【正文】 網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃范圍較長(zhǎng)，因而建議開(kāi)發(fā)商在對(duì)業(yè)主經(jīng)營(yíng)種類(lèi)時(shí)有所規(guī)范，防止單一的經(jīng)營(yíng)種類(lèi)或雜亂的區(qū)段經(jīng)營(yíng)。從規(guī)劃角度上看，相對(duì)較難。根據(jù)調(diào)研，還發(fā)現(xiàn)當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)通天樓的熱衷，四層樓的通天樓商鋪在當(dāng)?shù)剡€是有相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)。本項(xiàng)目商業(yè)配套，由于地段位置和小區(qū)規(guī)模等因素，不宜做大百貨，而適合小開(kāi)間商輔。例如：安全設(shè)施系統(tǒng)、運(yùn)動(dòng)休閑中心、公共活動(dòng)空間等充滿(mǎn)人情味的居住環(huán)境。小區(qū)東南面的白塔河對(duì)社區(qū)來(lái)講都是不可多得的天然資源。充分利用土地，布置公共綠化，營(yíng)造水景觀(guān)賞景點(diǎn)，提高生活環(huán)境質(zhì)量及親密鄰里關(guān)系。論語(yǔ)云：“里仁為美”。第二節(jié) 項(xiàng)目定位定位原則：適應(yīng)市場(chǎng)、創(chuàng)造差異性定位：時(shí)尚住宅——“綠色家園”宇宙是物質(zhì)的,在時(shí)空的長(zhǎng)河中,宇宙萬(wàn)物不斷地變化著,物質(zhì)的空間同樣具有變化性、流動(dòng)性和連續(xù)性，推動(dòng)這個(gè)變化的動(dòng)力也是其內(nèi)在的矛盾，陰陽(yáng)、日月、動(dòng)靜、虛實(shí)、高低等等均是一個(gè)矛盾體，但是，在某一段時(shí)空中，矛盾的雙方又是相互依存的，形成一個(gè)完整的形象?！袄铩痹诂F(xiàn)代人的理解中不單是居住區(qū)，還包括居住區(qū)的周邊環(huán)境，“仁”的“人情味”包括兩個(gè)方面：首先居所因具有私密性（對(duì)個(gè)人而言）；其次應(yīng)具有開(kāi)放性（對(duì)小區(qū)的共享空間而言）。三、 居住環(huán)境的三度空間 第六節(jié)、商業(yè)配套的綜合定位建議定位原則：提升項(xiàng)目綜合素質(zhì)，體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商的“以人為本”的服務(wù)理念定位：以服務(wù)小區(qū)業(yè)主為輔，服務(wù)社會(huì)為主a) 網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃建議本項(xiàng)目沿街商鋪，如果單純?yōu)樾^(qū)業(yè)主服務(wù)，根據(jù)小區(qū)規(guī)模和居住位置，會(huì)出現(xiàn)購(gòu)買(mǎi)力資源不足，而造成商輔經(jīng)營(yíng)者“無(wú)利可圖”，影響經(jīng)營(yíng)者放棄經(jīng)營(yíng)或質(zhì)量下降的負(fù)面結(jié)果。如可設(shè)計(jì)為餐飲一條街，那么余江人的兩大生活習(xí)性在此得到了綜合。b) 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的策劃建議i. 項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)1）所處的位置優(yōu)勢(shì)：地處觀(guān)音閣商住區(qū)的中心地帶，并利用一號(hào)大道的余江主要交通要道，是未來(lái)人流聚集的黃金地段，交通便利，現(xiàn)政府規(guī)劃的幾條交通線(xiàn)路途經(jīng)此地，未來(lái)觀(guān)音閣商住區(qū)的近萬(wàn)人口，也為本項(xiàng)目網(wǎng)點(diǎn)聚集人氣，且項(xiàng)目周邊環(huán)境的烘托，商業(yè)氣氛將會(huì)十分濃厚，購(gòu)物環(huán)境也將十分優(yōu)越。4） 布局規(guī)劃：優(yōu)勢(shì)：余江目前無(wú)整體規(guī)劃的小區(qū)及商鋪，在規(guī)劃及設(shè)計(jì)上更是雜亂無(wú)章，而本項(xiàng)目從當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)出發(fā)，有合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)，從實(shí)用性、人性化部分的考慮將更容易為小商戶(hù)接受。均價(jià)為780元/㎡2004年6月～ 9月“延伸產(chǎn)品”延伸產(chǎn)品是由產(chǎn)品質(zhì)量、形象、物業(yè)管理等帶來(lái)的產(chǎn)品品牌與開(kāi)發(fā)商品牌形象。商業(yè)面積約占小區(qū)總建筑面積的8%左右。廚衛(wèi)設(shè)備廚房與衛(wèi)生間是住宅里設(shè)備最集中的空間，是小區(qū)檔次的象征，也是文明的標(biāo)志，本項(xiàng)目盡量要做到定型化、配套化、標(biāo)準(zhǔn)化，重點(diǎn)要解決的是：（1） 依照規(guī)模尺寸的需求，配置配套化的廚衛(wèi)設(shè)備、部品配件，保證部品和建筑，部品與管道之間連接配合。（6） 熱水器的選用和安裝，要求注意通風(fēng)的處理和整體設(shè)計(jì)的配合。本小區(qū)綠化是以點(diǎn)、線(xiàn)、面組成的立體綠化空間。出入口管理系統(tǒng)；另外，本項(xiàng)目的戶(hù)型是以中等戶(hù)型120～150平方米為主力戶(hù)型，根據(jù)購(gòu)買(mǎi)者消費(fèi)需求，如有現(xiàn)成的裝修一步到位，而且價(jià)格略高一點(diǎn)，對(duì)購(gòu)買(mǎi)心理的刺激還是較大，因此，本項(xiàng)目的中小型以帶裝修銷(xiāo)售為宜，大戶(hù)型即以推薦套餐服務(wù)方式為主。第八節(jié) 目標(biāo)客戶(hù)定位定位原則：選準(zhǔn)目標(biāo)，穩(wěn)準(zhǔn)出擊定位：都市新貴一、 產(chǎn)品——目標(biāo)客戶(hù)細(xì)分如下：企業(yè)業(yè)主高級(jí)職業(yè)經(jīng)理人高級(jí)技術(shù)人員普通工人該群族是本項(xiàng)目另一主要客戶(hù)群 政府公務(wù)員雖然在余江該群族龐大，但是能成為本項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)的十分有限，原因是：按公務(wù)員的純薪水收入水平，要想在原居住條件下?lián)碛懈邫n超面積的公寓，基本是不可能的，只有一個(gè)因素，就是“灰色收入”。當(dāng)然，除考慮價(jià)值取向因素外，房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格的因素是項(xiàng)目整體所包括的多種可變因素（見(jiàn)圖表1）（3）較足（2）一般（4）很強(qiáng)烈 目標(biāo)客戶(hù)的交易資金量：（1）不足（3）相當(dāng)（2）較有利（見(jiàn)圖表2）圖表2:單一般來(lái)講，成功率低于50%，成功率的投資屬風(fēng)險(xiǎn)投資，單價(jià)900元/㎡以上對(duì)應(yīng)的安全性當(dāng)量值為5，即屬不安全范疇。從經(jīng)驗(yàn)角度出發(fā)，房地產(chǎn)通常理想的理智而安全的利潤(rùn)率應(yīng)為25%～35%，～，對(duì)應(yīng)圖中的單價(jià)值為600元/㎡～850元/㎡。㎡住宅建筑面積：㎡其它:戶(hù) 綠化率：我們將原來(lái)的規(guī)劃和現(xiàn)在的規(guī)劃列成圖表進(jìn)行比較。（余江人比較喜好打牌，余江的八小時(shí)以外的娛樂(lè)在此得到充分體現(xiàn)）會(huì)所與商業(yè)配套不同，其設(shè)施和服務(wù)對(duì)內(nèi)不對(duì)外，考慮到物業(yè)管理成本，會(huì)所規(guī)劃為兩層高，總建面積在11000平方米。這個(gè)位置，從外部看不到，而且該位置面積較大，如果利用緊鄰圍墻的一小塊地設(shè)計(jì)一個(gè)外形美觀(guān)的設(shè)備用房，是比較可行的。 機(jī)動(dòng)車(chē)系統(tǒng)一、 以樹(shù)立品牌為主導(dǎo)運(yùn)用品牌戰(zhàn)略思想開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，最終獲取的不單是本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，而是通過(guò)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售的商業(yè)行為過(guò)程，獲取更多的無(wú)形資產(chǎn)——品牌形象。 感性賣(mài)點(diǎn)A：白塔河岸，世外山水園林、畫(huà)中精品住宅、怡然居住圣地；B：都市新貴的風(fēng)雅逸境——生活因您而更精彩。位置 面積 月租金 聯(lián)系方式 備注十字路口 10㎡ 　 　 　余江老干部活動(dòng)中心廣場(chǎng) 10㎡ 　 　 　中童鎮(zhèn) 10㎡ 　 　 　中洲 10㎡ 　 　 　　 　 　 　 　合計(jì) 　 　 　 　二、 展點(diǎn)人員配置A：人員安排：每周六、日期各安排2名置業(yè)顧問(wèn)到各展點(diǎn)。B：對(duì)每位愿意到現(xiàn)場(chǎng)看樓的客戶(hù)，也可告之其到售樓處，可獲得其它禮品或“入場(chǎng)券”等。以含蓄的方式突出“中景豪庭，尊而不貴”的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。尊敬的目前，我公司開(kāi)發(fā)的中景豪庭，正在進(jìn)一步的熱賣(mài)中，您美麗的家園將添不少的新成員！XXXXXXB：派發(fā)單頁(yè)1） 展示海報(bào)amp。第四節(jié) 售控同步第一階段：開(kāi)盤(pán)的一個(gè)月內(nèi)，維持現(xiàn)狀價(jià)位，既不上升，更不要下調(diào)。我們以上的主體營(yíng)銷(xiāo)策略都是為更好地完成我們的銷(xiāo)售計(jì)劃而制定的。第三階段：視第二階段的銷(xiāo)售量建議維持第二階段的價(jià)格水平。二、挖掘余江內(nèi)“全國(guó)名牌企業(yè)”的潛在客戶(hù)群61618。在鬧市區(qū)集中進(jìn)行類(lèi)似前部分例如老干部活動(dòng)中心廣場(chǎng)門(mén)口的促銷(xiāo)活動(dòng)，處理盡可靈活些。根據(jù)前期調(diào)查分析及售樓處業(yè)資料顯示，目前余江周邊城鎮(zhèn)個(gè)體戶(hù)或私人購(gòu)買(mǎi)率占總購(gòu)買(mǎi)率的30%左右，考慮到前期廣告投放量對(duì)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)影響較小，因而本次開(kāi)盤(pán)后計(jì)劃配合媒本廣告等活動(dòng)，進(jìn)一步深入到鄉(xiāng)鎮(zhèn)內(nèi)部開(kāi)展一些活動(dòng)，增強(qiáng)廣告的滲透力，具體操作如下：A：宣傳車(chē)引入名校概念觀(guān)音閣是一個(gè)較為特殊的片區(qū)，未來(lái)周邊配套雖會(huì)改善，但周邊卻沒(méi)有高檔次的學(xué)校，這對(duì)該片區(qū)教育子女問(wèn)題不能不說(shuō)是一種缺憾，如果發(fā)展商能聯(lián)系到諸如實(shí)驗(yàn)小學(xué)等名校，解決業(yè)主子女就學(xué)問(wèn)題，將對(duì)整個(gè)片區(qū)產(chǎn)生良好的反應(yīng)，同時(shí)會(huì)極大地刺激一部分潛在的購(gòu)買(mǎi)欲望，而我們可將它作為我們的宣傳賣(mài)點(diǎn)。我們這一時(shí)期的廣告重點(diǎn)主要集中在以下三個(gè)方面： 概念營(yíng)銷(xiāo)針對(duì)余江現(xiàn)今市場(chǎng)對(duì)社區(qū)的無(wú)概念，設(shè)計(jì)“新生活、新人居”生活手冊(cè)，發(fā)放給余江的市民，讓余江的市民在追求高質(zhì)量的生活及居住環(huán)境的同時(shí)把目光和吸引力全部放到此中景豪庭的房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)，形成短期內(nèi)余江街頭巷尾爭(zhēng)相議論的話(huà)題，使其關(guān)注率達(dá)到最大化。C：售樓處置業(yè)顧問(wèn)不僅要負(fù)責(zé)宣傳“社區(qū)概念”，接待各展點(diǎn)來(lái)的客戶(hù)，并要追蹤迫其落定，直至成交。D：中洲：比較注重居住環(huán)境的人群聚集地，將有一大部分潛在的客戶(hù)群體在此產(chǎn)生，強(qiáng)大的“社區(qū)概念”宣傳，優(yōu)美的社區(qū)環(huán)境介紹，將產(chǎn)生意想不到的效果。一、 賣(mài)點(diǎn)整合 概念賣(mài)點(diǎn)A：展望未來(lái)，升值無(wú)限——購(gòu)物、休閑、健身、娛樂(lè)一條街。二、 品牌經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的實(shí)施要點(diǎn) 制定遠(yuǎn)期、近期品牌戰(zhàn)略計(jì)劃導(dǎo)入項(xiàng)目品牌的CIS戰(zhàn)略