房地產(chǎn)多項(xiàng)目開發(fā)-閱讀頁
2025-08-13 00:42本頁面
【正文】 金；（3）管控與評價(jià)。 在明確職能定位的基礎(chǔ)上，企業(yè)應(yīng)重新進(jìn)行組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)?！ 《囗?xiàng)目下，矩陣制是常用的組織結(jié)構(gòu)形式?！ 〉诙?，劃分項(xiàng)目類型 項(xiàng)目類型有不同的劃分方式?！ 澐猪?xiàng)目類型是進(jìn)行項(xiàng)目管理體系設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)?！ 〉谌?，進(jìn)行流程設(shè)計(jì)，建立項(xiàng)目管理體系 多項(xiàng)目下，房地產(chǎn)開發(fā)的流程與多項(xiàng)目下的開發(fā)流程有很到的不同。因此必須對各項(xiàng)開發(fā)流程進(jìn)行重新設(shè)計(jì)?！ ⊥ǔ?，一套完整的項(xiàng)目管理體系至少涉及以下方面： ㈠項(xiàng)目組織管理（包括各類項(xiàng)目部的組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，定崗定員，項(xiàng)目部的組建、解散等）； ?、骓?xiàng)目人力資源各類（包括項(xiàng)目經(jīng)理及其他人員的聘任、解聘、薪酬、考核、獎勵、勞動關(guān)系等）； ㈢項(xiàng)目資金與財(cái)務(wù)管理； ?、桧?xiàng)目計(jì)劃與目標(biāo)管理； ㈤項(xiàng)目投資決策管理； ?、觏?xiàng)目研發(fā)與設(shè)計(jì)管理； ?、氩少徟c招標(biāo)管理； ?、祉?xiàng)目工程管理（包括質(zhì)量、進(jìn)度、成本、安全文明、檔案管理等）； ?、眄?xiàng)目營銷管理； ?、铐?xiàng)目客戶關(guān)系管理，等。但企業(yè)采取什么樣的項(xiàng)目體制卻是最核心、最根本的問題――體制決定機(jī)制，機(jī)制決定體系（規(guī)章制度）。這種雙重身份肯定會不可避免地導(dǎo)致難以控制項(xiàng)目開發(fā)成本和管理費(fèi)用，難以實(shí)施有效的考核，進(jìn)而導(dǎo)致項(xiàng)目計(jì)劃、目標(biāo)的偏差率很大，而無法實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資目標(biāo)。 “項(xiàng)目投資主體虛擬化”是指無論是本市項(xiàng)目，還是異地項(xiàng)目，都盡可能地注冊成立一家具有獨(dú)立法人資格的項(xiàng)目（投資）公司，該項(xiàng)目（投資）公司所有的法人證照、財(cái)務(wù)等由公司統(tǒng)一管理，除法人代表、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人等由公司領(lǐng)導(dǎo)兼任以外，沒有任何其他人員（但列支管理費(fèi)用）?！ 绊?xiàng)目管理主體實(shí)體化”是指由公司（或再引入社會上專業(yè)的項(xiàng)目管理公司共同出資）相對控股的（但不是每一個項(xiàng)目都注冊一個）具有獨(dú)立法人資格的項(xiàng)目管理公司，并將部分項(xiàng)目的開發(fā)實(shí)施工作交由項(xiàng)目管理公司，項(xiàng)目投資公司與該項(xiàng)目管理公司簽署《項(xiàng)目委托管理協(xié)議書》，并支付一定額度的管理費(fèi)用?！ 绊?xiàng)目投資主體虛擬化+項(xiàng)目管理主體實(shí)體化”盡管還需要進(jìn)一步完善，但大量實(shí)踐表明，這種開發(fā)管理模式解決了多項(xiàng)目管理的體制問題，也符合國際上“投資商與開發(fā)商相分離”的主流業(yè)態(tài)形式，應(yīng)該是最適宜、有效的多項(xiàng)目開發(fā)管理模式?！ ∝?cái)務(wù)管理型是指集團(tuán)對下屬子公司的管理控制主要通過財(cái)務(wù)手段來實(shí)現(xiàn)，集團(tuán)對下屬子公司的具體經(jīng)營運(yùn)作管理基本不加干涉，也不會對下屬公司的戰(zhàn)略發(fā)展方向進(jìn)行限定，集團(tuán)主要關(guān)注財(cái)務(wù)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，并根據(jù)業(yè)務(wù)發(fā)展?fàn)顩r增持股份或適時退出。集團(tuán)與下屬子公司的關(guān)系主要通過戰(zhàn)略協(xié)調(diào)、控制和服務(wù)而建立，但是集團(tuán)總部很少干預(yù)子公司的具體日常經(jīng)營活動。一般地，這種情況比較適用于相關(guān)產(chǎn)業(yè)企業(yè)集團(tuán)的發(fā)展。通過母公司的業(yè)務(wù)管理部門對控股子公司的日常經(jīng)營運(yùn)作進(jìn)行直接管理，特別強(qiáng)調(diào)公司經(jīng)營行為的統(tǒng)一、公司整體協(xié)調(diào)成長和對行業(yè)成功因素的集中控制與管理?！〕松鲜鋈N基本管控模式之外，還有另外兩種過渡形態(tài)的管控模式：戰(zhàn)略操作型和戰(zhàn)略財(cái)務(wù)型。財(cái)務(wù)管控型主要是以財(cái)務(wù)指標(biāo)對成員企業(yè)進(jìn)行管理和考核, 總部設(shè)有業(yè)務(wù)管理部門, 關(guān)注投資回報(bào)。管控的主要手段是財(cái)務(wù)控制、法人治理和企業(yè)并購行為。對于眾多的房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)而言, 在非主業(yè)領(lǐng)域采用這種管控模式比較多, 比如華潤集團(tuán)與華潤置地、保利集團(tuán)與保利地產(chǎn)等都是這種情況。在這種模式下, 集團(tuán)主要關(guān)注集團(tuán)業(yè)務(wù)組合的協(xié)調(diào)發(fā)展、投資業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略優(yōu)化和協(xié)調(diào)以及戰(zhàn)略協(xié)同效應(yīng)的培育, 通過對成員企業(yè)的戰(zhàn)略施加影響以達(dá)到管控目的。首創(chuàng)集團(tuán)與首創(chuàng)金豐易居、北京萬通股份與萬通鼎安物業(yè)管理公司之間就是典型的戰(zhàn)略管理型關(guān)系。關(guān)注重點(diǎn)包括成員企業(yè)經(jīng)營行為的統(tǒng)一與優(yōu)化、公司整體協(xié)調(diào)成長、對行業(yè)成功因素的集中控制與管理。9 / 9
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