【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 葉是春天來(lái)臨的象征，那是進(jìn)入冬天的標(biāo)志?！?）王石改口：“買(mǎi)房不必再等三四年以后”2007年12月24日，萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石因拋出 “三四年后再買(mǎi)房”的拐點(diǎn)論而引發(fā)業(yè)界地震。實(shí)際上，不僅許多準(zhǔn)備購(gòu)房的年輕人在王石的影響下放棄了買(mǎi)房的想法，甚至有相當(dāng)一部分原先看好市場(chǎng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也改變了立場(chǎng)。整整一年后的12月24日，王石卻對(duì)原先的說(shuō)法改了口?；蛟S是來(lái)自市場(chǎng)的壓力實(shí)在太大，他第一次表態(tài)說(shuō)，原先所說(shuō)的三四年后再買(mǎi)房者僅僅是指暫時(shí)買(mǎi)不起房的人，若擁有購(gòu)房能力，不需要再等三四年。市場(chǎng)壓力迫他改口？王石承認(rèn)，08年1000億元的銷(xiāo)售指標(biāo)難以完成，09年的市場(chǎng)情況會(huì)更糟糕。如果說(shuō)，年初王石和萬(wàn)科在上海等地發(fā)動(dòng)的 “元宵節(jié)小幅度打折”，可以看作是王石踩準(zhǔn)市場(chǎng)節(jié)拍的成功之舉的話(huà)，隨后的萬(wàn)科全國(guó)范圍的大幅度降價(jià)，則讓王石和萬(wàn)科背負(fù)了眾多的罵名。在萬(wàn)科大幅降價(jià)后，各地的萬(wàn)科業(yè)主紛紛要求萬(wàn)科退房，并造成萬(wàn)科品牌的負(fù)面影響。萬(wàn)科雖然通過(guò)大幅降價(jià)促銷(xiāo)減少了一些存貨，但已無(wú)法擺脫房地產(chǎn)行業(yè)整體下滑的影響，連續(xù)多個(gè)月銷(xiāo)售額環(huán)比負(fù)增長(zhǎng)，并且從中國(guó)唯一銷(xiāo)售額千億元的“寶座”跌落。3）厲以寧稱(chēng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)已近谷底（關(guān)于U型、L型、W型理論）是不是到了谷底，經(jīng)濟(jì)就會(huì)完全起來(lái)了？在經(jīng)濟(jì)學(xué)上，經(jīng)濟(jì)走勢(shì)有U型、L型和W型三種：U型是經(jīng)濟(jì)下來(lái)了見(jiàn)地之后就起來(lái)了，這是最好的。L型是經(jīng)濟(jì)下來(lái)了之后會(huì)在低位持續(xù)運(yùn)行。W型是上下起伏，波動(dòng)較大。至于中國(guó)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)會(huì)按照哪一種類(lèi)型，要到下一階段再看，因?yàn)椴淮_定因素太多。中國(guó)經(jīng)濟(jì)此次所受的影響，實(shí)際上是三種影響疊加在一起，除了金融危機(jī)的影響外，中國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行本身也到了一個(gè)拐點(diǎn)，即使沒(méi)有世界金融危機(jī)的沖擊，中國(guó)經(jīng)濟(jì)也不可能一直在高位運(yùn)行。同時(shí)，多年以來(lái)積壓下來(lái)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失調(diào)的矛盾充分暴露出來(lái)，也對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生影響。4）易憲容：救市政策一定會(huì)導(dǎo)致嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)問(wèn)題世界各國(guó)政府的救市政策推動(dòng)股價(jià)及經(jīng)濟(jì)快速上漲，但是這樣的經(jīng)濟(jì)政策一定會(huì)導(dǎo)致嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，就是有一個(gè)新的泡沫掩蓋舊的泡沫。一系列政策的出臺(tái)，對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)、對(duì)股市信心的恢復(fù)，會(huì)起到很大作用；但是，如果世界各國(guó)政府在經(jīng)濟(jì)恢復(fù)以后，不能對(duì)整個(gè)政策進(jìn)行調(diào)整，另外一個(gè)新的泡沫就會(huì)出現(xiàn)?！　≈醒胝f(shuō)要4萬(wàn)億投資，他們來(lái)了個(gè)18萬(wàn)億。地方政府都希望通過(guò)這樣的一個(gè)機(jī)會(huì)來(lái)加大對(duì)自己投資的力度，所以如果投資快速擴(kuò)張，中國(guó)在明年一定會(huì)掀起一個(gè)投資快速增長(zhǎng)的熱潮，整個(gè)信貸快速增長(zhǎng)。今年貨幣政策表面上要從緊，但實(shí)際上沒(méi)有緊，明年在這個(gè)基礎(chǔ)上，如果快速擴(kuò)張，可以說(shuō)整個(gè)金融市場(chǎng)它的錢(qián)涌流出來(lái)是必然的。不斷的政策，不同的話(huà)題，相同的意蘊(yùn)：針對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)以及整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生的深刻變化，發(fā)出的是“仁者見(jiàn)仁、智者見(jiàn)智”的不同論點(diǎn)，通過(guò)他們的話(huà)題，卻不難看出：l 樓市恢復(fù)有賴(lài)整體經(jīng)濟(jì)回暖，消費(fèi)者對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的判斷不明朗，消費(fèi)意愿可能隨著實(shí)體經(jīng)濟(jì)的下滑進(jìn)一步緊縮。l 房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了整體下滑的趨勢(shì)，開(kāi)發(fā)商資金重壓明顯，未來(lái)的房地產(chǎn)銷(xiāo)售仍不容樂(lè)觀。l 房地產(chǎn)市場(chǎng)將走向更加理性、更加合理的良性循環(huán)，房地產(chǎn)企業(yè)將面臨一次新的洗牌并形成新的競(jìng)爭(zhēng)格局。l 中國(guó)的經(jīng)濟(jì)在經(jīng)歷過(guò)一個(gè)快速發(fā)展階段后，現(xiàn)逐步進(jìn)入經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性調(diào)整階段。l 政府為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，采取了一系列“救市政策”，對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)信心的恢復(fù)起到了積極的作用，但也要防止“過(guò)熱”。二、“新政”后11月武漢市樓市動(dòng)態(tài)111月，%。，%，%。，%。，%。（一）11月全市新盤(pán)備案情況11月全市共有備案新盤(pán)22個(gè)，新盤(pán)備案量較上月減少3個(gè)；其中，主城區(qū)備案新盤(pán)有10個(gè)，比上月增加1個(gè)；非主城區(qū)備案新盤(pán)共有12個(gè)，其中，金銀湖、光谷等遠(yuǎn)城區(qū)本月僅備案新盤(pán)4個(gè)，其余均集中在黃陂、江夏城郊，共有備案新盤(pán)8個(gè)。 在“金九銀十”中，開(kāi)發(fā)商經(jīng)歷了一波又一波的降價(jià)浪潮中苦苦支撐，但是卻未能直接帶動(dòng)銷(xiāo)售。而11月的樓市新政對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言無(wú)疑將是一根救命稻草，希望借此提升在年前的最后一搏。因而11月份的整體新盤(pán)備案量雖然有所減少，但是主城區(qū)的樓盤(pán)供應(yīng)反而出現(xiàn)增長(zhǎng)，多個(gè)純新盤(pán)項(xiàng)目選擇在此時(shí)開(kāi)盤(pán)。但是新政的出臺(tái)，將釋放大量滿(mǎn)兩年期限的高品質(zhì)次新房，供應(yīng)量大幅增加，而未來(lái)宏觀形勢(shì)的不確定性也將進(jìn)一步加劇了買(mǎi)房人的觀望氣氛。因而并未出現(xiàn)壓抑許久之后的“井噴”，短期的激增也僅僅是“曇花一現(xiàn)”。 （二）11月土地掛牌情況本月共出臺(tái)兩次土地掛牌交易公告，分別為2008年第9號(hào)公告推出1宗招標(biāo)地塊；2008年10號(hào)公告推出6宗掛牌交易地塊。 其中9號(hào)公告推出的一宗位于江漢區(qū)滑坡路的招標(biāo)地塊。而10號(hào)公告掛牌出讓的6宗地塊以中小型地塊為主校友錄，（），除P（2008）068號(hào)地塊的總用地面積在10萬(wàn)方以上，其余均在2萬(wàn)方左右。在用地性質(zhì)上，除066號(hào)中北路地塊以及067號(hào)常青路地塊為商業(yè)用地外，其余均為純居住性質(zhì)用地。 在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，開(kāi)發(fā)商由于資金壓力以及對(duì)未來(lái)預(yù)期的改變使得拿地的可能性將至谷底。在本年度多次土地掛牌交易頻繁出現(xiàn)地塊延期或是流拍局面，因而在供應(yīng)上，除了在供應(yīng)地塊的規(guī)模上限制體量降低拿地門(mén)檻外，同時(shí)在供應(yīng)區(qū)域以及用地性質(zhì)上以二環(huán)的純居住性用地為主，另一方面加大商業(yè)性質(zhì)用地，提升開(kāi)發(fā)企業(yè)的拿地?zé)崆?。因此，本次掛牌?宗商住用地能否順利的拍出，還得以市場(chǎng)的反應(yīng)來(lái)說(shuō)話(huà)。（三）11月土地成交情況 12月3日上午9時(shí)30分，【P（2008）062號(hào)】土地的使用權(quán)，其樓面地價(jià)為達(dá)到6688元/㎡，土地單價(jià)達(dá)到2229萬(wàn)元/畝。此次武商集團(tuán)競(jìng)得成功，摩爾擴(kuò)建計(jì)劃得以順利進(jìn)行，規(guī)劃武商“摩爾”擴(kuò)建部分含8層的購(gòu)物中心、50層的五星級(jí)商務(wù)酒店以及8層休閑游樂(lè)中心等。預(yù)計(jì)將于2011年投入運(yùn)營(yíng)。三、武漢市房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)狀況（一）片區(qū)分析 片區(qū)商品住宅成交均價(jià)及銷(xiāo)量情況(單位：元/平方米 套)：片區(qū)本月成交均價(jià)上月成交均價(jià)變化漲幅同比漢口漢口中心區(qū)%%古田片區(qū)%%二七、后湖片區(qū)%%東西湖區(qū)%%武昌武昌中心區(qū).%%青山區(qū)%%南湖區(qū)%%關(guān)山區(qū)%%漢陽(yáng)漢陽(yáng)中心區(qū)%%沌口片%%全市%% 通過(guò)對(duì)比本月和上月武漢市各片區(qū)商品住宅成交均價(jià)可以看出，大部分片區(qū)商品住宅成交均價(jià)均有所下跌，跌幅都在2個(gè)百分點(diǎn)左右。本月漢口中心區(qū)成交均價(jià)最高，沌口片區(qū)成交均價(jià)最低。而同比漲幅最大的是武昌中心區(qū)，%。其次是漢口中心區(qū)，%片區(qū)本月成交套數(shù)上月成交套數(shù)變化漲幅同比漢口漢口中心區(qū)58456222%%古田片區(qū)21812791%%二七、后湖片區(qū)458348110%%東西湖區(qū)393285108%%武昌武昌中心區(qū)785618167%%青山區(qū)826428%%南湖區(qū)513277236%%關(guān)山區(qū)72469232%%漢陽(yáng)漢陽(yáng)中心區(qū)394227167%%沌口片1027814%%全市42533278975%%　　由各片區(qū)商品住宅成交套數(shù)顯示，武昌片區(qū)商品住宅銷(xiāo)量位居全市第一，本月成交了785套，其次是關(guān)山片區(qū)，成交了724套。青山區(qū)銷(xiāo)量最少，僅有82套，這與該區(qū)的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)量有著很大的關(guān)系。而從銷(xiāo)量漲幅來(lái)看，與上月相比，大部分片區(qū)銷(xiāo)量略有增加。◆ 從郊區(qū)到市中心 樓盤(pán)均大幅跳水 　　樓盤(pán)的降價(jià)已經(jīng)不是新聞，而降多少才是話(huà)題。這波降價(jià)大潮從郊區(qū)樓盤(pán)開(kāi)始，繼而蔓延到南湖等樓盤(pán)扎堆的大片區(qū)，再影響到市中心樓盤(pán)。 　　經(jīng)過(guò)10月份秋季房交會(huì)上的大幅度降價(jià)，目前陽(yáng)邏、黃陂等片區(qū)最低已出現(xiàn)1800元/㎡左右的價(jià)格，基本與當(dāng)?shù)?006年底時(shí)的價(jià)格相當(dāng)。在郊區(qū)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)量最大的盤(pán)龍城片區(qū)，價(jià)格戰(zhàn)已經(jīng)到了“5折”賣(mài)房的水平。目前該片區(qū)的成交價(jià)格又回到2007年初，部分樓盤(pán)的價(jià)格已經(jīng)接近成本價(jià)，有的可能低于成本價(jià)。 　　光谷片區(qū)樓盤(pán)價(jià)格戰(zhàn)也非常猛烈。經(jīng)歷了去年的瘋漲后，光谷樓盤(pán)從今年下半年開(kāi)始大幅降價(jià)。如當(dāng)代國(guó)際花園，從上半年最高均價(jià)6400元/㎡，降至4300元/㎡，目前則主推3800元/㎡的特價(jià)房。 　　南湖片區(qū)的多個(gè)樓盤(pán)，均價(jià)已經(jīng)從最高點(diǎn)的6000多元一平方米，降了2000元。如寶安璞園均價(jià)4300元/㎡，保利心語(yǔ)開(kāi)盤(pán)價(jià)低至4000元/㎡。如果上述片區(qū)尚屬城區(qū)稍偏的位置，那么進(jìn)入11月份市中心內(nèi)環(huán)附近樓盤(pán)也開(kāi)始了降價(jià)。 　　上月開(kāi)盤(pán)的徐東武青四干道的樓盤(pán)“花畔里”，打出了4998元/㎡的跳水價(jià)，拉開(kāi)了中心城區(qū)降價(jià)的序幕。目前，徐東片區(qū)幾個(gè)樓盤(pán)均價(jià)都在5500元/㎡以下。 　　郊區(qū)樓盤(pán)因供應(yīng)量大不得不大降價(jià)，降價(jià)過(guò)后迫使城區(qū)樓盤(pán)也大幅降價(jià)，兩輪之后多個(gè)樓盤(pán)降價(jià)超過(guò)20%。 武漢市國(guó)土房產(chǎn)局調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，%，剛剛過(guò)去的11月份，降幅也在3%左右。 ◆ 年末看房者熱情被點(diǎn)燃 　　在上月底央行大幅降息、樓盤(pán)降價(jià)“雙重利好”刺激之下，11月29日和30日，武漢各個(gè)樓盤(pán)售樓部人滿(mǎn)為患。寶安璞園現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人付崇武說(shuō)，周末兩天共接待了500多位看房人，比平時(shí)一周的客流還大。 　　在南湖、徐東、盤(pán)龍城、陽(yáng)邏、光谷等片區(qū)，各售樓部都在以“井噴”形容看房人數(shù)的增加。越是前期降價(jià)猛的樓盤(pán)，人越多。 據(jù)武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)信息網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，11月份武漢已賣(mài)出超過(guò)1萬(wàn)套新房，單月銷(xiāo)量逼近今年第三季度13869套的總銷(xiāo)售量。雖然這其中有部分10月份有成交意向的房子，為了節(jié)省各種費(fèi)用而推遲到11月簽約，但也讓一些開(kāi)發(fā)商看到了“降價(jià)”的力量。（二）片區(qū)典型競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析住宅漢口區(qū)域漢口房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀優(yōu)越的地理環(huán)境，濃厚的商業(yè)氛圍，舊城歷史景觀和獨(dú)特濱江景觀特色是漢口房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì)。從2000年起至今，漢口商品房?jī)r(jià)格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢(shì)，漢口已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域，同時(shí)，也成為優(yōu)勢(shì)地產(chǎn)竟相博弈之地?？傮w而言，漢口房地產(chǎn)無(wú)論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度，都趨向于中高端。2005年以后，隨著大量外埠資本注資漢口，房地產(chǎn)格局呈現(xiàn)出新變化。一方面，房產(chǎn)的整合概念不斷增強(qiáng)，如永清片區(qū)的新天地項(xiàng)目，集合住宅、酒店、寫(xiě)字樓、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不再以某類(lèi)物業(yè)為主，而是深化為產(chǎn)業(yè)概念，地產(chǎn)對(duì)城市的影響力進(jìn)一步增強(qiáng)。另一方面，頂級(jí)項(xiàng)目拉動(dòng)了高端消費(fèi)力量。長(zhǎng)期以來(lái)，武漢的房產(chǎn)高端消費(fèi)都受到了產(chǎn)品的極大制約，項(xiàng)目品質(zhì)的均等性使?jié)h口的房地產(chǎn)業(yè)不能滿(mǎn)足細(xì)分市場(chǎng)的要求，2007年后，這一局面被打破，漢口濱江地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)繼續(xù)呈現(xiàn)出積極的發(fā)展態(tài)勢(shì)。目前，漢口房地產(chǎn)呈現(xiàn)出住宅、商業(yè)并進(jìn)的格局，物業(yè)形態(tài)上以高層為主，投資型物業(yè)不斷涌現(xiàn)，在國(guó)家宏觀調(diào)控措施之下，房地產(chǎn)項(xiàng)目的消化速度雖然有所放緩，但價(jià)格仍然穩(wěn)步上升。漢口商品住宅發(fā)展特征產(chǎn)品特征：漢口區(qū)域住宅以高層住房、高檔公寓為主,城郊結(jié)合部以多層,小高層,連排別墅為主。價(jià)格特征：漢口區(qū)域商品住宅均價(jià)水平在6500元/平方米以上，均價(jià)在6500元/平方米以下物業(yè)主要集中于金銀湖,二七、后湖片及古田片區(qū)。供求特征：全市商品房銷(xiāo)售項(xiàng)目中，漢口區(qū)域占據(jù)了36%。漢口區(qū)域樓盤(pán)供求基本平衡。消費(fèi)者特征：公務(wù)員,商人,公司職員,企業(yè)老總,外來(lái)人員等。產(chǎn)品定位：中高端產(chǎn)品為主，中低檔樓盤(pán)放量偏少。文化訴求特征:濃厚的商業(yè)、娛樂(lè)的都市文化特征。2007年2月份—2008年2月份漢口商品住宅供給和銷(xiāo)售基本分析商品住宅價(jià)格與銷(xiāo)量分析漢口區(qū)域憑借得天獨(dú)厚的地理位置、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢(shì)在過(guò)去的時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量居武漢市前列，同其它區(qū)域相比，其價(jià)格一直呈現(xiàn)出上升狀態(tài)，2008年2月，與去年同期相比，%。另一方面，受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控政策影響，在進(jìn)入2008年以后，商品住宅的銷(xiāo)量出現(xiàn)一定程度的下降，2008年第一季度，漢口住宅銷(xiāo)量為2368套，與去年同期相比，%。如下圖： 2007年2月—2008年2月漢口片區(qū)商品住宅銷(xiāo)售情況（單位： 元/平米）761877539157884377051029793817815445935171428328159300200040006000800010000120002月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月01000200030004000500060007000銷(xiāo)售套數(shù)銷(xiāo)售均價(jià)從上圖可以看出，漢口區(qū)的住宅物業(yè)平均價(jià)格同整個(gè)武漢市的總體住宅物業(yè)平均價(jià)格的漲落步調(diào)還是相一致的，而且上漲的幅度十分平穩(wěn)。從整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)來(lái)看，高檔樓盤(pán)主要集中在漢口中心城區(qū)，中低檔樓盤(pán)主要聚集在東西湖、后湖和古田區(qū)域。漢口中心區(qū)作為武漢市的一個(gè)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，住宅開(kāi)發(fā)力度較大，目前區(qū)域可售套數(shù)在35000套左右，從市場(chǎng)接受情況來(lái)看也是比較理想的，相信隨著該區(qū)經(jīng)濟(jì)不斷的縱身發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)會(huì)在其中充當(dāng)越來(lái)越重要的角色。同時(shí)，由于交通日益通暢，市政配套逐步成熟，東西湖、后湖、古田區(qū)域綠化、美化和環(huán)境綜合整治工作取得積極成果，促使這一帶的房?jī)r(jià)將有一定升值空間。漢口商品住宅市場(chǎng)供求關(guān)系（1）、2008年漢口商品住房市場(chǎng)總?cè)萘考s為4萬(wàn)套，第一季度市場(chǎng)容量(總需求)8千套，：1估計(jì)2008年漢口住房市場(chǎng)全年的市場(chǎng)總?cè)萘考s為4萬(wàn)套，其中，第一季度的市場(chǎng)容量為8千套，供給已經(jīng)遠(yuǎn)大于需求，供需比例達(dá)到 ：1。（2）、拆遷購(gòu)房與投資性購(gòu)房比例的降低導(dǎo)致住宅銷(xiāo)量減少為避免因房屋拆遷量過(guò)大而導(dǎo)致被動(dòng)需求的過(guò)度增長(zhǎng)和市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)，武漢市在2005年對(duì)拆遷規(guī)模進(jìn)行了壓縮。2005年2007年，%。拆遷戶(hù)數(shù)為14800戶(hù)，%。同時(shí)，