【正文】 東傳統(tǒng)意義上的空間和心理距離正被無限縮短。湖西代表樓盤：湖左岸、都市花園天域。據(jù)初步統(tǒng)計。圖12：19982004年園區(qū)開發(fā)量變化走勢（單位：萬平方米）%，%至今中新合作區(qū)已批準預售商品房面積350萬平方米，共計25926套，樓盤總體銷售形勢看好。第二部分 蘇州新加坡工業(yè)園區(qū)房地產(chǎn)市場一、園區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展及走勢97年開始，園區(qū)開發(fā)量一路迅猛增長，2004年預計開發(fā)量200萬平方米。這片地區(qū)最終將容納超過60萬的居民。金雞湖不是哪個特權階層的“后花園”，而是所有人的公共湖，是蘇州市的“城中湖”、“城市肺”；環(huán)金雞湖22公里區(qū)域幾乎是園區(qū)地價最高的區(qū)域，不惜投巨資將其全部建成為公共開放地帶足見中新雙方“還湖于民”的發(fā)展理念。園區(qū)將打造成長三角規(guī)模最大、現(xiàn)代化程度較高的“城市休閑勝地”。金雞湖區(qū)的總體規(guī)劃，包括濱湖區(qū)的多用途開發(fā)區(qū)以及開放空間的規(guī)劃聘請了香港泛亞易道公司。根據(jù)未來規(guī)劃我們發(fā)現(xiàn)，金雞湖及環(huán)湖區(qū)域不僅是蘇州工業(yè)園區(qū)的原點，而且也將是蘇州城市發(fā)展戰(zhàn)略中的重點。少，以鄰里中心為主較少，以F城為中心，以鄰里中心為節(jié)點。打造新城市生活湖東二區(qū)的發(fā)展相對湖西來說，具更廣闊的空間性和時間性，無論從發(fā)展規(guī)劃還是現(xiàn)已成型的建設，都已證明其發(fā)展前景。二區(qū)，該區(qū)域位于湖東到橫涇為止，目前正處于建設階段。工業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位以高新科技類產(chǎn)業(yè)為主，其對應的產(chǎn)業(yè)人群主要是該產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員，其中以中高級白領和專業(yè)人士為主。其特色為整體規(guī)劃較為合理，在綠化，道路方面較城區(qū)完善，其建筑特色以現(xiàn)代為主。房產(chǎn)開發(fā)檔次不高，大盤少，布局散亂，不夠集中新區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位以傳統(tǒng)的制造業(yè)為主，其產(chǎn)業(yè)人群為該產(chǎn)業(yè)的從業(yè)人員，因此，其住宅主要分布在工業(yè)廠區(qū)的周邊，物業(yè)外立面現(xiàn)代感較強，產(chǎn)品種類兼顧到不同社會等級人群的需要而有所變化。老城區(qū)的蘇州人口住宅的升級換代只能選擇西部的蘇州新區(qū)與東部的蘇州工業(yè)園區(qū)。蘇州市政府大力保護古建筑設施，同時在新的建設項目中均有所限制。蘇州房地產(chǎn)經(jīng)過近年來的強勁上漲，需要消化、需要盤整，是泡沫必然會破滅，但從長遠來看，房地產(chǎn)的健康發(fā)展和房價的穩(wěn)步上升是必然趨勢。對于購房自住者而言，住房所在地段的人氣、商業(yè)設施、交通便利、學校、醫(yī)院條件越好，越吸引購買者。對于消費者，考慮的主要因素有以下幾點：1. 房產(chǎn)總價。因為從長遠來看，蘇州房價的上漲是在所難免的：1. 隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人們收入的上升，對住房消費的需求會不斷提高；2. 隨著中國經(jīng)濟的發(fā)展，城市化進程在加快，大量進城的農(nóng)民需要住房；3. 隨著中國東西部地區(qū)發(fā)展差異的擴大，戶口制約的逐步弱化，西部人口向東部沿海地區(qū)移民是不可避免的，蘇州及長江三角洲作為中國最富裕、最適宜居住的地區(qū)將吸引越來越多的外地人來生活工作，當然還要購房置業(yè)。房產(chǎn)隨著時間的流逝，可能會變舊，但由于土地的稀缺性和周邊環(huán)境的改善，增值是必然的。但隨著房產(chǎn)開發(fā)區(qū)域和性質的變化，簡單地按新開樓盤的平均價來分析判斷房價的漲跌是沒有意義的。一方面絕大多數(shù)市民認為蘇州目前的房價偏高，特別是2000年后增長過快，其增長率明顯高于蘇州市民收入水平的增長率；另一方面，蘇州較為寬松的房貸政策，特別是蘇州工業(yè)園區(qū)內(nèi)，其實際購買價格可以高于其心理價位。2. 到2002年，商品房現(xiàn)房的銷售價格更是有一個跨越式的增長，增幅達到34％，到2003年依然保持強勁增長勢頭。如果以2003年蘇州年銷售商品房面積計，將要消化至少１年以上，供應增長幅度超過需求增長幅度，蘇州未來房地產(chǎn)市場的銷售去化將面臨一定的的壓力。％，施工面積達到2576萬平方米，％，％。同時，最近銀行出臺的貸款限制規(guī)定，一定程度上控制了投資性買房，房產(chǎn)商買地建房將面臨更大的風險，使得開發(fā)商購地趨于理性。由于土地價格的比價效應，20022003年拍得的土地今明兩年上市的房屋的均價將有所上升。二、蘇州市房地產(chǎn)市場情況 蘇州市土地市場概況及分析蘇州市政府實施第一次土地使用制度改革是在1994年，國有土地從無償劃撥轉為有償使用，2001年蘇州市的土地使用制度進行第二次重大改革，從協(xié)議出讓到招標拍賣，相繼出臺了《關于深化土地使用制度改革促進城市化進程的意見》、《蘇州市土地儲備實施方法》、《蘇州市城鎮(zhèn)國有土地使用權招標拍賣暫行辦法》等一系列配套文件，并迅速組建了“蘇州市土地儲備中心”，使土地儲備和招標拍賣成為我市土地管理中的新制度，目前對除工業(yè)項目以外的經(jīng)營性用地一律實行以拍賣、招標和掛牌出讓方式供地?！?2002年蘇州城建投入達80億元左右，創(chuàng)歷史新高。而在財政儲蓄方面，在2000～2002年3年中每年增長約100億元，而在2003年，這一增長有了較大的變化，比2002年增長了300億元，增長量相當于前3年增長的總和。從2000～2003年平均人均GDP漲幅來看，％的平均漲幅意味著人均GDP5年翻一番?？梢钥闯觯禾K州隨著長江三角洲整體經(jīng)濟上升的帶動而處于加速發(fā)展的態(tài)勢，同時，其自身城區(qū)和郊區(qū)的工業(yè)規(guī)劃漸顯成效，因此其整體經(jīng)濟狀況長期看好。對于一個文化積淀深厚的城市來說，必須在挖掘文化底蘊的基礎上，提煉出更有吸引力的精神形態(tài)，不光是繼承，也是創(chuàng)新，使文化的生命力更具穿透力，從歷史活到現(xiàn)在?！鎏K州文化的現(xiàn)在時—— 僅重視文化遺留，繼承與創(chuàng)新不多蘇州曾經(jīng)擁有深厚的文化不等于當前也在重視文化建設，而宣揚文化的真正價值也不同于時下為迎合商機所制造的文化泡沫?！龀鞘形幕?，則帶有一個地方特定風采。1．3蘇州市在全國和江蘇省的地位近年來蘇州經(jīng)濟發(fā)展充滿了活力，綜合經(jīng)濟規(guī)模已經(jīng)擠進中國大中城市前列。1．2蘇州市面積、市區(qū)面積、人口、市區(qū)人口；■ 面積，其中蘇州市區(qū)面積1650平方公里，古城區(qū)14平方公里。第一部分 宏觀市場篇本部分將對目前蘇州市房地產(chǎn)經(jīng)濟背景進行研究分析，通過蘇州未來的經(jīng)濟以及房地產(chǎn)市場的整體運行情況作判斷和預測，了解開發(fā)項目所處的環(huán)境。地價上漲逼迫房價也逐步上揚，園區(qū)房價趨勢又會呈現(xiàn)什么特點。隨著湖西房產(chǎn)開發(fā)的日益成市，可開發(fā)土地日益減少，湖東將成為下一片熱土，我們帶著戰(zhàn)略眼光看湖東，湖東新區(qū)必將領先城市發(fā)展，這場浩大的造城運動又將為居住方式帶來什么樣的改變？問題3：金雞湖板塊在整個蘇州房地產(chǎn)市場究竟處于何種地位？由于本項目所處的位置是金雞湖東北，屬環(huán)湖地區(qū)的住宅項目。根據(jù)項目情況，本地塊位于園區(qū)湖東板塊，金雞湖的東北，位置上很好的銜接了開發(fā)成熟的湖西與未來開發(fā)重心湖東板塊，是園區(qū)一期CBD商貿(mào)區(qū)和二期未來行政文化中心的連接交匯之地。新思維房地產(chǎn)行銷顧問有限公司報告日期：二00四年七月研究背景：中海蘇州項目位于蘇州工業(yè)園區(qū)，南至現(xiàn)代大道、東近華池街、金雞湖東北，為蘇州工業(yè)園區(qū)地塊，土地面積為76569平方米，建筑密度為≦25%，綠化率≧45%。研究目的：項目間接關聯(lián)問題：蘇州的房地產(chǎn)市場未來是否能持續(xù)高速發(fā)展下去？價格還有多少上漲空間？未來居住在園區(qū)二區(qū)與居住在老城區(qū)、園區(qū)一期（湖西）相比有何本質變化，湖東的造城運動誕生的新城將如何影響人們的生活方式？ 金雞湖不僅僅屬于蘇州工業(yè)園區(qū)，它在整個蘇州地產(chǎn)市場中處于什么地位？園區(qū)湖東板塊未來的供應情況如何？園區(qū)房價會出現(xiàn)什么發(fā)展趨勢？競爭還是互動？（她/他）是誰？消費者在哪里？項目直接關聯(lián)問題：置信項目的價格支撐點未來湖東板塊將出現(xiàn)較大的供應量，置信項目如何形成差異化競爭？ 置信項目客源從何而來？置信項目產(chǎn)品的核心賣點？研究方向第一部分：蘇州市宏觀經(jīng)濟以及房地產(chǎn)市場狀況問題1：蘇州的房地產(chǎn)未來是否能持續(xù)高速發(fā)展下去？價格還有多少上漲空間？本部分將對目前蘇州市房地產(chǎn)市場發(fā)展進行研究分析，根據(jù)蘇州市統(tǒng)計局發(fā)布的統(tǒng)計顯示，2003年蘇州房地產(chǎn)投資規(guī)模和增速僅次于外商投資和國有經(jīng)濟投資，蘇州的房地產(chǎn)未來是否能持續(xù)高速發(fā)展下去？價格還有多少上漲空間？將是本次研究的一個重要課題！問題2：未來居住在園區(qū)二區(qū)與居住在老城區(qū)及園區(qū)一期（湖西）相比有何本質變化，湖東的造城運動誕生的新城將如何影響人們的生活方式？老城區(qū)已經(jīng)限制開發(fā)，蘇州市政府將園區(qū)發(fā)展作為重中之重，園區(qū)在促進蘇州城市復興上更是一記重大推力。未來湖東將大盤云集，目前初步統(tǒng)計將達到多少供應量。第四部分：消費者需求研究問題6：（她/他）是誰？消費者在哪里？針對園區(qū)的購房者，我們進行了問卷訪談，了解區(qū)域消費者的需求，針對消費者對于本項目產(chǎn)品的一些要求進行了解，從而在開發(fā)過程中充分考慮這些因素，以求找到樓盤最佳的市場和客戶導入點，使項目開發(fā)獲得成功。■ 行政區(qū)劃分蘇州市自1983年3月地市合并，2001年初吳縣撤市建區(qū)，現(xiàn)轄滄浪、平江、金閶、虎丘、吳中、相城、蘇州工業(yè)園區(qū)、蘇州新區(qū)等8個區(qū)和常熟、張家港、太倉、昆山、吳江5個縣級市，130個鎮(zhèn)。,。、現(xiàn)在與將來：■英國的人類學家泰勒定義：文化為包括知識、信仰、藝術、道德、法律、風俗等的復合整體。在2500多年的歷史長河里，蘇州形成了自身獨特文化，是由中國的中原文化和南方文化的共同產(chǎn)物，創(chuàng)造了蘇南文化，使每個蘇州人都為之驕傲。■蘇州文化的將來時：興起一場文化復興運動人類正在進入“以文化為軸心的時代”，文化的社會角色已經(jīng)從“跟跑”轉向“領跑”。表1：蘇州20002003年國內(nèi)生產(chǎn)總值（單位：億元）年份2000年2001年2002年2003年國內(nèi)生產(chǎn)總值1541176020802802比上年增長%%%%圖1：蘇州20002003年國內(nèi)生產(chǎn)總值增長走勢（單位：億元）蘇州GDP從1995年到2003年一直處于直線上升趨勢，％左右。2．3蘇州市20002003年人均GDP及漲幅、人均可支配收入及漲幅表3：蘇州20002003年人均GDP及漲幅、人均可支配收入及漲幅（單位：萬元）年份2000年2001年2002年2003年人均GDP3漲幅/%19%%人均可支配收入9274元10515元10617元12361元漲幅/%%%，％，為歷年來最高。2．5蘇州市20002003年財政收入及財政儲蓄總額表5：蘇州20002003年財政收入及財政儲蓄總額（單位：億元）年份2000年2001年2002年2003年財政收入財政儲蓄總額93711641470從蘇州財政收入來看，自2001年起，平均每年增加100億元左右的財政收入，意味著蘇州財政收入的穩(wěn)步增加，從側面反映蘇州整體經(jīng)濟運行的良好態(tài)勢?！?園區(qū)內(nèi)將職工原來按月發(fā)放的購房補貼改為增加單位繳存住房公積金的形式來落實，園區(qū)內(nèi)職工住房補貼到位率大幅度提高，（基本為月工資的30%）同時園區(qū)內(nèi)公積金只能在園區(qū)使用，這樣大大推動了園區(qū)的房產(chǎn)市場發(fā)展?！?003年末蘇州政府開始醞釀“期房限轉”政策至今，一直沒有明確規(guī)定出臺。2004年以來園區(qū)地價依然呈上漲勢頭，4月雅戈爾等企業(yè)拍得的6塊地塊，最高樓面地價達3438元／平方米，最低也有2548元／平方米，平均樓面地價2979元／平方米，同比去年上漲了60％以上。蘇州國有土地儲備中心有關負責人表示，蘇州市政府表示2004年將房價增長控制在10％，市土地儲備中心要通過提高土地供應量進行房價調(diào)控。(1) 供應量圖24：蘇州市自1998年以來整個房地產(chǎn)市場呈穩(wěn)步增長趨勢：1. 2003年，蘇州市房地產(chǎn)市場依然保持強勁增長勢頭。 ，％、％，％。(3) 成交價格圖671. 1998年以來，蘇州市商品房平均銷售單價一直保持穩(wěn)步增長。蘇州商品房的銷售價格一路走高，主要歸功于長三角經(jīng)濟的高速發(fā)展、蘇州市民收入的增加以及江浙熱錢的涌入。按理說比較的東西要有可比性，同樣地段、同樣性質的房子比較才有意義。房產(chǎn)不是普通的商品。更重要的是開發(fā)商可以通過減慢售房和開發(fā)速度來待價而沽，損失的只是利息，但贏取的可能是更多的土地增值收益。一是購房自住的消費者，一是為保值增值或投機獲利而購房的投資者。2. 地段的成熟度。因此政府是決不愿看到房產(chǎn)價格的下跌的。蘇州城市規(guī)劃與城市發(fā)展進程問題2：未來居住在園區(qū)二區(qū)與居住在老城區(qū)、園區(qū)一期（湖西）有何本質變化，湖東的造城運動誕生的新城將如何影響人們的生活方式？解答：從蘇州城市的發(fā)展進程，我們看到城市居住文化的升級與更新將是：蘇州古城區(qū)→ 蘇州工業(yè)園區(qū)一區(qū)（湖西）→ 園區(qū)（二區(qū)、湖東）→園區(qū)（三區(qū)）蘇州古城區(qū)：已形成古色古香，江南風情的宜居氛圍蘇州古城區(qū)以古城為中心發(fā)展起來，古城區(qū)有2500年的歷史，城區(qū)內(nèi)園林古跡遍布，以江南風情為建筑特色，作為世界文化遺產(chǎn)的一部分。未來居民也以蘇州原籍居民為主，因為古城區(qū)暫不具備居住品質整體抬高一個水準的可能目前老城區(qū)的商業(yè)及生活配套設施檔次均不高，僅以商業(yè)為例，目前主要以沿街底商為主，其中旅游紀念品與小商品占了很大份額，因此老城區(qū)暫不具備居住品質整體抬高一個水準的可能。其發(fā)展得益于大量國內(nèi)外制造加工類企業(yè)的入駐，一方面帶動了區(qū)域附屬產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，另一方面也為本區(qū)域帶來了相當數(shù)量有較高購買能力的客源。工業(yè)園區(qū)以新加坡式規(guī)劃為藍圖共分為3個區(qū)域開發(fā)，金雞湖以西（簡稱湖西）為第一區(qū)，金雞湖以東（簡稱湖東）為二三區(qū)。園區(qū)一期的開發(fā)已成熟，配套設施逐步完善，目前房地產(chǎn)增值效應十分明顯，園區(qū)板塊已經(jīng)成為蘇州乃至周邊地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的風向標和當之無愧的領頭羊。湖東地區(qū)是園區(qū)未來規(guī)劃的政治、經(jīng)濟、文化中心。今后該區(qū)主要以居住為主，是園區(qū)居住中心地帶，連通一、三區(qū)的工業(yè)設施。表5：古城區(qū)新區(qū)園區(qū)一期園區(qū)二期園區(qū)三期規(guī)劃思路發(fā)展特點展現(xiàn)古城風貌，是旅游、政