【正文】 宜多建，但大型的健身廣場不可忽視。外來車輛可停放在行人主出入口前廣場兩側(cè)的臨時停車場，特殊情況下由業(yè)主帶領(lǐng)方可進入小區(qū)，以減少小區(qū)內(nèi)因車輛過多帶來的隱患因素。一、 賣點整合 概念賣點A：展望未來，升值無限——購物、休閑、健身、娛樂一條街。D：中洲：比較注重居住環(huán)境的人群聚集地，將有一大部分潛在的客戶群體在此產(chǎn)生，強大的“社區(qū)概念”宣傳，優(yōu)美的社區(qū)環(huán)境介紹，將產(chǎn)生意想不到的效果。我們這一時期的廣告重點主要集中在以下三個方面： 概念營銷針對余江現(xiàn)今市場對社區(qū)的無概念，設(shè)計“新生活、新人居”生活手冊，發(fā)放給余江的市民，讓余江的市民在追求高質(zhì)量的生活及居住環(huán)境的同時把目光和吸引力全部放到此中景豪庭的房地產(chǎn)項目來，形成短期內(nèi)余江街頭巷尾爭相議論的話題，使其關(guān)注率達到最大化。引入名校概念觀音閣是一個較為特殊的片區(qū)，未來周邊配套雖會改善，但周邊卻沒有高檔次的學(xué)校，這對該片區(qū)教育子女問題不能不說是一種缺憾，如果發(fā)展商能聯(lián)系到諸如實驗小學(xué)等名校，解決業(yè)主子女就學(xué)問題，將對整個片區(qū)產(chǎn)生良好的反應(yīng)，同時會極大地刺激一部分潛在的購買欲望，而我們可將它作為我們的宣傳賣點。根據(jù)前期調(diào)查分析及售樓處業(yè)資料顯示，目前余江周邊城鎮(zhèn)個體戶或私人購買率占總購買率的30%左右，考慮到前期廣告投放量對周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)影響較小，因而本次開盤后計劃配合媒本廣告等活動，進一步深入到鄉(xiāng)鎮(zhèn)內(nèi)部開展一些活動，增強廣告的滲透力，具體操作如下：A：宣傳車61618。第三階段：視第二階段的銷售量建議維持第二階段的價格水平。第四節(jié) 售控同步第一階段：開盤的一個月內(nèi)，維持現(xiàn)狀價位，既不上升，更不要下調(diào)。1） 展示海報amp。目前，我公司開發(fā)的中景豪庭，正在進一步的熱賣中，您美麗的家園將添不少的新成員！B：對每位愿意到現(xiàn)場看樓的客戶，也可告之其到售樓處，可獲得其它禮品或“入場券”等。 機動車系統(tǒng)這個位置，從外部看不到，而且該位置面積較大，如果利用緊鄰圍墻的一小塊地設(shè)計一個外形美觀的設(shè)備用房，是比較可行的。我們將原來的規(guī)劃和現(xiàn)在的規(guī)劃列成圖表進行比較。戶 綠化率：㎡其它:從經(jīng)驗角度出發(fā)，房地產(chǎn)通常理想的理智而安全的利潤率應(yīng)為25%～35%，～，對應(yīng)圖中的單價值為600元/㎡～850元/㎡。（見圖表2）圖表2:單（2）較有利（4）很強烈 目標客戶的交易資金量：（1）不足（3）較足當然，除考慮價值取向因素外，房地產(chǎn)產(chǎn)品價格的因素是項目整體所包括的多種可變因素（見圖表1）第八節(jié) 目標客戶定位定位原則：選準目標，穩(wěn)準出擊定位：都市新貴一、 產(chǎn)品——目標客戶（6） 熱水器的選用和安裝，要求注意通風(fēng)的處理和整體設(shè)計的配合。商業(yè)面積約占小區(qū)總建筑面積的8%左右?！把由飚a(chǎn)品”延伸產(chǎn)品是由產(chǎn)品質(zhì)量、形象、物業(yè)管理等帶來的產(chǎn)品品牌與開發(fā)商品牌形象。b) 商業(yè)網(wǎng)點的策劃建議i. 項目的優(yōu)劣勢1）所處的位置優(yōu)勢：地處觀音閣商住區(qū)的中心地帶，并利用一號大道的余江主要交通要道，是未來人流聚集的黃金地段，交通便利，現(xiàn)政府規(guī)劃的幾條交通線路途經(jīng)此地，未來觀音閣商住區(qū)的近萬人口，也為本項目網(wǎng)點聚集人氣，且項目周邊環(huán)境的烘托，商業(yè)氣氛將會十分濃厚，購物環(huán)境也將十分優(yōu)越。 第六節(jié)、商業(yè)配套的綜合定位建議定位原則：提升項目綜合素質(zhì)，體現(xiàn)開發(fā)商的“以人為本”的服務(wù)理念定位：以服務(wù)小區(qū)業(yè)主為輔，服務(wù)社會為主a) 網(wǎng)點規(guī)劃建議本項目沿街商鋪，如果單純?yōu)樾^(qū)業(yè)主服務(wù)，根據(jù)小區(qū)規(guī)模和居住位置，會出現(xiàn)購買力資源不足，而造成商輔經(jīng)營者“無利可圖”，影響經(jīng)營者放棄經(jīng)營或質(zhì)量下降的負面結(jié)果。三、 居住環(huán)境的三度空間“里”在現(xiàn)代人的理解中不單是居住區(qū)，還包括居住區(qū)的周邊環(huán)境，“仁”的“人情味”包括兩個方面：首先居所因具有私密性（對個人而言）；其次應(yīng)具有開放性（對小區(qū)的共享空間而言）。第二節(jié) 項目定位定位原則：適應(yīng)市場、創(chuàng)造差異性定位：時尚住宅——“綠色家園”論語云：“里仁為美”。充分利用土地，布置公共綠化，營造水景觀賞景點，提高生活環(huán)境質(zhì)量及親密鄰里關(guān)系。例如：安全設(shè)施系統(tǒng)、運動休閑中心、公共活動空間等充滿人情味的居住環(huán)境。根據(jù)調(diào)研，還發(fā)現(xiàn)當?shù)鼐用駥νㄌ鞓堑臒嶂?，四層樓的通天樓商鋪在當?shù)剡€是有相當?shù)氖袌?。B；業(yè)態(tài)分布定位建議1） 因地制宜，規(guī)范網(wǎng)點業(yè)態(tài)由于項目網(wǎng)點規(guī)劃范圍較長，因而建議開發(fā)商在對業(yè)主經(jīng)營種類時有所規(guī)范，防止單一的經(jīng)營種類或雜亂的區(qū)段經(jīng)營。建議各階段上、下幅度，同住宅樓價格一般。（4） 各戶應(yīng)集中管井，實現(xiàn)戶外查表、抄表，隱蔽和暗藏水平管道，設(shè)立水平管道區(qū)；強調(diào)自家與支管道不進鄰居家，盡量不穿和少穿樓；盡量配置后出水便器和半硬性鋁塑復(fù)合管和配件等。由聯(lián)通各組團景觀、休閑中心公園及主出入口等步行交通網(wǎng)構(gòu)成了小區(qū)三級道路。市場價值取向：需要考慮同等片區(qū)、同等物業(yè)、采用比較的手段來確定。 物業(yè)管理辦公室物業(yè)管理辦公室的位置可設(shè)在距會所較近的連排式多層住宅架空層里，這樣既節(jié)約了開發(fā)成本，也方便物業(yè)管理人員的出勤。三、 朝向布局特點建筑本身十分注重采光，最大程度地做到了“早上不眩目，中午不黑廳，下午不曬床，晚上有月光”本規(guī)劃的南北朝向布局，既滿足了以上“風(fēng)水”的需要，又創(chuàng)造了小區(qū)的豐富變化，回避了排排坐的布局形式，符合通風(fēng)，采光的需要。 制定項目實施戰(zhàn)略以項目CIS戰(zhàn)略為主導(dǎo)，把理念貫穿于項目開發(fā)經(jīng)營及銷售的每個接點中，使之通過傳播來提高知名度和美譽度。針對中景豪庭目前現(xiàn)狀，如何盡可能全面地有利于產(chǎn)生促銷的措施齊集。D：資料準備：展點派送“中景豪庭”的戶型單元，6P彩頁，派送小禮品，手袋等。先生/小姐您們好！月D：名表、時裝、手機店展示海報及攝影手冊結(jié)尾：“君欲善其事，必先利其器”?？梢耘c各時裝店、手機店協(xié)商在其入口處或大廳內(nèi)設(shè)立不銹鋼展示臺，上面擺放攝影手冊，供顧客翻閱。噴繪內(nèi)容“中景豪庭效果圖”，以“輕松置業(yè)”廣告語，電話熱線，地理位置。以圖片的形式由保安送至前期業(yè)主的信服箱，告之中景豪庭的社區(qū)概念及價格優(yōu)惠信息，以及業(yè)主介紹客戶我們可以給予的優(yōu)惠措施（以下方法操作簡單，可以采用）。 規(guī)劃賣點A：低密度、高綠化；B：以余江的人文資源、自然資源為文脈，以“建筑文化”為底蘊，創(chuàng)意出現(xiàn)代的“文化建筑”；C：噴泉雕塑，流云疊水；D：半百綠化擋不住的誘惑；F：私家車直達住宅，有類似別墅的優(yōu)越感；G：專業(yè)服務(wù)，消解你的后顧之憂。未來的市場營銷是品牌戰(zhàn)爭，每一個成功企業(yè)都有自己獨特的品牌形象，品牌在商業(yè)經(jīng)營過程中為企業(yè)帶來了不菲的經(jīng)濟效益和良好的社會效益。因此，在規(guī)劃中一定要考慮會所的位置，本規(guī)劃特點是把會所設(shè)置在小區(qū)的中心，方便各組團業(yè)主使用。項目整體規(guī)劃思路與建議第一節(jié) 規(guī)劃主導(dǎo)思想一、 課題——規(guī)劃中力求達到的目標我們該以怎樣的規(guī)劃思路塑造未來的小區(qū)環(huán)境？是否能共沐朝露夕陽，擁有與自然息息相關(guān)的那份恬靜？是否會擁有田園風(fēng)光，靜享鳥語花香，蟬聲蛙鳴的那份溫馨？是否能笑看花開花落，體會碩果累累的豐收喜悅？是否能每天體驗?zāi)欠菖c健康同步呼吸的休閑，人與人是否會心手相連，共建遠親不如近鄰的大家庭？這是夢想？還是明天的現(xiàn)實？二、 文脈素 600元/㎡ 700元/㎡ 800元/㎡ 850元/㎡目標客戶群的數(shù)量 4 2 2 1目標客戶群的需求程度 4 3 1 1目標客戶群的交易資金量 4 2 1 1開發(fā)商品牌及資金能力 4 3 3 2政策環(huán)境 4 4 3 2同檔競爭 1 2 3 4硬環(huán)境 2 3 3 2總分 23 19 17 13安全性當量 10