【正文】 行 30% 8% 3% 8% 10% 15% 8% 5% 10% 3% 品牌類有： 化妝品：連鎖樹(shù)之一派；色彩地帶 箱包：米奇 皮鞋：金盾 服飾： B9JOJO；藍(lán)色空間；山野韓國(guó)服飾 。 ?,上島咖啡經(jīng)營(yíng)情況理想 ,經(jīng)分析主要是橫崗上檔次的餐飲較少 ,而居住在橫崗政府周邊的居民均有一定的消費(fèi)能力 ,因此上島此類型的餐飲場(chǎng)合能迎合他們的需求 . 橫崗社區(qū)商業(yè)分析 —— 振業(yè)城 商業(yè)類型 社區(qū)商業(yè) 地址 位于龍崗區(qū)橫崗六約，緊鄰深惠公路北側(cè)，以及水官高速公路、環(huán)城北路、地鐵 3號(hào)線（規(guī)劃中）等交通大動(dòng)脈。 業(yè)態(tài)顏色注釋 ： 百貨、超市 購(gòu)物中心 其他類專業(yè)市場(chǎng) 社區(qū)商業(yè) 橫崗商業(yè)分析 —— 龍洲百貨 商業(yè)類型 百貨 開(kāi)業(yè)時(shí)間 2023年 地址 深惠路橫崗鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府對(duì)面 商業(yè)面積 30000平方米 業(yè)態(tài)分布 一樓 超市 二樓 精品女服 三樓 男裝、休閑裝 四樓 家電、兒童用品、書店、床上用品 經(jīng)營(yíng)點(diǎn)評(píng) ?超市經(jīng)營(yíng)狀況較好好，主要原因是周邊社區(qū)眾多，但是卻缺少大型的商業(yè)物業(yè)； ?百貨人流量較少，商品檔次低、品種少； ?商品檔次中等，符合當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的檔次 ?日均日流量約２ .5萬(wàn)人次。 龍崗區(qū) 深圳市 占比 人均零售額 9364 17368 54％ 橫崗商業(yè)概況 橫崗商業(yè) 發(fā)展趨勢(shì) 發(fā)展現(xiàn)狀 ?大型商業(yè)以百貨及超市占主導(dǎo) ?中檔商場(chǎng)受消費(fèi)者歡迎，迎合目前當(dāng)?shù)氐南M(fèi)層次與消費(fèi)能力水平； ?社區(qū)商鋪缺乏特色 ?特色餐飲經(jīng)營(yíng)狀況良好，但較缺乏。但未來(lái)的交通規(guī)劃了多條線路，可望改善片區(qū)的交通狀況。流動(dòng)人口用于購(gòu)房上的花費(fèi)應(yīng)大于其服務(wù)性消費(fèi)支出。 中部組團(tuán)用地規(guī)劃圖 資料來(lái)源： 《 深圳市組團(tuán)規(guī)劃 》 橫崗中心區(qū) 地鐵項(xiàng)目 振業(yè)城 128舊改項(xiàng)目 橫崗中心區(qū) 商業(yè)和住宅主要集中在橫崗中心區(qū) ? 本項(xiàng)目周邊已有振業(yè)城項(xiàng)目和 128舊改項(xiàng)目規(guī)劃中的 19萬(wàn)平方米商業(yè)，商業(yè)體量較大。 資料來(lái)源：深圳市國(guó)土局統(tǒng)計(jì) 地塊號(hào) 發(fā)展商 現(xiàn)狀 G0720912,G0721413, G0720216 振業(yè)地產(chǎn) 振業(yè)城 G082114 卓越地產(chǎn) 卓越城市中心花園 橫崗商住用地招拍掛供應(yīng) 未來(lái)舊改項(xiàng)目分布圖 回龍埔舊改 田寮 、 輋嚇 、 太平舊改 六聯(lián)片區(qū)舊改 布吉木棉灣舊改 布吉樟樹(shù)布舊改 陂頭背和建新村改造 愛(ài)聯(lián)石火村舊改 龍崗老墟舊改 新老西村舊改 愛(ài)聯(lián)崗貝村舊改 荷坳片區(qū)舊改 20232023年龍崗區(qū)部分舊改項(xiàng)目位置圖 本項(xiàng)目 128工業(yè)區(qū)舊改 簡(jiǎn)一 、 簡(jiǎn)二 、黃龍坡舊改 ? 根據(jù)龍崗區(qū)舊改辦的統(tǒng)計(jì)資料和部分已知項(xiàng)目信息顯示，未來(lái) 5年龍崗區(qū)的舊改面積約750萬(wàn)平方米，其中橫崗片區(qū)大約有 200萬(wàn)平方米。 ? 本項(xiàng)目臨近橫崗中心區(qū)站點(diǎn)－塘坑站，尤其需要注意規(guī)避其帶來(lái)的影響。 ? 深惠路改造將后將較現(xiàn)時(shí)拓寬一倍，且禁止大型貨柜車通行（大型貨柜車將經(jīng)由東部過(guò)境通道通行），屆時(shí)，深惠路的通行能力將大大增強(qiáng)，成為橫跨龍崗區(qū)的“深南大道”。這部分人在橫崗首先要解決的是住房問(wèn)題，其用于購(gòu)房上的花費(fèi)應(yīng)大于其服務(wù)性消費(fèi)支出 。一方面顯示龍崗區(qū)住宅市場(chǎng)的良好發(fā)展，另一方面也顯示了龍崗區(qū)消費(fèi)者的消費(fèi)意識(shí)和習(xí)慣尚未達(dá)到相應(yīng)的階段。謹(jǐn)呈：港信達(dá)投資發(fā)展公司 橫崗項(xiàng)目商業(yè)思考 華祥地產(chǎn) 商業(yè)成功推廣 吸引投資者 吸引經(jīng)營(yíng)者 吸引消費(fèi)者 商場(chǎng)的投資潛力 商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)潛力 商場(chǎng)的消費(fèi)潛力 賣商場(chǎng)實(shí)質(zhì)就是賣潛力，商場(chǎng)潛力關(guān)鍵在于定位！ 項(xiàng)目定位思路 本項(xiàng)目如何定位？ 業(yè)態(tài)組合 ***** ***** ***** 宏觀經(jīng)濟(jì)分析 區(qū)域商業(yè)狀況 消費(fèi)者群體分析 鎖定消費(fèi)群 項(xiàng)目發(fā)展策略 ******** ******** 項(xiàng)目定位 規(guī)劃設(shè)計(jì) 銷售與招商 策劃思路 整體經(jīng)濟(jì)及居民收支情況 PartⅠ 宏觀市場(chǎng) 商業(yè)市場(chǎng)處于快速發(fā)展初期階段 1624718474203482138422473253253010036657441015152401000020230300004000050000600001996 1997 1998 1999 2023 2023 2023 2023 2023 20230%5%10%15%20%25%人均 G D P 年增長(zhǎng)率1123919000369400623635152435891020230400006000080000100000120230南山 福田 鹽田 羅湖 龍崗 寶安19962023龍崗人均國(guó)民生產(chǎn)總值 元 2023深圳市各區(qū)人均國(guó)民生產(chǎn)總值 元 ? 2023年龍崗區(qū)人均國(guó)民生產(chǎn)總值為 51524元人民幣，約合 6441美元，在深圳市位居第五，與排名第一的南山區(qū)有近一倍的差距，較同為關(guān)外區(qū)域的寶安區(qū)高出 44％ ? 對(duì)商業(yè)而言，按照世界銀行 《 世界發(fā)展報(bào)告 》 的分類，人均國(guó)民生產(chǎn)總值 6000～8000美元是一個(gè)地區(qū)商業(yè)快速發(fā)展的時(shí)期，照此判斷，現(xiàn)在龍崗區(qū)商業(yè)剛剛進(jìn)入商業(yè)快速發(fā)展的初期階段。 ? 龍崗區(qū)的人均消費(fèi)支出主要用于購(gòu)買房屋和車輛等消費(fèi)上，約占總體消費(fèi)支出額的 30％，而其余服務(wù)性消費(fèi)支出則只占總體消費(fèi)支出的 29％。 ? 橫崗片區(qū)外來(lái)人口數(shù)量較多，其占總?cè)丝诘谋壤秊?91％，高于龍崗區(qū)其他片區(qū)。 ? 三條橫線主要解決橫崗與關(guān)外區(qū)域的交通連接、三條縱線主要解決橫崗和關(guān)內(nèi)區(qū)域的交通連接。 ? 軌道交通可以為本項(xiàng)目帶來(lái)大量的人流，能夠吸引遠(yuǎn)距離消費(fèi)者的光顧，但同時(shí)也可能帶走相當(dāng)部分的客源，因此在商業(yè)經(jīng)營(yíng)上除了要注重地鐵的吸客效應(yīng)，也要注意規(guī)避地鐵的散客效應(yīng)。 ? 橫崗?fù)恋毓?yīng)的這種特點(diǎn)決定了橫崗的項(xiàng)目必然以大社區(qū) +社區(qū)配套商業(yè)為主。 ? 橫崗中心區(qū)被規(guī)劃為服務(wù)配套區(qū)，主要提供居住、商業(yè)等配套服務(wù)，未來(lái)此地將會(huì)聚集大量商業(yè)設(shè)施，主要為布吉北、橫崗和平湖提供配套服務(wù)。橫崗片區(qū)外來(lái)人口數(shù)量較多，其占總?cè)丝诘谋壤秊?91。 橫崗現(xiàn)在的交通過(guò)于依賴路況不佳的深惠路，與市內(nèi)的通達(dá)性最差。 故大型商業(yè)的開(kāi)發(fā)應(yīng)慎重控制。 ?除幾家大型百貨及超市外，橫崗商業(yè)分布在幾個(gè)新興社區(qū)的街鋪及商業(yè)裙樓。 商品檔次 橫崗社區(qū)商業(yè)分析 —— 卓越城市中心花園商業(yè) 商業(yè)類型 社區(qū)配套商業(yè) 地址 橫崗新城緊鄰文體廣場(chǎng) 商業(yè)面積 12023平方米 銷售價(jià)格 7000元 /平方米，現(xiàn)二手價(jià)約 15000元 /平方米 業(yè)態(tài)分布 一樓 女性主題商城、全家樂(lè)超市、中國(guó)移動(dòng)、上島咖啡等 二樓 富佳電器商場(chǎng) 經(jīng)營(yíng)點(diǎn)評(píng) ?由于商鋪產(chǎn)權(quán)賣散，缺乏統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，龍洲百貨分流了片區(qū)內(nèi)的大部份人流，故眾多商鋪經(jīng)營(yíng)慘淡，租金多在 50~60元 /平方米。 商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)查表 項(xiàng)目名稱 樓 層 面 積 (平方米 ) 業(yè)態(tài)分布 業(yè)態(tài)比例 備注 志健時(shí)代廣場(chǎng) 一層 13400 化妝品 \精品 金銀首飾 \珠寶玉石 皮鞋皮具 \ 手機(jī)通迅 古玩收藏 \飾品 鐘表 \眼鏡 \沖印等商務(wù)中心 15% 10% 30% 15% 10% 20% 二層 13400 華潤(rùn)萬(wàn)家 家用電器 煙酒 /茶 /花店 /票務(wù) /蜂蜜 /水族 藥店 中餐 /西餐 40% 22% 24% 4% 10% 三層 13400 華潤(rùn)萬(wàn)家 淑女服飾 婚紗攝像 /品牌飾品 床上用品 美容美體 45% 35% 10% 5% 5% 四層 13400 影院 品牌男裝 運(yùn)動(dòng)服裝 休閑服飾 書城 /書吧 /琴行 /文具 /音像 兒童用品 /兒童樂(lè)園 /兒童攝影 游戲廳 (射擊 /攀巖 /電玩 /高樂(lè)夫練習(xí) /碰碰車 /主題公園 /籃球場(chǎng) /卡拉 OK/卓桌球 /DIY工場(chǎng) 5% 5% 8% 15% 12% 20% 35% 五層 13400 音樂(lè)餐廳 風(fēng)情美食街 健身中心 /足浴 商務(wù)中心 30% 10% 10% 50% 負(fù)一層 :真冰溜冰場(chǎng) +停車場(chǎng) 該商場(chǎng)尚未開(kāi)業(yè) (預(yù)計(jì)開(kāi)業(yè)時(shí)間 07年 5月 ),具體品牌暫時(shí)不清楚。Y2K 童裝 :小豬班納 。 二層 13500 女性服裝 童裝 美容 /美發(fā) /美甲 電腦 (七喜 /聯(lián)想 ) 70% 10% 20% 創(chuàng)富