【文章內容簡介】 % 休閑娛樂 3354 % 服裝 2647 % 皮具鞋 549 % 超市 2120 % 配套服務 9539 % 文化體育用品 1093 % 個人護理 60 % 食品 144 % 珠寶精品 532 % 家居家電 1105 % 行業(yè)咨詢 1014 % 其他 7471 % 合計 34071 100% 總結：區(qū)域內以配套服務為主，缺乏大型主力店及次主力店，商業(yè)檔次較低，商業(yè)氛圍弱。有 21%的五金、建材等其它業(yè)態(tài)存在，商家承租能力較弱且形象不高，但也說明項目周邊缺乏中檔消費商業(yè)場所 ， 有較大的市場發(fā)展空間。 42 第 二 部分：項目競爭環(huán)境及消費者分析 商圈發(fā)展水平 項目所處商圈處于中低檔的發(fā)展水平，商業(yè)物業(yè)以滿足周邊居民固定消費為主，雖然距離徐東、中南路兩大區(qū)域性商圈較近，但是地塊附近的本地老居民、企業(yè)職工，收入水平低、消費支出能力差，市場需求有限，導致地塊周邊商業(yè)規(guī)模小、檔次低。隨著濱江商務區(qū)改建力度的加大，未來將迎來歷史性的發(fā)展機遇，高收入群體的入駐將為項目帶來巨大的消費大軍，因此在未來的 3— 5年內，項目周邊的商業(yè)將向中檔或者中高檔商圈升級。 43 第 二 部分：項目競爭環(huán)境及消費者分析 商圈業(yè)態(tài)空白分析 —— 缺乏大型主力店： 從調研中可知，項目周圍目前僅有一家本土超市武商量販，且經營面積較小，不能滿足居民日常消費。 —— 休閑娛樂業(yè)態(tài)檔次較低： 休閑娛樂、餐飲雖然占據 20%的比例，但是都以網吧為主， KTV、健身、影院等中檔休閑娛樂業(yè)態(tài)缺少 。 —— 餐飲業(yè)態(tài)單一，無大型品牌連鎖餐飲： 主要以中式快餐為主，缺乏品牌連鎖中西式餐飲，而且區(qū)域內幾乎沒有任何特色小吃之類的業(yè)態(tài)。 —— 中檔配套服務空白： 融僑華府、 江南明珠園都是濱江商務區(qū)近幾年新建的小區(qū)，入住居民都是收入水平較高的群體，但是目前區(qū)域內配套商業(yè)檔次都較低，不能滿足高檔住宅居民需求。 44 第 二 部分：項目競爭環(huán)境及消費者分析 周邊競爭商業(yè)項目分析 項目周邊目前在售樓盤為 5家，其中社區(qū)底商的體量均在 1萬平米以下，社區(qū)商業(yè)中心的體量在 2— 4萬平米，大部分都處于銷售登記階段，僅福星惠譽、中環(huán)濱江麗景、金地格林小城對外銷售，銷售率均在 80%以上，其中福星惠譽格蘭大道項目，項目突破 85%，售價在 2— 4萬元 /㎡，其他商業(yè)樓盤售價均低于 2萬元 /㎡。 格蘭大道采用委托租賃銷售模式，由開發(fā)商幫助業(yè)主招商，目前正在整體招商率為 60%，預計今年年底正式開業(yè)，其他項目都是直接銷售，由業(yè)主自己招商，但目前片區(qū)內人氣不足， 消費需求不足導致商鋪都處于空置狀態(tài)。 45 第 二 部分：項目競爭環(huán)境及消費者分析 —— 未開業(yè)競爭項目分析 福星惠譽格蘭大道 位置 徐東大街 規(guī)模 28000㎡ 定位 社區(qū)商業(yè)中心 建筑規(guī)劃 一二層連體街鋪 經營業(yè)態(tài)規(guī)劃 品牌服裝、鞋包、珠寶、化妝品等 目標客戶定位 社區(qū)居民及部分徐東商圈顧客 優(yōu)勢 地理位置優(yōu)越、靠近徐東銷品茂 劣勢 二層商鋪利用價值不大、與徐東商圈業(yè) 態(tài)重疊 46 第 二 部分：項目競爭環(huán)境及消費者分析 融僑華府 位置 和平大道 規(guī)模 10000㎡ 定位 社區(qū)底商 建筑規(guī)劃 單層街鋪 經營業(yè)態(tài)規(guī)劃 社區(qū)便利及配套服務 目標客戶定位 主要服務社區(qū)居民 優(yōu)勢 交通便利、商業(yè)街展示面好 劣勢 目前入駐居民不是很多，消費群體過少 47 第 二 部分：項目競爭環(huán)境及消費者分析 福星惠譽三角路地塊 位置 和平大道、友誼大道 規(guī)模 36500㎡ 定位 區(qū)域商業(yè)中心 經營業(yè)態(tài)規(guī)劃 主力店 +街區(qū) 目標客戶定位 區(qū)域內社區(qū)居民 優(yōu)勢 商業(yè)規(guī)模大、主力店進駐 劣勢 可能跟本項目定位類似，競爭將會非常激烈 48 第 二 部分：項目競爭環(huán)境及消費者分析 結論： 周邊在建、在售項目體量大，總商業(yè)面積近 7萬方，市場供應量大、競爭激烈。 福星惠譽三角路地塊緊臨本項目， 其經營定位將對本項目產生重大影響。 建議： 本項目商業(yè)體量介于融僑華府、福星惠譽中間，定位 特色主題式社區(qū)商業(yè)可與福星惠譽商業(yè)項目的形成互補，增強整個地塊在武昌區(qū)域內的商業(yè)競爭力。通過三個項目的“聚合”效應突出項目優(yōu)勢、提升整體人氣，同時對本項目業(yè)態(tài)進行細分，共享商業(yè)價值。 49 第 二 部分：項目競爭環(huán)境及消費者分析 三、項目優(yōu)劣勢分析 項目 SWOT分析 (1)優(yōu)勢分析（ Strengths） ? 位于武昌區(qū)熱點開發(fā)區(qū)域，也是投資者重點關注區(qū)域。 ? 地理位置優(yōu)越，交通便捷，通達性強，客流達到本項目十分便利。 ? 本項目及周邊高端住宅居民、寫字樓、酒店將帶來大量的高端消費人群。 50 第 二 部分：項目競爭環(huán)境及消費者分析 (2)劣勢分析（ Weaknesses ） ? 項目周邊人文環(huán)境較差、商業(yè)氛圍 不 濃厚，對于商業(yè)項目的檔次定位、業(yè)態(tài)定位需謹慎。 ? 和平大道為市政大道，車流較快，不能留住人流；且對面的客流到達本項目也比較困難。 ? 地塊所在區(qū)域 不 屬于傳統(tǒng)商務區(qū)，且缺乏產業(yè)支撐，商業(yè)發(fā)展可能需要較長的市場培育期。 51 第 二 部分：項目競爭環(huán)境及消費者分析 (3)機會分析（ Opportunities ） ? 地塊周圍屬于政府重點開發(fā)區(qū)域，將獲得更多的政策支持。 ? 本項目屬于濱江商務區(qū)較早開發(fā)的項目，目前在售樓盤不多，競爭對手較少 ? 整個區(qū)域內商業(yè)檔次較低，存在市場空白。 (4)威脅（ Threats ） ? 地塊周圍屬于熱點開發(fā)區(qū)域，未來的商業(yè)放量將會非常巨大，市場競爭激烈，會本項目產生一定程度的沖擊。 ? 目前武漢市場的社區(qū)底商回報率低，客戶接受程度不高，會面臨其他商業(yè)項目的競爭。 52 第 二 部分：項目競爭環(huán)境及消費者分析 本項目競爭突破口 對消費者需求與市場競爭分析兩方面進行考慮 ,綜合項目的優(yōu)劣勢，本項目應重點從以下幾面尋求突破口： 本項目整體規(guī)模小于福星惠譽三角路地塊，但可以通過業(yè)態(tài)的合理規(guī)劃，與其它項目形成融合及互補，就能確立項目的特色優(yōu)勢； 從定位與業(yè)態(tài)組合規(guī)劃上突破，通過豐富多樣化的業(yè)態(tài)組合，齊全的配套，引進特色業(yè)態(tài)，打造一站式消費中心，確立項目的定位與業(yè)態(tài)在同類市場中的競爭優(yōu)勢； 53 第 二 部分：項目競爭環(huán)境及消費者分析 從景觀規(guī)劃、裝修與配套進行突破，通過獨具特色的建筑、景觀規(guī)劃與良好的配套將人流導入項目；并通過與定位相吻合裝修特色與風格，營造優(yōu)良的營商與購物環(huán)境，確立項目與同類市場的競爭優(yōu)勢； 從主力店、次主力店進行突破，招進本土一線超市（大潤發(fā)、華潤）、影院、健身等業(yè)態(tài)，龍頭商家的進駐能帶動項目的銷售和后期的經營。 54 第 三 部分：項目多向定位方向分析 一 、商業(yè)布局規(guī)劃建議 1）、福星惠譽地塊商業(yè)規(guī)劃 整體定位： 主力店 +商業(yè)街 建筑模式： 三層集中式商業(yè) +商業(yè)街 55 第 三 部分：項目不同定位方向分析 —— 各地塊規(guī)劃定位 地塊 定位 商業(yè)面積 （㎡） 備注 K3 商務公寓 +臨街商鋪 街鋪 1515 銷售為主 K4 裙樓商業(yè) +商務公館 12023 單層 4000 首層銷售，二三層租賃或整體銷售，擬引進超市。 K5 住宅 +底商 街鋪 5000 銷售為主 K6 商務公寓 +臨街商鋪 街鋪 18250 銷售為主 合計 36756 其中銷售面積 28765平米 56 第 三 部分：項目多向定位方向分析 萬達積玉橋地塊總規(guī)劃面積 62萬平方米，其中商業(yè)面積超過 50%，主要以高檔酒店、甲級寫字樓為主，規(guī)劃少量的零售商業(yè)，主要針對商務中心的高端消費人群及豪宅居民，定位中高檔消費商業(yè)街，主要經營國際一線品牌，如 LV、古奇等奢侈品品牌。另外還有 25萬平方米的國內頂級精裝修豪宅?？偼顿Y 70億元。項目東起和平大道，南臨錦江國際城，西至臨江大道，北至規(guī)劃路。 地塊及性質 面積（㎡） 規(guī)劃 層數（層） 高度（層） 南區(qū) （商業(yè)金融用地） 18000 萬達威斯汀酒店（ 6星級） 20 88 5A級寫字樓 35 150 2棟普通寫字樓 31 130 沿街商鋪 2— 3層 — 北區(qū) （商業(yè)金融、居住用地） 85095 住宅 39/45 120/135 商務酒店 10 41 豪宅 20 70 57 第 三 部分：項目不同定位方向分析 小結：積玉橋萬達定位商務中心，以 5A寫字樓、高檔酒店、豪宅為主，與本項目整體定位方向不同。 商業(yè)為 純街區(qū) 規(guī)劃，無集中商業(yè)存在，北區(qū)商鋪采用 大圍合 布局，南區(qū)僅和平大道、規(guī)劃路方向規(guī)劃少量街鋪。目前商業(yè)街設計還在調整之中，具體商業(yè)體量還不是非常清楚。 58 3） 、 項目周邊其它地塊供應 第 三 部分：項目不同定位方向分析 待建項目 占地面積 建筑面積 商業(yè)面積 土地規(guī)劃 車輛廠片區(qū) 800畝 —— —— 商業(yè)＋金融 裕大華片區(qū) 360畝 —— —— 城市綜合體：商業(yè)＋金融＋住宅 上述兩個片區(qū)目前正在拆遷之中，目前土地還未掛牌拍賣，土地的具體規(guī)劃尚不清楚，需進一步跟蹤調查。 59 小結： ? （ 1）根據政府的規(guī)劃，本項目南邊規(guī)劃成江南核心區(qū)；同時和平大道靠長江區(qū)域定位為濱江商務區(qū)，這都將為項目帶來大量的商務人流和消費。 ? （ 2）隨著舊社區(qū)和舊工廠的拆遷，周邊將大量興建寫字樓、金融、住宅和商業(yè)。尤其是項目周邊的福星惠譽地塊及萬達地塊都有較大體量的商業(yè)，居住與商業(yè)、商務的結合一方面會給本項目商業(yè)部分提供較為穩(wěn)定的高端客源，另一方面也會加速本區(qū)域內商業(yè)、商務氛圍的形成，同時也會大大提升區(qū)域價值。 第 三 部分：項目不同定位方向分析 60 第 三 部分：項目不同定位方向分析 整體商業(yè)規(guī)劃布局方案調整 總體原則： 根據本項目地塊特征和規(guī)劃要求綜合考慮福星惠譽地塊商業(yè)的規(guī)劃方案，主要商業(yè)區(qū)域布置在臨和平大道側，通過本項目的主力店和福星惠譽的超市主力店形成啞鈴狀布局，在中間布置街區(qū)、隧道用地區(qū)域布置廣場（規(guī)劃限制），來拉動街區(qū)人流和提升街區(qū)商業(yè)價值。 ?考慮新增友誼大道與