【正文】 本正常正常運(yùn)行基本正常異常 2023年銷售面積 /竣工面積0.8 ~ ~ ~1.1 反映商品房供求是否平衡的指標(biāo)江岸區(qū)住宅供求關(guān)系34對(duì)比漢口鎮(zhèn)江岸區(qū)的住宅供給情況，我們發(fā)現(xiàn)江漢區(qū)住宅市場(chǎng)在 2023年前基本保持供需平衡，2023年呈現(xiàn)求大于供的趨勢(shì)u 江漢區(qū)住宅房地產(chǎn)保持供需兩旺的狀態(tài)，但是目前略呈現(xiàn)求大于供的狀態(tài)，但是表現(xiàn)并不明顯，基本仍屬于基本正常范圍。216。44結(jié)論：住宅市場(chǎng)特征與預(yù)測(cè)u 武漢市整體住宅市場(chǎng)向好，在供需兩旺的局面下，武漢市住宅銷售平均價(jià)格以名義年平均增長率為 %逐漸提高，武漢住宅銷售價(jià)格增長過快 , 預(yù)計(jì)未來房價(jià)漲幅會(huì)下降u 武漢市住宅房地產(chǎn)目前呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。六渡橋商圈：武漢的傳統(tǒng)商業(yè)中心，近年來有所衰落，萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)的進(jìn)駐帶來新的活力。p漢口娛樂行業(yè)最發(fā)達(dá)，目前經(jīng)營面積 1000平方米以上的有 10家，2023平方米以上的有 3家；武昌 1000平方米以上約 3家。 舊城改造167。 93~94開發(fā)的寫字樓大都在 1997年前后投入使用，如 招銀大廈、泰合廣場(chǎng)、亞貿(mào) B座等寫字樓，其當(dāng)時(shí) 售價(jià)都高達(dá) 8000元／平方米左右，租金都超過了 100元／平方米 ， 而且 租售率持續(xù)保持在 75％以上 。 寫字樓銷售日漸困難，租價(jià) 也劇降到 40元／平方米 。 64武漢寫字樓市場(chǎng)經(jīng)過高潮低谷，現(xiàn)在集中分布在漢口和武昌。 瑞通廣場(chǎng)252。區(qū)域地段 出售價(jià)格 出租均價(jià) 客戶建設(shè)大道金融一條街7000元/平米50元 /平米“ 金融一條街 ” 寫字樓以金融機(jī)構(gòu)自建為主，自用以外多余的寫字間出租，但是入駐 客戶以外資、合資企業(yè)為主。u 200萬平方米寫字樓建筑面積是現(xiàn)在武漢市年寫字樓推銷量的近 9倍，寫字樓供給量迅速放大；u 急劇放大的寫字樓的供給量可以分散漢口現(xiàn)有寫字樓區(qū)域的需求，造成寫字樓銷售出租壓力；u 武漢市寫字樓供求平衡關(guān)系可能進(jìn)一步破壞，整體市場(chǎng)租售價(jià)格可能進(jìn)一步降低；對(duì)漢口寫字樓市場(chǎng)的分析影響王家墩商務(wù)區(qū)建成 后……73結(jié)論u 近年武漢寫字樓年推出平均量為 ，吸收量為 ，寫字樓市場(chǎng)嚴(yán)重供大于求，無論是需求還是供應(yīng)都呈現(xiàn)出不穩(wěn)定性，此趨勢(shì)在近期內(nèi)將繼續(xù)保持，這表明投資寫字樓具有一定市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；u 雖然寫字樓市場(chǎng)不穩(wěn)定，但是 2023年武昌與漢口的寫字樓推出量超過歷史上任何一年，這意味著需求市場(chǎng)的存在，武漢市的寫字樓市場(chǎng)開始復(fù)蘇，市場(chǎng)的 “ 信心 ” 開始恢復(fù)；u 本項(xiàng)目非寫字樓集中區(qū)，純寫字樓不是本項(xiàng)目住宅部分的主流產(chǎn)品，不會(huì)直面王家墩商務(wù)區(qū)的沖擊。 武漢廣場(chǎng)特征： 以往武漢市寫字樓主要供應(yīng)集中地，在市場(chǎng)消化能力有限的情況下，很多寫字樓到現(xiàn)在未實(shí)現(xiàn)銷售。 建銀大廈252。 本階段創(chuàng)業(yè)型公司成為了這一時(shí)段營銷的主力客戶216。216。在 2023年 武漢寫字樓推售量為近 40萬平方米，達(dá)到 99年以來的歷史頂峰歷史數(shù)據(jù)9902年武漢寫字樓預(yù)測(cè)63從武漢寫字樓供求變化，我們可以看出武漢寫字樓市場(chǎng)經(jīng)歷了五個(gè)階段三個(gè)高潮1993年至 1994年 90年代后期 02年至 03年216。p京漢大道娛樂行業(yè)多集中在三陽路 — 友誼路之間，租金約為 70~80元/平方米。 一元片區(qū)規(guī)劃：城市功能及設(shè)施改善，人口結(jié)構(gòu)變動(dòng)，將吸引高收入階層進(jìn)入該地區(qū)居住，提高區(qū)域消費(fèi)能力。江漢步行街商圈：全長 1210米， 400多家商戶，是武漢最繁華的商圈，消費(fèi)群體以年輕人居多。對(duì)中心區(qū)住宅市場(chǎng)的負(fù)面影響對(duì)中心區(qū)住宅市場(chǎng)的正面影響軌道交通開通完善后 ……V。u 一元片區(qū)的建設(shè)計(jì)劃分為三期， 2023年10月基本建成。u 江岸、江漢、橋口的住宅供給年平均增長率分別為 %、 %、 %。產(chǎn)權(quán)情況 年 份 未 來 趨 勢(shì) 2023年 2023年租賃公房 住宅租賃者在有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力后有房屋購置需求 租賃私房 原有私房 有房屋置換滿足最新生活需求的意愿 房改私房 商品房 其 他 區(qū)域交易所江岸江漢橋口漢陽武昌青山洪山東湖經(jīng)濟(jì)開發(fā)東西湖統(tǒng)計(jì)交易面積16.5130.0946.6743.7741.0273.04128.3533.955 9425武漢市住宅需求27供求同時(shí)增長，武漢市住宅逐漸在 1998年由供大于求轉(zhuǎn)變?yōu)楣┣笃胶?，?2023年開始，住宅市場(chǎng)開始有求大于供的傾向。21京漢大道住宅項(xiàng)目市場(chǎng) 接受度研判22問題：本項(xiàng)目住宅物業(yè)目前及未來 5年的市場(chǎng)可實(shí)現(xiàn)程度？u 住宅物業(yè)目前的市場(chǎng)接受度體現(xiàn)在現(xiàn)階段居住房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系與價(jià)格；u 住宅物業(yè)未來市場(chǎng)未來可實(shí)現(xiàn)程度主要考慮影響外部條件的重大因素，以及現(xiàn)在的市場(chǎng)情況走勢(shì)。19從 1999年到 2023年，武漢房地產(chǎn)逐漸由供大于求轉(zhuǎn)變?yōu)榍蟠笥诠﹗ 從 2023年開始，武漢市商品房呈現(xiàn)明顯求大于供的現(xiàn)狀，表明需求量逐漸增大；u 武漢市開發(fā)商投入與產(chǎn)出比值從歷史到現(xiàn)在都保持不到 ，表明武漢房地產(chǎn)開發(fā)的效率不高。區(qū)域 地塊編號(hào) 年期 位置 面積 (㎡ ) 總建筑面積 (㎡ ) 容積率 用途 起始價(jià)（萬元） 成交價(jià)（萬 元） 交易方式 樓面地價(jià) (元 /㎡ ) 競(jìng)得者P(2023)003 居住 70年 硚口區(qū)解放大道3137號(hào) 71300 4420 7300掛牌 1024金華市中信房地產(chǎn)有限公司P(2023)015 商業(yè) 40年 硚口區(qū)解放大道134號(hào) 2070 150 800掛牌 3865湖北國大置業(yè)有限公司P(2023)020 居住 70年 硚口區(qū)古田四路新墩特 1號(hào) 29820 2400 2410掛牌 808武漢房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)股份有限公司P(2023)007 商業(yè)、市場(chǎng)、綠化用地 40年 橋口區(qū)漢西路 556286 、市場(chǎng)、綠化用地 52400招標(biāo) 942武漢南國商業(yè)發(fā)展有限公司P(2023)005 商業(yè) 40年 硚口區(qū)中山大道242號(hào) 121200 20720 20720掛牌 1710武漢廣信聯(lián)置業(yè)有限公司P(2023)025 居住 70年 江漢區(qū)新華小路 23950 4600 4810掛牌 2023湖北新華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司P(2023)026居住、公建、停車場(chǎng) (庫 )用地 70年橋口區(qū)順道街121號(hào) 98140 8500 8500掛牌 866武漢銀泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司P(2023)002 居住 70年、商業(yè)40年 江岸區(qū)西馬路6385號(hào) 10585 31750 3 4570 4570掛牌 1439武漢城房置業(yè)有限公司P(2023)016 居住 70年 江漢區(qū)荷花池 44771 7110 7510掛牌 1677武漢市三新置業(yè)發(fā)展有限公司P(2023)017 居住 70年商業(yè) 40年 江岸區(qū)解放大道738號(hào) 62100 4680 7020掛牌 1130湖北新長江置業(yè)有限公司P(2023)018 居住 70年商業(yè) 40年 江岸區(qū)二七路 874900、113700 113700掛牌 1300武漢東立置業(yè)發(fā)展有限公司P(2023)019 居住 70年商業(yè) 40年 江漢區(qū)新華下路2 27號(hào) 21630 82194 10000 10100掛牌 1229武漢華立置業(yè)發(fā)展有限公司合計(jì) 漢口15解放大道京漢大道 中山大道1345 6728京漢大道沿線成交土地分析序號(hào)位置 總建筑面積 (m2)樓面地價(jià) (元 /m2)用途1 江岸區(qū)二七路874900 1,300 居住2 三陽路與解放大道交匯451800 1,239 商住3 江岸區(qū)解放大道 738號(hào)62100 1,130 商住4 江岸區(qū)西馬路 6385號(hào)31750 1,439 商住5 江漢區(qū)新華小路23950 2,008 居住6 硚口區(qū)順道街 121號(hào)98140 866 居住7 硚口區(qū)中山大道 242號(hào)121200 1,710 商業(yè)8 硚口區(qū)漢正街207000 1,744 商業(yè)252。恩格爾系數(shù)＝食物支出金額 /總支出金額指標(biāo) 8：住房支出比指標(biāo) 9：恩格爾系數(shù)9宏觀市場(chǎng) 宏觀環(huán)境大勢(shì)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展216。武漢宏觀環(huán)境與房地產(chǎn)市場(chǎng)研判1武 漢 市 宏 觀 經(jīng) 濟(jì) 概 況2武漢市近年 GDP及固定資產(chǎn)投資額加速增長u與其他省會(huì)城市相比，武漢經(jīng)濟(jì)水平處于中等水平，未來的上升空間很大；u 根據(jù) GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系，可以看出房地產(chǎn)處于高速發(fā)展期；u 武漢市 2023年的 GDP增長速度是 %，能夠支持房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展；u武漢固定資產(chǎn)投資已達(dá) 645多億元，大量投資已經(jīng)在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面發(fā)揮了效用。武漢 2023數(shù)據(jù)恩格爾系數(shù)（％）住房支出比（％）14生活水平 恩格爾系數(shù)（ %） 住房支出比重（ %）溫飽型 55～ 59 50～ 55 小康型