【文章內(nèi)容簡介】 葉是春天來臨的象征，那是進(jìn)入冬天的標(biāo)志?！?）王石改口：“買房不必再等三四年以后”2007年12月24日，萬科董事長王石因拋出 “三四年后再買房”的拐點論而引發(fā)業(yè)界地震。實際上，不僅許多準(zhǔn)備購房的年輕人在王石的影響下放棄了買房的想法，甚至有相當(dāng)一部分原先看好市場的房地產(chǎn)開發(fā)商也改變了立場。整整一年后的12月24日，王石卻對原先的說法改了口?；蛟S是來自市場的壓力實在太大，他第一次表態(tài)說，原先所說的三四年后再買房者僅僅是指暫時買不起房的人，若擁有購房能力，不需要再等三四年。市場壓力迫他改口？王石承認(rèn)，08年1000億元的銷售指標(biāo)難以完成，09年的市場情況會更糟糕。如果說，年初王石和萬科在上海等地發(fā)動的 “元宵節(jié)小幅度打折”，可以看作是王石踩準(zhǔn)市場節(jié)拍的成功之舉的話，隨后的萬科全國范圍的大幅度降價，則讓王石和萬科背負(fù)了眾多的罵名。在萬科大幅降價后，各地的萬科業(yè)主紛紛要求萬科退房，并造成萬科品牌的負(fù)面影響。萬科雖然通過大幅降價促銷減少了一些存貨，但已無法擺脫房地產(chǎn)行業(yè)整體下滑的影響，連續(xù)多個月銷售額環(huán)比負(fù)增長，并且從中國唯一銷售額千億元的“寶座”跌落。3）厲以寧稱中國經(jīng)濟(jì)走勢已近谷底（關(guān)于U型、L型、W型理論）是不是到了谷底，經(jīng)濟(jì)就會完全起來了？在經(jīng)濟(jì)學(xué)上，經(jīng)濟(jì)走勢有U型、L型和W型三種：U型是經(jīng)濟(jì)下來了見地之后就起來了，這是最好的。L型是經(jīng)濟(jì)下來了之后會在低位持續(xù)運行。W型是上下起伏，波動較大。至于中國經(jīng)濟(jì)走勢會按照哪一種類型，要到下一階段再看，因為不確定因素太多。中國經(jīng)濟(jì)此次所受的影響，實際上是三種影響疊加在一起，除了金融危機(jī)的影響外，中國經(jīng)濟(jì)運行本身也到了一個拐點，即使沒有世界金融危機(jī)的沖擊，中國經(jīng)濟(jì)也不可能一直在高位運行。同時，多年以來積壓下來的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失調(diào)的矛盾充分暴露出來，也對中國經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生影響。4）易憲容：救市政策一定會導(dǎo)致嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)問題世界各國政府的救市政策推動股價及經(jīng)濟(jì)快速上漲，但是這樣的經(jīng)濟(jì)政策一定會導(dǎo)致嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)問題，就是有一個新的泡沫掩蓋舊的泡沫。一系列政策的出臺，對整個經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)、對股市信心的恢復(fù)，會起到很大作用；但是，如果世界各國政府在經(jīng)濟(jì)恢復(fù)以后，不能對整個政策進(jìn)行調(diào)整，另外一個新的泡沫就會出現(xiàn)?！　≈醒胝f要4萬億投資，他們來了個18萬億。地方政府都希望通過這樣的一個機(jī)會來加大對自己投資的力度，所以如果投資快速擴(kuò)張，中國在明年一定會掀起一個投資快速增長的熱潮，整個信貸快速增長。今年貨幣政策表面上要從緊，但實際上沒有緊，明年在這個基礎(chǔ)上，如果快速擴(kuò)張，可以說整個金融市場它的錢涌流出來是必然的。不斷的政策，不同的話題，相同的意蘊：針對中國經(jīng)濟(jì)以及整個房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生的深刻變化，發(fā)出的是“仁者見仁、智者見智”的不同論點，通過他們的話題，卻不難看出：l 樓市恢復(fù)有賴整體經(jīng)濟(jì)回暖，消費者對未來經(jīng)濟(jì)形勢的判斷不明朗，消費意愿可能隨著實體經(jīng)濟(jì)的下滑進(jìn)一步緊縮。l 房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了整體下滑的趨勢，開發(fā)商資金重壓明顯，未來的房地產(chǎn)銷售仍不容樂觀。l 房地產(chǎn)市場將走向更加理性、更加合理的良性循環(huán)，房地產(chǎn)企業(yè)將面臨一次新的洗牌并形成新的競爭格局。l 中國的經(jīng)濟(jì)在經(jīng)歷過一個快速發(fā)展階段后，現(xiàn)逐步進(jìn)入經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性調(diào)整階段。l 政府為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，采取了一系列“救市政策”，對整個經(jīng)濟(jì)信心的恢復(fù)起到了積極的作用，但也要防止“過熱”。二、“新政”后11月武漢市樓市動態(tài)111月，%。，%，%。，%。，%。（一）11月全市新盤備案情況11月全市共有備案新盤22個，新盤備案量較上月減少3個；其中，主城區(qū)備案新盤有10個，比上月增加1個；非主城區(qū)備案新盤共有12個，其中，金銀湖、光谷等遠(yuǎn)城區(qū)本月僅備案新盤4個，其余均集中在黃陂、江夏城郊，共有備案新盤8個。 在“金九銀十”中，開發(fā)商經(jīng)歷了一波又一波的降價浪潮中苦苦支撐，但是卻未能直接帶動銷售。而11月的樓市新政對于開發(fā)商而言無疑將是一根救命稻草，希望借此提升在年前的最后一搏。因而11月份的整體新盤備案量雖然有所減少，但是主城區(qū)的樓盤供應(yīng)反而出現(xiàn)增長，多個純新盤項目選擇在此時開盤。但是新政的出臺，將釋放大量滿兩年期限的高品質(zhì)次新房，供應(yīng)量大幅增加，而未來宏觀形勢的不確定性也將進(jìn)一步加劇了買房人的觀望氣氛。因而并未出現(xiàn)壓抑許久之后的“井噴”，短期的激增也僅僅是“曇花一現(xiàn)”。 （二）11月土地掛牌情況本月共出臺兩次土地掛牌交易公告，分別為2008年第9號公告推出1宗招標(biāo)地塊；2008年10號公告推出6宗掛牌交易地塊。 其中9號公告推出的一宗位于江漢區(qū)滑坡路的招標(biāo)地塊。而10號公告掛牌出讓的6宗地塊以中小型地塊為主校友錄，（），除P（2008）068號地塊的總用地面積在10萬方以上，其余均在2萬方左右。在用地性質(zhì)上，除066號中北路地塊以及067號常青路地塊為商業(yè)用地外，其余均為純居住性質(zhì)用地。 在目前的市場環(huán)境下，開發(fā)商由于資金壓力以及對未來預(yù)期的改變使得拿地的可能性將至谷底。在本年度多次土地掛牌交易頻繁出現(xiàn)地塊延期或是流拍局面，因而在供應(yīng)上，除了在供應(yīng)地塊的規(guī)模上限制體量降低拿地門檻外，同時在供應(yīng)區(qū)域以及用地性質(zhì)上以二環(huán)的純居住性用地為主，另一方面加大商業(yè)性質(zhì)用地，提升開發(fā)企業(yè)的拿地?zé)崆?。因此，本次掛牌?宗商住用地能否順利的拍出，還得以市場的反應(yīng)來說話。（三）11月土地成交情況 12月3日上午9時30分，【P（2008）062號】土地的使用權(quán)，其樓面地價為達(dá)到6688元/㎡，土地單價達(dá)到2229萬元/畝。此次武商集團(tuán)競得成功，摩爾擴(kuò)建計劃得以順利進(jìn)行，規(guī)劃武商“摩爾”擴(kuò)建部分含8層的購物中心、50層的五星級商務(wù)酒店以及8層休閑游樂中心等。預(yù)計將于2011年投入運營。三、武漢市房地產(chǎn)競爭狀況（一）片區(qū)分析 片區(qū)商品住宅成交均價及銷量情況(單位：元/平方米 套)：片區(qū)本月成交均價上月成交均價變化漲幅同比漢口漢口中心區(qū)%%古田片區(qū)%%二七、后湖片區(qū)%%東西湖區(qū)%%武昌武昌中心區(qū).%%青山區(qū)%%南湖區(qū)%%關(guān)山區(qū)%%漢陽漢陽中心區(qū)%%沌口片%%全市%% 通過對比本月和上月武漢市各片區(qū)商品住宅成交均價可以看出，大部分片區(qū)商品住宅成交均價均有所下跌，跌幅都在2個百分點左右。本月漢口中心區(qū)成交均價最高，沌口片區(qū)成交均價最低。而同比漲幅最大的是武昌中心區(qū)，%。其次是漢口中心區(qū)，%片區(qū)本月成交套數(shù)上月成交套數(shù)變化漲幅同比漢口漢口中心區(qū)58456222%%古田片區(qū)21812791%%二七、后湖片區(qū)458348110%%東西湖區(qū)393285108%%武昌武昌中心區(qū)785618167%%青山區(qū)826428%%南湖區(qū)513277236%%關(guān)山區(qū)72469232%%漢陽漢陽中心區(qū)394227167%%沌口片1027814%%全市42533278975%%　　由各片區(qū)商品住宅成交套數(shù)顯示，武昌片區(qū)商品住宅銷量位居全市第一，本月成交了785套，其次是關(guān)山片區(qū)，成交了724套。青山區(qū)銷量最少，僅有82套，這與該區(qū)的市場開發(fā)量有著很大的關(guān)系。而從銷量漲幅來看，與上月相比，大部分片區(qū)銷量略有增加。◆ 從郊區(qū)到市中心 樓盤均大幅跳水 　　樓盤的降價已經(jīng)不是新聞，而降多少才是話題。這波降價大潮從郊區(qū)樓盤開始，繼而蔓延到南湖等樓盤扎堆的大片區(qū)，再影響到市中心樓盤。 　　經(jīng)過10月份秋季房交會上的大幅度降價，目前陽邏、黃陂等片區(qū)最低已出現(xiàn)1800元/㎡左右的價格，基本與當(dāng)?shù)?006年底時的價格相當(dāng)。在郊區(qū)樓盤開發(fā)量最大的盤龍城片區(qū)，價格戰(zhàn)已經(jīng)到了“5折”賣房的水平。目前該片區(qū)的成交價格又回到2007年初，部分樓盤的價格已經(jīng)接近成本價，有的可能低于成本價。 　　光谷片區(qū)樓盤價格戰(zhàn)也非常猛烈。經(jīng)歷了去年的瘋漲后，光谷樓盤從今年下半年開始大幅降價。如當(dāng)代國際花園，從上半年最高均價6400元/㎡，降至4300元/㎡，目前則主推3800元/㎡的特價房。 　　南湖片區(qū)的多個樓盤，均價已經(jīng)從最高點的6000多元一平方米，降了2000元。如寶安璞園均價4300元/㎡，保利心語開盤價低至4000元/㎡。如果上述片區(qū)尚屬城區(qū)稍偏的位置，那么進(jìn)入11月份市中心內(nèi)環(huán)附近樓盤也開始了降價。 　　上月開盤的徐東武青四干道的樓盤“花畔里”，打出了4998元/㎡的跳水價，拉開了中心城區(qū)降價的序幕。目前，徐東片區(qū)幾個樓盤均價都在5500元/㎡以下。 　　郊區(qū)樓盤因供應(yīng)量大不得不大降價，降價過后迫使城區(qū)樓盤也大幅降價，兩輪之后多個樓盤降價超過20%。 武漢市國土房產(chǎn)局調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，%，剛剛過去的11月份，降幅也在3%左右。 ◆ 年末看房者熱情被點燃 　　在上月底央行大幅降息、樓盤降價“雙重利好”刺激之下，11月29日和30日，武漢各個樓盤售樓部人滿為患。寶安璞園現(xiàn)場負(fù)責(zé)人付崇武說，周末兩天共接待了500多位看房人，比平時一周的客流還大。 　　在南湖、徐東、盤龍城、陽邏、光谷等片區(qū)，各售樓部都在以“井噴”形容看房人數(shù)的增加。越是前期降價猛的樓盤，人越多。 據(jù)武漢市房地產(chǎn)市場信息網(wǎng)統(tǒng)計，11月份武漢已賣出超過1萬套新房，單月銷量逼近今年第三季度13869套的總銷售量。雖然這其中有部分10月份有成交意向的房子，為了節(jié)省各種費用而推遲到11月簽約，但也讓一些開發(fā)商看到了“降價”的力量。（二）片區(qū)典型競爭樓盤分析住宅漢口區(qū)域漢口房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀優(yōu)越的地理環(huán)境，濃厚的商業(yè)氛圍，舊城歷史景觀和獨特濱江景觀特色是漢口房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì)。從2000年起至今，漢口商品房價格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢，漢口已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域，同時，也成為優(yōu)勢地產(chǎn)竟相博弈之地?？傮w而言，漢口房地產(chǎn)無論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度，都趨向于中高端。2005年以后，隨著大量外埠資本注資漢口，房地產(chǎn)格局呈現(xiàn)出新變化。一方面，房產(chǎn)的整合概念不斷增強，如永清片區(qū)的新天地項目，集合住宅、酒店、寫字樓、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)，房地產(chǎn)開發(fā)不再以某類物業(yè)為主，而是深化為產(chǎn)業(yè)概念，地產(chǎn)對城市的影響力進(jìn)一步增強。另一方面，頂級項目拉動了高端消費力量。長期以來，武漢的房產(chǎn)高端消費都受到了產(chǎn)品的極大制約，項目品質(zhì)的均等性使?jié)h口的房地產(chǎn)業(yè)不能滿足細(xì)分市場的要求，2007年后，這一局面被打破，漢口濱江地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)繼續(xù)呈現(xiàn)出積極的發(fā)展態(tài)勢。目前，漢口房地產(chǎn)呈現(xiàn)出住宅、商業(yè)并進(jìn)的格局，物業(yè)形態(tài)上以高層為主，投資型物業(yè)不斷涌現(xiàn)，在國家宏觀調(diào)控措施之下，房地產(chǎn)項目的消化速度雖然有所放緩，但價格仍然穩(wěn)步上升。漢口商品住宅發(fā)展特征產(chǎn)品特征：漢口區(qū)域住宅以高層住房、高檔公寓為主,城郊結(jié)合部以多層,小高層,連排別墅為主。價格特征：漢口區(qū)域商品住宅均價水平在6500元/平方米以上，均價在6500元/平方米以下物業(yè)主要集中于金銀湖,二七、后湖片及古田片區(qū)。供求特征：全市商品房銷售項目中，漢口區(qū)域占據(jù)了36%。漢口區(qū)域樓盤供求基本平衡。消費者特征：公務(wù)員,商人,公司職員,企業(yè)老總,外來人員等。產(chǎn)品定位：中高端產(chǎn)品為主，中低檔樓盤放量偏少。文化訴求特征:濃厚的商業(yè)、娛樂的都市文化特征。2007年2月份—2008年2月份漢口商品住宅供給和銷售基本分析商品住宅價格與銷量分析漢口區(qū)域憑借得天獨厚的地理位置、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢在過去的時間內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)量居武漢市前列，同其它區(qū)域相比，其價格一直呈現(xiàn)出上升狀態(tài)，2008年2月，與去年同期相比，%。另一方面，受國家宏觀調(diào)控政策影響，在進(jìn)入2008年以后，商品住宅的銷量出現(xiàn)一定程度的下降，2008年第一季度，漢口住宅銷量為2368套，與去年同期相比，%。如下圖： 2007年2月—2008年2月漢口片區(qū)商品住宅銷售情況（單位： 元/平米）761877539157884377051029793817815445935171428328159300200040006000800010000120002月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月01000200030004000500060007000銷售套數(shù)銷售均價從上圖可以看出，漢口區(qū)的住宅物業(yè)平均價格同整個武漢市的總體住宅物業(yè)平均價格的漲落步調(diào)還是相一致的，而且上漲的幅度十分平穩(wěn)。從整個區(qū)域市場來看，高檔樓盤主要集中在漢口中心城區(qū)，中低檔樓盤主要聚集在東西湖、后湖和古田區(qū)域。漢口中心區(qū)作為武漢市的一個開發(fā)熱點，住宅開發(fā)力度較大，目前區(qū)域可售套數(shù)在35000套左右，從市場接受情況來看也是比較理想的，相信隨著該區(qū)經(jīng)濟(jì)不斷的縱身發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)會在其中充當(dāng)越來越重要的角色。同時，由于交通日益通暢，市政配套逐步成熟，東西湖、后湖、古田區(qū)域綠化、美化和環(huán)境綜合整治工作取得積極成果，促使這一帶的房價將有一定升值空間。漢口商品住宅市場供求關(guān)系（1）、2008年漢口商品住房市場總?cè)萘考s為4萬套，第一季度市場容量(總需求)8千套，：1估計2008年漢口住房市場全年的市場總?cè)萘考s為4萬套，其中，第一季度的市場容量為8千套，供給已經(jīng)遠(yuǎn)大于需求，供需比例達(dá)到 ：1。（2）、拆遷購房與投資性購房比例的降低導(dǎo)致住宅銷量減少為避免因房屋拆遷量過大而導(dǎo)致被動需求的過度增長和市場價格波動，武漢市在2005年對拆遷規(guī)模進(jìn)行了壓縮。2005年2007年，%。拆遷戶數(shù)為14800戶，%。同時，