某集團(tuán)商業(yè)房地產(chǎn)戰(zhàn)略定位課件(參考版)
2025-01-30 12:53本頁面
【正文】 謝謝Thank you金地（集團(tuán)）股份有限公司。但集團(tuán)將對各項(xiàng)目尚未銷售的商鋪進(jìn)行摸底評估，如果其收益率達(dá)不到相關(guān)要求，也將作銷售處理。（ 6）崗廈項(xiàng)目尋求零售中心的戰(zhàn)略合作伙伴，成立合作公司。首要的準(zhǔn)備就是在不銷售的情況下，考慮招租及管理事宜，提升項(xiàng)目的租金收益水平。集團(tuán)每年對各子公司的商業(yè)物業(yè)收益進(jìn)行評估，如達(dá)不到投資收益要求，集團(tuán)將視作不良資產(chǎn)進(jìn)行銷售處理。（ 5）已有項(xiàng)目商業(yè)部分的指導(dǎo)意見社區(qū)商業(yè)街鋪服從集團(tuán)統(tǒng)一的利潤調(diào)度，在住宅利潤滿足集團(tuán)利潤要求時(shí)，街鋪不銷售；在住宅利潤不能滿足集團(tuán)利潤要求時(shí)，集團(tuán)統(tǒng)一調(diào)度商鋪的銷售。對于住宅 +商業(yè)的項(xiàng)目，同樣要視該商業(yè)的性質(zhì)而定，如果是相對獨(dú)立的商業(yè)項(xiàng)目，這樣的項(xiàng)目在 6月份之前也不考慮。集團(tuán)所有的集中性商業(yè)物業(yè)今后都轉(zhuǎn)售給該合作公司。（ 3）為什么要尋求 戰(zhàn)略 合作？目前公司商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的能力較弱，商業(yè)物業(yè)的價(jià)值難以得到較好的挖掘，很難實(shí)現(xiàn)較高的 IRR回報(bào)。（ 2）投資標(biāo)準(zhǔn)為什么為項(xiàng)目稅后 IRR15%；公司的戰(zhàn)略定位為快速滾動(dòng)發(fā)展，住宅項(xiàng)目的投資標(biāo)準(zhǔn)為項(xiàng)目稅后 IRR大于等于 15%。第一部分的分析已經(jīng)很清楚，持有商業(yè)房地產(chǎn)的 IRR水平比較固定，而選擇在合適的時(shí)機(jī)轉(zhuǎn)售，能實(shí)現(xiàn)更高的 IRR回報(bào)。投資標(biāo)準(zhǔn)：項(xiàng)目稅后 IRR大于 15%；實(shí)現(xiàn)路徑：尋求商業(yè)房地產(chǎn)戰(zhàn)略合作伙伴，成立商業(yè)房地產(chǎn)合作公司，共同開發(fā)，共同經(jīng)營，中短期內(nèi)銷售給機(jī)構(gòu)投資者。 第三部分 金地商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)：商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營屬于戰(zhàn)略新舉措，短期內(nèi)不會占用公司大量資源而大規(guī)模介入， 3年內(nèi)屬于能力積累期。 主要原因：?如果建好再招商，談判時(shí)處于弱勢，只能被迫接受租戶提出的價(jià)格 一定要先租后建，招商在前，建設(shè)在后。 解決不了長期資金的問題，商業(yè)地產(chǎn)是很難做的，即使能做，也走不遠(yuǎn)。 ”目前國內(nèi)資金主要來源都是銀行短期貸款，最長 23年，短融長投的弊端非常明顯。 小業(yè)主的投資回報(bào)無法滿足。但除了南京、青島等項(xiàng)目， （ 2） 中國商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢1. 商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展主要力量為國有企業(yè)、外資；2. 資金渠道單一，集中在銀行，而且絕大多數(shù)為短期貸款；通常持有模式是利用高溢價(jià)評估，將項(xiàng)目抵押給銀行，把前期投資的錢拿回來，用低回報(bào)維持經(jīng)營，等待升值。通常房地產(chǎn)投資信托公司是將每年盈利的大部分以現(xiàn)金紅利方式回報(bào)給投資者，再由投資者自己繳納個(gè)人所得稅，因此 REITs所發(fā)紅利特別高。年美國國內(nèi)稅收法案》規(guī)定，如果REITs將每年度盈利的大部分以現(xiàn)金紅利方式回報(bào)投資者，則無需繳交公司所得稅，這就避免了對 REITs REITs是一種房地產(chǎn)的證券化產(chǎn)品，通常采用股票或受益憑證的形式，使房地產(chǎn)這種不動(dòng)產(chǎn)流動(dòng)起來。主要優(yōu)勢：3. —— 具有較高的流動(dòng)性 而且股息率相對優(yōu)厚，由 1993年 12月至 2023年 1月期間的平均年度股息率達(dá) %，較十年期美國政府債券（%）、標(biāo)準(zhǔn)普爾指數(shù)公用股（ %）及標(biāo)準(zhǔn)普爾 500指數(shù)（ %）為佳。REITs通過多元化投資組合，選擇不同地區(qū)和不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目及業(yè)務(wù)，有效地降低了投資風(fēng)險(xiǎn)，也取得了較高的投資回報(bào)。 的出現(xiàn)為公眾提供了參與商業(yè)性房地產(chǎn)權(quán)益投資的機(jī)會，民眾可以通過購買REITs Trusts,簡稱 Estate美國 Reits的發(fā)展情況房地產(chǎn)投資信托基金（ 資金來源和投資對象私人資本 公眾資本權(quán)益 直接投資（流動(dòng)性?。┓康禺a(chǎn)投資信托和房地產(chǎn)營運(yùn)公司（流動(dòng)性大）債務(wù) 抵押貸款 商業(yè)抵押貸款證券美國商業(yè)房地產(chǎn)的權(quán)益性資產(chǎn)結(jié)構(gòu) ?有利于租戶盤活資金，資金不會被套在房地產(chǎn)上，且進(jìn)退容易； 1 2 3 4 5 6 第二部分 商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢（ 1） 美國商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢
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