【正文】 ? 租賃面積均在 100平米以下，對商鋪本身建筑結(jié)構(gòu)有要求，希望門寬 8米，進深不超過 12米。 ? 根據(jù)目前商戶訪談回饋的信息來看，休閑娛樂商家進駐的意向較強，餐飲類商家進駐意向一般， 超市主力店進駐意向較弱。 80 項目 權(quán)重 融僑華府 金地國際花 園 格蘭大道 中環(huán)濱江麗景 本項目區(qū) 間路 本項目主 干道 交通因素 15% 80 100 80 70 60 80 規(guī)劃 15% 80 100 80 60 70 90 地段 30% 90 90 100 60 70 80 商圈級別 20% 80 80 95 80 90 90 鋪位均好性 20% 90 90 70 80 90 90 售價（元 /㎡ ） 報價 3萬 報價 4萬 均價 (一、二層聯(lián)體銷售 ) 按照一二樓售價 1: ,一層 一層 二層 得分 85 91 87 81 根據(jù)以上表格，本項目主干道一層商業(yè)價值參考融僑華府、金地國際花園及格蘭大道價格進行加權(quán)平均，可以得出主干道一樓均價為 /㎡ ；本項目次干道一層商業(yè)價值參考中環(huán)濱江麗景商鋪價格進行加權(quán)平均，可以得出本項目次干道均價為 /㎡ ； 二層售價主要參照中環(huán)濱江麗景；該項目二層利用價值不高，僅用于辦公及商品的儲藏，銷售業(yè)僅 85%，對項目定價參考作用不大，考慮到我們項目二層主要定位休閑娛樂、餐飲，此類商家的承租能力一般在 30— 60元 /㎡ ，按 7%的回報率計算，為 5000— 10000元 /㎡ ，綜合本項目自身條件分析，二層的售價為 9000元 /㎡ 。 72 第 三 部分：項目不同定位方向分析 (4)、招商與 經(jīng)營可行性分析 1）、招商可行性分析 ? 經(jīng)營社區(qū)配套商家資源豐富，且經(jīng)營門檻較低，后期招商簡單。 ?臨和平大道方向街鋪展示性較好，商業(yè)價值也最高，如規(guī)劃內(nèi)街，小區(qū)出入口位于規(guī)劃路方向，人流導向與布局規(guī)劃相背離，商業(yè)價值也不大。另外還有 25萬平方米的國內(nèi)頂級精裝修豪宅。 ? 地理位置優(yōu)越，交通便捷，通達性強，客流達到本項目十分便利。 商圈發(fā)展水平 項目所處商圈處于中低檔的發(fā)展水平，商業(yè)物業(yè)以滿足周邊居民固定消費為主，雖然距離徐東、中南路兩大區(qū)域性商圈較近，但是地塊附近的本地老居民、企業(yè)職工，收入水平低、消費支出能力差，市場需求有限，導致地塊周邊商業(yè)規(guī)模小、檔次低。 休閑娛樂類消費支出調(diào)研 ? 調(diào)研群體中有 48%的居民選擇電影、 KTV作為他們休閑娛樂的首選，說明上述兩個行業(yè)有比較好的市場基礎(chǔ)，本項目引進休閑娛樂業(yè)態(tài)的時候可重點引進上述兩種業(yè)態(tài)。 調(diào)研群體基本信息 ? 本次調(diào)研 發(fā)放調(diào)研問卷 250份，其中回收 207份，問卷有效率為 83%。 社區(qū)配套業(yè)態(tài)占街區(qū)業(yè)態(tài)比例的 16%左右，但由于街區(qū)定位以餐飲休閑娛樂為主，因此社區(qū)配套都比較小。休閑裝以散貨店為主，品牌知名度不高。 (4)、服裝業(yè)態(tài)經(jīng)營特點分析 : 服裝業(yè)態(tài)包含女裝、休閑裝、運動裝、內(nèi)衣、嬰幼兒用品等 街區(qū)服裝業(yè)態(tài)經(jīng)營面積都很小，都是些散店。美容有13家，主要有名媛閣女子生活館、海怡唯美美容、椰島美容美發(fā)、雅娜三九美容等品牌。美發(fā)品牌主要有發(fā)源地和椰島。沒有品牌。內(nèi)衣大部分為知名品牌內(nèi)衣。 25 第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析 湘隆時代社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)分析 湘隆時代社區(qū)商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)構(gòu)成為： 超市主力店 +餐飲 +休閑娛樂 +社區(qū)配套 +零售商業(yè) 26 第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析 業(yè)態(tài)比例及分析說明： 業(yè)態(tài) 經(jīng)營規(guī)模 比例 超市 4000 12% 餐飲 7090 21% 休閑娛樂 15900 48% 服裝 1350 4% 精品飾品 110 0% 食品 270 1% 文體用品 80 0% 家電通訊 240 1% 社區(qū)配套 3750 11% 行業(yè)咨詢 400 1% 總規(guī)模 33190 100% 餐飲、休閑娛樂業(yè)態(tài)比例約占 70%，是湘隆時代中心業(yè)態(tài)的主要構(gòu)成部分，體現(xiàn)出以餐飲休閑娛樂為主題的商業(yè)街特色。 ? 調(diào)研群體男女比例約各占一半 ? 年齡段主要集中在 2228歲，其次 為 2935歲 ，主要為具有可支配收入群體。 ?休閑娛樂消費頻率達一周一次及兩周一次的客戶所占比例超過 50%，消費需求旺盛，有較大的市場空間。隨著濱江商務區(qū)改建力度的加大，未來將迎來歷史性的發(fā)展機遇，高收入群體的入駐將為項目帶來巨大的消費大軍，因此在未來的 3— 5年內(nèi)，項目周邊的商業(yè)將向中檔或者中高檔商圈升級。 ? 本項目及周邊高端住宅居民、寫字樓、酒店將帶來大量的高端消費人群?？偼顿Y 70億元。 ?友誼大道方向不規(guī)劃商業(yè) 鑒于友誼大道區(qū)域主要以汽車 4S店及汽修汽配業(yè)態(tài)為主，商業(yè)價值、商業(yè)氛圍和形象一般，臨此區(qū)域不設(shè)置商業(yè)。 ? 以餐飲、休閑娛樂為主，項目主題特色突出，可填補目前市場空白，商家進駐意向強烈，尤其是休閑娛樂業(yè)態(tài)，品牌商家的進駐會降低后續(xù)經(jīng)營風險。 由于目前無法確定本項目各個區(qū)域具體的商業(yè)面積，僅從地塊形狀來看，臨主干道一側(cè)的商業(yè)面積應該所占比例很小，所以綜合地塊情況與周邊環(huán)境，初步預估一樓整體售價為 2萬元 /㎡ ，二樓售價為 9000元 /㎡ 。也就是說規(guī)劃餐飲、休閑娛樂特色的主題式街區(qū)，商戶資源有保障。 五、社區(qū)配套商家訪談 ? 金融類商家興趣強烈，需求面積均大于 300平米。 ? 部分女裝、童裝、皮具商家對項目有興趣。 建筑面積 (㎡ ) 一層售價（元 /㎡ ） 一層面積（㎡） 二層售價（元 /㎡ ） 二層面積（㎡） 銷售額(元 ) 18000 24000 9000 9500 9000 87 第 四 部分：項目定位傾向性建議 項目定位要充分考慮招商、銷售的可行性，以及實現(xiàn)綜合效益最大化，主要有以下幾點； ? 項目所在區(qū)域存在主力店生存機會，作為區(qū)域內(nèi)開發(fā)的先行者，占據(jù)先機，但競爭項目福星惠譽規(guī)劃引進超市主力店，地段、規(guī)劃均強于本項目，市場競爭壓力比較大。一樓商鋪銷售壓力較小，二層商鋪銷售壓力較大且價格較低。 69 第 三 部分：項目不同定位方向分析 定位方向二 根據(jù)以上調(diào)研分析的武漢典型餐飲休閑娛樂主題社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合規(guī)律及本項目自身情況，做以下定位： 定位方向二：餐飲、休閑、娛樂主題社區(qū)商業(yè) 業(yè)態(tài)組合：大型餐飲、休閑娛樂 +街區(qū) 業(yè)態(tài) 經(jīng)營面積（㎡） 所占比例 社區(qū)配套 10000 29% 餐飲 11000 31% 休閑娛樂 14000 40% 合計 35000 100% 70 第 三 部分：項目不同定位方向分析 （ 1）、布局方式 大型餐飲休閑娛樂主力店 +街區(qū) （ 2）、業(yè)態(tài)平面 71 第 三 部分：項目不同定位方向分析 （ 3）、商戶資源分析 類別 意向需求面積（㎡） 主力店 0 休閑、娛樂 10000— 13000 大型餐飲 3000 服裝百貨 400 社區(qū)配套 3000 合計 16400— 19400 商戶資源不能滿足項目定位，尤其是主力店目前進駐意向不是非常明確。 62 第 三 部分：項目不同定位方向分析 〃 建議和平大道方向不設(shè)內(nèi)街 ? 此方案布局，沒有聚客力的主力店，很難吸引人流來此消費，商業(yè)存活率較低。 K5 住宅 +底商 街鋪 5000 銷售為主 K6 商務公寓 +臨街商鋪 街鋪 18250 銷售為主 合計 36756 其中銷售面積 28765平米 56 第 三 部分：項目多向定位方向分析 萬達積玉橋地塊總規(guī)劃面積 62萬平方米，其中商業(yè)面積超過 50%，主要以高檔酒店、甲級寫字樓為主，規(guī)劃少量的零售商業(yè)，主要針對商務中心的高端消費人群及豪宅居民，定位中高檔消費商業(yè)街，主要經(jīng)營國際一線品牌，如 LV、古奇等奢侈品品牌。 49 第 二 部分：項目競爭環(huán)境及消費者分析 三、項目優(yōu)劣勢分析 項目 SWOT分析 (1)優(yōu)勢分析（ Strengths） ? 位于武昌區(qū)熱點開發(fā)區(qū)域，也是投資者重點關(guān)注區(qū)域。 42 第 二 部分：項目競爭環(huán)境及消費者分析 37 第 二 部分：項目競爭環(huán)境及消費者分析 （ 3）、社區(qū)配套業(yè)態(tài)經(jīng)營特點分析 : 社區(qū)配套業(yè)態(tài)主要有銀行、診所、美容、美發(fā)、便利店、蔬果店、干洗店、煙酒、寵物用品、藥店等業(yè)種，經(jīng)營種類較齊全。 從服裝的經(jīng)營品牌度及檔次來分析，女裝主要以精品店為主，部分品牌店為二三線女裝品牌為主。 社區(qū)配套主要業(yè)態(tài)以銀行、美容、培訓為主，銀行有 9家，基本上囊括所有的銀行商家。 社區(qū)配套業(yè)態(tài)中以銀行和美容為主，銀行有9家，基本上囊括所有的銀行商家。 6 第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析 （ 4）、服裝業(yè)態(tài)經(jīng)營特點分析 : 服裝業(yè)態(tài)也比較齊全，包含女裝、休閑裝、運動裝、內(nèi)衣、嬰幼兒用品等 街區(qū)服裝業(yè)態(tài)經(jīng)營面積都很小，特別是女裝，都是些散店。 (5)、其他業(yè)態(tài)分析 皮具鞋包、裝飾建材、食品、家居、家電通訊、行業(yè)資訊、汽車服務、文化用品、化妝品、精品飾品等，規(guī)模都比較小，檔次也比較低。品牌主要集中在主力店附近的內(nèi)街區(qū)。 27 第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析 （ 1）、餐飲業(yè)態(tài)分析說明： 餐飲業(yè)態(tài)業(yè)種組合：中式餐飲、西式餐飲、特色餐飲、快餐 從業(yè)態(tài)形式上看比較多樣化，但主要是中式餐飲和特色餐飲，形成了餐飲一條街。 ? 調(diào)研是圍繞本項目調(diào)研而展開，大多數(shù) 受訪者居住在武昌區(qū)。 ?58%的客戶可接受的消費金額均在 50元以下， 區(qū)域內(nèi)引進定位中檔的商業(yè)業(yè)態(tài)較合適。 43 第 二 部分：項目競爭環(huán)境及消費者分析 50 第 二 部分：項目競爭環(huán)境及消費者分析 (2)劣勢分析（ Weaknesses ） ? 項目周邊人文環(huán)境較差、商業(yè)氛圍 不 濃厚，對于商業(yè)項目的檔次定位、業(yè)態(tài)定位需謹慎。項目東起和平大道，南臨錦江國際城，西至臨江大道，北至規(guī)劃路。 ?商業(yè)街規(guī)劃層數(shù) 通過調(diào)研可知，目前武漢市場上定位餐飲、休閑娛樂類的社區(qū)商業(yè)，都規(guī)劃雙層商業(yè)街，一層主要經(jīng)營社區(qū)配套業(yè)態(tài)、商鋪面積較小，二層經(jīng)營餐飲、休閑娛樂業(yè)態(tài)，租賃面積較大。 2）、經(jīng)營可行性分析 ? 從經(jīng)營角度出發(fā)，主力店的聚客效應能帶來穩(wěn)定的人流，能增加輔營區(qū)生意機會，休閑娛樂、餐飲能增添