河南新密商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目定位報(bào)告-全文預(yù)覽
【正文】 比較權(quán)種系數(shù) 10% 10% 10% 70%參 考 價(jià) 格 5366*10%+6221*10%+7302*10%+2807*70%=3854元各樓層平均售價(jià)一樓：3854元/㎡二樓：2312元/㎡注：。（3）、交易情況修正系數(shù)屏峰商場(chǎng)、亞太商場(chǎng)、香港大廈、地塊周邊街鋪均為正常交易，故交易情況修正系數(shù)為100/100/100/100?？偨Y(jié)：作為鄭州后花園的新密市，(RMB)，平均15人擁有一部車，百萬以上的有錢人占總?cè)丝诘?% 。（3）、市場(chǎng)背景分析目前新密商業(yè)仍集中在西大街片區(qū)，大部分商場(chǎng)經(jīng)營面積在1500～3000㎡，業(yè)態(tài)較合理、功能分區(qū)較混亂、購物環(huán)境較差，經(jīng)營檔次較低，均為租賃，市場(chǎng)需要一個(gè)集中式、有品味、高檔次的消費(fèi)場(chǎng)所。第三商圈支撐 5%左右的消費(fèi)人群。我司認(rèn)為： ? 第一商圈輻射區(qū)域及半徑：新密市區(qū)（主要為東區(qū)和西區(qū)）輻射半徑約56公里，輻射人口約15萬人。新密項(xiàng)目的商圈就是以項(xiàng)目為中心，項(xiàng)目能夠?qū)οM(fèi)者的消費(fèi)行為產(chǎn)生直接影響的范圍。河南新密商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目定位報(bào)告作者：日期：目 錄一、項(xiàng)目定位 ..............................................................................３（一）、品牌形象定位 ................................................................３（二）、業(yè)態(tài)定位 ........................................................................４（三）、商圈定位 ........................................................................６（四）、價(jià)格定位 ........................................................................８（五）、規(guī)劃設(shè)計(jì)理念定位 ........................................................18（六）、規(guī)劃布局定位 ................................................................21（七）、建筑設(shè)計(jì)定位 ................................................................27（八）、交通系統(tǒng)定位 ................................................................33二、目標(biāo)客戶群定位 ..................................................................36（一）、消費(fèi)者 ............................................................................36（二）、經(jīng)營者 ............................................................................38（三）、投資者 ............................................................................38三、營銷推廣定位 ......................................................................39（一）、名稱定位 ........................................................................39（二）、營銷策略定位 ................................................................41（三）、營銷主題定位 ................................................................42（四）、產(chǎn)品差異化定位 ............................................................43（五）、宣傳推廣定位 ................................................................45四、經(jīng)營管理定位 ......................................................................47（一）、經(jīng)營管理策略 ................................................................47（二）、經(jīng)營管理目標(biāo)設(shè)計(jì) ........................................................47（三）、經(jīng)營管理限制條件 ........................................................48（四）、經(jīng)營管理效果測(cè)評(píng) ........................................................48A.一、項(xiàng)目定位（一）、品牌形象定位集購物、休閑、娛樂、餐飲為一體的大型SHOPPING MALL一個(gè)好的產(chǎn)品必須有其鮮明的定位，才容易被市場(chǎng)認(rèn)可和接受。? 打造新密市全新的商業(yè)模式? 提升新密市整體商業(yè)的經(jīng)營水平、改善當(dāng)?shù)刭徫锃h(huán)境? 滿足新密及周邊縣、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)多層次居民的消費(fèi)需求? 形成一種可以復(fù)制的商業(yè)模式，進(jìn)行可持續(xù)經(jīng)營與（二）、業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)比例定位購物（40%）、休閑娛樂（25%）、餐飲（25%）、配套及其他（10% ）業(yè)態(tài)細(xì)化定位購物中心業(yè)態(tài)細(xì)化表業(yè)態(tài) 內(nèi)容 比例購物 主力店：綜合超市次主力店及一般品牌散戶：品牌服飾、家電專賣、兒童用品、音影圖書、家居家飾、建材裝潢、通訊器材等40%休閑娛樂 洗浴中心、KTV、多影廳電影院、健身中心、攀巖、美容美發(fā)、演藝吧、游戲中心、桌球室、棋牌室等25%餐飲 特色餐飲：美食廣場(chǎng)、風(fēng)味餐廳、酒吧、茶藝館 25%購 物 中 心 業(yè) 態(tài) 比 例 圖購 物40%休 閑 娛 樂25%餐 飲25%配 套 及 其 他10%購 物休 閑 娛 樂餐 飲配 套 及 其 他、咖啡吧、西餐廳、快餐廳等高檔餐飲：酒樓、茶樓等配套及其他 咨詢處、醫(yī)療點(diǎn)、銀行、郵政、證券、汽車展廳等10%（三）、商圈定位一般來說，一個(gè)Mall的有效商圈達(dá) 200～300 公里，它的形成還將帶動(dòng)人流、物流、信息流、資金流全面匯集，對(duì)一個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生巨大的帶動(dòng)作用。根據(jù)大型購物中心第一商圈交通距離為10分鐘，第二商圈為15分鐘，第三商圈為30分鐘的劃分標(biāo)準(zhǔn)。商圈內(nèi)消費(fèi)群體支撐程度：第一商圈支撐6570%的消費(fèi)人群；第二商圈支撐2530%的消費(fèi)人群。（2）、區(qū)域因素分析A、項(xiàng)目北面以餐飲為主，有少量辦公用品；東面以休閑、餐飲為主；南面為青屏廣場(chǎng)，周邊分布酒店、洗浴城、咖啡西餐廳、家飾品店、服飾等；B、商鋪均為租賃，租金在20～30元/㎡之間；C、項(xiàng)目周邊商鋪經(jīng)營面積較大，其中洗浴城3層，經(jīng)營面積在2022㎡以上，其它餐飲經(jīng)營面積也多在200㎡以上。價(jià)格測(cè)算過程（1）、選擇可比實(shí)例：經(jīng)過對(duì)新密商業(yè)市場(chǎng)的調(diào)查，根據(jù)用途相同、地段相似、規(guī)模接近的原則，確定以下四個(gè)可比實(shí)例，詳細(xì)資料見下表：項(xiàng)目名稱 租/售租金（元/㎡.月） 付款方式 配套 布 局 管理水平經(jīng)營面積（㎡ ） 業(yè)態(tài)分布 商場(chǎng)概述屏峰商場(chǎng) 租賃1F：702F：50一年一交，管理費(fèi)20元/㎡僅走梯 功能分區(qū) 不明確 較差 25001F：百貨、德克士2F：服裝、床上用品3F：針織品業(yè)態(tài)較豐富，人流量大，出租情況良好，衛(wèi)生條件差亞太商場(chǎng) 租賃 1F：80 一年一交 僅走梯功能分區(qū)不明確 較差 1800服裝、鞋、飾品業(yè)態(tài)分布凌亂，人流較大，衛(wèi)生狀況不理想香港大廈 租賃 1F：96一年一交，含管理費(fèi)、稅費(fèi)有走梯、電梯功能分區(qū)不明確 較差 15001F：百貨2F:鞋、品牌服裝目前2F正在招商，其中銀基商貿(mào)城即將進(jìn)駐4F；商場(chǎng)裝修檔次相對(duì)較高，有適當(dāng)?shù)墓蚕砜臻g上海商場(chǎng) 租賃 1F：87 一年一交有走梯、電梯功能分區(qū)不明確 較差 30001F：百貨2F：服裝
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