【正文】 45～ 50 40～ 45 富裕型 40以下 ?我國城鎮(zhèn)居民 “ 住房支出比重 ” 平均投資僅占 10％左右，發(fā)達國家一般達到 25％。年度 出讓土地面積出讓土地面積按地域分 土地面積出讓增長率舊城 新區(qū)1996年 N/A1997年 %1998年 %1999年 66 %2023年 %2023年 %2023年 %單位：萬平米122023年漢口成交地塊信息u 2023年武漢市公開出讓 46塊宗地，成交35宗，全年全市成交土地面積約 200萬平方米，其中漢口約 60萬平方米；u 2023年全市建筑面積約 400萬平方米，漢口約 160萬平方米，占全市 %132023年漢口土地交易規(guī)模u 2023年 19月武漢市全市土地有形市場已經(jīng)交易土地面積合計約 110萬平方米，其中漢口約 65萬平方米；全市已交易建筑面積 303萬平方米，漢口約 198萬平方米，占全市 66%；u 正在公告地塊土地面積約為 30萬平方米，其中漢口約 ；全市公告建筑面積約 92萬平方米，漢口約 ，占全市 64%；u 2023年 19月比 2023年漢口土地交易面積增加 24%圖例 : 解放大道 京漢大道 中山大道 已經(jīng)成交地塊 正在公告地塊2023年京漢大道沿線周邊土地已成交地塊及正在出讓土地示意 142023年漢口成交地塊信息u 2023年漢口土地成交樓面單價在 800~2023元/平方米，土地規(guī)模越大，一般由于總價高，樓面單價比規(guī)模較小的土地相比會低一些；u 202 2023京漢大道沿線附近初步估算出讓建筑面積約 200萬平方米，擬在近期出讓建筑面積約 26萬平方米。消費者需求逐漸減少，房地產(chǎn)市場以二級市場交易為主 ,市場為大地產(chǎn)商所主導，土地市場與商品房市場完全規(guī)范，但政府的住房福利依舊少量存在。u 武漢市房地產(chǎn)從 2023年開始呈現(xiàn)供不應求的局面，房地產(chǎn)整體市場利好。 武漢市 2023各片區(qū)住宅銷售統(tǒng)計表武漢市住宅需求26僅占產(chǎn)權(quán)住宅 %商品住宅顯示出武漢市商品住宅的需求量巨大u商品住宅目前在產(chǎn)權(quán)房中僅占 %，這意味著 商品住宅需求量是有巨大上升空間的；u 二手房交易量巨大，這暗含著 二手房售賣者有購買一手商品房的意向，商品住宅需求龐大。區(qū)域 均價（元 /平方米）均價 3000以上的區(qū)域江漢區(qū) 3576江岸區(qū) 3286洪山區(qū) 3002武昌區(qū) 3181均價 2500~3000的區(qū)域橋口區(qū) 2860青山區(qū) 2653關山片區(qū) 2547漢陽區(qū) 2835均價 2023~2500的區(qū)域東西湖區(qū) 2202沌口區(qū) 2468均價在 1500~2023的區(qū)域江夏區(qū) 189632作為武漢三鎮(zhèn)商業(yè)經(jīng)濟最為繁盛的漢口，其三個片區(qū)住宅房地產(chǎn)市場供給呈逐年遞增之勢u 江岸區(qū)、江漢區(qū)及橋口區(qū)的住宅需求量逐年提高；u 但是三個區(qū)的需求增長速度不一樣，江漢區(qū)與江岸由于經(jīng)濟基礎教好，設施配套完善，橋口住宅房地產(chǎn)市場供給量仍然低于江漢與江岸；u 本項目住宅地塊集中在江漢與江岸片區(qū)，這意味著地塊住宅市場競爭會比較激烈 。u 在一元片區(qū)更新改造中，只有更新改造區(qū)才有有大面積的開發(fā)建設項目。外來人口增多，租賃市場更活躍，小戶型房屋更走俏。p競爭激烈，商業(yè)經(jīng)營利潤（銷售利潤率）相當?shù)停捍笮唾徫镏行模翰坏?1％連鎖超市： %小型商鋪（便利店）： 35%武漢 北京 上海 深圳 大連 香港 發(fā)達國家 人均商業(yè)面積52本項目各地塊基本不在核心商圈內(nèi)，主要臨街面為京漢大道，商業(yè)價值相對較低武廣商圈：以武漢商場、武漢廣場、世貿(mào)廣場等大型集中商業(yè)為主，是武漢的中高檔商場，主要消費群為中高收入階層。4號線 —— 一期工程起自武昌火車站，至武漢火車站。p武漢現(xiàn)有演藝廳約 15家，經(jīng)營面積約 15000平米，平均上座率 80%。異常 基本正常 正常運行 基本正常 異常 2023年上半年銷售面積/竣工面積 ~ ~ ~ 反映商品房供求是否平衡的指標2672135武漢市寫字樓供求關系62但是，通過對比歷史數(shù)據(jù)，我們發(fā)現(xiàn)寫字樓市場 復蘇的跡象u 2023年武昌與漢口的寫字樓推出量超過歷史上任何一年，這可能意味著武漢市的寫字樓市場開始復蘇。 與此同時，世貿(mào)廣場、武昌亞貿(mào) A座、中商廣場也推出了相當?shù)纳虅湛臻g。 伴隨中小型公司的快速成長，市場形成了新一輪商務用房的需求；216。解放大道至武勝路沿線金融一條街金融一條街：252。 世界貿(mào)易大廈252。舊城改造71王家墩商務區(qū)的建設項目與規(guī)模項目 項目 分類內(nèi)容 用地面積 建設規(guī)模寫字樓 綜合性寫字樓、純寫字樓 35 200會展中心 會展中心、配套物業(yè) 25 35—40商業(yè)組群 檔次較高、業(yè)態(tài)綜合、服務功能全的商業(yè)綜合體20 30公寓 普通商住樓、酒店式公寓和 SOHO公寓群等30 120居住區(qū) 綜合性住宅區(qū)、高層住宅區(qū)、多層住宅區(qū)、別墅區(qū)等70 200酒店 超五星級、五星級、四星級酒店等 17 70娛樂 綜合體育中心和濱水酒吧文化街、主題娛樂廣場等備注 用地面積單位：公頃；建設規(guī)模單位：萬平方米72王家墩商務區(qū)建成 后對漢口寫字市場及本項目的影響結(jié)論結(jié)論：u 王家墩商務區(qū)離本項目的距離較遠，且 本項目非寫字樓集中區(qū)，純寫字樓不是本項目住宅部分的主流產(chǎn)品，不會直面王家墩商務區(qū)的沖擊；u 但是王家墩會進一步惡化武漢市寫字樓市場的供大于求的現(xiàn)狀。像在建銀大廈里，有武漢萬科、摩托羅拉、西門子。 信合大廈252。 u 漢口：以 “ 金融一條街 ” 片區(qū)，以及解放大道至武勝路沿線為，聚集著漢口地區(qū)中高檔寫字樓u 武昌：主要分布在中南路至武珞路沿線，包括中商廣場、世紀廣場、洪廣大廈、發(fā)展大廈等；隨著光谷日漸成熟， SBI創(chuàng)業(yè)街、湖北信息產(chǎn)業(yè)大廈、華東商務中心等紛紛建成。95年至 98年216。216。 王家墩商務區(qū)規(guī)劃167。p形式主要為演藝廳、 KTV、迪吧及酒吧，布點總體而言較為分散。各地塊周邊商業(yè)業(yè)態(tài)：茶葉市場、建材裝飾市場、電腦耗材、五金、電動工具、電工產(chǎn)品、餐飲、娛樂等。u 作為武漢三鎮(zhèn)商業(yè)經(jīng)濟最為繁盛的漢口，江岸、江漢、橋口三個片區(qū)住宅房地產(chǎn)市場供給呈逐年遞增之勢，其住宅價格銷售年平均增長率分別為%、 %、 %，遠 ,低于全市住宅銷售價格年平均增長率。 一元片區(qū)的改造能極大改善項目居住物業(yè)的外部環(huán)境，住宅銷售價格可能會受此利好因素影響。u 本項目屬于江漢鎮(zhèn)的住宅項目可以及時推出，滿足市場需求；u 若無重大外界條件變化，江漢區(qū)的住宅項目沒有市場危險。時間 2023年第一季度2023年第二季度2023年第三季度2023年第四季度2023年上半年平均售價 1949元 /平方米2023元 /平方米2093元 /平方米2206元 /平方米2506元 /平方米武漢市住宅價格2023年第一季度2023年第二季度2023年第三季度2023年第四季度2023年上半年住宅均價價格增長率收入房價比 =1： 1029武漢住宅銷售價格增長過快 ,超過上限值 ,預計未來房價漲幅會下降u 根據(jù)經(jīng)濟學原理，我國合理的房價漲幅區(qū)間的上限是城市居民人均可支配收入漲幅，下限是物價的上漲水平；u 人均可支配收入上限反映的是居民的消費能力，如果一商品的價格漲幅在可支配收入漲幅之內(nèi)，則居民對該商品的消費是可以承受的，無需挪用消費在其他商品上的錢去消費此產(chǎn)品。 新區(qū)開發(fā)167。但是武漢由于土地市場因素，導致價格猛增未能達成，土地市場進一步清理與規(guī)范將使住宅價格與投資邁上新的臺階：252。 17房地產(chǎn)開發(fā)市場化水平判斷 — 理論模型指標名稱 公 式 測算方法 評 估 標 準城鎮(zhèn)物業(yè)私有率M1=H/P=商品房建筑面積/房地產(chǎn)建筑總面積M1`=M1/60%市場經(jīng)濟發(fā)達，房地產(chǎn)市場成熟的國家和地區(qū)一般為 50%70%，我國取60%住宅消費支出比重M2=Y/C=家庭月住房消費支出 /家庭月生活支出M2`=M2/15%市場經(jīng)濟發(fā)達，房地產(chǎn)市場成熟的國家和地區(qū)一般為 13%20%，我國取15%房價收入比 M3=A/I=一套中等水平住房市場價格 /居民家庭年收入M3`=1（M35） /5發(fā)達國家平均為 5，我國取 5房地產(chǎn)金融化深度M4=R/F=房地產(chǎn)年貸款總額 /金融機構(gòu)年貸款總額M4`=M4/20%市場經(jīng)濟發(fā)達，房地產(chǎn)市場成熟的國家和地區(qū)一般為 30%，我國取 20%房地產(chǎn)投資多樣化指標M5(投資多樣化指標 ) M5`=M5線性內(nèi)差法發(fā)達國家一般不高于 20%，我國取國有住宅投資達 30%為完全市場化，100%市場化為 0住房價格市場化指標M6