某房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展定位報(bào)告(ppt-99頁)-預(yù)覽頁
【正文】 的產(chǎn)品避開潛在的競爭。 若本案C地塊納入整個(gè)社區(qū)概念中的一部分，銷售速率和價(jià)值將提升。自然派,項(xiàng)目特點(diǎn),特色鮮明小盤，通過差異化定位及特色產(chǎn)品的創(chuàng)新突破了地塊規(guī)模、較高地價(jià)、高容積率等局限。戶型從47200平米以上，由于不同的面積帶來不同的目標(biāo)客戶群，單體建筑體無法滿足各種階層的客戶群的居住心理需求。,（二）錦都壹期,總占地面積：100畝 總建筑面積：30萬㎡ 容積率：3.5 綠化率：30％ 層數(shù)：3幢24層 公攤：20％25％ 均價(jià)：4200元/㎡ 總戶數(shù)：一期600多戶 梯戶數(shù)：3梯8戶 產(chǎn)品特點(diǎn)： 每戶花園露臺、每二層空中庭院、川西民居風(fēng)格高層,項(xiàng)目簡介,特色鮮明樓盤，通過傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代時(shí)尚的良好嫁接實(shí)現(xiàn)了差異化的定位，其核心競爭力為城市中心區(qū)位及與寬窄巷子傳統(tǒng)文化的嫁接。 住區(qū)戶型創(chuàng)新：每戶花園露臺，每二層空中庭院，雙面采光及穿堂風(fēng)通透設(shè)計(jì)。 主流客戶群體特征 套一戶型主要是年輕人和中老年客戶，居住性購買占70％ 套二及以上主要是居住性購買，二次置業(yè)者較多，客戶主要對位置有偏好,（三）康郡小高層壹期,基本數(shù)據(jù) 占地面積：150畝 總戶數(shù)：1160套，小高層512套 總建筑面積：21萬 公攤：13％以下 綠化率：30％ 銷售均價(jià)：3400/ ㎡ 容積率：2.06 梯戶數(shù)：1梯2戶,康郡小高層電梯呈獨(dú)特U型布局 一梯兩戶板式設(shè)計(jì)，最大限度的通風(fēng)和采光，形成獨(dú)立的景觀院落，每個(gè)組團(tuán)既形成了開放式園林，又具有較強(qiáng)的私密性，兼顧了對河景資源的最大共享。 小高層采用U型布局，結(jié)合布局形成了獨(dú)立的景觀院落，每個(gè)組團(tuán)既形成了開放式園林，又具有較強(qiáng)的私密性，兼顧了對河景資源的最大共享。 銷售周期短：100m2以下的戶型（除了94m2缺隙戶型外）在前170號便全部售完。,戶型配比及暢銷戶型,（四）典型案例分析的啟示,特色產(chǎn)品及差異化定位可以突破地塊規(guī)模較小的瓶頸。 特色樓盤的中小戶型銷售周期較短，普遍在3個(gè)月左右。,第四部分 C地塊項(xiàng)目定位,（一）C地塊總體定位,定位思路,C地塊總體發(fā)展原則,是整個(gè)項(xiàng)目的展示區(qū) 是整個(gè)項(xiàng)目的體驗(yàn)區(qū) 是整個(gè)項(xiàng)目的配套區(qū) 是整個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)成功的啟動區(qū),C地塊的發(fā)展思路,200畝大社區(qū)進(jìn)行整體推廣，C地塊是200畝大社區(qū)的啟動區(qū)。,C地塊定位依據(jù),城西 四大板塊黃金交界處 約200畝 小學(xué)、幼兒園 創(chuàng)新產(chǎn)品 形象公建化 項(xiàng)目形象高檔 項(xiàng)目成本中高檔 中海地產(chǎn),項(xiàng)目所在區(qū)位 地塊條件 項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo) 客戶關(guān)注因素 發(fā)展商實(shí)力,貴氣 高檔 大氣 配套全 差異化、特色 地標(biāo)、新型 高檔 中小戶型，緊湊 實(shí)力、品牌,分析因素,本項(xiàng)目條件,衍生聯(lián)想涵義,C地塊項(xiàng)目定位,高檔的、特色地標(biāo)型的新型城市公寓,（二）C地塊住宅定位,價(jià)格定位,盈虧平衡點(diǎn)銷售價(jià)格=盈虧平衡銷售收入/可供銷售建筑面積=4485元/平方米 盈虧平衡點(diǎn)銷售收入=開發(fā)總成本/（1銷售費(fèi)率單位營業(yè)稅金及附加率）=23196萬元 即該項(xiàng)目的平均銷售價(jià)格能達(dá)4485元/平方米，銷售收入達(dá)到23196萬元，C地塊即可達(dá)到盈虧平衡，項(xiàng)目就不會虧損。 第三類：收入穩(wěn)定的老年人，用于改善居住環(huán)境，二次或多次置業(yè)： 第四類：投資者，年齡3040歲，看重區(qū)域投資價(jià)值及升值潛力，對開發(fā)商品牌有著較高認(rèn)知度。 婚姻狀況主要為未婚、已婚有6歲以下小孩及已婚無小孩，幼兒園的教育配套是C地塊目標(biāo)客戶群最為關(guān)注的。 區(qū)域中小戶型樓盤的戶型配比中，套二套數(shù)較多為1522套，套三的套數(shù)為1078套，套二的戶型略多于套三。小區(qū)人口已經(jīng)達(dá)到一定的密度，需單獨(dú)配備一定的商業(yè)場所來實(shí)現(xiàn)社區(qū)配套。同時(shí)，麗景華庭一期的商鋪空置率較高。 在本項(xiàng)目周邊區(qū)域的小范圍內(nèi)，主要住區(qū)是杜甫花園和花間集。因此C地塊商業(yè)應(yīng)以滿足社區(qū)居民居住作為主要目標(biāo),（4）商家深訪觀點(diǎn),A、對區(qū)域和本項(xiàng)目商業(yè)的看法 本項(xiàng)目周邊區(qū)域還十分不成熟，商業(yè)氛圍淡薄。 但同時(shí)，商家都認(rèn)為C地塊適合經(jīng)營餐飲娛樂業(yè)態(tài)和社區(qū)生活配套商業(yè)。,（5）C地塊商業(yè)發(fā)展方向,C地塊商業(yè)以滿足整個(gè)項(xiàng)目生活配套需要為發(fā)展目標(biāo)，適量吸引少量高端外部人群消費(fèi),C地塊商業(yè)體量定位,由于商業(yè)不考慮向外幅射，商業(yè)體量則完全建立在來自小區(qū)本身的商業(yè)需求上。 C地塊是整個(gè)項(xiàng)目的啟動區(qū)、展示區(qū)、體驗(yàn)區(qū)，因此C地塊商業(yè)應(yīng)體現(xiàn)建筑的標(biāo)志性，其樓層為主體兩層、局部三層，局部三層不作為主要面積考慮。 因此 C地塊的商業(yè)業(yè)態(tài)主要是以會所型休閑商業(yè)為主力店的高檔社區(qū)商業(yè)。,一層：10000元/㎡ 二層：5500元/㎡ 總均價(jià)：7750元/㎡,樓層價(jià)格差異的說明： (根據(jù)成都市2001年至2004年商鋪樓層價(jià)格統(tǒng)計(jì)）成都市的二層商鋪的價(jià)格一般是一層商鋪5060%價(jià)格。,加氣站對消費(fèi)者購買決策的影響,加氣站被隔離后對購買決策的影響,隔離加氣站后，對購房的影響相對較小，僅有12.3%的被訪者表示絕對不購買。 綠化層次處理：Ｃ地塊公共綠地的綠化應(yīng)主要以高大成樹為主，形成森林隔離帶，減小加氣站可視度及消除心理障礙。,二、在以上條件下C地塊的規(guī)劃思路,集中景觀,住宅區(qū),商業(yè)區(qū),街 區(qū),獨(dú)棟住宅,商業(yè)形象區(qū),各模塊安排示意, 各 模 塊 體 量 關(guān) 系 示 意 1,各模塊體量關(guān)系示意2,從龍騰路看C地塊的體量關(guān)系示意,按以上規(guī)劃所能實(shí)現(xiàn)的開發(fā)強(qiáng)度,景觀安排示意,住宅建筑擺放盡量利用西北、東北方向，以充分利用清水河、花間集、杜甫花園的景觀資源 住宅建筑擺放盡量不朝向正西、正東方向，以規(guī)避拆遷安置房、加氣站等 景觀與商業(yè)共筑特色街區(qū)，形成人流主線，構(gòu)成項(xiàng)目體驗(yàn)區(qū),三、建筑與景觀安排,建筑高度安排,因地塊建筑限高53米，住宅區(qū)宜安排17層電梯住宅。 盈虧平衡點(diǎn)銷售價(jià)格分析 盈虧平衡點(diǎn)銷售價(jià)格=盈虧平衡銷售收入/可供銷售建筑面積=4485元/平方米 即該項(xiàng)目的平均銷售價(jià)格能達(dá)4485元/平方米，整個(gè)項(xiàng)目即可達(dá)到盈虧平衡，項(xiàng)目就不會虧損。,本章小結(jié),本章通過對項(xiàng)目的銷售收入及各項(xiàng)成本的預(yù)測，對該項(xiàng)目的收益、投資收益率進(jìn)行了測算，同時(shí)對該項(xiàng)目做出了盈虧平衡分析、敏
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