【正文】 略高于其它兩鎮(zhèn)。（3）、購(gòu)房者對(duì)漢口中心城區(qū)的住宅偏好度高潛在消費(fèi)者對(duì)購(gòu)買(mǎi)住房的區(qū)域偏好主要集中于漢口中心城區(qū)，但受到該區(qū)高房?jī)r(jià)影響，使得一部分在該區(qū)域工作及希望在該區(qū)域置業(yè)的人群在別的片區(qū)尋求替代品。據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)和對(duì)80個(gè)樓盤(pán)的調(diào)研數(shù)據(jù)，家庭已擁有一套住房進(jìn)行第二次或多次購(gòu)買(mǎi)行為的占到59%，其中，包含了改善居住和投資購(gòu)房等動(dòng)因，由于這種動(dòng)因并不屬于迫切性需求，因而受外部環(huán)境的影響最大，成為住房市場(chǎng)中可伸縮性的需求。拆遷戶(hù)數(shù)為14800戶(hù)，%。（2）、拆遷購(gòu)房與投資性購(gòu)房比例的降低導(dǎo)致住宅銷(xiāo)量減少為避免因房屋拆遷量過(guò)大而導(dǎo)致被動(dòng)需求的過(guò)度增長(zhǎng)和市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)，武漢市在2005年對(duì)拆遷規(guī)模進(jìn)行了壓縮。同時(shí)，由于交通日益通暢，市政配套逐步成熟，東西湖、后湖、古田區(qū)域綠化、美化和環(huán)境綜合整治工作取得積極成果，促使這一帶的房?jī)r(jià)將有一定升值空間。從整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)來(lái)看，高檔樓盤(pán)主要集中在漢口中心城區(qū)，中低檔樓盤(pán)主要聚集在東西湖、后湖和古田區(qū)域。另一方面，受?chē)?guó)家宏觀(guān)調(diào)控政策影響，在進(jìn)入2008年以后，商品住宅的銷(xiāo)量出現(xiàn)一定程度的下降，2008年第一季度，漢口住宅銷(xiāo)量為2368套，與去年同期相比，%。文化訴求特征:濃厚的商業(yè)、娛樂(lè)的都市文化特征。消費(fèi)者特征：公務(wù)員,商人,公司職員,企業(yè)老總,外來(lái)人員等。供求特征：全市商品房銷(xiāo)售項(xiàng)目中，漢口區(qū)域占據(jù)了36%。漢口商品住宅發(fā)展特征產(chǎn)品特征：漢口區(qū)域住宅以高層住房、高檔公寓為主,城郊結(jié)合部以多層,小高層,連排別墅為主。長(zhǎng)期以來(lái)，武漢的房產(chǎn)高端消費(fèi)都受到了產(chǎn)品的極大制約，項(xiàng)目品質(zhì)的均等性使?jié)h口的房地產(chǎn)業(yè)不能滿(mǎn)足細(xì)分市場(chǎng)的要求，2007年后，這一局面被打破，漢口濱江地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)繼續(xù)呈現(xiàn)出積極的發(fā)展態(tài)勢(shì)。一方面，房產(chǎn)的整合概念不斷增強(qiáng)，如永清片區(qū)的新天地項(xiàng)目，集合住宅、酒店、寫(xiě)字樓、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不再以某類(lèi)物業(yè)為主，而是深化為產(chǎn)業(yè)概念，地產(chǎn)對(duì)城市的影響力進(jìn)一步增強(qiáng)?？傮w而言，漢口房地產(chǎn)無(wú)論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度，都趨向于中高端。（二）片區(qū)典型競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析住宅漢口區(qū)域漢口房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀優(yōu)越的地理環(huán)境，濃厚的商業(yè)氛圍，舊城歷史景觀(guān)和獨(dú)特濱江景觀(guān)特色是漢口房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì)。 據(jù)武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)信息網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，11月份武漢已賣(mài)出超過(guò)1萬(wàn)套新房，單月銷(xiāo)量逼近今年第三季度13869套的總銷(xiāo)售量。 　　在南湖、徐東、盤(pán)龍城、陽(yáng)邏、光谷等片區(qū)，各售樓部都在以“井噴”形容看房人數(shù)的增加。 ◆ 年末看房者熱情被點(diǎn)燃 　　在上月底央行大幅降息、樓盤(pán)降價(jià)“雙重利好”刺激之下，11月29日和30日，武漢各個(gè)樓盤(pán)售樓部人滿(mǎn)為患。 　　郊區(qū)樓盤(pán)因供應(yīng)量大不得不大降價(jià)，降價(jià)過(guò)后迫使城區(qū)樓盤(pán)也大幅降價(jià)，兩輪之后多個(gè)樓盤(pán)降價(jià)超過(guò)20%。 　　上月開(kāi)盤(pán)的徐東武青四干道的樓盤(pán)“花畔里”，打出了4998元/㎡的跳水價(jià)，拉開(kāi)了中心城區(qū)降價(jià)的序幕。心語(yǔ)開(kāi)盤(pán)價(jià)低至4000元/㎡。如寶安如當(dāng)代國(guó)際花園，從上半年最高均價(jià)6400元/㎡，降至4300元/㎡，目前則主推3800元/㎡的特價(jià)房。 　　光谷片區(qū)樓盤(pán)價(jià)格戰(zhàn)也非常猛烈。在郊區(qū)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)量最大的盤(pán)龍城片區(qū)，價(jià)格戰(zhàn)已經(jīng)到了“5折”賣(mài)房的水平。這波降價(jià)大潮從郊區(qū)樓盤(pán)開(kāi)始，繼而蔓延到南湖等樓盤(pán)扎堆的大片區(qū)，再影響到市中心樓盤(pán)。而從銷(xiāo)量漲幅來(lái)看，與上月相比，大部分片區(qū)銷(xiāo)量略有增加。其次是漢口中心區(qū)，%片區(qū)本月成交套數(shù)上月成交套數(shù)變化漲幅同比漢口漢口中心區(qū)58456222%%古田片區(qū)21812791%%二七、后湖片區(qū)458348110%%東西湖區(qū)393285108%%武昌武昌中心區(qū)785618167%%青山區(qū)826428%%南湖區(qū)513277236%%關(guān)山區(qū)72469232%%漢陽(yáng)漢陽(yáng)中心區(qū)394227167%%沌口片1027814%%全市42533278975%%　　由各片區(qū)商品住宅成交套數(shù)顯示，武昌片區(qū)商品住宅銷(xiāo)量位居全市第一，本月成交了785套，其次是關(guān)山片區(qū)，成交了724套。本月漢口中心區(qū)成交均價(jià)最高，沌口片區(qū)成交均價(jià)最低。預(yù)計(jì)將于2011年投入運(yùn)營(yíng)。（三）11月土地成交情況 12月3日上午9時(shí)30分，【P（2008）062號(hào)】土地的使用權(quán)，其樓面地價(jià)為達(dá)到6688元/㎡，土地單價(jià)達(dá)到2229萬(wàn)元/畝。在本年度多次土地掛牌交易頻繁出現(xiàn)地塊延期或是流拍局面，因而在供應(yīng)上，除了在供應(yīng)地塊的規(guī)模上限制體量降低拿地門(mén)檻外，同時(shí)在供應(yīng)區(qū)域以及用地性質(zhì)上以二環(huán)的純居住性用地為主，另一方面加大商業(yè)性質(zhì)用地，提升開(kāi)發(fā)企業(yè)的拿地?zé)崆?。在用地性質(zhì)上，除066號(hào)中北路地塊以及067號(hào)常青路地塊為商業(yè)用地外，其余均為純居住性質(zhì)用地。 其中9號(hào)公告推出的一宗位于江漢區(qū)滑坡路的招標(biāo)地塊。因而并未出現(xiàn)壓抑許久之后的“井噴”，短期的激增也僅僅是“曇花一現(xiàn)”。因而11月份的整體新盤(pán)備案量雖然有所減少，但是主城區(qū)的樓盤(pán)供應(yīng)反而出現(xiàn)增長(zhǎng)，多個(gè)純新盤(pán)項(xiàng)目選擇在此時(shí)開(kāi)盤(pán)。 在“金九銀十”中，開(kāi)發(fā)商經(jīng)歷了一波又一波的降價(jià)浪潮中苦苦支撐，但是卻未能直接帶動(dòng)銷(xiāo)售。%。%，%。l 政府為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，采取了一系列“救市政策”，對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)信心的恢復(fù)起到了積極的作用，但也要防止“過(guò)熱”。l 房地產(chǎn)市場(chǎng)將走向更加理性、更加合理的良性循環(huán)，房地產(chǎn)企業(yè)將面臨一次新的洗牌并形成新的競(jìng)爭(zhēng)格局。不斷的政策，不同的話(huà)題，相同的意蘊(yùn)：針對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)以及整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生的深刻變化，發(fā)出的是“仁者見(jiàn)仁、智者見(jiàn)智”的不同論點(diǎn)，通過(guò)他們的話(huà)題，卻不難看出：l 樓市恢復(fù)有賴(lài)整體經(jīng)濟(jì)回暖，消費(fèi)者對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的判斷不明朗，消費(fèi)意愿可能隨著實(shí)體經(jīng)濟(jì)的下滑進(jìn)一步緊縮。地方政府都希望通過(guò)這樣的一個(gè)機(jī)會(huì)來(lái)加大對(duì)自己投資的力度，所以如果投資快速擴(kuò)張，中國(guó)在明年一定會(huì)掀起一個(gè)投資快速增長(zhǎng)的熱潮，整個(gè)信貸快速增長(zhǎng)。一系列政策的出臺(tái)，對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)、對(duì)股市信心的恢復(fù)，會(huì)起到很大作用；但是，如果世界各國(guó)政府在經(jīng)濟(jì)恢復(fù)以后，不能對(duì)整個(gè)政策進(jìn)行調(diào)整，另外一個(gè)新的泡沫就會(huì)出現(xiàn)。同時(shí)，多年以來(lái)積壓下來(lái)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失調(diào)的矛盾充分暴露出來(lái)，也對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生影響。至于中國(guó)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)會(huì)按照哪一種類(lèi)型，要到下一階段再看，因?yàn)椴淮_定因素太多。L型是經(jīng)濟(jì)下來(lái)了之后會(huì)在低位持續(xù)運(yùn)行。萬(wàn)科雖然通過(guò)大幅降價(jià)促銷(xiāo)減少了一些存貨，但已無(wú)法擺脫房地產(chǎn)行業(yè)整體下滑的影響，連續(xù)多個(gè)月銷(xiāo)售額環(huán)比負(fù)增長(zhǎng)，并且從中國(guó)唯一銷(xiāo)售額千億元的“寶座”跌落。如果說(shuō)，年初王石和萬(wàn)科在上海等地發(fā)動(dòng)的 “元宵節(jié)小幅度打折”，可以看作是王石踩準(zhǔn)市場(chǎng)節(jié)拍的成功之舉的話(huà)，隨后的萬(wàn)科全國(guó)范圍的大幅度降價(jià)，則讓王石和萬(wàn)科背負(fù)了眾多的罵名?；蛟S是來(lái)自市場(chǎng)的壓力實(shí)在太大，他第一次表態(tài)說(shuō)，原先所說(shuō)的三四年后再買(mǎi)房者僅僅是指暫時(shí)買(mǎi)不起房的人，若擁有購(gòu)房能力，不需要再等三四年。實(shí)際上，不僅許多準(zhǔn)備購(gòu)房的年輕人在王石的影響下放棄了買(mǎi)房的想法，甚至有相當(dāng)一部分原先看好市場(chǎng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也改變了立場(chǎng)。他形象地說(shuō)：“不要誤以為紅葉是春天來(lái)臨的象征，那是進(jìn)入冬天的標(biāo)志?！盃?zhēng)論性”話(huà)題1）潘石屹“不要以為紅葉是春天來(lái)臨的象征，那是進(jìn)入冬天的標(biāo)志”近來(lái)，全國(guó)一線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)，在樓市利好政策的刺激下和開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷(xiāo)的雙重推動(dòng)下，使“冬天”里的樓市有了短期的回暖跡象，但是回暖的樓市能否持續(xù)升溫。 政府行為會(huì)得以規(guī)范。 隨著拿地、政府調(diào)控、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加強(qiáng)、銀行貸款的收縮等原因，一些實(shí)力不強(qiáng)的中心房地產(chǎn)商或被淘汰出市場(chǎng)，或被其它大的房地產(chǎn)商兼并收購(gòu)，從而市場(chǎng)集中度會(huì)得以提高。216。 市場(chǎng)秩序會(huì)逐漸改善。一是高檔住宅的比重會(huì)有所下降，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的比重會(huì)上升；二是供求失衡的狀態(tài)會(huì)有所改善，供求的匹配程度會(huì)得以提高。216。 價(jià)格會(huì)逐漸趨于合理。目前全市的整體成交價(jià)格處于全面下調(diào)的階段，由此前的郊區(qū)逐步漫延至中心城區(qū)，其中尤以徐東片區(qū)為代表，吹響了內(nèi)環(huán)核心價(jià)格下調(diào)的號(hào)角，起價(jià)跌破5000 關(guān)口，對(duì)全市中高端樓盤(pán)價(jià)格影響顯著：愛(ài)家國(guó)際華城起價(jià)4650 元/㎡、東湖春樹(shù)里起價(jià)4888 元/㎡、昔日地王——復(fù)地東湖國(guó)際高層起價(jià)僅6200 元/㎡……，短期內(nèi)“以?xún)r(jià)換量”之勢(shì)仍將持續(xù)。216。同時(shí)受剛性主流需求群體的影響，中、小戶(hù)型產(chǎn)品受青睞，成交套均面積較上月下跌3%，較去年同期下降11%。 11月樓市呈現(xiàn)價(jià)跌量增之勢(shì)，全市商品房三大成交指標(biāo)環(huán)比倍增?? 成交總套數(shù)：11 月共成交商品住房11192 套，較10 月5282 套增加5910 套，增幅達(dá)到112%，%；?? 成交總面積：11 萬(wàn)㎡，較10 萬(wàn)㎡ 萬(wàn)㎡，增幅達(dá)到105%，%；?? 成交總金額：11 億元，較10 億元，增幅為90%，較去年同期下降了17%；在全球性經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響進(jìn)一步擴(kuò)大、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整持續(xù)深入的當(dāng)下，開(kāi)發(fā)商在年末資金回籠的壓力下，各項(xiàng)目?jī)r(jià)格相繼出現(xiàn)大幅回調(diào)。90—。120140平方米戶(hù)型成交均價(jià)最低。與上月相比，成交量有所增加。十一月份每周樓市走勢(shì)圖：十一月商品住宅每周銷(xiāo)售套數(shù)和銷(xiāo)售均價(jià)情況(單位:元/平米)6707901113134595702004006008001000120014001600十月第四周十一月第一周十一月第二周十一月第三周十一月第四周5200525053005350540054505500銷(xiāo)售套數(shù)銷(xiāo)售均價(jià)上圖是十月第四周至十一月第四周武漢市商品住宅銷(xiāo)售情況圖。武漢1）新政后武漢房地產(chǎn)狀況◆ 主城區(qū)商品住宅價(jià)格走勢(shì)分析　　11月份(11月1日11月30日)，通過(guò)對(duì)武漢市房地產(chǎn)信息網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，全市主城區(qū)在售樓盤(pán)402個(gè)，%，與去年同期相比，%。一是房貸利率下降等新政促進(jìn)了部分購(gòu)房交易，但一些城市開(kāi)發(fā)商在久撐不下的情況下，集中推出供應(yīng)量也是導(dǎo)致交易上升的供給方動(dòng)力，這反而說(shuō)明開(kāi)發(fā)商資金重壓明顯；二是成交量上升五成多為環(huán)比，因?yàn)?0月市場(chǎng)過(guò)于低迷，11月的成交回升并不代表市場(chǎng)已經(jīng)走出低谷。 樓市恢復(fù)有賴(lài)整體經(jīng)濟(jì)回暖 現(xiàn)在談樓市將走出寒冬還為時(shí)尚早。 未來(lái)幾個(gè)月的銷(xiāo)售仍不容樂(lè)觀(guān)盡管全國(guó)諸多一線(xiàn)城市出現(xiàn)了難得的成交放量，但由于北京、廣州等一線(xiàn)城市在11月份成交量中有不小比例是限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房等政策性住房或保障性住房，因此普通商品房對(duì)樓市成交的拉動(dòng)作用并不明顯。普通商品房對(duì)樓市成交的拉動(dòng)作用并不明顯，樓市的整體復(fù)蘇有賴(lài)于整體經(jīng)濟(jì)的回暖，房?jī)r(jià)下行趨勢(shì)不會(huì)很快扭轉(zhuǎn)。 顯然，將樓市成交量上升與市場(chǎng)開(kāi)始復(fù)蘇畫(huà)等號(hào)還為時(shí)過(guò)早。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)一線(xiàn)城市出現(xiàn)成交增長(zhǎng)的情況，很大程度上得益于保障性住房的成交增長(zhǎng)，而非完全由普通商品房成交所推動(dòng)。 結(jié)論：房地產(chǎn)調(diào)整遠(yuǎn)沒(méi)結(jié)束 據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，今年11月份，北京共成交期房商品住宅12479套，不過(guò)政策性住房占到了半壁江山。如新華城以遠(yuǎn)低于市場(chǎng)預(yù)期的6000多元每平方米的價(jià)格開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天就售出近300套。 深圳 新房二手房成交量回升 　　來(lái)自深圳市國(guó)土房管局的最新統(tǒng)計(jì)表明，11月24日至30日的一周內(nèi)，成交新房1546套、二手住宅1064套，雙雙創(chuàng)下近幾個(gè)月周成交量的新高。由于新政出臺(tái)需要消化期，效果還未能馬上在市場(chǎng)得到全面體現(xiàn)，但對(duì)提升樓市信心有長(zhǎng)遠(yuǎn)的影響。 價(jià)格已成為市場(chǎng)成交的主要推動(dòng)因素。 216。 來(lái)自佑威房地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)也顯示，11月上海商品房成交面積、成交套數(shù)均有大幅度的上升。 216。11月現(xiàn)房簽約住宅1580套，與10月簽約住宅1032套相比，上漲幅度較大，環(huán)比增加53%。 北京 11月簽約量環(huán)比增48% 　　來(lái)自北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月，北京市期房網(wǎng)上簽約13721套，而10月份僅簽了9246套，二者相比，漲幅達(dá)到48%。在一系列中央和地方穩(wěn)定房地產(chǎn)新政、央行大幅降息，以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商主動(dòng)降價(jià)等因素共同刺激下，11月份國(guó)內(nèi)一線(xiàn)城市房地產(chǎn)成交量均出現(xiàn)了不小的回升，北京、上海、廣州、深圳城市樓市出現(xiàn)回暖跡象。（三）新政后房地產(chǎn)市場(chǎng)情況：在近期樓市新政刺激下，樓盤(pán)降價(jià)促銷(xiāo) ，一線(xiàn)城市現(xiàn)樓市短期回暖跡象。按原政策公積金能貸60萬(wàn)，貸款年限15年；商業(yè)20萬(wàn)，貸款年限20年計(jì)算。例如對(duì)普通住房標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定，參照當(dāng)?shù)卣蛴嘘P(guān)部門(mén)對(duì)普通住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行等。此外，建行將實(shí)施區(qū)域化、差別化的住房信貸政策。 　　同時(shí)，建行將加強(qiáng)管理，有效控制貸款風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)居民購(gòu)買(mǎi)其它類(lèi)型住房的，將適當(dāng)提高貸款條件。 建行表示，貸款利率和首款比例將具體根據(jù)借款人是首次購(gòu)房或非首次購(gòu)房、自住房或非自住房、套型建筑面積是否系普通住房，以及借款人信用記錄、還款能力等因素區(qū)別確定。 這一強(qiáng)勢(shì)舉措顯現(xiàn)了中央政府在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下重新樹(shù)立市場(chǎng)信心的決心。對(duì)首次購(gòu)房者而言，央行降息與10月22日公布的住房抵押貸款利率優(yōu)惠政策構(gòu)成的雙重利好更為顯著；同時(shí)，連續(xù)降息也能一定程度上減輕資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)壓力。但是房地產(chǎn)業(yè)重振關(guān)鍵還是在于根本經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)。銀行降息對(duì)房地產(chǎn)的影響不能立竿見(jiàn)影，但仍然是繼續(xù)利好，刺激消費(fèi)，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)良好的運(yùn)行。目前不管是中國(guó)經(jīng)濟(jì)還是全球經(jīng)濟(jì)都不樂(lè)觀(guān)，央行下調(diào)貸款利率和存款準(zhǔn)備金率意在刺激整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，這對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)絕對(duì)是利好消息。央行下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率和存款準(zhǔn)備金率完全在預(yù)料中，但此次調(diào)整主要是針對(duì)整個(gè)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)環(huán)境。個(gè)人住房公積金貸款利率保持不變，從2008年12月25日起，我國(guó)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率由現(xiàn)行的16%%。216。而房?jī)r(jià)會(huì)否受到影響，是回升或是繼續(xù)下滑，這要看開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者等幾種力量的對(duì)比會(huì)發(fā)生怎樣的變化。在通貨膨脹壓力下，此次降息是擴(kuò)大消費(fèi)的有力杠桿，中央利用放松政策來(lái)緩解當(dāng)前市場(chǎng)消費(fèi)低迷的一場(chǎng)“