【正文】 合計 16400— 19400 該定位下休閑娛樂業(yè)態(tài)商戶資源滿足項目要求，餐飲、社區(qū)配套等商戶資源尚需要進一步拓展。 63 ? 區(qū)域一層街鋪商業(yè)價值臨主干道一側(cè)可達到 3萬元 /㎡ ，臨次干道可達 /㎡ ，商業(yè)價值較高，在滿足商業(yè)布局總體原則的條件下建議做足一層商業(yè)，以達到商業(yè)價值最大化； ? 區(qū)域內(nèi)在售樓盤住宅均價目前已達到約 7000元 /㎡ 8000元 /㎡ ，而根據(jù)我們測算，項目二樓做商業(yè)用途價值大概能達到 9000元 /㎡ ，臨福星惠譽項目及和平大道一側(cè)二層商業(yè)有較好的連續(xù)性，定位為餐飲休閑娛樂將會形成良好的消費氛圍，并可提高項目輻射范圍和提升項目一層價值，建議此區(qū)域做二層。 ?友誼大道方向不規(guī)劃商業(yè) 鑒于友誼大道區(qū)域主要以汽車 4S店及汽修汽配業(yè)態(tài)為主，商業(yè)價值、商業(yè)氛圍和形象一般，臨此區(qū)域不設(shè)置商業(yè)。 ?業(yè)態(tài)上主要以社區(qū)便利配套、運動健身體育用品等為主。尤其是項目周邊的福星惠譽地塊及萬達地塊都有較大體量的商業(yè)，居住與商業(yè)、商務(wù)的結(jié)合一方面會給本項目商業(yè)部分提供較為穩(wěn)定的高端客源，另一方面也會加速本區(qū)域內(nèi)商業(yè)、商務(wù)氛圍的形成，同時也會大大提升區(qū)域價值。目前商業(yè)街設(shè)計還在調(diào)整之中，具體商業(yè)體量還不是非常清楚?？偼顿Y 70億元。 從主力店、次主力店進行突破，招進本土一線超市（大潤發(fā)、華潤）、影院、健身等業(yè)態(tài)，龍頭商家的進駐能帶動項目的銷售和后期的經(jīng)營。 52 第 二 部分：項目競爭環(huán)境及消費者分析 本項目競爭突破口 對消費者需求與市場競爭分析兩方面進行考慮 ,綜合項目的優(yōu)劣勢，本項目應(yīng)重點從以下幾面尋求突破口： 51 第 二 部分：項目競爭環(huán)境及消費者分析 (3)機會分析（ Opportunities ） ? 地塊周圍屬于政府重點開發(fā)區(qū)域，將獲得更多的政策支持。 ? 本項目及周邊高端住宅居民、寫字樓、酒店將帶來大量的高端消費人群。 建議： 本項目商業(yè)體量介于融僑華府、福星惠譽中間，定位 特色主題式社區(qū)商業(yè)可與福星惠譽商業(yè)項目的形成互補，增強整個地塊在武昌區(qū)域內(nèi)的商業(yè)競爭力。 45 第 二 部分：項目競爭環(huán)境及消費者分析 —— 未開業(yè)競爭項目分析 福星惠譽格蘭大道 位置 徐東大街 規(guī)模 28000㎡ 定位 社區(qū)商業(yè)中心 建筑規(guī)劃 一二層連體街鋪 經(jīng)營業(yè)態(tài)規(guī)劃 品牌服裝、鞋包、珠寶、化妝品等 目標(biāo)客戶定位 社區(qū)居民及部分徐東商圈顧客 優(yōu)勢 地理位置優(yōu)越、靠近徐東銷品茂 劣勢 二層商鋪利用價值不大、與徐東商圈業(yè) 態(tài)重疊 46 第 二 部分：項目競爭環(huán)境及消費者分析 融僑華府 位置 和平大道 規(guī)模 10000㎡ 定位 社區(qū)底商 建筑規(guī)劃 單層街鋪 經(jīng)營業(yè)態(tài)規(guī)劃 社區(qū)便利及配套服務(wù) 目標(biāo)客戶定位 主要服務(wù)社區(qū)居民 優(yōu)勢 交通便利、商業(yè)街展示面好 劣勢 目前入駐居民不是很多，消費群體過少 47 第 二 部分：項目競爭環(huán)境及消費者分析 福星惠譽三角路地塊 位置 和平大道、友誼大道 規(guī)模 36500㎡ 定位 區(qū)域商業(yè)中心 經(jīng)營業(yè)態(tài)規(guī)劃 主力店 +街區(qū) 目標(biāo)客戶定位 區(qū)域內(nèi)社區(qū)居民 優(yōu)勢 商業(yè)規(guī)模大、主力店進駐 劣勢 可能跟本項目定位類似，競爭將會非常激烈 48 第 二 部分：項目競爭環(huán)境及消費者分析 結(jié)論： —— 餐飲業(yè)態(tài)單一，無大型品牌連鎖餐飲： 主要以中式快餐為主，缺乏品牌連鎖中西式餐飲，而且區(qū)域內(nèi)幾乎沒有任何特色小吃之類的業(yè)態(tài)。隨著濱江商務(wù)區(qū)改建力度的加大，未來將迎來歷史性的發(fā)展機遇，高收入群體的入駐將為項目帶來巨大的消費大軍，因此在未來的 3— 5年內(nèi)，項目周邊的商業(yè)將向中檔或者中高檔商圈升級。 41 第 二 部分：項目競爭環(huán)境及消費者分析 業(yè)態(tài) 經(jīng)營面積（㎡） 所占百分比 餐飲 4443 % 休閑娛樂 3354 % 服裝 2647 % 皮具鞋 549 % 超市 2120 % 配套服務(wù) 9539 % 文化體育用品 1093 % 個人護理 60 % 食品 144 % 珠寶精品 532 % 家居家電 1105 % 行業(yè)咨詢 1014 % 其他 7471 % 合計 34071 100% 總結(jié)：區(qū)域內(nèi)以配套服務(wù)為主，缺乏大型主力店及次主力店，商業(yè)檔次較低，商業(yè)氛圍弱。 ? 目前項目所處區(qū)域休閑娛樂業(yè)態(tài)較少、餐飲類檔次較低，但居民需求較強烈，經(jīng)常去徐東或者其他商圈進行消費，因此項目定位可增加上述業(yè)態(tài)。 ? 區(qū)域內(nèi)餐飲、休閑娛樂業(yè)態(tài)數(shù)量少、檔次不高，受訪者也希望增加相關(guān)業(yè)態(tài)。 ?休閑娛樂消費頻率達一周一次及兩周一次的客戶所占比例超過 50%，消費需求旺盛，有較大的市場空間。 ?36%的受訪者均是在家里就餐，其次為離住所較近的餐飲場所，本項目若定位餐飲可滿足周圍居民消費。 ?大部分調(diào)研群體選擇公交出行方式，說明良好的公交系統(tǒng)對未來發(fā)展的重要性，建議將這種交通位置作為今后項目運營過程中的優(yōu)勢宣傳。區(qū)域內(nèi)整體學(xué)歷水平不高 ，調(diào)研群體從事職業(yè)以個體、私營、普通職員為主。 ? 調(diào)研群體男女比例約各占一半 ? 年齡段主要集中在 2228歲，其次 為 2935歲 ，主要為具有可支配收入群體。 甄選消費者 本項目作為社區(qū)商業(yè)中心，消費者 以區(qū)域內(nèi)的固定居民為主，因此本次調(diào)研的目標(biāo)群體主要是地塊周圍的小區(qū)及社區(qū)居民。 29 第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析 業(yè)態(tài) 金地太陽城 湘隆時代 規(guī)模 占街區(qū)業(yè)態(tài)比 規(guī)模 占街區(qū)業(yè)態(tài)比 餐飲 8360 52% 7090 21% 休閑娛樂 2500 15% 15900 48% 其他社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài) 5320 33% 10200 31% 總規(guī)模（㎡） 16180 100% 33190 100% 總結(jié)分析 : 由上表我們可以看出，在我們所調(diào)研的兩個餐飲休閑娛樂主題的社區(qū)商業(yè)，餐飲、休閑娛樂業(yè)態(tài)的比例都在 60%70%左右，其他社區(qū)商業(yè)配套業(yè)態(tài)在 30%左右。 經(jīng)營品種 主要經(jīng)營品種 規(guī)模特點 中式大型餐飲 主要以川菜、湘菜、鄂菜酒樓為主 200— 500㎡ 西式餐飲 主要經(jīng)營西點等 200400㎡ 中式快餐店 主要經(jīng)營餃子、土菜館、快餐等 40100㎡ 特色餐飲 主要火鍋為主、烤肉等 100300㎡ 28 第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析 （ 2）、休閑娛樂業(yè)態(tài)分析說明： 業(yè)態(tài)組合為商務(wù)酒店、茶館、影城、健身、網(wǎng)吧、沐足等，主要以酒店為主。 25 第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析 湘隆時代社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)分析 湘隆時代社區(qū)商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)構(gòu)成為： 超市主力店 +餐飲 +休閑娛樂 +社區(qū)配套 +零售商業(yè) 26 第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析 業(yè)態(tài)比例及分析說明： 業(yè)態(tài) 經(jīng)營規(guī)模 比例 超市 4000 12% 餐飲 7090 21% 休閑娛樂 15900 48% 服裝 1350 4% 精品飾品 110 0% 食品 270 1% 文體用品 80 0% 家電通訊 240 1% 社區(qū)配套 3750 11% 行業(yè)咨詢 400 1% 總規(guī)模 33190 100% 餐飲、休閑娛樂業(yè)態(tài)比例約占 70%，是湘隆時代中心業(yè)態(tài)的主要構(gòu)成部分，體現(xiàn)出以餐飲休閑娛樂為主題的商業(yè)街特色。大部分都是雙層。 業(yè)態(tài) 數(shù)量 面積（㎡） 主力店 /超市 4 25000 餐飲休閑娛樂 65 8550 社區(qū)配套 160 15320 服裝 80 4600 皮具鞋包 25 1600 裝飾建材 10 1500 食品 55 1050 家居 38 880 行業(yè)資訊 12 720 汽車類 10 960 文化用品 25 690 化妝品 20 400 精品飾品 26 780 合計 530 62050 21 第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析 武漢餐飲休閑娛樂社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)分析 金地太陽城社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)分析 餐飲休閑娛樂占街區(qū)業(yè)態(tài)比例在 20%— 25%左右 內(nèi)衣大部分為知名品牌內(nèi)衣。 16 第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析 2）、服裝業(yè)態(tài)經(jīng)營特點分析 : 服裝業(yè)態(tài)業(yè)種組合主要為女裝、休閑裝、內(nèi)衣、運動裝、童裝 從服裝的經(jīng)營品類類分析，女裝占最大比例，其次為休閑裝、童裝、運動裝。 休閑娛樂業(yè)態(tài)在該商圈比較豐富，特點是規(guī)模大，尤其是健身和 KTV，規(guī)模都 2023㎡以上，能為項目帶來強大的影響力，成為區(qū)域內(nèi)的休閑娛樂中心。 （ 2）、培訓(xùn)中心業(yè)態(tài)經(jīng)營特點分析 培訓(xùn)機構(gòu)的規(guī)模都非常大，位于 MALL的三、四樓。沒有品牌。 休閑娛樂經(jīng)營業(yè)態(tài)組合為保健按摩、茶館、健身。 9 第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析 （ 1）、超市次主力店經(jīng)營特點分析 區(qū)域內(nèi)目前共有超市 5家，超市經(jīng)營業(yè)態(tài)以日常生活用品為主。社區(qū)內(nèi)老年人較多，因此保健品店比較多。美發(fā)品牌主要有發(fā)源地和椰島。 休閑娛樂業(yè)態(tài)在百步亭相對比較單一，經(jīng)營業(yè)態(tài)主要由大型健身中心和眾多檔次比較低的小型按摩店構(gòu)成。 武昌項目多向定位報告 第一部分：武漢社區(qū)商業(yè)研究及商戶資源分析 第二部分：項目競爭環(huán)境及消費者分析 第三部分：項目多向定位方向分析 第四部分：項目定位傾向性建議 第五部分：商家訪談 目錄 Contents 2 第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析 武漢社區(qū)商業(yè)中心業(yè)態(tài)分析 —— 百步亭花園社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)分析 經(jīng)營業(yè)態(tài)構(gòu)成 如下； 次主力店（小超市、酒店、健身、美容等） +商業(yè)街區(qū)（社區(qū)配套 +服裝 +餐飲 +食品 +行業(yè)資訊等） 一、武漢社區(qū)商業(yè)中心商業(yè)定位分析 3 第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析 業(yè)態(tài)比例及分析說明： 業(yè)態(tài) 經(jīng)營規(guī)模（㎡） 比例 超市 3500 % 餐飲休閑娛樂 6320 21% 社區(qū)配套 9240 % 服裝 2510 % 裝飾建材 1330 % 食品 1780 % 家居 1450 5% 行業(yè)資訊 800 % 汽車維修 400 % 文化用品 1800 % 化妝品 660 % 精品飾品 570 % 總規(guī)模（㎡） 30360 100% 百步亭社區(qū)規(guī)模龐大，社區(qū)人口眾多，開發(fā)時