【正文】 及時雨”，更是對房地產(chǎn)的利好消息。這是央行年內(nèi)第四次降低貸款利率，也是央行歷史上罕見的如此大幅度降息。216。％％，；其它各檔次存、貸款基準利率相應調(diào)整。 2008年10月29日，央行宣布，從10月30日起下調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率。這一系列降率免稅組合拳，對于保持我國經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展、提升市場信心意義重大，降息雖不能直接救樓市，但也是一個利好消息。 2008年10月8日，央行宣布，其它期限檔次存貸款基準利率作相應調(diào)整。此政策一出，“中央政府救市第一步”、“政策松綁，樓市春天到來”、“要抓住降息后良好的購房空間”等積極觀點彌漫著整個房地產(chǎn)市場。 2008年9月15日，中國人民銀行宣布，自16日起下調(diào)人民幣貸款基準利率和中小金融機構(gòu)人民幣存款準備金率。發(fā)布時間生效時間一年期存款基準利率一年期貸款基準利率存款準備金率個人住房公積金貸款2007年12月21日↑ %%↑ %%//2008年6月15日////%/9月15日9月16日//%%/五年期（含）%；%10月8日10月9日↓%%↓%%//10月15日////%//10月27日/////五年期（含）%；%10月29日10月30日↓%%↓%%//11月26日11月27日↓%%↓%%/五年期（含）%；%/12月5日////%/12月22日12月23日↓%%↓%%%/1）存、貸款利率：央行自今年9月份以來連續(xù)第五次降低利率、第四次降低存款準備金率，也是央行繼10月8日宣布雙率下調(diào)后第三次雙率同時下調(diào)。同時，要加強市場經(jīng)濟條件下風險意識的宣傳和教育工作。要以加快保障性住房建設，鼓勵住房合理消費，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展為基調(diào)，大力宣傳中央出臺的各項政策措施及其成效，著力穩(wěn)定市場信心。加強監(jiān)督檢查。因地制宜解決其它住房困難群體住房問題。取消城市房地產(chǎn)稅。三、支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應對市場變化引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應對市場變化。二、進一步鼓勵普通商品住房消費加大對自住型和改善型住房消費的信貸支持力度。多渠道籌集建設資金。 2008年12月21日，國務院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》提出，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應對市場變化，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)市場變化和需求，主動采取措施，以合理的價格促進商品住房銷售。因此，取消二手房相關(guān)限制政策勢在必行。二套房政策：任何政策都應該審時度勢。對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實行減免政策。216。216。明確支持地方政府救市。首次購房首付比例下調(diào)至20%。 2008年10月22日 經(jīng)國務院同意，財政部、國家稅務總局22日宣布：2008/11/1/起，個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。 2008年8月1日，住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)出《關(guān)于進一步加強住宅裝飾裝修管理的通知》，要求各地要制定出臺相關(guān)扶持政策，引導和鼓勵新建商品住宅一次裝修到位或菜單式裝修模式，逐步達到取消毛坯房。 2008年1月13日，國務院公布《國務院關(guān)于修改〈價格違法行為行政處罰規(guī)定〉的決定》，明確規(guī)定通過惡意囤積以及利用其它手段推動價格過高上漲的行為屬于哄抬價格。整頓閑置土地成為2008年房地產(chǎn)政策調(diào)控重頭戲，中央利用土地政策引導市場開發(fā)，督促各地公布009年住房建設計劃，加強閑置土地清理、嚴格土地增值稅的征收，同時迫使開發(fā)商加快樓盤開發(fā)速度以增加市場供給，緩和市場供需矛盾。 國土資源部和國家工商總局規(guī)定三年限期 新土地出讓合同增開發(fā)商資金壓力 2008年6月20日，新版土地出讓合同將從7月1日起正式啟用，新版合同不僅將明確約定出讓地塊的開工、竣工時間，同時規(guī)定，用于商品住宅開發(fā)的土地，原則上開發(fā)時間最長不得超過三年216。216。216。216。同時，該通知還提出“對閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價，國土資源部要會同有關(guān)部門抓緊研究制訂具體辦法”。216。行政政策1）土地政策216。 08年上半年政府采取了一系列的宏觀緊縮政策。與此同時，銀行開始惜貸，開發(fā)商的資金開始緊張，囤積樓盤和土地的成本加大，加快周轉(zhuǎn)速度成為眾多開發(fā)商的選擇，房地產(chǎn)供應在短期內(nèi)增加，供求關(guān)系發(fā)生反轉(zhuǎn)。（二）政策走勢與情況分析2007年政府出臺了一系列的針對房地產(chǎn)的專項調(diào)控政策。由于房地產(chǎn)建設周期比較長，一般在5年左右，因此調(diào)整一旦開始，預計會持續(xù)較長時間。 房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟情況：2008年中國城市房屋銷售價格指數(shù)同比和環(huán)比漲幅均呈現(xiàn)持續(xù)回落態(tài)勢，深圳等部分特大城市房價，出現(xiàn)了明顯下降。奧運后工業(yè)增速有望反彈，但在總需求可能繼續(xù)有所收縮的情況下，工業(yè)整體回落趨勢不會改變，預計全年規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長16%。受國內(nèi)多重自然災害和出口放緩以及奧運期間個別施工企業(yè)停工等因素影響，工業(yè)增長呈明顯回落趨勢。初步預計，%左右，%。消費增長創(chuàng)新高。同比增長18%；，同比增長24%。全年固定資產(chǎn)投資增長“名穩(wěn)實降”，初步預計，全社會名義固定資產(chǎn)投資增長24%，實際投資增長15%左右。 固定資產(chǎn)投資實際增長明顯回落。全年CPI增長將創(chuàng)新高，%左右，但月度下降趨勢明顯，CPI漲幅已連續(xù)4個月回落，未來幾個月將繼續(xù)小幅回落，其中食品價格回落是主因。 影響具體表現(xiàn)在：，通脹壓力變大。 重大自然災害的頻繁發(fā)生也對經(jīng)濟造成一定不利影響。 內(nèi)生需求增長放慢，主要是房價長期過快增長及能源原材料價格、勞動力成本的明顯上升抑制了需求增長，投資增長的拐點顯現(xiàn)。 持續(xù)偏緊的宏觀調(diào)控政策效果顯現(xiàn)，為抑制“三過”問題，國家近兩年調(diào)整了外貿(mào)政策，采取持續(xù)緊縮的貨幣政策，這些政策的作用今年開始明顯顯現(xiàn)。 由美國次貸危機引發(fā)的世界經(jīng)濟增長放慢，增加了人民幣升值壓力和通脹壓力，使得中國目前貨幣政策進退兩難；在匯率升值、國際經(jīng)濟萎縮的情況下，以及世界經(jīng)濟形勢面臨調(diào)整，國際需求開始萎縮，導致中國出口量的降低；同時，國內(nèi)房地產(chǎn)、汽車業(yè)市場的迅速降溫，從而帶動相關(guān)行業(yè)如鋼鐵、建材等行業(yè)的不景氣，已對經(jīng)濟增長帶來很大沖擊?！八穆洹奔碐DP、工業(yè)、凈出口、投資(實際投資增長率)增幅均明顯回落；“兩升”即消費增幅上升和物價明顯攀升。 今年以來，經(jīng)濟增長呈逐季回落的態(tài)勢。房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟情況（二）政策走勢與情況分析（宏觀與微觀）行政政策金融政策房地產(chǎn)行業(yè)金融政策（三）新政后房地產(chǎn)市場情況：一線城市武漢1）武漢房地產(chǎn)現(xiàn)狀（含價量對比分析）2）09年趨勢判斷各大型開發(fā)商的“爭論性”話題二、“新政后”11月武漢市樓市動態(tài)（一）11月全市新盤備案情況（二）11月土地掛牌情況（三）11月土地成交情況 三、武漢市房地產(chǎn)競爭狀況（一）片區(qū)分析（二）片區(qū)典型競爭樓盤分析（三）盤龍城重點樓盤戰(zhàn)略與走勢分析四、武漢市房地產(chǎn)需求分析 (一)現(xiàn)階段購房者特征（二）購房者需求（三）從強勢促銷策略分析成功案列五、價格與銷售趨勢對比分析探討六、總結(jié)及建議特別話題：當?shù)禺a(chǎn)搭上地鐵……2008年武漢市房地產(chǎn)調(diào)研分析報告上海華阜房地產(chǎn)咨詢有限公司（武漢分公司） 研展部前言今年年初，南方地區(qū)出現(xiàn)嚴重的雨雪冰凍災害； 8月8日北京奧運會的隆重舉行；與此同時，美國的次貸危機不斷加深而引發(fā)的全球性金融風暴，對中國出口、金融領(lǐng)域的影響逐步顯現(xiàn)；國家宏觀調(diào)控下“救市”新政的不斷出臺，到底這些事件對樓市的影響有多大呢？武漢樓市又將何去何從？本次調(diào)研，從了解武漢市房地產(chǎn)宏觀市場環(huán)境，區(qū)域市場狀況入手，通過實地考察，重點對武漢市住宅發(fā)展狀況、趨勢進行剖析。固定資產(chǎn)投資增速放慢、實際出口增長明顯回落，且順差減少、社會消費品零售總額增長。2008年武漢市房地產(chǎn)調(diào)研分析報告提綱前言今年年初，南方地區(qū)出現(xiàn)嚴重的雨雪冰凍災害； 8月8日北京奧運會的隆重舉行；與此同時，美國的次貸危機不斷加深而引發(fā)的全球性金融風暴，對中國出口、金融領(lǐng)域的影響逐步顯現(xiàn)；國家宏觀調(diào)控下“救市”新政的不斷出臺，到底這些事件對樓市的影響有多大呢？武漢樓市又將何去何從？本次調(diào)研，從了解武漢市房地產(chǎn)宏觀市場環(huán)境，區(qū)域市場狀況入手，通過實地考察，重點對武漢市住宅發(fā)展狀況、趨勢進行剖析。一、國家宏觀形勢下的房地產(chǎn)相關(guān)政策及影響 （一）宏觀經(jīng)濟研究三大需求增長“兩落一升”。經(jīng)濟增速明顯回落，通貨膨脹嚴重一、國家宏觀形勢下的房地產(chǎn)相關(guān)政策及影響 （一）宏觀經(jīng)濟研究我國經(jīng)濟增長由繁榮期轉(zhuǎn)為調(diào)整期。經(jīng)濟運行呈現(xiàn)出“四落兩升”特點。四大因素影響導致經(jīng)濟增長出現(xiàn)“拐點”性變化：216。 216。216。216。從今年開始，我國經(jīng)濟由繁榮期開始進入調(diào)整期，估計這種態(tài)勢將持續(xù)2~3年時間。初步預計，2008年我國GDP比上年實際增長10%左右。 “兩落一升”。18月，%。實際出口增長明顯回落，且順差減少。全年貿(mào)易順差2520億美元，%。1~8月，%，扣除價格上漲因素，實際增長13%以上。 ，企業(yè)效益大幅下滑。1~8月，%。與此同時，企業(yè)效益在成本上升和需求下滑的雙重壓力下，可能繼續(xù)大幅下滑。預計未來住房市場將繼續(xù)低迷，加上貸款緊縮因素，估計會有越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)因現(xiàn)金流斷裂而陷入困境，房地產(chǎn)業(yè)有可能進入周期性調(diào)整。這一情況必然會影響到房地產(chǎn)投資增長。其中，以“二套房貸”為標志的銀根緊縮政策使資金泛濫的房地產(chǎn)市場突然缺血，投資、投機需求遭到重大打擊，不少資金離場，需求開始萎縮。在調(diào)整初期，因高房價下有效需求不足，從而使行業(yè)表現(xiàn)出明顯的銷量下降，經(jīng)過一段時間的博弈，價格開始調(diào)整。央行主要采取了提高準備金率的手段來緊縮銀根、對付通脹，此外，房地產(chǎn)行業(yè)的其它調(diào)控政策也推動了行業(yè)本輪調(diào)整的發(fā)生。 國土部：2008年起建設用地實行動態(tài)備案 掌握各地建設用地審批、供應和供后利用情況，提高運用土地政策參與宏觀調(diào)控的能力。 《國務院關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》擠壓閑置地 土地閑置滿兩年、依法應當無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用；土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費。對閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價。 國土資源部：土地監(jiān)察制度有望納入土地管理法 建立完善土地執(zhí)法發(fā)現(xiàn)機制、制止機制、部門聯(lián)動機制和問責獎懲制度等。 中國將每10年進行一次全國土地調(diào)查 重點調(diào)查基本農(nóng)田現(xiàn)狀及變化情況，包括基本農(nóng)田的數(shù)量、分布和保護狀況。 中國五部委聯(lián)手遏違規(guī)批地 2008年5月29日中國中紀委、國土資源部等五個部委聯(lián)合發(fā)表《違反土地管理規(guī)定行為處分辦法》216。 國土部：2008年起建設用地實行動態(tài)備案 有利于堵住了一些土地出讓方尤其是一些囤地的開發(fā)商利用變更土地使用性質(zhì)牟取高額溢價的漏洞。2）2008年有關(guān)房產(chǎn)的系列政策：216。216。216。10/27/起，首次購房/。%。這是08年以來中央政府首次明文出臺鼓勵住房消費的收費減免政策，推動購房消費，這一政策的出臺對于長期萎靡不振的樓市產(chǎn)生了積極的影響。 2008年11月9日，國務院出臺十條政策，提出用4萬億資金拉動內(nèi)需，溫總理在部署落實中央政策的七項工作時，突出強調(diào)了房地產(chǎn)業(yè)的重要地位，說它“是國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，對于拉動鋼鐵、建材及家電家居用品等產(chǎn)業(yè)發(fā)展舉足輕重，對金融業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展至關(guān)重要，對于推動居民消費結(jié)構(gòu)升級、改善民生具有重要作用”實行積極財政和適度寬松貨幣政策國務院常務會議提出，當前要實行積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，出臺更加有力的擴大國內(nèi)需求措施，加快民生工程、基礎(chǔ)設施、生態(tài)環(huán)境建設和災后重建。 2008年12月17日，國務院公布了第二套房政策，進一步鼓勵普通商品住房消費對已貸款購買一套住房但人均面積低于當?shù)仄骄?，再申請購買第二套普通自住房的居民，比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。其中，將現(xiàn)行個人購買普通住房超過5年(含5年)改為超過2年(含2年)轉(zhuǎn)讓的，免征營業(yè)稅；將個人購買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅。二套房相關(guān)限制政策是在樓市投機、投資過熱時產(chǎn)生的政策，該政策的出臺是給樓市降溫的“冷氣機”，是為了進一步減少投資、投機需求；而如今，房地產(chǎn)市場處于“冬天”，在“冬天”就不需要“冷氣”降溫了，“冬天”該取暖、該加溫。216。一、加大保障性住房建設力度爭取用3年時間基本解決城市低收入住房困難家庭住房及棚戶區(qū)改造問題。開展住房公積金用于住房建設的試點。對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實行減免政策。支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理的融資需求。四、強化地方人民政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的職責落實地方人民政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的職責。五、加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測繼續(xù)加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測分析。六、積極營造良好的輿論氛圍堅持正確的輿論導向。對各種散布虛假信息、擾亂市場秩序的行為要嚴肅查處。 金融政策出發(fā)點是為貫徹落實適度寬松的貨幣政策，發(fā)揮貨幣政策在支持經(jīng)濟增長中的積極作用，數(shù)次降息給房地產(chǎn)經(jīng)濟帶來絲絲暖意。216。這是自2004年以來中國央行首次降低貸款基準利率，也是2003年以來首次下調(diào)存款準備金率。216。這是央行近９年來首次下調(diào)所有存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率。216。％％。個人住房公積金貸款利率保持不變。 2008年11月26日，央行宣布，從11月27日起下調(diào)金融機構(gòu)一年期人民幣存貸款基準利率各108個基點。此次降息是房地產(chǎn)市場的重大利好，數(shù)次降息的累積效應有望在樓市上發(fā)酵，減輕房企財務成本，刺激住房消費需求回暖。此次降息的目的是擴大國內(nèi)消費需求，以刺激中國出口貿(mào)易，這不是政府單純的出手救市，