【正文】 交房時由開發(fā)商一次性裝修到位3000元 / M2 ——遠(yuǎn)洋大廈建筑面積 30000平方米 5000元 /平方米 ——京漢大道區(qū)域及附近辦公樓盤銷售情況：商住兩用寫字樓銷售出租情況尚可，但是純寫字樓較難銷售69武漢市寫字樓價格預(yù)測u 因為武漢寫字樓價格變化不穩(wěn)定，不能按自然增長率作為價格預(yù)測的基礎(chǔ)；u 通過訪談及地塊附近寫字樓查勘，我們發(fā)現(xiàn)武漢市寫字樓的售價始終高于住宅售價的 20~30%；u 在經(jīng)濟測算中，我們以預(yù)測的住宅價格為基礎(chǔ)，上調(diào) 30%作為寫字樓銷售價格。 漢口解放大道至武勝路沿線：252。 解放大道至武勝路沿線金融一條街中南路至武珞路沿線在 2023年武昌寫字樓推售量為 31． 14萬平方米，占我市推售總量的 82％， 漢口寫字樓新的推出量很少，僅占到全市的 18％。 2023年至 2023年216。216。武漢 市場寫字樓竣工量2023年武漢各鎮(zhèn)的寫字樓竣工面積比例武漢寫字樓供給60武漢市寫字樓需求市場也表現(xiàn)出波動性u 武漢市寫樓需求市場不穩(wěn)定，表明投資寫字樓具有一定市場風(fēng)險；u 武漢市寫字樓平均年吸收量為 ；u 雖然市場需求不確定，但是武漢寫字樓需求仍集中在漢口，其次是漢陽。p經(jīng)營成本占收入的比例約為 60%~70%，稅后利潤率約為 20%~30%。1號線 —— 東西方向橫穿漢口，西起吳家山，東至堤角。 45京漢大道商業(yè)項目市場 接受度研判46商業(yè)用房市場接受度研判市場層面一、武漢總體商業(yè)用房市場二、漢口區(qū)域商業(yè)用房市場商業(yè)行業(yè)層面三、武漢商圈格局四、武漢商業(yè)經(jīng)營情況五、文化娛樂業(yè)概況六、小結(jié)：商業(yè)用房小結(jié)47漢口商業(yè)用房銷售面積穩(wěn)定在每年 10萬平米左右u自 2023年起，商業(yè)用房竣工量占商品房竣工量不超過 10％。輕軌一號線輕軌二號線輕軌三號線軌道交通規(guī)劃內(nèi)環(huán)線規(guī)劃軌道交通43軌道交通開通完善后對城市中心區(qū)住宅市場的影響結(jié)論u 分散城市中心區(qū)人口，造成住房需求減少；u 縮短工作生活的空間距離，購房者選擇增多，面臨著郊區(qū)化對城市中心區(qū)的購房沖擊；u 增加方便程度，中心區(qū)完善配套可能不再成為購房吸引點。異常 基本正常 正常運行 基本正常 異常 2023年銷售面積/竣工面積 ~ ~ ~ 反映商品房供求是否平衡的指標(biāo)橋口區(qū)住宅供求關(guān)系36江岸、江漢及橋口的住宅銷售價格增長率u 江漢區(qū)住宅銷售價格年平均增長率%u江岸區(qū)住宅銷售價格年平均增長率%u 橋口區(qū)住宅銷售價格年平均增長率 %第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 平均售價2023年 2023年 2023年 2023年 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 平均售價2023年 2023年 2023年 2023年 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 平均售價2023年 2023年 2023年 2023年 三區(qū)住宅價格增長率37京漢大道區(qū)域及附近住宅樓盤位置東輝花園花好月圓九運京漢明都盈安大廈江城華庭德潤大廈翡翠星空三星陽景園12345 687910半島毫庭俊華雅苑銷售情況38建筑情況 均價 銷售情況東輝花園 共 90套，套內(nèi)面積 113～ 119 M2， 86％的實用率，主力戶型為三房 一期 3300元 / M2，二期 3500元 / M2 一期售完，二期未售花好月圓 容積率 5， 3室 2廳 2衛(wèi) 1廚 ， 5室 3廳 3衛(wèi) 1廚 ， 2室 2廳 2衛(wèi) 2廚 ，3100元 /平方米京漢明都 3500元 /平方米 開 盤 一個月 銷 售率達(dá) 80％ 盈安大廈 37層居住， 170M2 3600元 / M2 3個月 銷 售完 畢江城華庭 容積率 ， 4室 2廳 2衛(wèi) 1廚 3600元 /平方米 4個月實現(xiàn) 100%銷售德潤大廈 毛坯高層商住樓 3600元 /平方米 今年 5月開盤，入住率達(dá)60%翡翠星空 小戶型 40~60 M2 均價 4000元 / M2 今年 7月 24日開盤，已售 50%左右三星陽景園 毛坯小高層， 4室二廳 ， 3室 2廳 3000元 /平方米半島毫庭 容積率 均價 3700元 / M2 俊華雅苑 酒店式公寓，使用面積 36~65平方米 4400元 /平方米 8月 28日開盤，已銷售了50%京漢大道區(qū)域及附近住宅樓盤銷售情況： 平均銷售價格為3500元 /平方米，銷售良好39一元片區(qū)的改造對本項目住宅項目的影響分析：一元片區(qū)背景簡介u漢口一元片區(qū)位于江岸區(qū)，本項目的部分地塊也包含在一元片區(qū)內(nèi)；u一元片區(qū)在歷史上是傳統(tǒng)高尚區(qū)域，是大批當(dāng)時中上層人士生活、休閑、居住的地方；u 由于城市發(fā)展，吸引了老城區(qū)人口外移，城市配套設(shè)施開始老化，低收入、老齡人口及外來人口開始集中在一元片區(qū)。武漢住宅銷售價格年平均名義增長率武漢居民人均可支配收入漲幅武漢居民消費價格漲幅% % %93年 95年 96年初 98年 03年全國房價漲幅區(qū)間模擬圖城市居民人均可支配收入漲幅房價漲幅城市居民消費價格漲幅武漢市住宅價格漲幅分析30武漢住宅價格按照住宅片區(qū)，銷售價格空間分布體現(xiàn)了較強的區(qū)域性，本項目位于中高檔樓盤集中圈層u 武漢市住宅銷售價格空間分布顯示出較強的區(qū)域性： 3000~4000的高檔住宅主要集中在武昌與漢口，中低檔盤主要集中在漢陽；u 本項目區(qū)域?qū)儆?4000以上及 3000~4000價格分布的集中處，屬于高檔樓盤較為集中的區(qū)域。金銀湖片區(qū) 后湖片區(qū)沌口片區(qū) 南湖片區(qū)東湖高新開發(fā)區(qū)舊城改造漢 口武 昌漢 陽24武漢市住宅供給逐年提高，顯示出強勁的供給力量u 武漢市住宅供給逐年提高， 2023年竣工面積為；u 本項目住宅物業(yè)為 50萬平方米，分多年開發(fā)，對當(dāng)?shù)刈≌袌龉┣髴?yīng)該不會產(chǎn)生過大沖擊。 土地市場對商品房市場調(diào)控功能不明顯，有可能出現(xiàn)泡沫；252。政府的住房福利依舊大量存在。 與國內(nèi)同類城市相比較，武漢 61%的城市化率處于城市化速度一般的水平，伴隨著人口的逐年提高與武漢城市化速度的加快，武漢住宅消費需求潛力巨大。武漢全市歷年人均可支配收入武漢 成都 西安 南京 廣州 合肥人均可支配收入 （元） 8262 9641 7748 10196 15003 7785較上年增速 % % % % % %指標(biāo) 7：人均可支配收入8住房支出比與較低的恩格爾系數(shù)不協(xié)調(diào)，住房支出有上漲空間。武漢全市歷年人均 GDP發(fā)展?fàn)顩r江岸區(qū) 江漢區(qū) 橋口區(qū) 漢陽區(qū) 武昌區(qū) 青山區(qū) 洪山區(qū) 東西湖區(qū) 漢南區(qū) 2023年武漢主要城區(qū) GDP（億元）8004,000US$ 40008,000US$ 800020,000US$0800US$啟動期 快速發(fā)展期 平穩(wěn)發(fā)展期 減緩發(fā)展期人均 GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系指標(biāo) 2：人均 GDP4隨著武漢市城市化率不斷提高，不斷增大的人口數(shù)量為房地產(chǎn)市場提供了強勁需求武漢 成都 西安 南京 廣州城市化率 61% % % % %u 武漢 2023年是總?cè)丝诜€(wěn)步上升；u 占總?cè)丝跀?shù)量 61%的城鎮(zhèn)人口為房地產(chǎn)提供了需求；u 在國內(nèi)，武漢 61%的城市化率處于城市化完成一般的水平，伴隨著武漢市進(jìn)一步城市化，逐年提高的人口必將成為住宅消費的生力軍。216。16武漢土地市場特征結(jié)論u 從 1996年至 2023年，受政府新城開發(fā)與舊城改造計劃影響，武漢市土地供應(yīng)量呈波動增長，這意味著本項目面臨競爭將逐漸劇烈；u 根據(jù) 2023年與 2023年土地出讓交易市場分析， 2023年和2023年 19月全市成交土地面積分別為 1964819平方米、漢口占土地成交面積的 %與 66%，我們可以發(fā)現(xiàn)，漢口依然是武漢房地產(chǎn)的熱點區(qū)域； u 對比本年京漢大道沿線土地出讓價格，本項目樓面地價遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于周邊商住用地成交地價的正常范圍在 1,100~1,500元 /平方米。 住宅價格與投資猛增，大量不成熟發(fā)展商及產(chǎn)品出現(xiàn)。 舊城改造167。武漢市住宅供求狀況異常 基本正常 正常運行 基本正常 異常 2023年上半年銷售面積/竣工面積 ~ ~ ~ 反映商品房供求是否平衡的指標(biāo)房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報指標(biāo)體系竣工面積銷售面積銷售面積 /竣工面積武漢市住宅供求關(guān)系28同時武漢市住宅銷售平均價格逐漸提高，住宅銷售價格名義年平均增長率為 %u 武漢市住宅房地產(chǎn)市場價格逐漸提高，表明武漢市住宅銷售市場依舊保持上升狀態(tài)， 2023年武漢市的收入房價比已高達(dá) 1： 10；u 根據(jù) 2023年至 2023年上半年武漢市住宅平均售價統(tǒng)計，武漢市季度住宅銷售價格平均增長率為 %， 住宅銷售價格名義年平均增長率為 %。異?；?