【正文】 餐飲 8360 52% 7090 21% 休閑娛樂 2500 15% 15900 48% 其他社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài) 5320 33% 10200 31% 總規(guī)模（㎡） 16180 100% 33190 100% 總結分析 : 由上表我們可以看出，在我們所調研的兩個餐飲休閑娛樂主題的社區(qū)商業(yè)，餐飲、休閑娛樂業(yè)態(tài)的比例都在 60%70%左右，其他社區(qū)商業(yè)配套業(yè)態(tài)在 30%左右。 25 第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析 湘隆時代社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)分析 湘隆時代社區(qū)商業(yè)經營業(yè)態(tài)構成為： 超市主力店 +餐飲 +休閑娛樂 +社區(qū)配套 +零售商業(yè) 26 第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析 業(yè)態(tài)比例及分析說明： 業(yè)態(tài) 經營規(guī)模 比例 超市 4000 12% 餐飲 7090 21% 休閑娛樂 15900 48% 服裝 1350 4% 精品飾品 110 0% 食品 270 1% 文體用品 80 0% 家電通訊 240 1% 社區(qū)配套 3750 11% 行業(yè)咨詢 400 1% 總規(guī)模 33190 100% 餐飲、休閑娛樂業(yè)態(tài)比例約占 70%，是湘隆時代中心業(yè)態(tài)的主要構成部分，體現(xiàn)出以餐飲休閑娛樂為主題的商業(yè)街特色。 業(yè)態(tài) 數(shù)量 面積（㎡） 主力店 /超市 4 25000 餐飲休閑娛樂 65 8550 社區(qū)配套 160 15320 服裝 80 4600 皮具鞋包 25 1600 裝飾建材 10 1500 食品 55 1050 家居 38 880 行業(yè)資訊 12 720 汽車類 10 960 文化用品 25 690 化妝品 20 400 精品飾品 26 780 合計 530 62050 21 第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析 武漢餐飲休閑娛樂社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)分析 金地太陽城社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)分析 內衣大部分為知名品牌內衣。 休閑娛樂業(yè)態(tài)在該商圈比較豐富，特點是規(guī)模大，尤其是健身和 KTV，規(guī)模都 2023㎡以上，能為項目帶來強大的影響力，成為區(qū)域內的休閑娛樂中心。沒有品牌。 9 第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析 （ 1）、超市次主力店經營特點分析 區(qū)域內目前共有超市 5家，超市經營業(yè)態(tài)以日常生活用品為主。美發(fā)品牌主要有發(fā)源地和椰島。 武昌項目多向定位報告 第一部分：武漢社區(qū)商業(yè)研究及商戶資源分析 第二部分：項目競爭環(huán)境及消費者分析 第三部分：項目多向定位方向分析 第四部分：項目定位傾向性建議 第五部分：商家訪談 目錄 Contents 2 第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析 武漢社區(qū)商業(yè)中心業(yè)態(tài)分析 —— 百步亭花園社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)分析 經營業(yè)態(tài)構成 如下； 次主力店（小超市、酒店、健身、美容等） +商業(yè)街區(qū)（社區(qū)配套 +服裝 +餐飲 +食品 +行業(yè)資訊等） 一、武漢社區(qū)商業(yè)中心商業(yè)定位分析 3 第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析 業(yè)態(tài)比例及分析說明： 業(yè)態(tài) 經營規(guī)模（㎡） 比例 超市 3500 % 餐飲休閑娛樂 6320 21% 社區(qū)配套 9240 % 服裝 2510 % 裝飾建材 1330 % 食品 1780 % 家居 1450 5% 行業(yè)資訊 800 % 汽車維修 400 % 文化用品 1800 % 化妝品 660 % 精品飾品 570 % 總規(guī)模（㎡） 30360 100% 百步亭社區(qū)規(guī)模龐大，社區(qū)人口眾多，開發(fā)時間較長，商業(yè)發(fā)展相對比較成熟，而且具有非常強的獨立性，商業(yè)經營業(yè)態(tài)豐富多元化，包含了所有的社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)。美容有13家，主要有名媛閣女子生活館、海怡唯美美容、椰島美容美發(fā)、雅娜三九美容等品牌。 7 第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析 常青花園社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)分析 經營業(yè)態(tài)構成如下； 次主力店（小超市、酒店、健身、美容等） +商業(yè)街區(qū)（社區(qū)配套 +服裝 +餐飲 +食品 +行業(yè)資訊等） 8 第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析 業(yè)態(tài)比例及分析說明： 業(yè)態(tài) 經營規(guī)模（㎡） 比例 超市 4700 % 餐飲休閑娛樂 6155 % 社區(qū)配套 9665 % 服裝 1045 % 皮具鞋包 550 % 裝飾建材 365 % 食品 850 % 家居 440 % 家電通訊 515 % 行業(yè)資訊 595 % 汽車服務 360 % 文化用品 130 % 化妝品 100 % 精品飾品 380 % 其他 130 % 總規(guī)模（㎡） 25980 % 常青社區(qū)規(guī)模龐大，社區(qū)人口眾多，開發(fā)時間較長，商業(yè)發(fā)展相對比較成熟，而且具有非常強的獨立性，商業(yè)經營業(yè)態(tài)豐富多元化，包含了所有的社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)。 (4)、服裝業(yè)態(tài)經營特點分析 : 服裝業(yè)態(tài)包含女裝、休閑裝、運動裝、內衣、嬰幼兒用品等 街區(qū)服裝業(yè)態(tài)經營面積都很小，都是些散店。其中一個亮點就是引進著名漢味小吃品牌 —— 戶部巷，非常聚人氣。休閑裝以散貨店為主，品牌知名度不高。 其他業(yè)態(tài)占街區(qū)業(yè)態(tài)比例在 1%— 5%左右 20 第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析 武漢社區(qū)商業(yè)中心品牌商戶資源分析 （ 1）、武漢社區(qū)商業(yè)中心品牌商戶資源統(tǒng)計 根據(jù)對武漢幾個典型社區(qū)商業(yè)中心進行調研的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，共收錄各類品牌商家 530戶，總經營面積 62050㎡。 社區(qū)配套業(yè)態(tài)占街區(qū)業(yè)態(tài)比例的 16%左右，但由于街區(qū)定位以餐飲休閑娛樂為主，因此社區(qū)配套都比較小。 社區(qū)配套業(yè)態(tài)占街區(qū)業(yè)態(tài)比例的 11%左右，但由于街區(qū)定位以餐飲休閑娛樂 為主，因此社區(qū)配套都比較小。 調研群體基本信息 ? 本次調研 發(fā)放調研問卷 250份，其中回收 207份，問卷有效率為 83%。 消費行為研究 ? 徐東商圈距離項目較近，大部分調研群體都去該區(qū)域消費，也說明項目有較大的機會。 休閑娛樂類消費支出調研 ? 調研群體中有 48%的居民選擇電影、 KTV作為他們休閑娛樂的首選，說明上述兩個行業(yè)有比較好的市場基礎，本項目引進休閑娛樂業(yè)態(tài)的時候可重點引進上述兩種業(yè)態(tài)。 ? 項目周邊居民中檔、中低檔消費群體較多，為項目主力消費群，但隨著片區(qū)改造的進行，未來以中檔、中高檔消費群體會有一定程度的增加。 商圈發(fā)展水平 項目所處商圈處于中低檔的發(fā)展水平，商業(yè)物業(yè)以滿足周邊居民固定消費為主，雖然距離徐東、中南路兩大區(qū)域性商圈較近，但是地塊附近的本地老居民、企業(yè)職工，收入水平低、消費支出能力差，市場需求有限，導致地塊周邊商業(yè)規(guī)模小、檔次低。 格蘭大道采用委托租賃銷售模式，由開發(fā)商幫助業(yè)主招商，目前正在整體招商率為 60%，預計今年年底正式開業(yè)，其他項目都是直接銷售，由業(yè)主自己招商，但目前片區(qū)內人氣不足， 消費需求不足導致商鋪都處于空置狀態(tài)。 ? 地理位置優(yōu)越，交通便捷，通達性強，客流達到本項目十分便利。 ? 目前武漢市場的社區(qū)底商回報率低，客戶接受程度不高，會面臨其他商業(yè)項目的競爭。另外還有 25萬平方米的國內頂級精裝修豪宅。 ? （ 2）隨著舊社區(qū)和舊工廠的拆遷，周邊將大量興建寫字樓、金融、住宅和商業(yè)。 ?臨和平大道方向街鋪展示性較好，商業(yè)價值也最高，如規(guī)劃內街，小區(qū)出入口位于規(guī)劃路方向，人流導向與布局規(guī)劃相背離，商業(yè)價值也不大。 ?商鋪配套規(guī)劃 商鋪應具備餐飲功能，設置煙道、化油池、上下水、排污等配套設施。 72 第 三 部分：項目不同定位方向分析 (4)、招商與 經營可行性分析 1）、招商可行性分析 ? 經營社區(qū)配套商家資源豐富，且經營門檻較低，后期招商簡單。 ?社區(qū)便利業(yè)態(tài)主要位于本項目與福星惠譽兩大樓盤中間，穩(wěn)定的居民帶來穩(wěn)定的生意機會，后面經營壓力非常小。 80 項目 權重 融僑華府 金地國際花 園 格蘭大道 中環(huán)濱江麗景 本項目區(qū) 間路 本項目主 干道 交通因素 15% 80 100 80 70 60 80 規(guī)劃 15% 80 100 80 60 70 90 地段 30% 90 90 100 60 70 80 商圈級別 20% 80 80 95 80 90 90 鋪位均好性 20% 90 90 70 80 90 90 售價（元 /㎡ ） 報價 3萬 報價 4萬 均價 (一、二層聯(lián)體銷售 ) 按照一二樓售價 1: ,一層 一層 二層 得分 85 91 87 81 根據(jù)以上表格，本項目主干道一層商業(yè)價值參考融僑華府、金地國際花園及格蘭大道價格進行加權平均，可以得出主干道一樓均價為 /㎡ ；本項目次干道一層商業(yè)價值參考中環(huán)濱江麗景商鋪價格進行加權平均，可以得出本項目次干道均價為 /㎡ ； 二層售價主要參照中環(huán)濱江麗景；該項目二層利用價值不高，僅用于辦公及商品的儲藏，銷售業(yè)僅 85%，對項目定價參考作用不大，考慮到我們項目二層主要定位休閑娛樂、餐飲，此類商家的承租能力一般在 30— 60元 /㎡ ，按 7%的回報率計算，為 5000— 10000元 /㎡ ，綜合本項目自身條件分析，二層的售價為 9000元 /㎡ 。 改定價策略對項目價值進行了透支，以期達到項目收益的最大化，營銷節(jié)奏為中長期，營銷難度大。 ? 根據(jù)目前商戶訪談回饋的信息來看，休閑娛樂商家進駐的意向較強，餐飲類商家進駐意向一般， 超市主力店進駐意向較弱。 90 第 五 部分：商家訪談 二、餐飲商家訪談 ? 訪談的商家主要包括大型酒樓、西式品牌餐飲、中西快餐、咖啡廳等 。 ? 租賃面積均在 100平米以下，對商鋪本身建筑結構有要求，希望門寬 8米，進深不超過 12米。 供水：上水管道不少于 DN40MM 下水排污管道不少 DN150MM 強電：三相電 380/220/50HZ 隔油池 :2M*3M*3M(深 *寬 *長） 排煙：井道凈空尺寸為 600MM*1000MM 新風、排風：單個風口尺寸一般為 400MM*600MM 樓層荷載： 500KG/㎡ 96 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAIT