【正文】 部分：項目不同定位方向分析 待建項目 占地面積 建筑面積 商業(yè)面積 土地規(guī)劃 車輛廠片區(qū) 800畝 —— —— 商業(yè)＋金融 裕大華片區(qū) 360畝 —— —— 城市綜合體：商業(yè)＋金融＋住宅 上述兩個片區(qū)目前正在拆遷之中，目前土地還未掛牌拍賣，土地的具體規(guī)劃尚不清楚，需進一步跟蹤調查。 ?商業(yè)街建議規(guī)劃單層，進深 10米左右，單鋪面積控制在 40平米左右。 64 第 三 部分：項目不同定位方向分析 ?商鋪使用均好性規(guī)劃 為了使商鋪利用價值最大化，建議一層單間商鋪面積不超過50平米，門寬為 4米左右，進深不超過 10— 12米，為了增加商鋪使用價值，建議層高為 。 2）、經營可行性分析 ? 從經營角度講，以餐飲、休閑娛樂為主，項目主題特色突出，可填補目前市場空白，經營風險較低。 ?臨和平大道方向規(guī)劃餐飲類業(yè)態(tài)，交通便利、品牌展示性強，商家進駐意向強烈。 79 第 三 部分：項目不同定位方向分析 項目即時銷售收益測算 1）、項目售價初步估計依據 以上兩種定位方案都需要保留主力店不售，所以可售部分基本一致，物業(yè)類型都為街鋪，可銷售面積較大，一、二層商業(yè)面積共約 。 方案三：激進型定價 —— 一層均價 24000元 /㎡。二層均價 10000元 /㎡ 。 一、主力店及次主力店訪談 ? 初步洽談了華潤萬家、大潤發(fā)、中商、武商 四家大超市，需要項目提供基本規(guī)劃及相關指標，以向上報批，目前商家進駐意向不是很強烈。只有國內一、二線運動品牌；安踏、特步表示有進駐意向。 供水：上水管道不少于 DN40MM 下水排污管道不少 DN150MM 強電：三相電 380/220/50HZ 隔油池 :2M*3M*3M(深 *寬 *長） 排煙：井道凈空尺寸為 600MM*1000MM 新風、排風：單個風口尺寸一般為 400MM*600MM 樓層荷載： 500KG/㎡ 94 附： —— 餐飲、休閑、娛樂物業(yè)配套要求 西餐、咖啡物業(yè)配套參數 具備標準排煙、排油、排水、隔油池、新風、排風。 ? 目前社區(qū)處于新建階段，要居民入住以后再做考慮。 ? 餐飲業(yè)態(tài)對配套設施要求較高，需規(guī)劃專門的餐飲區(qū)域，以形成集中競爭優(yōu)勢。 88 第 四 部分：項目定位傾向性建議 ? 再綜合項目銷售、招商考慮，引進主力店能提升項目商業(yè)級別與知名度、其它商家的招商難度會降低，但主力店租賃區(qū)域不能對外銷售，對總收益影響不大。因此銷售型商業(yè)物業(yè)必須堅持主力商家租賃區(qū)域只租不售；這樣不僅有利保證大商家做旺，帶旺市場，穩(wěn)定項目經營；同時由于大商家租賃期長，經營穩(wěn)定，租金收益有保障，必能享受物業(yè)增值帶來的收益。 82 第 三 部分：項目不同定位方向分析 2）、定價策略 本項目均價的制定在考慮現有商業(yè)的基礎上，有以下三種定價策略 ： 方案一：保守型定價 —— 一層均價 20230元 /㎡，二層均價 8500元 /㎡。 78 第 三 部分：項目不同定位方向分析 綜合以上表格情況，可以從已售項目和未售項目兩方面來分析銷售可行性： —— 已售項目 ：地段較好、商圈級別較高的，如格蘭大道，雖然面積、單價及總值都很高，但銷售率依然達到 85%，說明投資者認可其投資價值；而中環(huán)項目雖然交通因素及商圈級別都不及格蘭大道，但價格及鋪位面積等因素較好的迎合了投資市場，所以也取得了較好的銷售率。 2）、經營可行性分析 ? 從經營角度出發(fā)，主力店的聚客效應能帶來穩(wěn)定的人流，能增加輔營區(qū)生意機會，休閑娛樂、餐飲能增添項目特色，適量的社區(qū)便利經營。 68 第 三 部分：項目不同定位方向分析 （ 4）、招商與經營可行性分析 1）、招商可行性分析 ? 項目周邊固定居民人數較多，未來新建小區(qū)也會帶來新增人口，目前僅武商量販一家超市，且即將面臨拆遷，不能滿足居民需求，存在市場空白。 ?商業(yè)街規(guī)劃層數 通過調研可知，目前武漢市場上定位餐飲、休閑娛樂類的社區(qū)商業(yè)，都規(guī)劃雙層商業(yè)街，一層主要經營社區(qū)配套業(yè)態(tài)、商鋪面積較小，二層經營餐飲、休閑娛樂業(yè)態(tài)，租賃面積較大。 第 三 部分：項目不同定位方向分析 60 第 三 部分：項目不同定位方向分析 整體商業(yè)規(guī)劃布局方案調整 總體原則： 根據本項目地塊特征和規(guī)劃要求綜合考慮福星惠譽地塊商業(yè)的規(guī)劃方案，主要商業(yè)區(qū)域布置在臨和平大道側，通過本項目的主力店和福星惠譽的超市主力店形成啞鈴狀布局，在中間布置街區(qū)、隧道用地區(qū)域布置廣場（規(guī)劃限制），來拉動街區(qū)人流和提升街區(qū)商業(yè)價值。項目東起和平大道，南臨錦江國際城，西至臨江大道，北至規(guī)劃路。 本項目整體規(guī)模小于福星惠譽三角路地塊，但可以通過業(yè)態(tài)的合理規(guī)劃，與其它項目形成融合及互補，就能確立項目的特色優(yōu)勢； 50 第 二 部分：項目競爭環(huán)境及消費者分析 (2)劣勢分析（ Weaknesses ） ? 項目周邊人文環(huán)境較差、商業(yè)氛圍 不 濃厚，對于商業(yè)項目的檔次定位、業(yè)態(tài)定位需謹慎。 周邊在建、在售項目體量大，總商業(yè)面積近 7萬方，市場供應量大、競爭激烈。 43 第 二 部分：項目競爭環(huán)境及消費者分析 ? 區(qū)域內目前人口結構以 35歲以下人群占主導， 接受新事物的能力較強，有利于項目進入市場。 ?58%的客戶可接受的消費金額均在 50元以下， 區(qū)域內引進定位中檔的商業(yè)業(yè)態(tài)較合適。 ?購物金額在 200元以下的占據了 52%，說明區(qū)域內大部分消費者的收入水平較低 。 ? 調研是圍繞本項目調研而展開，大多數 受訪者居住在武昌區(qū)。 30 第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析 武漢餐飲休閑娛樂社區(qū)商業(yè)品牌商戶資源分析 （ 1）、武漢餐飲休閑娛樂社區(qū)商業(yè)品牌商戶資源統計 業(yè)態(tài) 數量 面積（㎡） 大型餐飲 20 6990 休閑娛樂 11 3320 合計 31 10310 31 第 二 部分：項目競爭環(huán)境及消費者分析 消費者調研 27 第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析 （ 1）、餐飲業(yè)態(tài)分析說明： 餐飲業(yè)態(tài)業(yè)種組合：中式餐飲、西式餐飲、特色餐飲、快餐 從業(yè)態(tài)形式上看比較多樣化，但主要是中式餐飲和特色餐飲，形成了餐飲一條街。 金地太陽城社區(qū)商業(yè)經營業(yè)態(tài)構成為： 次主力店（超市） +餐飲 +休閑娛樂 +社區(qū)配套 +裝飾建材 +行業(yè)資訊 二、武漢餐飲休閑娛樂社區(qū)商業(yè)市場分析 22 第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析 業(yè)態(tài)比例及分析說明： 業(yè)態(tài) 經營規(guī)模 比例 餐飲 8360 52% 休閑娛樂 2500 15% 社區(qū)配套 2640 16% 裝飾建材 460 % 培訓 800 5% 家居 600 4% 房產中介 220 % 行業(yè)資訊 600 % 總規(guī)模（㎡） 16180 100% 分析說明：餐飲、休閑娛樂業(yè)態(tài)比例占 60%以上，是金地太陽城業(yè)態(tài)的主要構成部分，體現出以餐飲休閑娛樂為主題的商業(yè)街特色。品牌主要集中在主力店附近的內街區(qū)。 KTV品牌：夢幻之星量販式，健身： K騰健身會 14 第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析 （ 4）、商業(yè)街經營業(yè)態(tài)構成及比例分析 經營業(yè)態(tài) 經營規(guī)模（㎡） 比例 社區(qū)配套 4600 % 服裝 3300 % 皮具鞋包 520 % 文化體育用品 600 % 裝飾建材 1680 % 精品飾品 420 % 行業(yè)資訊 960 % 食品 1200 % 家居 900 % 化妝品 700 % 培訓 300 % 總規(guī)模 15180 100% 15 第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析 1）、社區(qū)配套業(yè)態(tài)分析 經營特點分析 : 社區(qū)配套業(yè)態(tài)主要有銀行、診所、美容、美發(fā)、便利店、干洗店、沖印店 、 寵物用品、藥店、電信營業(yè)廳等業(yè)種，經營種類較齊全。 (5)、其他業(yè)態(tài)分析 皮具鞋包、裝飾建材、食品、家居、家電通訊、行業(yè)資訊、汽車服務、文化用品、化妝品、精品飾品等，規(guī)模都比較小，檔次也比較低。 （ 2）、餐飲休閑娛樂業(yè)態(tài)經營特點分析 常青花園餐飲業(yè)態(tài)主要以大型中式餐飲、快餐、特色小吃為主。 6 第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析 （ 4）、服裝業(yè)態(tài)經營特點分析 : 服裝業(yè)態(tài)也比較齊全，包含女裝、休閑裝、運動裝、內衣、嬰幼兒用品等 街區(qū)服裝業(yè)態(tài)經營面積都很小，特別是女裝，都是些散店。 4 第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析 （ 1）、超市次主力店經營特點分析： 區(qū)域內目前共有超市 9家，均為社區(qū)型超市，超市經營業(yè)態(tài)也以日常生活用品為主，規(guī)模都在 400— 800㎡ 左右。 社區(qū)配套業(yè)態(tài)中以銀行和美容為主，銀行有9家，基本上囊括所有的銀行商家。 食品類整體經營檔次不高。 社區(qū)配套主要業(yè)態(tài)以銀行、美容、培訓為主，銀行有 9家，基本上囊括所有的銀行商家。 餐飲的業(yè)態(tài)形式比較多樣化，高中低檔一應俱全，搭配非常合理。 從服裝的經營品牌度及檔次來分析，女裝主要以精品店為主，部分品牌店為二三線女裝品牌為主。 服裝占街區(qū)業(yè)態(tài)比例在 5%— 10%左右 （ 3）、社區(qū)配套業(yè)態(tài)經營特點分析 : 社區(qū)配套業(yè)態(tài)主要有銀行、診所、美容、美發(fā)、便利店、蔬果店、干洗店、煙酒、寵物用品、藥店等業(yè)種，經營種類較齊全。 （ 3）、社區(qū)配套業(yè)態(tài)經營特點分析 : 社區(qū)配套業(yè)態(tài)主要有銀行、教育培訓、美容、美發(fā)、便利店、干洗店、寵物用品、藥店等業(yè)種，經營種類較齊全。 35 第 二 部分：項目競爭環(huán)境及消費者分析 37 第 二 部分：項目競爭環(huán)境及消費者分析 39 第 二 部分：項目競爭環(huán)境及消費者分析 消費特點總結 ? 項目區(qū)域內大部分消費者的收入水平低于 3000元 / 月，且收入支出以滿足基本生活需要為主。 42 第 二 部分：項目競爭環(huán)境及消費者分析 44 第 二 部分：項目競爭環(huán)境及消費者分析 周邊競爭商業(yè)項目分析 項目周邊目前在售樓盤為 5家，其中社區(qū)底商的體量均在 1萬平米以下，社區(qū)商業(yè)中心的體量在 2— 4萬平米，大部分都處于銷售登記階段，僅福星惠譽、中環(huán)濱江麗景、金地格林小城對外銷售，銷售率均在 80%以上，其中福星惠譽格蘭大道項目，項目突破 85%，售價在 2— 4萬元 /㎡