【正文】 新開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)以項(xiàng)目品牌為基礎(chǔ)樹立企業(yè)品牌，以企業(yè)品牌的形成來(lái)來(lái)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的更高價(jià)值與利潤(rùn)。、調(diào)查樣本職業(yè)分布、調(diào)查樣本家庭年收入統(tǒng)計(jì)、調(diào)查樣本個(gè)人年收入項(xiàng)目品牌關(guān)注度調(diào)查品牌是開發(fā)項(xiàng)目的靈魂，是吸引客戶、實(shí)現(xiàn)價(jià)值的重要要素，是現(xiàn)代房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的重要砝碼。在已知項(xiàng)目中：2007年電梯公寓項(xiàng)目的放量（面積為570375㎡）首次超過(guò)多層項(xiàng)目放量（面積為437377㎡），電梯公寓開發(fā)將成為南充房地產(chǎn)開發(fā)的主流方向；根據(jù)2006年電梯公寓的放量不足20萬(wàn)㎡的市場(chǎng)情況分析，2007年電梯公寓將面臨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。城市印象泰合房地產(chǎn)金魚嶺街1號(hào)順慶區(qū)總建面：85410㎡住宅：75410㎡商業(yè)：1萬(wàn)㎡容積率：綠化率：32%建筑密度：%車位：304個(gè)產(chǎn)品類型：多層總套數(shù) （608套）80—100㎡以下17 %（100套）100—120㎡以下 50 %（300套）120—140㎡以下7 %（ 40 套）140㎡以上 26 %（160 套）頂躍起價(jià)：1580最高價(jià)：1780均價(jià)：1650起價(jià)：1718最高價(jià)：2320均價(jià)：200070%一次性2%、按揭無(wú)兒童中心、會(huì)所南充恒豐塞納印象　濱江南路 嘉陵區(qū)總建面：48900㎡住宅：4萬(wàn)㎡商業(yè)：容積率：總套數(shù)465套未公布2006年12月排號(hào)　　未定未定　錦通西：以西山為代表，開發(fā)環(huán)境、居住環(huán)境均比較成熟，但土地資源比較稀少，是延續(xù)性的開發(fā)區(qū)域；北：政府新區(qū)：隨著政府新區(qū)的開發(fā)、以及城市土地的稀缺，本區(qū)域即將成為未來(lái)的關(guān)注的重點(diǎn)、房產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域；中：市中心區(qū)域：土地稀缺，土地成本高，最受消費(fèi)者關(guān)注、但又是高價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)的白熱化區(qū)域，其開發(fā)以小規(guī)模、高價(jià)格的電梯公寓為主，近2年內(nèi)是開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域之一。2005年以前南充大部分已開發(fā)項(xiàng)目由于對(duì)市場(chǎng)研究的深度不夠，呈現(xiàn)出相對(duì)盲目及混亂的開發(fā)狀況，產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、環(huán)境和配套的建設(shè)水平不高且同質(zhì)化嚴(yán)重，造成產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)加劇，空置率高；2005年以后開始注重市場(chǎng)研究與細(xì)分、涌現(xiàn)出了一批具有差異性的高品質(zhì)樓盤并受到市場(chǎng)的追捧。發(fā)展趨勢(shì)分析、房地產(chǎn)開發(fā)趨勢(shì)南充市房地產(chǎn)市場(chǎng)近2年來(lái)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)：、投資力度不斷加大、投資信心高漲。、不同方位住宅供銷狀況項(xiàng) 目住宅供應(yīng)面積（萬(wàn)㎡）住宅銷售面積（萬(wàn)㎡）供銷比例順慶區(qū)108%嘉陵區(qū)47%高坪區(qū)15%合 計(jì)170%三區(qū)供應(yīng)面積比例三區(qū)銷售面積比例在2006年住宅供銷中，順慶區(qū)為最高、其供應(yīng)量達(dá)63%、銷售比例達(dá)64%；其次為嘉陵區(qū)、其供應(yīng)量達(dá)28%、銷售比例達(dá)27%；高坪區(qū)為最弱、其供應(yīng)量為9%、銷售比例為9%。、優(yōu)化城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)按照合理布局、特色鮮明、功能互補(bǔ)的原則，構(gòu)建中心城市、中小城市和建制鎮(zhèn)在內(nèi)的城鎮(zhèn)體系，繁榮城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)，增加就業(yè)容量。、加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完善區(qū)域中心城市功能，美化城市環(huán)境，提升城市形象。地方財(cái)政收入年均增長(zhǎng)15%以上。、城市發(fā)展布局一核：城市核心——以舊城商業(yè)區(qū)和高坪商業(yè)區(qū)共同組成一個(gè)擁江發(fā)展的商務(wù)區(qū)，是城市最重要的功能區(qū)和景觀重心。南充市政府在2006年12月12日下發(fā)了《南充市房地產(chǎn)市場(chǎng)整頓通知》，并在隨后正式組織了相關(guān)會(huì)議，通過(guò)政策及輿論措施來(lái)規(guī)范、檢查南充房地產(chǎn)市場(chǎng)的違規(guī)行為。、城市人口人均消費(fèi)能力年2003年2004年2005年2006年上半年居民人均可支配收入（元）6451720877644231居民人均可支配收入增長(zhǎng)率（%）職工平均工資（元）924210652117356311職工平均工資增長(zhǎng)率（%）點(diǎn)評(píng)：城市經(jīng)濟(jì)保持高速增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入依然保持增長(zhǎng)勢(shì)頭但相對(duì)較慢，在消費(fèi)實(shí)力的評(píng)估上需準(zhǔn)確細(xì)分、謹(jǐn)慎對(duì)待。、交通以聯(lián)接成渝、溝通周邊的道路建設(shè)為重點(diǎn)，大力構(gòu)建區(qū)域性交通網(wǎng)絡(luò)。二級(jí)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)商品住宅銷售面積大幅度上升，意味二級(jí)市場(chǎng)蘊(yùn)藏巨大的住宅需求市場(chǎng)；二級(jí)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量增加，市場(chǎng)將面臨激烈的競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)開發(fā)商以及對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)、營(yíng)銷手法提出更高的要求。%。18月，㎡，增長(zhǎng)32%。第三節(jié)、四川省及二級(jí)城市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅情況2006年四川房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)特點(diǎn)、房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資呈持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)　　 2006年以來(lái)，四川房地產(chǎn)業(yè)由于到位資金持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，為房地產(chǎn)開發(fā)提供了重要保障。、城市經(jīng)濟(jì)圈發(fā)展將帶動(dòng)二三線城市市場(chǎng)成熟國(guó)內(nèi)已經(jīng)形成珠江三角洲、長(zhǎng)江三角洲和環(huán)渤海地區(qū)三大城市集群經(jīng)濟(jì)圈的格局，目前正處于高速發(fā)展時(shí)期，目標(biāo)是成為具有世界競(jìng)爭(zhēng)力的組團(tuán)式大城市集群。熱議中的物業(yè)稅、土地市場(chǎng)治理、物權(quán)法出臺(tái)、流動(dòng)性過(guò)剩問(wèn)題、逐步上升的匯率預(yù)期，仍然將是政策調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的重點(diǎn)。、規(guī)劃　　時(shí)間：2006年9月30日　　主要內(nèi)容：套型建筑面積在90㎡以下的商品住房將占全市新審批新開工商品住房總面積的70%以上。幾個(gè)政策的疊加效應(yīng)，讓絕大多數(shù)希望投資普通住宅獲利的投資、投機(jī)者不會(huì)再進(jìn)行投資，房?jī)r(jià)的上漲“推力”被卸去了一部分?！哆M(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》可以有效抑制開發(fā)商的捂盤行為，對(duì)保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的供應(yīng)進(jìn)而穩(wěn)定房地產(chǎn)的價(jià)格有積極的作用。、國(guó)十五條　　時(shí)間：2006年5月17日　　主要內(nèi)容：　　經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)目標(biāo)9月底前公布；90㎡以下住房須占項(xiàng)目總面積7成以上；購(gòu)房不足5年轉(zhuǎn)讓須交營(yíng)業(yè)稅；空置3年以上商品房不得作為貸款抵押物；個(gè)人住房貸款首付比例不低于3成；居住用地供應(yīng)量7成用于中低價(jià)位中小套型；土地閑置2年將被收回使用權(quán)；各地城市年內(nèi)建立廉租住房制度。加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過(guò)程監(jiān)管，制止擅自變更項(xiàng)目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房?jī)r(jià)行為?！　?、國(guó)六條　　時(shí)間：2006年5月17日　　主要內(nèi)容：(一)、切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。（二）、各類住宅價(jià)格上漲較快，低價(jià)位住宅價(jià)格漲幅較大。%，其中，%。三是微量頻調(diào)。第二，工業(yè)生產(chǎn)增速回落。第一章、宏觀經(jīng)濟(jì)情況調(diào)查第一節(jié)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)基本情況2006年中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)概要2000年到2006年，中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)連續(xù)7年保持8%至10%左右適度增長(zhǎng)區(qū)間內(nèi)的平穩(wěn)較快運(yùn)行?！坝[大局者要、持勢(shì)者久”，房地產(chǎn)市場(chǎng)研究及項(xiàng)目定位應(yīng)遵循市場(chǎng)背景與規(guī)律、圍繞開發(fā)戰(zhàn)略的目標(biāo)來(lái)把握方向、在對(duì)市場(chǎng)精準(zhǔn)掌控的條件下對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定位與開發(fā)。%。既重視貨幣政策，也使用了財(cái)政政策；既重視用經(jīng)濟(jì)手段、法律手段，也適當(dāng)運(yùn)用必要的行政措施，在使用貨幣政策和財(cái)政政策時(shí)，還綜合運(yùn)用了多種政策工具。”中國(guó)明年將加強(qiáng)和改善宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控，以確保2007年經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、快速地增長(zhǎng)。為了達(dá)到這一目的，加息、“國(guó)六條”、“90㎡2006年初，發(fā)改委和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布調(diào)查數(shù)據(jù)，%；二季度，%；到了10月份，%，房?jī)r(jià)漲幅基本得到控制。點(diǎn)評(píng)：　　2006年加息的直接誘因是第一季度GDP增長(zhǎng)過(guò)快、固定資產(chǎn)投資同時(shí)出現(xiàn)過(guò)熱的現(xiàn)象?？茖W(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模，加強(qiáng)土地使用監(jiān)管，制止囤積土地行為。但房地產(chǎn)領(lǐng)域的一些問(wèn)題尚未根本解決，主要是少數(shù)大城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理矛盾突出，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序比較混亂。未取得商品房預(yù)售許可證的項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得非法預(yù)售商品房，也不得以認(rèn)購(gòu)(包括認(rèn)訂、登記、選號(hào)等)、收取預(yù)定款等各種形式變相預(yù)售商品房。、個(gè)稅　　時(shí)間：2006年7月27日　　主要內(nèi)容：　　2006 年6月1日后，個(gè)人將購(gòu)買不足5年的住房對(duì)外銷售全額征收營(yíng)業(yè)稅。2007年1月1日起，新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)將提高一倍，同時(shí)繼續(xù)實(shí)行中央與地方30：70分成體制，相關(guān)收入專項(xiàng)用于基本農(nóng)田建設(shè)和保護(hù)、土地整理、耕地開發(fā)。種種跡象表明，各部門在2006年底，已經(jīng)打出了稽查樓市違規(guī)的組合拳。政策調(diào)控、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致行業(yè)洗牌，同時(shí)成為并購(gòu)整合的基本推動(dòng)力。升級(jí)中的房地產(chǎn)市場(chǎng)，將逐步形成發(fā)達(dá)國(guó)家的產(chǎn)業(yè)鏈專業(yè)分化的模式，走向?qū)I(yè)化分工協(xié)作的路徑，從而形成眾多的房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈。%；，%；，%。㎡，%，%。各市、州商品房銷售面積全面增長(zhǎng)，其中增長(zhǎng)60%以上的地區(qū)有：涼山（%）、雅安（%）、宜賓（%）、綿陽(yáng)（%）等4個(gè)市、州。、城市定位南充城市性質(zhì)——川東北地區(qū)的中心城市和交通信息樞紐，以發(fā)展輕化工、商貿(mào)、文教科研為主的生態(tài)型園林城市；將城市空間結(jié)構(gòu)——以江、城、山、田自然格局為基礎(chǔ)，沿嘉陵江水系發(fā)展的組團(tuán)式城市；將城市形象結(jié)構(gòu)——“一核一心、三環(huán)八軸、六園五帶”的軸心式結(jié)構(gòu)模式；將城市發(fā)展方向明確為以江為軸、北拓南延、跨江東進(jìn)、擁江發(fā)展。經(jīng)濟(jì)環(huán)境、GDP年 2003 200420052006上半年GDP（萬(wàn)元）2393039290076633527261754474年2003200420052006上半年GDP增長(zhǎng)率%%%%%點(diǎn)評(píng)：2004年在全國(guó)經(jīng)濟(jì)放量的背景下，南充經(jīng)濟(jì)總量上了一個(gè)大臺(tái)階，全市經(jīng)濟(jì)實(shí)力大幅提高，2005年、2006年上半年南充的GDP依然保持高速增漲勢(shì)頭，整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好，根據(jù)南充“十一五規(guī)劃”中“地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)速度保持在12%以上”，預(yù)計(jì)2007年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)將保持在10%以上。全面實(shí)施物業(yè)管理招投標(biāo)制度和企業(yè)資質(zhì)動(dòng)態(tài)管理，規(guī)范物業(yè)管理行為?！蹦铣湔幱谟芍械瘸鞘邢虼蟪鞘邪l(fā)展的過(guò)渡階段，南充將通過(guò)繞城高速公路建設(shè)，拉大城市骨架，擴(kuò)大城市規(guī)模，增大城市容量；以市政府整體搬遷為契機(jī)，整合城市要素，拓展城市空間，帶動(dòng)城市擴(kuò)張。基本奠定川東北產(chǎn)業(yè)聚集中心、商貿(mào)物流中心、科教文衛(wèi)中心、金融中心和交通、通信樞紐的區(qū)域地位；基本建成嘉陵江中游生態(tài)屏障。強(qiáng)化城市建設(shè)規(guī)劃導(dǎo)向功能，推行小康型住宅建設(shè)，提高住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)水平。加快文化館、圖書館、科技館、體育場(chǎng)館、博物館等公共設(shè)施建設(shè)。第二節(jié)、南充市2006年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展特征三區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況、不同物業(yè)供銷情況、住宅供銷情況項(xiàng) 目住宅供應(yīng)面積（萬(wàn)㎡）住宅銷售面積（萬(wàn)㎡）住宅銷售金額（萬(wàn)元）順慶區(qū)108嘉陵區(qū)47高坪區(qū)15合 計(jì)170南充2006年住宅供應(yīng)面積達(dá)到了170萬(wàn)㎡，㎡，%，銷售勢(shì)頭非常好，住宅供求比較平衡。、購(gòu)買者年齡構(gòu)成根據(jù)對(duì)南充錦繡北湖、濱江名城、格蘭春天、海山半島花園、凱旋帝景等5大代表性中高檔樓盤有效客戶數(shù)據(jù)分析，南充購(gòu)買者的年齡分布如下：年齡段20歲以下20—29歲30—39歲40—49歲50歲以上備注客戶數(shù)量(個(gè))31350761655193有效統(tǒng)計(jì)客戶數(shù)為1990位不同年齡客戶比例%%%%%點(diǎn)評(píng)：%，是購(gòu)房的絕對(duì)主力年齡段；%。南充大城市的構(gòu)架完成后，經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展同時(shí)吸引外來(lái)資金進(jìn)入南充。高坪區(qū)版塊：開發(fā)環(huán)境、居住環(huán)境的成熟度為三區(qū)中最弱版塊，但其土地升值最快，隨著近期三橋的開通,其巨大發(fā)展?jié)摿⒃诮?年內(nèi)得以表現(xiàn)出來(lái)，此版塊是最具潛力的發(fā)展區(qū)域。第二節(jié)、多層中高檔住宅項(xiàng)目分析第 63 頁(yè) 共 63 頁(yè)多層中高檔項(xiàng)目簡(jiǎn)析項(xiàng)目名稱開發(fā)商項(xiàng)目位置所屬區(qū)域經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)戶型面積分布開盤價(jià)格現(xiàn)在價(jià)格開盤時(shí)間銷售進(jìn)度銷售優(yōu)惠配套物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)（元/月/㎡）濱江名城2期 宏凌實(shí)業(yè)濱江中路四段276號(hào)順慶區(qū)多層：約72000㎡電梯：㎡商業(yè)：㎡容積率：建筑密度：％車位：３期地下93個(gè)產(chǎn)品類型：多層/花園洋房總套數(shù) （494套）80—100㎡以下 %（ 65套）100—120㎡以下 %（ 16 套）120—140㎡以下 %（255 套）140㎡以上 %（ 158 套）起價(jià)：1500最高價(jià)：2400均價(jià)：1800起價(jià)：1950最高價(jià)：2650均價(jià)：23001期：2期：1期：90%2期：80%1期：一次性2%、%2期：一次性4%、按揭2%、分期3%3期：一次性3%、按揭1%、分期1%羽毛球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、游泳池、休閑會(huì)所盛華堂，商業(yè) 天 地山 水文迪房地產(chǎn)順慶區(qū)總建面：88000㎡住宅：84000㎡容積率：綠化率：％建筑密度：％車位：365 個(gè)產(chǎn)品類型：多層/花園洋房/聯(lián)排別墅總套數(shù) （ 2期392套）80—100㎡以下 ％ ( 80套)100—120㎡以下 ％( 75套）120—140㎡以下 % ( 172套)140㎡以上 %( 65套）起價(jià)：多層1600花園洋房2400聯(lián)排2500起價(jià)：多層2100花園洋房240080%1期：一次性3%、分期1%、%2期：一次性2%、分期無(wú)、按揭無(wú)游泳池、籃球場(chǎng)、會(huì)所盛華堂、最高價(jià)：多層2550花園洋房2700聯(lián)排2700最高價(jià)：多層2750花園洋房2800均價(jià)：多層2400花園洋房2600均價(jià)：多層2000花園洋房2500聯(lián)排2600格蘭春天宏凌實(shí)業(yè)順慶區(qū)玉帶路南段順慶區(qū)總建面：10多萬(wàn)㎡住宅：10萬(wàn)㎡商業(yè)：3000㎡容積率：綠化率：