【正文】 92 附： —— 餐飲、休閑、娛樂物業(yè)配套要求 大型中餐物業(yè)配套參數(shù) 具備標(biāo)準(zhǔn)排煙、排油、排水、隔油池、新風(fēng)、排風(fēng)。 ? 認(rèn)同項(xiàng)目未來發(fā)展空間，意向比較強(qiáng)烈，均由開設(shè)分店的計(jì)劃。 89 第 五 部分：商家訪談 針對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)商戶群體進(jìn)行針對(duì)性訪談，通過商家的反饋，以論證項(xiàng)目定位的可行性。 項(xiàng)目銷售和保留物業(yè)面積 : 物業(yè)類型 面積（㎡） 備注 可銷售物業(yè) 18000 可銷售面積 保留物業(yè) 17000 引進(jìn)項(xiàng)目主力店，如大型超市、大型按摩足浴、大型 KTV、大型中西式連鎖餐飲、影院等配套業(yè)態(tài)。 方案二：市場(chǎng)性定價(jià) —— 一層均價(jià) 22023元 /㎡ ,二層均價(jià) 9000元 /㎡。 若本項(xiàng)目定位為社區(qū)商業(yè)中心或是餐飲休閑娛樂主題社區(qū)商業(yè) ,商圈級(jí)別相對(duì)都較高 ,在鋪位面積劃分較為合理的情況下， 臨近主干道一側(cè)的商鋪 ，售價(jià)達(dá)到甚至 超越 普通社區(qū)融僑華府的可能性較高， 區(qū)間路一側(cè)商鋪 定價(jià) 達(dá)到 中環(huán)項(xiàng)目水平可行性也較大。社區(qū)配套商家暫時(shí)進(jìn)駐意向不強(qiáng)，考慮到此類商家跟居民入住率關(guān)聯(lián)性強(qiáng)，隨著工程進(jìn)度的加快，后續(xù)招商及經(jīng)營(yíng)壓力不大。 ? 引進(jìn)主力店、次主力店可以提升項(xiàng)目商業(yè)級(jí)別價(jià)值，同時(shí)也能豐富項(xiàng)目業(yè)態(tài)。 月）但 為了提升項(xiàng)目特色，突出商業(yè)優(yōu)勢(shì)，提高一層商鋪銷售溢價(jià)，建議大部分街鋪規(guī)劃兩層。 61 第 三 部分：項(xiàng)目不同定位方向分析 規(guī)劃理由： ?區(qū)間路隧道用地上，規(guī)劃設(shè)計(jì)了廣場(chǎng)、休閑系統(tǒng)、體育鍛煉設(shè)施等，能夠?yàn)閰^(qū)域商鋪帶來消費(fèi)人流和增加商業(yè)氛圍； ?沿線正對(duì)面為武漢理工大學(xué)教職工宿舍區(qū)和康樂里社區(qū)，約有人口3300人； ?友誼大道余家湖站擁有公交線路 6條，也是未來本社區(qū)和周邊人口出行的一個(gè)重要方式和通道。 商業(yè)為 純街區(qū) 規(guī)劃，無集中商業(yè)存在，北區(qū)商鋪采用 大圍合 布局，南區(qū)僅和平大道、規(guī)劃路方向規(guī)劃少量街鋪。 從景觀規(guī)劃、裝修與配套進(jìn)行突破，通過獨(dú)具特色的建筑、景觀規(guī)劃與良好的配套將人流導(dǎo)入項(xiàng)目；并通過與定位相吻合裝修特色與風(fēng)格，營(yíng)造優(yōu)良的營(yíng)商與購(gòu)物環(huán)境，確立項(xiàng)目與同類市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)； ? 地塊所在區(qū)域 不 屬于傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)，且缺乏產(chǎn)業(yè)支撐，商業(yè)發(fā)展可能需要較長(zhǎng)的市場(chǎng)培育期。 福星惠譽(yù)三角路地塊緊臨本項(xiàng)目， 其經(jīng)營(yíng)定位將對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生重大影響。 —— 休閑娛樂業(yè)態(tài)檔次較低： 休閑娛樂、餐飲雖然占據(jù) 20%的比例，但是都以網(wǎng)吧為主， KTV、健身、影院等中檔休閑娛樂業(yè)態(tài)缺少 。其中友誼大道約為 13000平米，和平大道約為 15500平米，學(xué)院路約 5600平米。 調(diào)研群體希望增加業(yè)態(tài) ? 21%的調(diào)研群體希望增加便利業(yè)態(tài)， 說明區(qū)域內(nèi)配套商業(yè)體量較小，不能滿足居民日常消費(fèi)。 餐飲類消費(fèi)支出調(diào)研 ? 調(diào)研群體在中餐類消費(fèi)占 78%，客觀說明受訪者的飲食習(xí)慣，本項(xiàng)目在定位時(shí)應(yīng)加大中式餐飲比例。 調(diào)研群體教育程度及收入、消費(fèi)概況 34 第 二 部分：項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境及消費(fèi)者分析 ? 大專學(xué)歷占絕大多數(shù)，其次為高中學(xué)歷，本科及本科以上學(xué)歷的人不多。 大部分都是雙層。 從布局上看，餐飲主要集中在關(guān)山大道沿線。 主力店 /超市占街區(qū)業(yè)態(tài)比例在 10%— 30%左右 美容有 6家，規(guī)模都比較小，沒有品牌。 家電主力店蘇寧電器，位于一二三樓，規(guī)模為 3500平方米。由于集中式的效應(yīng)，美食街的生意非常好，吸引了常青花園以外的消費(fèi)者前來消費(fèi)。 （ 5）、食品類業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)分析 食品類業(yè)態(tài)也以水果、煙酒、蛋糕、保健品等日常生活類為主。其中大型中式餐飲為百步亭花園酒店，規(guī)模達(dá) 2023㎡，占據(jù)了餐飲業(yè)態(tài)的 50%左右的比例。 休閑娛樂業(yè)態(tài)在百步亭相對(duì)比較單一，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)主要由大型健身中心和眾多檔次比較低的小型按摩店構(gòu)成。社區(qū)內(nèi)老年人較多，因此保健品店比較多。 休閑娛樂經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)組合為保健按摩、茶館、健身。 （ 2）、培訓(xùn)中心業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)分析 培訓(xùn)機(jī)構(gòu)的規(guī)模都非常大，位于 MALL的三、四樓。 16 第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析 2）、服裝業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)分析 : 服裝業(yè)態(tài)業(yè)種組合主要為女裝、休閑裝、內(nèi)衣、運(yùn)動(dòng)裝、童裝 從服裝的經(jīng)營(yíng)品類類分析，女裝占最大比例，其次為休閑裝、童裝、運(yùn)動(dòng)裝。 餐飲休閑娛樂占街區(qū)業(yè)態(tài)比例在 20%— 25%左右 大部分都是雙層。 經(jīng)營(yíng)品種 主要經(jīng)營(yíng)品種 規(guī)模特點(diǎn) 中式大型餐飲 主要以川菜、湘菜、鄂菜酒樓為主 200— 500㎡ 西式餐飲 主要經(jīng)營(yíng)西點(diǎn)等 200400㎡ 中式快餐店 主要經(jīng)營(yíng)餃子、土菜館、快餐等 40100㎡ 特色餐飲 主要火鍋為主、烤肉等 100300㎡ 28 第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析 （ 2）、休閑娛樂業(yè)態(tài)分析說明： 業(yè)態(tài)組合為商務(wù)酒店、茶館、影城、健身、網(wǎng)吧、沐足等，主要以酒店為主。 甄選消費(fèi)者 本項(xiàng)目作為社區(qū)商業(yè)中心，消費(fèi)者 以區(qū)域內(nèi)的固定居民為主，因此本次調(diào)研的目標(biāo)群體主要是地塊周圍的小區(qū)及社區(qū)居民。區(qū)域內(nèi)整體學(xué)歷水平不高 ，調(diào)研群體從事職業(yè)以個(gè)體、私營(yíng)、普通職員為主。 ?36%的受訪者均是在家里就餐，其次為離住所較近的餐飲場(chǎng)所，本項(xiàng)目若定位餐飲可滿足周圍居民消費(fèi)。 ? 區(qū)域內(nèi)餐飲、休閑娛樂業(yè)態(tài)數(shù)量少、檔次不高，受訪者也希望增加相關(guān)業(yè)態(tài)。 41 第 二 部分：項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境及消費(fèi)者分析 業(yè)態(tài) 經(jīng)營(yíng)面積（㎡） 所占百分比 餐飲 4443 % 休閑娛樂 3354 % 服裝 2647 % 皮具鞋 549 % 超市 2120 % 配套服務(wù) 9539 % 文化體育用品 1093 % 個(gè)人護(hù)理 60 % 食品 144 % 珠寶精品 532 % 家居家電 1105 % 行業(yè)咨詢 1014 % 其他 7471 % 合計(jì) 34071 100% 總結(jié)：區(qū)域內(nèi)以配套服務(wù)為主，缺乏大型主力店及次主力店，商業(yè)檔次較低，商業(yè)氛圍弱。 —— 餐飲業(yè)態(tài)單一，無大型品牌連鎖餐飲： 主要以中式快餐為主，缺乏品牌連鎖中西式餐飲，而且區(qū)域內(nèi)幾乎沒有任何特色小吃之類的業(yè)態(tài)。 建議： 本項(xiàng)目商業(yè)體量介于融僑華府、福星惠譽(yù)中間，定位 特色主題式社區(qū)商業(yè)可與福星惠譽(yù)商業(yè)項(xiàng)目的形成互補(bǔ)，增強(qiáng)整個(gè)地塊在武昌區(qū)域內(nèi)的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。 51 第 二 部分：項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境及消費(fèi)者分析 (3)機(jī)會(huì)分析（ Opportunities ） ? 地塊周圍屬于政府重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域，將獲得更多的政策支持。 從主力店、次主力店進(jìn)行突破，招進(jìn)本土一線超市（大潤(rùn)發(fā)、華潤(rùn)）、影院、健身等業(yè)態(tài)，龍頭商家的進(jìn)駐能帶動(dòng)項(xiàng)目的銷售和后期的經(jīng)營(yíng)。目前商業(yè)街設(shè)計(jì)還在調(diào)整之中，具體商業(yè)體量還不是非常清楚。 ?業(yè)態(tài)上主要以社區(qū)便利配套、運(yùn)動(dòng)健身體育用品等為主。 63 ? 區(qū)域一層街鋪商業(yè)價(jià)值臨主干道一側(cè)可達(dá)到 3萬元 /㎡ ，臨次干道可達(dá) /㎡ ，商業(yè)價(jià)值較高，在滿足商業(yè)布局總體原則的條件下建議做足一層商業(yè)，以達(dá)到商業(yè)價(jià)值最大化； ? 區(qū)域內(nèi)在售樓盤住宅均價(jià)目前已達(dá)到約 7000元 /㎡ 8000元 /㎡ ，而根據(jù)我們測(cè)算，項(xiàng)目二樓做商業(yè)用途價(jià)值大概能達(dá)到 9000元 /㎡ ，臨福星惠譽(yù)項(xiàng)目及和平大道一側(cè)二層商業(yè)有較好的連續(xù)性，定位為餐飲休閑娛樂將會(huì)形成良好的消費(fèi)氛圍，并可提高項(xiàng)目輻射范圍和提升項(xiàng)目一層價(jià)值，建議此區(qū)域做二層。 ? 主力店超市的人氣效應(yīng)也能帶動(dòng)其它商業(yè)的招商。 類別 意向需求面積（㎡） 休閑、娛樂 10000— 13000 大型餐飲 3000 服裝百貨 400 社區(qū)配套 3000 合計(jì) 16400— 19400 76 第 三 部分：項(xiàng)目不同定位方向分析 (4)、招商與 經(jīng)營(yíng)可行性分析 1）、招商可行性分析 ?經(jīng)營(yíng)社區(qū)配套商家資源豐富，且經(jīng)營(yíng)門檻較低，后期招商簡(jiǎn)單。 若項(xiàng)目定位社區(qū)配套底商，對(duì)臨主干道、規(guī)劃路方向的商鋪售價(jià) 影響不大 ，對(duì)新增商業(yè)街鋪售價(jià)有一定影響，總體收益會(huì)有一定程度的下調(diào)，但街鋪總銷售面積保持不變。 在對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的充分挖掘的基礎(chǔ)上達(dá)到開發(fā)商與市場(chǎng)投資者之間的平衡，屬于中線型營(yíng)銷模式。 合計(jì) 35000 85 第 三 部分：項(xiàng)目不同定位方向分析 4）、項(xiàng)目即時(shí)銷售收益 建筑面積 (㎡ ) 一層售價(jià)（元 /㎡ ） 一層面積（㎡） 二層售價(jià)（元 /㎡ ） 二層面積（㎡） 銷售額(億元 ) 18000 20230 9000 8500 9000 建筑面積 (㎡ ) 一層售價(jià)（元 /㎡ ） 一層面積（㎡） 二層售價(jià)（元 /㎡ ） 二層面積（㎡） 銷售額(元 ) 18000 22023 9000 9000 9000 方案一： 保守型定價(jià) —— 一層均價(jià) 20230元 /㎡ ，二層均價(jià) 9000元 /㎡ 方案 二 ： 市場(chǎng)性定價(jià) —— 一層均價(jià) 22023元 /㎡ ,二層均價(jià) 9500元 /㎡ 86 第 三 部分：項(xiàng)目不同定位方向分析 方案三： 激進(jìn)型定價(jià) —— 一層均價(jià) 24000元 /㎡ 。本次訪談商家 155批，涵蓋主力店、餐飲、休閑娛樂、服裝百貨、社區(qū)配套等商家。 ? 意向租賃時(shí)間均在 5年以上，且租金承受能力較差 ? 部分商家集休閑娛樂、餐飲于一體，工程方面有一定的要求 91 第 五 部分：商家訪談 四、服裝百貨類商家訪談 ? 大部分服裝類商家不看好項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)服裝類的市場(chǎng)空間。 供水：上水管道不少于 DN40MM 下水排污管道不少 DN150MM 強(qiáng)電：三相電 380/220/50HZ 隔油池 :2M*4M*4M(深 *寬 *長(zhǎng)） 排煙：井道凈空尺寸為 800MM*1000MM 新風(fēng)、排風(fēng)：?jiǎn)蝹€(gè)風(fēng)口尺寸一般為 600MM*800MM 樓層荷載： 500KG/㎡ 93 附： —— 餐飲、休閑、娛樂物業(yè)配套要求 中西式快餐物業(yè)配套參數(shù) 具備標(biāo)準(zhǔn)排煙、排油、排水、隔油池、新風(fēng)、排風(fēng)。 ? 商家要求商鋪進(jìn)深不能超過 10米。 三、休閑娛樂商家訪談 ? 商家需求面積比較大，經(jīng)營(yíng)面積都在 2023平米以上。 綜合以上幾點(diǎn)，可以初步確認(rèn)項(xiàng)目定位餐飲、休閑娛樂主題式社區(qū)商業(yè)更加合理，但由于目前的商家反饋信息只是初步意向，具體細(xì)節(jié)尚需跟商家進(jìn)一步溝通和確認(rèn)，所以目前對(duì)項(xiàng)目?jī)H做傾向性定位建議： 餐飲、休閑娛樂主題式社區(qū)商業(yè) 說明：項(xiàng)目規(guī)劃住宅、商業(yè)兩類物業(yè)，在商業(yè)總體量指標(biāo)保持不變的背景下，如需提高其它部分的檔次，將主力店所在位置作為公寓入戶大廳