【正文】 一 、商業(yè)布局規(guī)劃建議 1）、福星惠譽(yù)地塊商業(yè)規(guī)劃 整體定位： 主力店 +商業(yè)街 建筑模式： 三層集中式商業(yè) +商業(yè)街 55 第 三 部分：項(xiàng)目不同定位方向分析 —— 各地塊規(guī)劃定位 地塊 定位 商業(yè)面積 （㎡） 備注 K3 商務(wù)公寓 +臨街商鋪 街鋪 1515 銷售為主 K4 裙樓商業(yè) +商務(wù)公館 12023 單層 4000 首層銷售，二三層租賃或整體銷售，擬引進(jìn)超市。另外還有 25萬(wàn)平方米的國(guó)內(nèi)頂級(jí)精裝修豪宅。項(xiàng)目東起和平大道，南臨錦江國(guó)際城，西至臨江大道，北至規(guī)劃路。 商業(yè)為 純街區(qū) 規(guī)劃，無(wú)集中商業(yè)存在，北區(qū)商鋪采用 大圍合 布局，南區(qū)僅和平大道、規(guī)劃路方向規(guī)劃少量街鋪。 58 3） 、 項(xiàng)目周邊其它地塊供應(yīng) 第 三 部分：項(xiàng)目不同定位方向分析 待建項(xiàng)目 占地面積 建筑面積 商業(yè)面積 土地規(guī)劃 車輛廠片區(qū) 800畝 —— —— 商業(yè)＋金融 裕大華片區(qū) 360畝 —— —— 城市綜合體：商業(yè)＋金融＋住宅 上述兩個(gè)片區(qū)目前正在拆遷之中，目前土地還未掛牌拍賣，土地的具體規(guī)劃尚不清楚，需進(jìn)一步跟蹤調(diào)查。 ? （ 2）隨著舊社區(qū)和舊工廠的拆遷，周邊將大量興建寫字樓、金融、住宅和商業(yè)。 第 三 部分：項(xiàng)目不同定位方向分析 60 第 三 部分：項(xiàng)目不同定位方向分析 整體商業(yè)規(guī)劃布局方案調(diào)整 總體原則： 根據(jù)本項(xiàng)目地塊特征和規(guī)劃要求綜合考慮福星惠譽(yù)地塊商業(yè)的規(guī)劃方案，主要商業(yè)區(qū)域布置在臨和平大道側(cè)，通過(guò)本項(xiàng)目的主力店和福星惠譽(yù)的超市主力店形成啞鈴狀布局，在中間布置街區(qū)、隧道用地區(qū)域布置廣場(chǎng)（規(guī)劃限制），來(lái)拉動(dòng)街區(qū)人流和提升街區(qū)商業(yè)價(jià)值。 61 第 三 部分：項(xiàng)目不同定位方向分析 規(guī)劃理由： ?區(qū)間路隧道用地上，規(guī)劃設(shè)計(jì)了廣場(chǎng)、休閑系統(tǒng)、體育鍛煉設(shè)施等，能夠?yàn)閰^(qū)域商鋪帶來(lái)消費(fèi)人流和增加商業(yè)氛圍； ?沿線正對(duì)面為武漢理工大學(xué)教職工宿舍區(qū)和康樂(lè)里社區(qū)，約有人口3300人； ?友誼大道余家湖站擁有公交線路 6條，也是未來(lái)本社區(qū)和周邊人口出行的一個(gè)重要方式和通道。 ?商業(yè)街建議規(guī)劃單層，進(jìn)深 10米左右，單鋪面積控制在 40平米左右。 ?臨和平大道方向街鋪展示性較好，商業(yè)價(jià)值也最高，如規(guī)劃內(nèi)街，小區(qū)出入口位于規(guī)劃路方向，人流導(dǎo)向與布局規(guī)劃相背離，商業(yè)價(jià)值也不大。 ?商業(yè)街規(guī)劃層數(shù) 通過(guò)調(diào)研可知，目前武漢市場(chǎng)上定位餐飲、休閑娛樂(lè)類的社區(qū)商業(yè)，都規(guī)劃雙層商業(yè)街，一層主要經(jīng)營(yíng)社區(qū)配套業(yè)態(tài)、商鋪面積較小，二層經(jīng)營(yíng)餐飲、休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)，租賃面積較大。 月）但 為了提升項(xiàng)目特色，突出商業(yè)優(yōu)勢(shì)，提高一層商鋪銷售溢價(jià)，建議大部分街鋪規(guī)劃兩層。 64 第 三 部分：項(xiàng)目不同定位方向分析 ?商鋪使用均好性規(guī)劃 為了使商鋪利用價(jià)值最大化，建議一層單間商鋪面積不超過(guò)50平米，門寬為 4米左右，進(jìn)深不超過(guò) 10— 12米，為了增加商鋪使用價(jià)值，建議層高為 。 ?商鋪配套規(guī)劃 商鋪應(yīng)具備餐飲功能，設(shè)置煙道、化油池、上下水、排污等配套設(shè)施。 68 第 三 部分：項(xiàng)目不同定位方向分析 （ 4）、招商與經(jīng)營(yíng)可行性分析 1）、招商可行性分析 ? 項(xiàng)目周邊固定居民人數(shù)較多，未來(lái)新建小區(qū)也會(huì)帶來(lái)新增人口，目前僅武商量販一家超市，且即將面臨拆遷，不能滿足居民需求，存在市場(chǎng)空白。 ? 引進(jìn)主力店、次主力店可以提升項(xiàng)目商業(yè)級(jí)別價(jià)值，同時(shí)也能豐富項(xiàng)目業(yè)態(tài)。 2）、經(jīng)營(yíng)可行性分析 ? 從經(jīng)營(yíng)角度講，以餐飲、休閑娛樂(lè)為主，項(xiàng)目主題特色突出，可填補(bǔ)目前市場(chǎng)空白，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較低。 72 第 三 部分：項(xiàng)目不同定位方向分析 (4)、招商與 經(jīng)營(yíng)可行性分析 1）、招商可行性分析 ? 經(jīng)營(yíng)社區(qū)配套商家資源豐富，且經(jīng)營(yíng)門檻較低，后期招商簡(jiǎn)單。 2）、經(jīng)營(yíng)可行性分析 ? 從經(jīng)營(yíng)角度出發(fā)，主力店的聚客效應(yīng)能帶來(lái)穩(wěn)定的人流，能增加輔營(yíng)區(qū)生意機(jī)會(huì)，休閑娛樂(lè)、餐飲能增添項(xiàng)目特色，適量的社區(qū)便利經(jīng)營(yíng)。社區(qū)配套商家暫時(shí)進(jìn)駐意向不強(qiáng)，考慮到此類商家跟居民入住率關(guān)聯(lián)性強(qiáng)，隨著工程進(jìn)度的加快，后續(xù)招商及經(jīng)營(yíng)壓力不大。 ?臨和平大道方向規(guī)劃餐飲類業(yè)態(tài)，交通便利、品牌展示性強(qiáng)，商家進(jìn)駐意向強(qiáng)烈。 ?社區(qū)便利業(yè)態(tài)主要位于本項(xiàng)目與福星惠譽(yù)兩大樓盤中間，穩(wěn)定的居民帶來(lái)穩(wěn)定的生意機(jī)會(huì)，后面經(jīng)營(yíng)壓力非常小。 78 第 三 部分：項(xiàng)目不同定位方向分析 綜合以上表格情況，可以從已售項(xiàng)目和未售項(xiàng)目?jī)煞矫鎭?lái)分析銷售可行性： —— 已售項(xiàng)目 ：地段較好、商圈級(jí)別較高的，如格蘭大道，雖然面積、單價(jià)及總值都很高，但銷售率依然達(dá)到 85%，說(shuō)明投資者認(rèn)可其投資價(jià)值；而中環(huán)項(xiàng)目雖然交通因素及商圈級(jí)別都不及格蘭大道，但價(jià)格及鋪位面積等因素較好的迎合了投資市場(chǎng)，所以也取得了較好的銷售率。 若本項(xiàng)目定位為社區(qū)商業(yè)中心或是餐飲休閑娛樂(lè)主題社區(qū)商業(yè) ,商圈級(jí)別相對(duì)都較高 ,在鋪位面積劃分較為合理的情況下， 臨近主干道一側(cè)的商鋪 ，售價(jià)達(dá)到甚至 超越 普通社區(qū)融僑華府的可能性較高， 區(qū)間路一側(cè)商鋪 定價(jià) 達(dá)到 中環(huán)項(xiàng)目水平可行性也較大。 79 第 三 部分：項(xiàng)目不同定位方向分析 項(xiàng)目即時(shí)銷售收益測(cè)算 1）、項(xiàng)目售價(jià)初步估計(jì)依據(jù) 以上兩種定位方案都需要保留主力店不售，所以可售部分基本一致，物業(yè)類型都為街鋪，可銷售面積較大，一、二層商業(yè)面積共約 。 80 項(xiàng)目 權(quán)重 融僑華府 金地國(guó)際花 園 格蘭大道 中環(huán)濱江麗景 本項(xiàng)目區(qū) 間路 本項(xiàng)目主 干道 交通因素 15% 80 100 80 70 60 80 規(guī)劃 15% 80 100 80 60 70 90 地段 30% 90 90 100 60 70 80 商圈級(jí)別 20% 80 80 95 80 90 90 鋪位均好性 20% 90 90 70 80 90 90 售價(jià)（元 /㎡ ） 報(bào)價(jià) 3萬(wàn) 報(bào)價(jià) 4萬(wàn) 均價(jià) (一、二層聯(lián)體銷售 ) 按照一二樓售價(jià) 1: ,一層 一層 二層 得分 85 91 87 81 根據(jù)以上表格，本項(xiàng)目主干道一層商業(yè)價(jià)值參考融僑華府、金地國(guó)際花園及格蘭大道價(jià)格進(jìn)行加權(quán)平均，可以得出主干道一樓均價(jià)為 /㎡ ；本項(xiàng)目次干道一層商業(yè)價(jià)值參考中環(huán)濱江麗景商鋪價(jià)格進(jìn)行加權(quán)平均，可以得出本項(xiàng)目次干道均價(jià)為 /㎡ ； 二層售價(jià)主要參照中環(huán)濱江麗景；該項(xiàng)目二層利用價(jià)值不高，僅用于辦公及商品的儲(chǔ)藏，銷售業(yè)僅 85%，對(duì)項(xiàng)目定價(jià)參考作用不大，考慮到我們項(xiàng)目二層主要定位休閑娛樂(lè)、餐飲，此類商家的承租能力一般在 30— 60元 /㎡ ，按 7%的回報(bào)率計(jì)算，為 5000— 10000元 /㎡ ，綜合本項(xiàng)目自身?xiàng)l件分析，二層的售價(jià)為 9000元 /㎡ 。 82 第 三 部分：項(xiàng)目不同定位方向分析 2）、定價(jià)策略 本項(xiàng)目均價(jià)的制定在考慮現(xiàn)有商業(yè)的基礎(chǔ)上，有以下三種定價(jià)策略 ： 方案一：保守型定價(jià) —— 一層均價(jià) 20230元 /㎡，二層均價(jià) 8500元 /㎡。 方案二：市場(chǎng)性定價(jià) —— 一層均價(jià) 22023元 /㎡ ,二層均價(jià) 9000元 /㎡。 方案三：激進(jìn)型定價(jià) —— 一層均價(jià) 24000元 /㎡。 改定價(jià)策略對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值進(jìn)行了透支，以期達(dá)到項(xiàng)目收益的最大化，營(yíng)銷節(jié)奏為中長(zhǎng)期，營(yíng)銷難度大。因此銷售型商業(yè)物業(yè)必須堅(jiān)持主力商家租賃區(qū)域只租不售；這樣不僅有利保證大商家做旺，帶旺市場(chǎng)，穩(wěn)定項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)；同時(shí)由于大商家租賃期長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定，租金收益有保障，必能享受物業(yè)增值帶來(lái)的收益。 項(xiàng)目銷售和保留物業(yè)面積 : 物業(yè)類型 面積（㎡） 備注 可銷售物業(yè) 18000 可銷售面積 保留物業(yè) 17000 引進(jìn)項(xiàng)目主力店，如大型超市、大型按摩足浴、大型 KTV、大型中西式連鎖餐飲、影院等配套業(yè)態(tài)。二層均價(jià) 10000元 /㎡ 。 ? 根據(jù)目前商戶訪談回饋的信息來(lái)看，休閑娛樂(lè)商家進(jìn)駐的意向較強(qiáng)，餐飲類商家進(jìn)駐意向一般， 超市主力店進(jìn)駐意向較弱。 88 第 四 部分：項(xiàng)目定位傾向性建議 ? 再綜合項(xiàng)目銷售、招商考慮，引進(jìn)主力店能提升項(xiàng)目商業(yè)級(jí)別與知名度、其它商家的招商難度會(huì)降低，但主力店租賃區(qū)域不能對(duì)外銷售，對(duì)總收益影響不大。 89 第 五 部分：商家訪談 針對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)商戶群體進(jìn)行針對(duì)性訪談，通過(guò)商家的反饋，以論證項(xiàng)目定位的可行性。 一、主力店及次主力店訪談 ? 初步洽談了華潤(rùn)萬(wàn)家、大潤(rùn)發(fā)、中商、武商 四家大超市，需要項(xiàng)目提供基本規(guī)劃及相關(guān)指標(biāo)，以向上報(bào)批，目前商家進(jìn)駐意向不是很強(qiáng)烈。 90 第 五 部分：商家訪談 二、餐飲商家訪談 ? 訪談的商家主要包括大型酒樓、西式品牌餐飲、中西快餐、咖啡廳等 。 ? 餐飲業(yè)態(tài)對(duì)配套設(shè)施要求較高，需規(guī)劃專門的餐飲區(qū)域，以形成集中競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 ? 認(rèn)同項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展空間，意向比較強(qiáng)烈，均由開設(shè)分店的計(jì)劃。只有國(guó)內(nèi)一、二線運(yùn)動(dòng)品牌；安踏、特步表示有進(jìn)駐意向。 ? 租賃面積均在 100平米以下，對(duì)商鋪本身建筑結(jié)構(gòu)有要求，希望門寬 8米，進(jìn)深不超過(guò) 12米。 ? 目前社區(qū)處于新建階段，要居民入住以后再做考慮。 92 附： —— 餐飲、休閑、娛樂(lè)物業(yè)配套要求 大型中餐物業(yè)配套參數(shù) 具備標(biāo)準(zhǔn)排煙、排油、排水、隔油池、新風(fēng)、排風(fēng)。 供水：上水管道不少于 DN40MM 下水排污管道不少 DN150MM 強(qiáng)電：三相電 380/220/50HZ 隔油池 :2M*3M*3M(深 *寬 *長(zhǎng)） 排煙：井道凈空尺寸為 600MM*1000MM 新風(fēng)、排風(fēng)：?jiǎn)蝹€(gè)風(fēng)口尺寸一般為 400MM*600MM 樓層荷載： 500KG/㎡ 94 附： —— 餐飲、休閑、娛樂(lè)物業(yè)配套要求 西餐、咖啡物業(yè)配套參數(shù) 具備標(biāo)準(zhǔn)排煙、排油、排水、隔油池、新風(fēng)、排風(fēng)。 供水：上水管道不少于 DN40MM 下水排污管道不少 DN150MM 強(qiáng)電：三相電 380/220/50HZ 隔油池 :2M*3M*3M(深 *寬 *長(zhǎng)） 排煙：井道凈空尺寸為 600MM*1000MM 新風(fēng)、排風(fēng)：?jiǎn)蝹€(gè)風(fēng)口尺寸一般為 400MM*600MM 樓層荷載： 500KG/㎡ 96 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. 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