(yuǎn)，為購買本項目的業(yè)主提供了很好的工作環(huán)境；三是擁有優(yōu)良的學(xué)區(qū)環(huán)境，本項目離龍口中心學(xué)校不遠(yuǎn)，與龍口小學(xué)也近，能為居民提供良好的學(xué)區(qū)環(huán)境。項目總用地面積為16285平方米。二、資金實力及開發(fā)資質(zhì)情況洪湖市臥龍置業(yè)有限公司成立于2011年9月，公司注冊地為洪湖市龍口鎮(zhèn)東風(fēng)大道28號；有限責(zé)任公司(自然人獨資)；經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營和物業(yè)管理；經(jīng)營有效期至2041年9月19日。公司注冊資金1000萬元，現(xiàn)有職員16人。本公司是2011年9月成立的一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，具有房地產(chǎn)開發(fā)暫定級資質(zhì)。堅持以專業(yè)視角精耕細(xì)作，構(gòu)筑最有價值的生活空間；在提升產(chǎn)品品質(zhì)和企業(yè)價值的同時，最大限度實現(xiàn)企業(yè)、客戶和社會的三方共贏。該地段是龍口鎮(zhèn)規(guī)劃中的城鎮(zhèn)中心區(qū)，交通便利，人口密度適中，周圍無噪音擾民與環(huán)境污染，是適宜人口居住較理想的場所。公用配套工程：建設(shè)室外綠化、道路、水電等配套設(shè)公用設(shè)施。主力戶型為三室二廳二衛(wèi)。具體詳見投資估算表。建議政府相關(guān)部門對本項目予以審核通過。1951年境內(nèi)設(shè)區(qū)轄龍口鎮(zhèn)和堤街、高橋等鄉(xiāng)，1956年增設(shè)和里鄉(xiāng)，1961年改公社，1975年合建龍口公社，1984年又分置龍口鎮(zhèn)和高橋、堤街、和里3鄉(xiāng)，1987年組建龍口鎮(zhèn)。該鎮(zhèn)依托資源，發(fā)展農(nóng)副產(chǎn)品加企業(yè)，全鎮(zhèn)共有糧棉加工企業(yè)13家，棉花加工企業(yè)8家，油料加工企業(yè)2家，木材加工企業(yè)8家。2004年，該鎮(zhèn)后湖4萬畝水產(chǎn)養(yǎng)殖板塊被省農(nóng)業(yè)廳定為“無公害水產(chǎn)養(yǎng)殖基地”其出產(chǎn)的銀鯽獲國家“綠色產(chǎn)品”認(rèn)證，打造成“洪湖銀鯽”品牌，年水產(chǎn)品總量4萬余噸，銀鯽2萬噸，成為武漢“活鮮魚缸”，產(chǎn)品運銷湖南、河南、江西、河北、江蘇等省市。產(chǎn)業(yè)格局逐步優(yōu)化。一是著力抓好招商引資基礎(chǔ)性工作，主動收集、整理、論證一些前景好潛力大的項目，提高了項目談判的成功率。2010年全鎮(zhèn)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)增加產(chǎn)值 2600萬元，較“十一五”初期有大幅增長，全鎮(zhèn)現(xiàn)有各類民營企業(yè)，普遍運轉(zhuǎn)良好。試點村的整體規(guī)劃編制工作正在穩(wěn)步實施，各項改造工作有力推進(jìn)，村容村貌有了極大的改觀。三是農(nóng)技推廣綜合服務(wù)站功能進(jìn)一步完善，農(nóng)技服務(wù)等職能得到進(jìn)一步強化，科技服務(wù)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)一步健全。三是安全飲水工程建設(shè)快速推進(jìn)，先后投資一百多萬元，完成了集鎮(zhèn)及周邊16個村的管網(wǎng)延伸和健康供水。積極協(xié)助電信、移動、聯(lián)通公司在龍口鎮(zhèn)境內(nèi)建立基站、完善網(wǎng)絡(luò)，實現(xiàn)了村村通程控電話，無線通訊覆蓋面達(dá)98%以上。到2010年，龍口鎮(zhèn)城鎮(zhèn)居民醫(yī)療保險投保達(dá)到1200人，新型農(nóng)村養(yǎng)老保險試點工作全面推進(jìn)，截止2010年全鎮(zhèn)參保率已達(dá)到80%。全鎮(zhèn)大病救助人數(shù)達(dá)到142人，為全市之最。衛(wèi)生工作不斷加強，醫(yī)療保險做到了人口全覆蓋。統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟社會發(fā)展，扎實推進(jìn)社會主義新農(nóng)村建設(shè)。構(gòu)建社會主義和諧社會，必須促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟社會全面進(jìn)步。(2)圍繞社會主義新農(nóng)村建設(shè)做好農(nóng)業(yè)和農(nóng)村工作。(3)扎實穩(wěn)步推進(jìn)社會主義新農(nóng)村建設(shè)。要本著節(jié)約原則，充分立足現(xiàn)有基礎(chǔ)進(jìn)行房屋和設(shè)施改造，防止大拆大建，防止加重農(nóng)民負(fù)擔(dān)，扎實穩(wěn)步地推進(jìn)村莊治理。在試驗區(qū)近期建設(shè)中，重點抓好八大類項目之一的加強村莊環(huán)境整治。重點是加強村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃和環(huán)境整治，建設(shè)新村鎮(zhèn)；發(fā)展農(nóng)村各項社會事業(yè)，培育新農(nóng)民；加強農(nóng)村民主法制建設(shè)和精神文明建設(shè)，倡導(dǎo)新風(fēng)尚。農(nóng)民安居住宅區(qū)及配套設(shè)施區(qū)的建設(shè)，極大改善了農(nóng)村原來的面貌，農(nóng)民的各項生活條件能夠得到提高。城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展首先是要破除二元結(jié)構(gòu)。另一方面，近年來，在起點較高的基礎(chǔ)上，黨中央、國務(wù)院為改善農(nóng)村生產(chǎn)生活條件出臺了一系列更直接更有力的政策措施，特別是農(nóng)村“六小工程”(節(jié)水灌溉、人畜飲水、鄉(xiāng)村道路、農(nóng)村水電、農(nóng)村沼氣、草場圍欄等)建設(shè)進(jìn)展順利，成效顯著，為新農(nóng)村建設(shè)積累了有益的經(jīng)驗。金華庭商住小區(qū)結(jié)合當(dāng)?shù)嘏f城改造、休閑文化和旅游資源，形成一處綜合性的商住小區(qū)。(1)優(yōu)化城鎮(zhèn)空間布局。(2)加快中心城區(qū)建設(shè)步伐。加快文泉西路延伸工程、漢洪線城區(qū)至石碼頭電排河省道改造工程等建設(shè)；啟動四橋及四橋道路建設(shè)工程，從而形成中心城區(qū)三橫四縱三橋的主干道框架和環(huán)繞全城、交錯貫通的城市交通網(wǎng)絡(luò)。重點加快長江外灘公園等文體休閑娛樂設(shè)施；進(jìn)行市場化運作，建設(shè)市政公共交通停車場，引導(dǎo)和鼓勵企事業(yè)單位建立收費式停車場，解決日益膨脹的城市交通環(huán)境；加快污水處理廠管網(wǎng)延伸工程、中心城區(qū)垃圾無害化處理廠、自來水及管網(wǎng)建設(shè)、天然氣管網(wǎng)等設(shè)施建設(shè)，逐步提高城市管理水平，完善城市功能，提升城市整體形象和品位。(4)加大農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，加快新農(nóng)村縱深推進(jìn)步伐。著力抓好農(nóng)村道路建設(shè)、農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)工程和大溝大渠疏浚改造等基礎(chǔ)工程，加快農(nóng)村道路、溝渠、橋梁、涵閘、泵站的改造升級，健全和完善農(nóng)業(yè)科技推廣體系、農(nóng)業(yè)機械化推進(jìn)服務(wù)體系、農(nóng)產(chǎn)品安全體系、農(nóng)業(yè)市場信息服務(wù)體系，提升農(nóng)業(yè)服務(wù)水平和能力。加強信息基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，參與建立和完善長江經(jīng)濟帶信息系統(tǒng)基礎(chǔ)框架，建成各地區(qū)、各種類信息網(wǎng)絡(luò)互聯(lián)互通的傳輸網(wǎng)絡(luò)，加強本地基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料庫建設(shè)，完善電子政務(wù)應(yīng)用平臺和協(xié)調(diào)共享的門戶網(wǎng)站建設(shè)，為社會提供信息服務(wù)，推進(jìn)農(nóng)村信息資源共享平臺建設(shè)，提高城鄉(xiāng)信息化水平。加快省道干線沿線村莊環(huán)境整治，科學(xué)規(guī)劃設(shè)置沿線特色景點，努力把洪湖建成集生態(tài)觀光、文化體驗、休閑度假、科普考察、水上運動等功能為一體的生態(tài)文化旅游目的地。(2)以交通基礎(chǔ)設(shè)施為依托加快發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)。(3)以刺激和擴大消費為手段改造提升其它服務(wù)業(yè)。三是積極發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)，力爭在發(fā)展廣播影視、新聞出版、文娛演藝、動漫游戲四大產(chǎn)業(yè)上有突破，豐富城鄉(xiāng)居民精神生活。洪湖市作為湖北省的一個重要縣市，人們的生活和住房水平成為市委市政府關(guān)心的重點。伴隨洪湖市龍口鎮(zhèn)加大棚戶區(qū)改造的力度，改善龍口鎮(zhèn)集鎮(zhèn)面貌及職工居住環(huán)境，構(gòu)筑宜住型、高品位人文休閑空間，天下臥龍兩年前還是一片低矮破舊棚戶的地段，如今已是大廈高聳、新房成片，成了城市的一大景觀?，F(xiàn)龍口鎮(zhèn)老城改造片區(qū)屬于鎮(zhèn)商居中心組團中，按照龍口鎮(zhèn)改造規(guī)劃，龍口鎮(zhèn)的居住環(huán)境將大大改善，從而可以提高龍口鎮(zhèn)房地產(chǎn)的價值。預(yù)計龍口鎮(zhèn)未來類似的高檔樓盤還有很大的市和上升空間。二是放開搞活二、三級房地產(chǎn)市場。適應(yīng)人民生活水平不斷提高的要求，不斷提高完善住房工程質(zhì)量、功能、環(huán)境，努力降低住房造價，擴大住房銷售與流通。本項目正是緊緊圍繞《洪湖市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十二五”規(guī)劃綱要》和《洪湖市住房建設(shè)規(guī)劃》的指導(dǎo)精神，建立健全洪湖市住房建設(shè)體系，擴大洪湖市新建商品住房建設(shè)的供給總量，同時結(jié)合《龍口總體規(guī)劃》，加強以道路立面環(huán)境整治及棚戶區(qū)改造的步伐，有針對性開發(fā)適合洪湖市人們生活習(xí)慣的個性化住房。第三節(jié) 產(chǎn)業(yè)政策及市場準(zhǔn)入分析一、國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策及評價2012年，我國堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松、抑制房價過快上漲，同時大力建設(shè)保障性安居工程，最終實現(xiàn)了房地產(chǎn)調(diào)控的階段性目標(biāo)。在此努力之下，本年度房價快速上漲的趨勢得到抑制，住房相對價格有所下降。2%。這種局面表明，伴隨著經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整、發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的過程，宏觀經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴開始減弱。這就使得部分積累的剛性需求因為市場預(yù)期變化在2013年進(jìn)一步釋放，增加市場的真實需求。中央經(jīng)濟工作會議提出要“繼續(xù)堅持房地產(chǎn)調(diào)控不放松”，已經(jīng)奠定了2013年調(diào)控的基調(diào)?！　Υ?，社科院發(fā)布的2013年《住房綠皮書》建議，房地產(chǎn)調(diào)控在需求管理方面，可以細(xì)化和嚴(yán)密限購政策，堵塞和糾正各種企圖改變政策的行為；在金融政策方面，可以取消期房預(yù)售制度，完善差別化的金融政策；在稅收政策方面，可以將擴大房地產(chǎn)稅試點作為穩(wěn)定當(dāng)前預(yù)期和深化住房綜合配套改革的突破口；在住房保障方面，可以完善安居工程的各項措施，探索實施康居工程；在租賃市場方面，要規(guī)范和發(fā)展租賃市場；在土地政策方面，可以制定調(diào)控目標(biāo)，探索建立抑制地價過度上漲的機制；在空間管理方面，要根據(jù)對不同城市采取不同調(diào)控措施，針對一些城市可能出現(xiàn)的房地產(chǎn)泡沫破滅的情勢，建立房地產(chǎn)調(diào)控的應(yīng)急機制。洪湖市住宅用房銷售套數(shù)供應(yīng)趨勢圖洪湖市成交均價趨勢圖2012年分月供應(yīng)面積圖一是銷售量從年初在低位徘徊，年中穩(wěn)步向上，到年底量能急速放大，說明市場存在需求，只是等國家的房地產(chǎn)政策落地，利空消化，市場中的購買力就會釋放。主力戶型為三室二廳二衛(wèi)，其面積為116平方米左右。該項目的開發(fā)符合洪湖市財政局關(guān)于下達(dá)2011年中央補助棚戶區(qū)改造專項資金的通知(洪財綜發(fā)[2011]14號)規(guī)定的棚改改造政策，以居者有其屋為主要目標(biāo)，配合國家房改政策精神，本著多層為主、密度適中、高層點綴、環(huán)境優(yōu)美、有利生產(chǎn)、方便生活的原則，實現(xiàn)住宅建設(shè)小區(qū)化、小區(qū)規(guī)?；?。加快舊城改造，將村鎮(zhèn)改造與村鎮(zhèn)居民點建設(shè)納入城市建設(shè)的長遠(yuǎn)計劃，可使城市功能布局更趨合理。隨著國家改革開放政策的逐漸深入、社會的進(jìn)步、經(jīng)濟體制與增長方式的轉(zhuǎn)型，舊城區(qū)承載的職能逐漸多元化、復(fù)雜化。項目申報單位房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)為暫定級資質(zhì)，符合房地產(chǎn)行業(yè)的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)要求。二、資源開發(fā)利用方案本項目建設(shè)的原材料主要為土地和鋼材、商品砼等建筑原材料，來源與供應(yīng)極為方便。水資源：本項目不開采地下水，所需生活用水來自市政管網(wǎng)自來水，預(yù)計正常年耗水量4萬立方米?？傮w目標(biāo)：到2020年，我國住宅和公共建筑建造和使用的能源資源消耗水平要接近或達(dá)到現(xiàn)階段中等發(fā)達(dá)國家的水平。水環(huán)境系統(tǒng)：保證節(jié)水器具的使用率達(dá)到100%；污水處理率應(yīng)達(dá)到100%，達(dá)標(biāo)排放率必須達(dá)到100%。熱環(huán)境系統(tǒng)：采暖、空調(diào)及熱水供應(yīng)應(yīng)盡量利用太陽能、地?zé)崮艿染G色能源，推廣采用采暖、空調(diào)、生活熱水三聯(lián)供的熱環(huán)境技術(shù)。四、資源利用效果及評價建筑節(jié)能：通過采取各種建筑節(jié)能技術(shù)，本項目新建建筑可實現(xiàn)建筑節(jié)能57%，高于2010年全國城鎮(zhèn)新建建筑實現(xiàn)節(jié)能50%目標(biāo)要求；建筑節(jié)地通過合理設(shè)計和平面布局，在符合健康衛(wèi)生和采光標(biāo)準(zhǔn)的前提下合理提高建筑密度和容積率；充分開發(fā)利用城市地下空間。符合2010年建筑節(jié)水20%的目標(biāo)要求?！恫膳L(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范》GB500192003《民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范》JGJ/T1692二、能源消耗分析(一)水耗小區(qū)水源取自于當(dāng)?shù)厥姓o水管，接入管DN100，設(shè)置LXS100水表，由從建峰路主管接水。商業(yè)用水量：每1000平米每天用水1噸，未預(yù)見用水量及管網(wǎng)漏失水量：小區(qū)未預(yù)見用水量及管網(wǎng)漏水按最高日用水量的10%~15%計算。2，路燈及景觀用電以每畝一燈，40W每天工作10小時，本項目計11908平方米。如下表：用電設(shè)名稱數(shù)量（戶、輛、平方米）計算負(fù)荷年負(fù)荷量（KW）備 注每天用電量（KW）住宅照明1955 每戶每天5KW為指標(biāo)電梯0100 每部電梯以20KW每天工作5小時指標(biāo)路燈及景觀11908 以每666平米一燈，40W每天10小時商業(yè)用電16 以1000平米，2KW每天工作8小時門衛(wèi)及其它用電　　 　合計　　 　(三)液化氣消耗量生活用氣量本小區(qū)規(guī)劃居民總戶數(shù)為195戶，每戶居民用氣設(shè)備按一臺雙眼燃?xì)庠詈鸵慌_燃?xì)鉄崴饔?。屋面類型：屋面、地面磚(10mm)+水泥砂漿(25mm)+高分子樹脂、活性材料()+防水卷材、聚氨酯()+水泥砂漿(20mm)+1：8水泥加氣混凝土碎料實鋪(屋面找坡)(20mm)+擠塑聚苯板(40mm)+防水卷材、聚氨酯()+水泥砂漿(20mm)+鋼筋混凝土(120mm)。二、建筑熱工節(jié)能計算匯總表(一)主要熱工性能參數(shù)體形系數(shù)判斷 表 1體型系數(shù)實際值體型系數(shù)限值體形系數(shù)滿足《湖北省居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》。樓板傳熱系數(shù)判定 表 9樓板類型每層材料名稱厚度(mm)導(dǎo)熱系數(shù)W/蓄熱系數(shù)W/()熱阻值()/W熱惰性指標(biāo)D=導(dǎo)熱系數(shù)修正系數(shù)水泥砂漿20鋼筋混凝土120擠塑聚苯板20水泥砂漿20樓板各層之和180樓板熱阻Ro=Ri+∑R+Ri=()樓板傳熱系數(shù) Kp=1/Ro=()樓板滿足《湖北省居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》。斷熱鋁合金普通中空玻璃窗6+12A+6南≤窗墻比不滿足《湖北省居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》，窗墻比為組合體普通層的南向單立面最大窗墻比。斷熱鋁合金普通中空玻璃窗6+12A+6北≤窗墻比不滿足《湖北省居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》，窗墻比為組合體普通層的北向單立面最大窗墻比?！涛菝娴膫鳠嵯禂?shù)滿足標(biāo)準(zhǔn)要求。╳北向窗的窗墻比未滿足標(biāo)準(zhǔn)的要求。指標(biāo)未滿足規(guī)范要求。四、節(jié)電設(shè)計方案(1)供配電設(shè)計本著經(jīng)濟合理，技術(shù)先進(jìn)，節(jié)省電能為原則，用電設(shè)備選用自然功率因數(shù)高，損耗低、性能先進(jìn)的電氣產(chǎn)品。(4)實施綠色照明，確定科學(xué)的照明控制方式，選用高效節(jié)能照明光源。(3)采用節(jié)水型衛(wèi)生器具，減少供水量，同時也減少供水能耗。(4)改進(jìn)氣流組織。本項目嚴(yán)格執(zhí)行國家各項節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，在優(yōu)化用能結(jié)構(gòu)、滿足相關(guān)技術(shù)政策、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)等方面采取的節(jié)能降耗措施，通過采取各項節(jié)能措施，節(jié)能率可以達(dá)57％以上，高于2010年全國城鎮(zhèn)新建建筑實現(xiàn)節(jié)能50%目標(biāo)要求。詳見下圖：(二)項目用地方案：土地的合理開發(fā)利用就是必須根據(jù)土地經(jīng)濟的規(guī)律和土地本身的自然規(guī)律，有效地對土地進(jìn)行保護、開發(fā)、整治和利用，提高土地利用效益，使土地生態(tài)效益、經(jīng)濟效益和社會效益得到有機的統(tǒng)一。建筑密度為27%、綠地率為35%，可提供普通商品住宅195套，居住人口約635人。該區(qū)域內(nèi)的人流量將急劇增加，使得該區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有的和即將