【文章內容簡介】 著。 如今小戶型市場已經到達一個成熟期，市民的接受度有很大的提高，現在的小戶型由于總價低、項目地段普遍較好等因素受到消費者的熱捧。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2020 年 初，位于江漢路市區(qū)中心的臺北之星打響了城市小戶型產品熱銷的第一炮。緊接著 7 月 6 日開盤的世紀皇冠，其 4050 平方米的 90 多套小戶型三個月不到便基本告罄，銷售速度遠遠領先于二室、三室等大戶型，一躍成為 當 年業(yè)界小戶型市場談論的明星樓盤。 同 年 9 月 28 日開盤的集賢公寓北苑，雖沒有大肆張揚，但其 100 平方米以內的三室二廳，二室二廳的小戶型依然得到了購房者的追捧。 2020 年漢飛青年城第一個以精裝修小戶型的物業(yè)形態(tài)推出，在市場上反映良好。之后各個小戶型項目也運用這一理念，受到消費者的追捧。 2020 年 圣淘沙國際公寓 以酒店式公寓的形式推出，掀起了小戶型投資熱。 2020 年末，萬科香港路 8 號盛大開發(fā)，人性化的設計、注重項目品質的打造，給人以耳目一新的感覺。 今年，蘭陵大公館（二期）、新域檸檬特區(qū)等一批小戶型項目，從設計、品質、居住舒適度、功能等方面以全新的理念打造出上等的居住條件。 使得如今小戶型在不只是一個過度產品，而是體現新生活、新居住理念的住宅。 從歷程看，武漢市小戶型正沿著一條清晰的發(fā)展思路延展：一是產品；二是面積；三是價格。產品方面，目前小戶型有更多的原創(chuàng)性設計，居住舒適度及使用便利度大大提高； 面積方面，日趨合理，從原來的 4060 平方米轉換到 6070 平方米，還有 80 多平方米完成 3 居室設計以及 1+1 的組合型小戶型的案例，結構日趨緊湊；價格方面，含精裝修，酒店化管理，市場價格一路上揚，但品質觀念愈來愈強，說明近來小戶型項目在產品舒適度和價格之間想找到較好的平衡點。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 武漢市小戶型發(fā)展方向 （一）戶型設計理性化 許多小戶型項目不是爛尾樓改造過來就是綜合型比較強，中等戶型里面夾雜小戶型，暗房較多功能設計不成熟沒有充分體現人性化。如一梯多戶的設計、公攤面積過大、戶型太小不好用等等。但隨著市場的成 熟、消費者不斷追求高標準的居住環(huán)境、樓盤間同質化的競爭等因素影響，小戶型將迎來更理性話的時代。 （二）小戶型向非中心區(qū)擴張 中心區(qū)域的土地畢竟有限，小戶型的消費群體已經不再單一化，因此出現了小戶型項目向邊區(qū)轉移 ,光谷區(qū)域的光谷之星就是代表，該項目位于關山三路，市場反映良好，已經被很多人關注。除光谷外，金銀湖、丁字橋、沌口等區(qū)域已經出現小戶型。雖然是以補充戶型的身份出現，但其比例已經相當大了，超過了補充型戶型的基本配比。小戶型偏移是必然趨勢。 （三）武漢小戶型突破單棟小規(guī)模開發(fā)現狀 如今的小戶型項目基本集中在 繁華地段，這些區(qū)域地價高且用地面積少，使得小戶型項目基本都是單棟建筑，不能形成大規(guī)模開發(fā)。隨著房價的上漲、政府政策的陸續(xù)出臺將對房地產市場造成影響，勢必會涌現出大規(guī)模的小戶型社區(qū)。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 二、小戶型發(fā)展變革 從購房動機方面來 看小戶型的存在意識 （一）自用型 自用型小戶型存在的基本因素是市場需求，武漢大批青年階層都將小戶型作為過度性住宅，小戶型 是青年在人生生活中一段時期的住宅，有 2000 元左右月收入的人，是社會的一大部分，我們做過調查， 2000 元左右月收入的人占主流，將來一定時間段內，這個人群肯 定還是最廣大的。從這個意義上講，這個產品應該說是永恒產品。從發(fā)展上看戶型的面積會越來越小，但是有一個范圍，這個范圍是什么呢？就是市場有效需求。除了年輕人需要小戶型外，老年人也需要小戶型，他們退休以后，不想和兒女住在一起，購買大房子又覺得沒有必要，而且受經濟條件的限制，因此，買功能齊全的小戶型居住也成了他們的選擇。另外，武漢大量的拆遷戶和經濟實力較小的市民，在不得已的情況下，也將小戶型作為自己居住的選擇。所以說滿足自己居住的自用型依然是小戶型的主要存在方式。 （二）投資型 這種類型比較常見，房產投資在武漢已經 不是什么新鮮。只要具有投資前景，就有 相當一部分人去投資。當然所謂的投資前景就是房子的性價比和生值空間。武漢青年比例很大，每年大學畢業(yè)留漢人員數量龐大，他們暫時沒有實力購買住宅，但是希望住在市中心，享受現代都市生活。還有大量外來人口、他們需要租賃來解決住房問題，這就給投資者更大的投資空間。等待升值和租賃是投資的兩種不同方式。目前武漢小戶型投資比例已經相當大 ,根據調查統(tǒng)計，小戶型投資比例高達 40%左右。 從消費能力來講，武漢收入水平不高，人均月收入在 1000 元左右。但房價上漲幅度相當迅速，超出了普通市民的承受 能力。武漢擁有 1000 多萬龐大的人口系數，住宅需求總量很大。而經濟實力的相對不足不得不使他們將目光投向房款總價不高的小戶型住宅上來。從這個意義上來講，武漢小戶型市場僅僅處于起步發(fā)展階段，還有很大的發(fā)展空間，可以肯定的說武漢小戶型還有巨大的市場。 從用途來看小戶型的存在意識 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （一）居住 前面已經講過，不管是自用型居住，還是投資型居住，其目的都是一樣，滿足基本居住要求，在這里不在從復說明。 （二）商務辦公 該類小戶型滿足的都市商務群體，對于那些對辦公面積、環(huán)境沒有很大要求的公司而言，小戶型辦公能夠滿足其日常 工作和業(yè)務的需要。對于家庭 SOHO 和自由職業(yè)者而言小戶型可以居或辦公，這種靈活的方式使他們能夠體驗真正的自由生活。小戶型辦公也將成為都市新時尚，目前已經有不少小戶型用于商務，比例有上增之勢。 以存在現狀來看小戶型的存在意識 （一）獨立小戶型 該種項目是純粹的小戶型，面積得到嚴格控制，是真正意義上的小戶型。目前武漢尚未出現大規(guī)模的小戶型社區(qū)，因此這種形態(tài)的小戶型便成為武漢小戶型的主流。 （二）補充戶型 還有一種小戶型是以補充的意思形態(tài)存在的，他們一般不占主力，在整個樓盤中充當補充腳色。如 濱江怡暢園 、獅城名居等項目的小戶型，他們在整個樓盤中占不同比例的分額，但他們絕對成不了主流戶型。開發(fā)企業(yè)借助這些戶型使樓盤的整體戶型更全面，從而擴大客戶層面。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第二篇 漢正街區(qū)域房地產市場分析 第一章、漢正街區(qū)域環(huán)境分析 一、漢正街區(qū)域簡介 漢正街位于漢口繁華地段，東臨友誼路，友誼南路，西臨橋口路，北至京漢大道，總用地面積為 公頃，現在常住人口 萬人。該區(qū)域交通十分便利，各種娛樂休閑行業(yè)，大型賓館酒店林立，形成扎堆效應。金融、中介機構非常多，大型商場比比皆是。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 漢正街原是沿河的墟市，經過明、 清兩代的發(fā)展，形成玉帶門、楊家河、武圣廟、石碼頭、永寧巷等若干個東西向的“正街”。漢正街是漢口歷史上最早的中心街道，是萬商云集、商品爭流之地。長江最大的支流漢水，發(fā)源于陜西省，由此注入長江，在很早以前，陜西的商人就乘船順流而下，將貨物販運于漢正街中轉。漢正街最早是由貨物集散批發(fā)而發(fā)展起來的。漢口之名可以說是因陜西商販而得名，而漢口的繁盛，與漢正街是分不開的。 20 世紀初，隨著漢口開放，租界設立與鐵路的開通，漢口商業(yè)中心逐漸下移至長江岸邊，漢正街則逐漸形成小商品市場。 1979 年，漢正街恢復小商品市場，首批擺攤 經營的的待業(yè)青年和社會無業(yè)人元 100 余名， 1989 年起，漢正街市場銷售額突破 7 億元， 1990 年起，國家、個體共同籌集資金上千萬元，興建與改建數處交易大樓，使?jié)h正街的交通和環(huán)境大為改觀。從 20 世紀 80 年代起，漢正街以廉價的小商品批發(fā)為主，針對廣大的市場，經過數十年的發(fā)展，成為武漢市民日常購物的場所，也是華中地區(qū)商品批發(fā)的中心。 二、漢正街區(qū)域自然環(huán)境 由于漢正街寸土寸金，密密麻麻的商鋪長期侵吞綠化空間，街上綠地面積僅有 萬平方米。按照規(guī)劃，利濟南路、利濟北路、游藝路、多福路、長堤街、漢中路、漢正街 等道路上，將強行“拔”掉部分商鋪，種上綠地。橋口路、中山大道、友誼路、沿河大道、武勝路、京漢大道上，植 1020 米綠化帶，主干道路口還有綠化廣場。據悉，規(guī)劃后的綠地將達到 萬平方米，從空中俯瞰，綠色將比以前“放大” 6 倍。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 三、漢正街區(qū)域交通環(huán)境 交通干線 青年路、京漢大道、武勝路、中山大道、沿河大道、友誼路 公交線路 輕軌線路： 武漢輕軌一號線沿京漢大道穿過，在漢正街周邊設有利濟路站和友誼路站。 途經利濟路站的公交車： 電 水果湖 —— 三民路 電 橋口 —— 皇浦路 5麻陽街 —— 知音西村 58剛花新村 —— 古田四路 59建港路 —— 將軍路 60六合路 —— 民航小區(qū) 60竹葉山 —— 東湖新村 70永安堂 —— 徐州新村 71武漢動物園 —— 楊汊湖小區(qū) 72前進村 —— 漢黃路 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 80寶豐路 —— 寶豐路（環(huán)） 途經永寧巷站的公交車 5建一路 —— 四宮殿 50鄂州街 —— 雙廠巷 50武泰閘 —— 武漢客運港 52古田一路 —— 武漢客運港 70知音東村 —— 黃浦北路 73武漢客運港 —— 少管所 四、漢正街區(qū)域配套設施 金融證券 建設銀行 (2)，中國銀行 (3)，交通銀行，工商銀行 (2)，商業(yè)銀行 (2)，農業(yè)銀行，中信銀行 教育配套 紅旗村小學、花樓街小學、利濟路小學、實驗外語學校、武漢市一中、二十九中 醫(yī)療配套 武漢市第一醫(yī)院、協(xié)和醫(yī)院、同濟醫(yī)院、第二醫(yī)院 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 餐飲休閑 天安假日酒店、銀豐賓館、金浪大酒店 、民眾樂園、中山公園、銀聚園賓館、小樂川美食街、國際體育運動中心、苦咖啡之巢、凱景閣、艷陽天旺角、李記茶館 購物場所 武漢廣場、世界廣場、武漢國際會展中心、佳麗廣場、大洋百貨、王府井