【正文】 的目標(biāo)我們該以怎樣的規(guī)劃思路塑造未來的小區(qū)環(huán)境？是否能共沐朝露夕陽，擁有與自然息息相關(guān)的那份恬靜？是否會(huì)擁有田園風(fēng)光，靜享鳥語花香，蟬聲蛙鳴的那份溫馨？是否能笑看花開花落，體會(huì)碩果累累的豐收喜悅？是否能每天體驗(yàn)?zāi)欠菖c健康同步呼吸的休閑，人與人是否會(huì)心手相連，共建遠(yuǎn)親不如近鄰的大家庭？這是夢想？還是明天的現(xiàn)實(shí)？二、 文脈素 600元/㎡ 700元/㎡ 800元/㎡ 850元/㎡目標(biāo)客戶群的數(shù)量 4 2 2 1目標(biāo)客戶群的需求程度 4 3 1 1目標(biāo)客戶群的交易資金量 4 2 1 1開發(fā)商品牌及資金能力 4 3 3 2政策環(huán)境 4 4 3 2同檔競爭 1 2 3 4硬環(huán)境 2 3 3 2總分 23 19 17 13安全性當(dāng)量 10 如果以總分23分作為滿分10分計(jì),對照價(jià)格,其可行性安全曲線如下(見圖表3)由上圖可以看出一個(gè)基本結(jié)論,價(jià)格越高,安全性越低,大約在850元/㎡附近與當(dāng)量值“5”接近，這是風(fēng)險(xiǎn)臨界點(diǎn)，即項(xiàng)目的成功率為50%。位評針對本項(xiàng)目所處的余江的市場價(jià)格現(xiàn)狀，參照余江房地產(chǎn)低價(jià)位的市場因素，分別以600元/㎡、700元/㎡、800元/㎡、850元/㎡四個(gè)價(jià)位進(jìn)行綜合評價(jià)。（3）一般（2）較有利以上因素統(tǒng)籌考慮了價(jià)格的定位因素，構(gòu)成了價(jià)格定位的可行性基礎(chǔ)。 消費(fèi)者心理價(jià)值取向：該區(qū)域位置的物業(yè)在消費(fèi)者心理的“功能價(jià)格比”。錯(cuò)層住宅：860元/㎡～960元/㎡沿街商輔：3100元/㎡～3800元/㎡小內(nèi)店面：2200元/㎡～2600元/㎡（促銷期間，價(jià)格另行浮動(dòng)）一、 價(jià)值取向房地產(chǎn)價(jià)格是由地價(jià)、工程造價(jià)，各種稅費(fèi)，資金利息，銷售費(fèi)用和開發(fā)商期望利潤等因素構(gòu)成的。該群族都有一個(gè)消費(fèi)指導(dǎo)思相，就是“享受天倫之樂，安度晚年”，因此，對居住環(huán)境的要求高于一切。 外企、合資企業(yè)、集團(tuán)公司職員在余江這一族人數(shù)不在少數(shù)，余江的雕刻和制藥企業(yè)就有很大一部分對生活和居住環(huán)境提出高要求的年輕人，此項(xiàng)目對他們還是具有很大的誘惑力。建議廚房、衛(wèi)生間給排水接頭一次到位，廚房內(nèi)的墻面磚、地面磚、灶臺(tái)、廚柜一步到位（廚柜可采用海爾整體廚房設(shè)備），衛(wèi)生間要設(shè)座式馬桶，洗手盆、淋浴設(shè)備三件套及排風(fēng)扇，地面鋪設(shè)防滑面磚，墻面貼墻面磚并吊頂。塑鋼凸配淺綠色玻璃。第七節(jié) 戶型的裝修定位建議基于本項(xiàng)目的“高尚住宅”概念，“產(chǎn)品——需求”關(guān)系的分析，在購買該產(chǎn)品的目標(biāo)客戶上有一定的比例的客戶需求帶裝修好的房子，免去距離較遠(yuǎn)、裝修煩人的麻煩。 購買之前的產(chǎn)品附加值對消費(fèi)心理的影響因素通過產(chǎn)品包裝、圍墻、售樓處、樣板房、規(guī)劃的小區(qū)未來前景展示等，都會(huì)提升消費(fèi)者在購買前對產(chǎn)品的附加值的認(rèn)同感，起到刺激消費(fèi)欲望，并產(chǎn)生購買行為的作用。（三） 延伸產(chǎn)品產(chǎn)品品牌與形象煤氣泄露報(bào)警系統(tǒng)；智能化配套包含有：3. 交通組織：是由“U”字形主干道，東西主干道及小區(qū)景觀軸構(gòu)成的小區(qū)交通的一級道路。形式產(chǎn)品的附加值是現(xiàn)代住宅必須的硬件，如園林、綠化、交通、建筑外立面等，而這些必備的因素，又直接刺激消費(fèi)者在購買之前的心理附加值及購買之后使用過程中的附加值的升值。避免強(qiáng)調(diào)工種施工的特殊性。（3） 廚衛(wèi)均應(yīng)配置性能良好的通風(fēng)機(jī)構(gòu)和風(fēng)道。室內(nèi)衛(wèi)生間面積不小于3㎡ –5㎡ ，㎡，大戶型可適當(dāng)放大，根據(jù)戶型面積大小可適當(dāng)按比例布局。臥室空間臥室是套房內(nèi)最基本的空間，主要功能是睡眠、休息、配置衣帽間，個(gè)別大戶型還配有書房（或多功能房）。本小區(qū)規(guī)劃的多層住宅的主力戶型以120㎡150㎡的中等戶型面積為主導(dǎo)，多層住宅占小區(qū)總建筑面積的70%左右。（一） 平面布局本項(xiàng)目的市場定位是以“新生活+新人居”為市場主導(dǎo)，引導(dǎo)城市消費(fèi)群體的住房消費(fèi)心理?！靶问疆a(chǎn)品”形式產(chǎn)品是由與核心產(chǎn)品不可分割的部分所帶來的附加值。均價(jià)為3680元/㎡2004年6月～ 9月C：網(wǎng)點(diǎn)的價(jià)格策略建議根據(jù)本公司調(diào)研人員調(diào)研提供數(shù)據(jù)分析：開發(fā)商在前期網(wǎng)點(diǎn)銷售價(jià)格策略上采用“低開高走”，前期各階段的平均價(jià)格建議大致如下：住宅開盤期～2003年3月小區(qū)的整體規(guī)劃，給沿街商鋪帶來了一個(gè)好的銷售環(huán)境，小區(qū)的人氣聚集，為繁榮商業(yè)街可起到推動(dòng)作用。劣勢：作為本項(xiàng)目存在的未來兩片成熟的生活片區(qū)(以一號(hào)大道為界)，由于未來開發(fā)周期的難預(yù)料性,以及規(guī)劃中缺少大面積的超市百貨，這樣很難將網(wǎng)點(diǎn)整體做旺，也會(huì)使發(fā)展商將來的物業(yè)管理帶來難度，另外，現(xiàn)有規(guī)劃的390套商鋪的銷售同樣也給開發(fā)商帶來一定的銷售壓力。劣勢：網(wǎng)點(diǎn)物業(yè)的范圍大，在目前商品零售業(yè)普遍不景氣的情況下，各商家競爭激烈，營銷戰(zhàn)線過長，分配不均的人流量，可以導(dǎo)致商家對尾端人流量小的網(wǎng)點(diǎn)難以接受。如小餐廳、啡咖廳、茶餐廳、特色中餐廳（如川菜餐飲項(xiàng)目），小百貨、雜貨、小型超市等。商輔規(guī)劃在沿街行人主出入口的版式結(jié)構(gòu)住宅一層，均價(jià)3500元/平方米，價(jià)格范圍2500——4000元/平方米，利用住宅的主體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)成臨街獨(dú)立商輔，根據(jù)地當(dāng)?shù)鼐用竦馁徺I需求，樓層可設(shè)計(jì)為通天樓的形式，也可以打通將幾個(gè)門面合并使用，經(jīng)營小型超市或餐廳等。定位：現(xiàn)代城市新貴的“風(fēng)雅逸境”——顯示身份的“名片”產(chǎn)品形象定位不是開發(fā)商為自己產(chǎn)品隨心所欲的定一個(gè)什么形象，而是順應(yīng)消費(fèi)趨勢、消費(fèi)心理、消費(fèi)追求，在消費(fèi)者向往的“心里”的定位，在消費(fèi)者心里樹立起產(chǎn)品的形象，讓消費(fèi)喜歡，認(rèn)同并追求，并與消費(fèi)者自己身份相匹配，使住在該小區(qū)的業(yè)主有一張尊貴的“名片”。在同等建造成本的基礎(chǔ)上，設(shè)計(jì)出時(shí)尚前衛(wèi)的富有創(chuàng)意的園林住宅。四、 產(chǎn)品檔次定位可行性本項(xiàng)目具有得天獨(dú)厚的自然環(huán)境優(yōu)勢，位于觀音閣的中心地帶，并利用一號(hào)大道的余江主要交通要道，為業(yè)主的出入帶來便利，使小區(qū)與外界的交流更加通暢，還可以利用該大道樹立自我形象。獨(dú)特的小區(qū)形象，滿足業(yè)主的精神需求。一、 居住環(huán)境的一度空間仁：人情味。它具有綠色、休閑、運(yùn)動(dòng)、交往四重功能，是“人與自然和諧共生，人與環(huán)境交融互動(dòng)；居住與健康同步呼吸，身份與尊貴彰榮共顯。環(huán)境與住宅的對話房地產(chǎn)定位策略全案 本項(xiàng)目順應(yīng)當(dāng)今市場的變化，在缺乏旅游資源的余江，打出“時(shí)尚住宅”的招牌，來填補(bǔ)余江房地產(chǎn)市場空白，以田園山水的自然風(fēng)光資源及歷史人文資源為強(qiáng)勢賣點(diǎn)，并以具有“新生活+新人居”的雙重魅力來吸引消費(fèi)者，對開發(fā)商來講，投資回報(bào)的風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)大大降低，對消費(fèi)者而言，產(chǎn)品的附加值已大于產(chǎn)品本身，提升了商品的“功能價(jià)格比”，這樣也符合經(jīng)濟(jì)學(xué)的需求——供給理論。綠色細(xì)胞組織——生態(tài)環(huán)境最重要的元素是“綠”和“水”回到自然,在那里安家因?yàn)榻咏匀痪徒咏丝鞓返谋驹淳G色家園以中國傳統(tǒng)為根，創(chuàng)建人、自然、建筑于一體的生態(tài)居住環(huán)境。里：居住區(qū)。集余江人文資源與現(xiàn)代高科技手段、現(xiàn)代材料相融合，開發(fā)出立體、三度空間的生態(tài)住宅商品。二、 居住環(huán)境的二度空間保障環(huán)境質(zhì)量，合理分配建筑密度。三度空間，指小區(qū)周邊可借用的自然環(huán)境，如江景、山景、水景、生態(tài)園，甚至小區(qū)的人文景觀也是住宅小區(qū)的一道風(fēng)景線。由一、二、三度空間構(gòu)成了“純健康生態(tài)型園林式住宅”產(chǎn)品的成功要素，也形成了“觀音閣商住區(qū)”居住+休閑+投資（這里指商鋪）的獨(dú)特個(gè)性，并創(chuàng)造了產(chǎn)品的差異性，使產(chǎn)品更具有競爭力，為開發(fā)商達(dá)到未來市場期望值提供保障。其概念包含了小區(qū)的規(guī)劃合理性和戶型結(jié)構(gòu)的實(shí)用性，單體外立面的美觀性等，不是高檔材料的堆積，而要美觀漂亮。第四節(jié) 產(chǎn)品文化定位定位原則：講究個(gè)性，追求共性，提升產(chǎn)品附加值定位：人與自然環(huán)境相融合——環(huán)境與住宅的對話城市文化與鄉(xiāng)村文化相融合傳統(tǒng)與現(xiàn)代相融合第五節(jié) 產(chǎn)品形象定位定位原則：提升企業(yè)品牌形象以及產(chǎn)品（物業(yè)）的知名